Ochrana nabyvatele nemovitosti v dobré víře dle nového občanského zákoníku

Po dlouhá léta panovalo přesvědčení, že se každý může plně spoléhat na soulad zápisů v katastru nemovitostí se skutečným stavem. Mnozí vlastníci však, bohužel, zažili nemilé překvapení, když o své nemovitosti přišli, a to přesto, že svá práva měli zapsána v katastru nemovitostí. Nejvyšší soudní instance namísto toho, aby přispěly k řešení této zásadní problematiky, však opakovaně dospěly ke zcela protichůdným názorům, což vede k prohlubování nejistoty.

Nový občanský zákoník tuto navýsost složitou problematiku řeší v ustanoveních §§ 980 a násl. staronovým a v kontinentální Evropě obvyklým způsobem spočívajícím na tzv. principu materiální publicity. To znamená, že údaje uvedené v katastru nemovitostí se považují za správné, a tedy práva osob v něm uvedených jsou chráněna.

Jelikož právo samo o sobě nemůže zabránit nepoctivým v jejich konání, je nezbytné poskytnout prostředky ochrany poctivým. Zákonodárce je vystaven otázce, zda spíše chránit původního vlastníka nemovitosti (bez ohledu na práva vlastníka nového), který byl o své právo připraven, anebo vlastníka nového s tím, že původní vlastník, který nedosáhne obnovy svého práva, bude mít možnost domáhat se náhrady škody na původci protiprávního stavu. Nový občanský zákoník v tomto ohledu poskytuje ochranu oběma – jak původnímu vlastníkovi nemovitosti, který má silné nástroje obrany proti nepoctivému jednání, tak i novému nabyvateli, jednal-li v dobré víře a nemovitost nabyl za úplatu.

Rozhodne-li katastrální úřad o vkladu práva do katastru nemovitostí, zašle o tom všem účastníkům vkladového řízení vyrozumění spolu s tzv. změnovým výpisem, a to do vlastních rukou. Toto vyrozumění bude zasláno původnímu vlastníkovi i v případě, kdy byl zastoupen jinou osobou na základě plné moci, a to v zájmu eliminace neoprávněných návrhů, např. při zneužití plné moci či překročení jejího rámce. Ze změnového výpisu bude naprosto zřejmé, k jaké změně došlo.

Do jednoho měsíce poté, co se původní vlastník o novém zápisu do katastru nemovitostí dozvěděl, bude mít možnost domáhat se výmazu takového zápisu práva z katastru nemovitostí, a to vůči všem. V takovém případě je nezbytné v této lhůtě informovat příslušný katastrální úřad, který o této skutečnosti zapíše tzv. "poznámku spornosti" a následně do dvou měsíců uplatnit své právo žalobou u soudu. Prokáže-li původní vlastník, že byl zápis neoprávněný, pak se napadený zápis i jakékoliv další následující zápisy (další převod nemovitosti, zřízení zástavního práva) z katastru nemovitostí na základě rozhodnutí soudu vymažou a původní stav bude obnoven.

Nový občanský zákoník v tomto ohledu pamatuje i na situace, kdy se původní vlastník o takové změně včas nedozví; v takových situacích se lhůta pro podání žádosti o zápis poznámky spornosti prodlužuje na tři roky ode dne, kdy byl zápis do katastru nemovitostí proveden. Tato situace by správně neměla vůbec nastat, půjde o extrémní případy ztráty zásilky, pochybení katastrálního úřadu při rozesílání změnových výpisů, dlouhodobé nemoci anebo nepředvídané nepřítomnosti původního vlastníka v místě jeho bydliště.

Ačkoli při doručování do vlastních rukou dle správního řádu (podle kterého doručuje i katastrální úřad) existuje možnost tzv. fikce doručení, kdy se nepřevzatá zásilka považuje za doručenou uplynutím desátého dne po jejím uložení na poště, nejedná se o fikci neprolomitelnou a původní vlastník bude mít vždy možnost prokázat opak, a to v předmětném soudním řízení.

S ohledem na výše uvedené tak máme za to, že k nejzásadnější změně nedochází paradoxně výše uvedenými legislativními změnami, ale celkovým návratem občanského práva k zásadám, na kterých stálo již římské právo a které byly v našem stávajícím právním řádu pokřiveny. Jednou z těchto zásad je bezesporu vigilantibus iura scripta sunt, tedy, že zákony jsou psány pro bdělé. Vlastníci nemovitostí tak nemohou bezhlavě spoléhat na to, že jejich jednou do katastru nemovitostí zapsané právo bude nezištně chránit někdo třetí (stát), ale musejí se o něj starat sami.

Za nejnižší míru požadované odpovědnosti tak v tomto ohledu lze považovat předpoklad zákonodárce, že je normální přebírat poštovní zásilky, včas si evidovat změnu bydliště (přičemž v rámci reformy veřejné správy již bude stačit nahlásit změnu bydliště pouze na matrice s tím, že ta zajistí informování ostatních správních orgánů) a v případě dlouhodobější nepřítomnosti si zajistit přebírání pošty prostřednictvím plné moci případně její přeposílání.

Rozhodně tedy neplatí, že by kdokoli, kdo se bude chovat dostatečně odpovědně, mohl o svou nemovitost či některé právo díky novému občanskému zákoníku přijít. Nově bude platit jednoduché doporučení, aby vlastníci nemovitostí alespoň jednou za tři roky zkontrolovali stav zápisů v katastru nemovitostí a proti případným nesouladům se bránili výše popsaným způsobem. Vzhledem k tomu, že nahlížení do katastru nemovitostí je možné prostřednictvím internetu odkudkoli a zdarma, máme za to, že se nejedná o nepřiměřenou zátěž pro zodpovědné vlastníky, a to s ohledem na skutečnost, že nemovitosti zpravidla představují nejhodnotnější majetek každého z nás.

Závěrem doplňujeme, že se v rámci schvalování nového zákona o katastru nemovitostí ještě jedná o zavedení tzv. hlídacího psa. Tato dobrovolná služba, která by měla být nabízena za spíše symbolický poplatek, by měla spočívat v informování každého, kdo poskytne katastrálnímu úřadu své kontaktní údaje, o všech změnách a řízeních, které se týkají jeho věcného práva k nemovitosti. Zasílání takové informace by mělo proběhnout hned na začátku příslušného řízení, a to elektronickou formou (SMS, e-mail, datová zpráva).