epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Roční předplatné
  • Více
    22. 5. 2013
    ID: 91486upozornění pro uživatele

    Ochrana nabyvatele nemovitosti v dobré víře dle nového občanského zákoníku

    Po dlouhá léta panovalo přesvědčení, že se každý může plně spoléhat na soulad zápisů v katastru nemovitostí se skutečným stavem. Mnozí vlastníci však, bohužel, zažili nemilé překvapení, když o své nemovitosti přišli, a to přesto, že svá práva měli zapsána v katastru nemovitostí. Nejvyšší soudní instance namísto toho, aby přispěly k řešení této zásadní problematiky, však opakovaně dospěly ke zcela protichůdným názorům, což vede k prohlubování nejistoty.

     
     PRK Partners
     
    Nový občanský zákoník tuto navýsost složitou problematiku řeší v ustanoveních §§ 980 a násl. staronovým a v kontinentální Evropě obvyklým způsobem spočívajícím na tzv. principu materiální publicity. To znamená, že údaje uvedené v katastru nemovitostí se považují za správné, a tedy práva osob v něm uvedených jsou chráněna.

    Jelikož právo samo o sobě nemůže zabránit nepoctivým v jejich konání, je nezbytné poskytnout prostředky ochrany poctivým. Zákonodárce je vystaven otázce, zda spíše chránit původního vlastníka nemovitosti (bez ohledu na práva vlastníka nového), který byl o své právo připraven, anebo vlastníka nového s tím, že původní vlastník, který nedosáhne obnovy svého práva, bude mít možnost domáhat se náhrady škody na původci protiprávního stavu. Nový občanský zákoník v tomto ohledu poskytuje ochranu oběma – jak původnímu vlastníkovi nemovitosti, který má silné nástroje obrany proti nepoctivému jednání, tak i novému nabyvateli, jednal-li v dobré víře a nemovitost nabyl za úplatu.

    Rozhodne-li katastrální úřad o vkladu práva do katastru nemovitostí, zašle o tom všem účastníkům vkladového řízení vyrozumění spolu s tzv. změnovým výpisem, a to do vlastních rukou. Toto vyrozumění bude zasláno původnímu vlastníkovi i v případě, kdy byl zastoupen jinou osobou na základě plné moci, a to v zájmu eliminace neoprávněných návrhů, např. při zneužití plné moci či překročení jejího rámce. Ze změnového výpisu bude naprosto zřejmé, k jaké změně došlo.

    Do jednoho měsíce poté, co se původní vlastník o novém zápisu do katastru nemovitostí dozvěděl, bude mít možnost domáhat se výmazu takového zápisu práva z katastru nemovitostí, a to vůči všem. V takovém případě je nezbytné v této lhůtě informovat příslušný katastrální úřad, který o této skutečnosti zapíše tzv. "poznámku spornosti" a následně do dvou měsíců uplatnit své právo žalobou u soudu. Prokáže-li původní vlastník, že byl zápis neoprávněný, pak se napadený zápis i jakékoliv další následující zápisy (další převod nemovitosti, zřízení zástavního práva) z katastru nemovitostí na základě rozhodnutí soudu vymažou a původní stav bude obnoven.

    Nový občanský zákoník v tomto ohledu pamatuje i na situace, kdy se původní vlastník o takové změně včas nedozví; v takových situacích se lhůta pro podání žádosti o zápis poznámky spornosti prodlužuje na tři roky ode dne, kdy byl zápis do katastru nemovitostí proveden. Tato situace by správně neměla vůbec nastat, půjde o extrémní případy ztráty zásilky, pochybení katastrálního úřadu při rozesílání změnových výpisů, dlouhodobé nemoci anebo nepředvídané nepřítomnosti původního vlastníka v místě jeho bydliště.

    Ačkoli při doručování do vlastních rukou dle správního řádu (podle kterého doručuje i katastrální úřad) existuje možnost tzv. fikce doručení, kdy se nepřevzatá zásilka považuje za doručenou uplynutím desátého dne po jejím uložení na poště, nejedná se o fikci neprolomitelnou a původní vlastník bude mít vždy možnost prokázat opak, a to v předmětném soudním řízení.

    S ohledem na výše uvedené tak máme za to, že k nejzásadnější změně nedochází paradoxně výše uvedenými legislativními změnami, ale celkovým návratem občanského práva k zásadám, na kterých stálo již římské právo a které byly v našem stávajícím právním řádu pokřiveny. Jednou z těchto zásad je bezesporu vigilantibus iura scripta sunt, tedy, že zákony jsou psány pro bdělé. Vlastníci nemovitostí tak nemohou bezhlavě spoléhat na to, že jejich jednou do katastru nemovitostí zapsané právo bude nezištně chránit někdo třetí (stát), ale musejí se o něj starat sami.

    Za nejnižší míru požadované odpovědnosti tak v tomto ohledu lze považovat předpoklad zákonodárce, že je normální přebírat poštovní zásilky, včas si evidovat změnu bydliště (přičemž v rámci reformy veřejné správy již bude stačit nahlásit změnu bydliště pouze na matrice s tím, že ta zajistí informování ostatních správních orgánů) a v případě dlouhodobější nepřítomnosti si zajistit přebírání pošty prostřednictvím plné moci případně její přeposílání.

    Rozhodně tedy neplatí, že by kdokoli, kdo se bude chovat dostatečně odpovědně, mohl o svou nemovitost či některé právo díky novému občanskému zákoníku přijít. Nově bude platit jednoduché doporučení, aby vlastníci nemovitostí alespoň jednou za tři roky zkontrolovali stav zápisů v katastru nemovitostí a proti případným nesouladům se bránili výše popsaným způsobem. Vzhledem k tomu, že nahlížení do katastru nemovitostí je možné prostřednictvím internetu odkudkoli a zdarma, máme za to, že se nejedná o nepřiměřenou zátěž pro zodpovědné vlastníky, a to s ohledem na skutečnost, že nemovitosti zpravidla představují nejhodnotnější majetek každého z nás.

    Závěrem doplňujeme, že se v rámci schvalování nového zákona o katastru nemovitostí ještě jedná o zavedení tzv. hlídacího psa. Tato dobrovolná služba, která by měla být nabízena za spíše symbolický poplatek, by měla spočívat v informování každého, kdo poskytne katastrálnímu úřadu své kontaktní údaje, o všech změnách a řízeních, které se týkají jeho věcného práva k nemovitosti. Zasílání takové informace by mělo proběhnout hned na začátku příslušného řízení, a to elektronickou formou (SMS, e-mail, datová zpráva).


    Mgr. Roman Pečenka

    Mgr. Roman Pečenka,
    partner

    Mgr. Kristýna Faltýnková

    Mgr. Kristýna Faltýnková,
    advokátní koncipientka


    PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář

    Jáchymova 2
    110 00 Praha 1

    Tel.: +420 221 430 111 
    Fax:  +420 224 235 450
    e-mail: office@prkpartners.com

    PFR 2012

    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Roman Pečenka, Mgr. Kristýna Faltýnková ( PRK Partners )
    22. 5. 2013
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Hromadné žaloby 3.0
    • Daruji versus odkazuji aneb formulační chyba, která Vás může přijít draho
    • Kdy lze považovat nájemní smlouvu za konkludentně uzavřenou?
    • Využití FIDIC smluv v ČR - I. část
    • Procesní nástupce není povinen doplácet soudní poplatek v případě, že se na původního žalobce vztahovalo zákonné osobní osvobození
    • Nad jedním výběrovým řízením
    • K novele zákona o státní službě
    • Obecné ještě neznamená neurčité – k určitosti usnesení valné hromady
    • Sousedské spory, jablka a paragrafy
    • Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování
    • Navigace ve firemní compliance v době umělé inteligence

    Související produkty

    Online kurzy

    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - I. část
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k věcným právům
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k náhradě škody
    • Předání rodinného majetku - právo jako pomocník a nikoliv nepřítel
    • Splnění dluhu, započtení pohledávky a odstoupení od smlouvy
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr.  Milan Hulmák, Ph.D.
    doc. JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Dohoda o práci na dálku "home-office"
    • Morální bezúhonnost jako předpoklad pro výkon činnosti pedagogického pracovníka
    • Hromadné žaloby 3.0
    • Vegetativní stav – náklady na výživu
    • Problematika střetu zájmů u orgánů obchodní korporace
    • Náhrada nemajetkové újmy
    • Daruji versus odkazuji aneb formulační chyba, která Vás může přijít draho
    • Odmítnutí další práce vykonávané zaměstnancem během jeho pracovní neschopnosti - Může být následkem výpověď?
    • Nad jedním výběrovým řízením
    • Daruji versus odkazuji aneb formulační chyba, která Vás může přijít draho
    • Problematika střetu zájmů u orgánů obchodní korporace
    • Dohoda o práci na dálku "home-office"
    • Nadbytečnost zaměstnance jako důvod k výpovědi zaměstnance
    • Odmítnutí další práce vykonávané zaměstnancem během jeho pracovní neschopnosti - Může být následkem výpověď?
    • 10 otázek pro … Veroniku Šemberovou
    • Kdy lze považovat nájemní smlouvu za konkludentně uzavřenou?
    • Novela zákoníku práce - informační povinnost zaměstnavatele
    • Zadlužení potomka jako důvod pro vydědění
    • Jak má objednatel postupovat, odmítá-li od zhotovitele převzít nedokončené či vadné dílo?
    • Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování
    • Doručování elektronicky i do vlastních rukou po novele zákoníku práce
    • Investice do společné věci v nesezdaném soužití
    • Vybrané změny v zákoníku práce podepsané prezidentem
    • Může být delší nebo kratší výpovědní doba než dva měsíce?

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Vegetativní stav – náklady na výživu

    Princip plného odškodnění nevyjadřuje nárok poškozeného či jeho sukcesora na absolutní výši náhrady, ať již poskytnuté mimosoudně nebo soudem přiznané. Odráží povinnost...

    Právo na život

    Byť mají stát a zdravotníci ve smyslu čl. 2 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod ve spojení s čl. 31 Listiny základních práv a svobod povinnost poskytovat zdravotní...

    Daň z nemovitých věcí (exkluzivně pro předplatitele)

    Pojem „jednotlivá část obce“ (§ 12 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí) je třeba ústavně konformně vyložit tak, že touto částí nemusí být pouze souvislá část...

    Okolnosti vylučující protiprávnost činu

    Za situace, že soud dospěje ke skutkovému závěru, že provedené dokazování neumožňuje učinění závěru, že obviněný v rozsahu celého skutku, který je mu kladen obžalobou za vinu,...

    Počátek běhu lhůty pro podání stížnosti (exkluzivně pro předplatitele)

    Nezbytným předpokladem naplnění smyslu a účelu jednak ústavně zaručeného práva na přístup k soudu (čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod) a jednak práva na spravedlivý...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.