Okamžitá výpověď z nájmu bytu nejen pro zvlášť závažné porušení povinností, ale i pro dlouhodobé nebo opakované méně závažné porušování povinností

Podle ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku (o. z.), poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle ust. § 2291 odst. 2 o. z., nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tři stupně intenzity porušování povinností nájemce

Připomeňme, že Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, spis. zn. 26 Cdo 4249/2016, vyložil, že o. z. rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět.[1] (Vyplývá to z porovnání ust. § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z.)  Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, pak mu pronajímatel může dát výpověď bez výpovědní doby. (Jen „běžné“ porušení povinností – tedy v nejnižším stupni - není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. – Tedy ve druhém stupni závažnosti. - V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.) a výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy.

Prohřešky se sčítají

Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě). Závadné chování nájemce, byť by jednotlivě nešlo o zvlášť závažné porušení jeho povinností, může s ohledem na jeho dlouhodobost a je-li posuzováno společně, této intenzity porušení povinností dosáhnout. K tomuto závěru došel Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 4713/2017, ze dne 18. 12. 2018, na pozadí řešení případu, kdy nájemkyně (nelze přehlédnout, že šlo osobu zbavenou svéprávnosti) rušila noční klid, vpouštěla do společných prostor společensky nepřizpůsobivé osoby, které v domě neoprávněně přespávaly, obtěžovala ostatní obyvatele domu, m.j. též silným zápachem způsobeným zřejmě nevhodným chovem koček, a neumožnila ani pronajímateli prohlídku bytu a provedení výměny plynového závěru na plynové odbočce ukončené v chodbě bytové jednotky (ačkoliv o zpřístupnění bytu byla požádána s předstihem 3 dnů).

Musí být šance na nápravu

V daném případě však odmítl, že by výpověď byla oprávněná. Nejvyšší soud totiž zároveň v zprvu zmíněném rozsudku ze dne 18. 1. 2017, spis. zn. 26 Cdo 4249/2016, také formuloval a odůvodnil závěr, že před tím než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby (ve smyslu ust. § 2291 o. z.), musí podle ust. § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce musí mít možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu.

Náležitosti výzvy k nápravě

Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o (právě) výzvu ve smyslu ust. § 2291 odst. 3 o. z., a to uplatněnou před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí. Jak vyplývá z výslovného znění ust. § 2291 odst. 3 o. z. a jak zdůraznil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, musí rovněž výzva obsahovat i lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je na místě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce „ihned“, „okamžitě“ a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z. – Jenže petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu, apod. nelze bez dalších – výše uvedených – náležitostí považovat za výzvu podle ust. § 2291 odst. 3 o. z., i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Pronajímatel sice vytýkal nájemkyni (prostřednictvím jejího opatrovníka) její chování v domě, tyto „výtky“ však nebylo možno považovat za výzvy podle ust. § 2291 odst. 3 o. z., neboť kromě popisu závadného chování, žádné další (výše uvedené) náležitosti podle § 2291 odst. 3 o. z., neobsahovaly, některé neměly ani časovou souvislost s výpovědí. - Jestliže pronajímatel před tím, než dal nájemkyni výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, ji řádně nevyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k výpovědi se nepřihlíží (ust. § 2291 odst. 3 o. z.), a nemůže být proto oprávněná (§ 2290 o. z.).