epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    14. 10. 2022
    ID: 115388upozornění pro uživatele

    Předkupní právo k nemovitosti a jeho dopady na realitní obchody

    Každé koupi nemovité věci musí předcházet pečlivé právní prověření prodávajícího i nemovitosti. Jeho cílem je odhalit případné finanční potíže prodávajícího, omezení vlastnického práva nebo jiné aspekty, které převod nemovitosti buď vylučují, anebo na smluvní strany kladou zvláštní procedurální požadavky. V realitní praxi takové omezení často přináší předkupní právo spoluvlastníka nebo jiné předkupní právo zákonného či smluvního charakteru, o kterých níže pojednávám.

    Zákonné předkupní právo

    V obecné rovině předkupní právo zakládá vlastníkovi nemovitosti (dlužníkovi) povinnost před zcizením nemovitosti ve prospěch třetí osoby (koupěchtivého) nabídnout nemovitost ke koupi oprávněnému z předkupního práva (předkupníkovi). Obchod mezi dlužníkem a koupěchtivým lze zrealizovat pouze tehdy, pokud předkupník své předkupní právo nevyužije. Předkupní právo se vztahuje na úplatný i bezúplatný převod nemovitosti (např. darování nemovitosti); tehdy mají spoluvlastníci právo vykoupit podíl za tzv. cenu obvyklou.[1]

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Zákonné předkupní právo dopadající na převody nemovitostí je v řadě podob ukotveno v zákoně 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen „OZ“), ale narazíme na něj i v dalších oblastech právního řádu.[2] OZ výslovně upravuje:

    • předkupní právo spoluvlastníků,
    • vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm stojící,
    • předkupní právo jako součást práva stavby,
    • předkupní právo nájemce při prvním převodu jednotky vzniklé rozdělením vlastnického práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

    Předkupní právo spoluvlastníka

    Reklama
    Novelizace rodinného práva od 1. 1. 2026 a procesní souvislosti (online - živé vysílání) - 12.9.2025
    Novelizace rodinného práva od 1. 1. 2026 a procesní souvislosti (online - živé vysílání) - 12.9.2025
    12.9.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    S účinností k 1. červenci 2020 bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků podstatně omezeno a dle § 1124 odst. 1 OZ se vztahuje výhradně na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pakliže se v takové situaci rozhodne některý ze spoluvlastníků převést svůj podíl na nemovitosti, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo, avšak pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Jestliže si spoluvlastníci neujednají, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně dle velikosti svých podílů.

    Výjimkou z pravidla jsou převody, kdy spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníkovi nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé; tehdy se předkupní právo spoluvlastníka neuplatní.

    Předkupní právo spoluvlastníka zaniká při:

    • vzdání se předkupního práva ostatními spoluvlastníky,
    • využití předkupního práva spoluvlastníky,
    • zániku nemovitosti,
    • nabytí celé nemovitosti do vlastnictví jedné osoby (tj. zániku spoluvlastnictví).

    Zmíněná novela oproti minulé úpravě prakticky vedla ke zrušení předkupního práva spoluvlastníka.

    Vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby

    Projevem zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) je v OZ vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby zřízené na tomto pozemku. Toto zákonné předkupní právo tedy předpokládá situace, kdy vlastnické právo k pozemku a na něm postavené budovy náleží dvěma a více vlastníkům, tj. stavba není součástí pozemku. Předkupní právo nelze smluvně vyloučit ani omezit.[3]

    Předkupní právo v rámci práva stavby

    OZ v § 1240 definuje právo stavby jako věcné právo, které může zatížit pozemek ve prospěch osoby odlišné od vlastníka pozemku (stavebníka). Právo stavby stavebníka opravňuje mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Také zde je předkupní právo vzájemné, tj. stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Pakliže se smluvní strany odchýlí od zákonné úpravy, zapíše se to do katastru nemovitostí.[4]  

    Předkupní právo nájemce při prvním převodu jednotky

    § 1187 odst. 1 OZ pamatuje na případy, kdy vznikne bytová jednotka rozdělením práva k domu či pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Při prvním převodu jednotky vzniká předkupní právo nájemci bytové jednotky s tím, že se vztahuje i na nájem nebytového prostoru (např. garáže), pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Pokud nájemce nepřijme nabídku na koupi bytové jednotky (popř. vč. nebytového prostoru) do šesti měsíců od její účinnosti, předkupní právo zaniká. Je-li nájemcem právnická osoba, předkupní právo v tomto případě nevzniká.[5]

    Smluvní předkupní právo

    Výše jmenované varianty předkupního práva vznikají ze zákona. Jak vyplývá z názvu, oproti tomu smluvní předkupní právo vzniká na základě konsenzu dvou a více osob. Před přípravou či kontrolou kupní smlouvy, darovací smlouvy a jiné převodní dokumentace je v zájmu všech na obchodu zúčastněných osob zkoumat, zda vedle některého ze zákonných předkupních práv neexistuje také smluvní předkupní právo. To platí nejen pro smluvní strany, ale rovněž realitního zprostředkovatele a advokáta, který dokumentaci připravuje či reviduje.

    Pakliže předkupní právo neexistuje, prodávající, dárce či obecně převodce by měl ve smlouvě pro ochranu kupujícího (nabyvatele) existenci předkupního práva vyloučit; to ostatně platí i pro věcné břemeno, zástavní právo v katastru nemovitostí, nájem, pacht a jiné právní vady. Takové prohlášení mělo být zajištěno sankcí (smluvní pokutou) ve prospěch kupujícího pro případ, že se v budoucnu ukáže nepravdivost prohlášení o (ne)existenci předkupního práva, předkupník se začne svého práva domáhat, kupujícímu vznikne újma a obchod nelze realizovat.

    Smluvní předkupní právo může působit mezi smluvními stranami a mít tak obligační povahu, anebo jako předkupní právo věcné působit proti všem. V druhém případě musí pro dosažení zamýšlených účinků dojít ke vkladu práva do katastru nemovitostí; poté předkupní právo zavazuje i právní nástupce smluvních stran. Předkupní právo věcné lze při současném převodu vlastnického práva zřídit jednou listinu, jedním návrhem na vklad a při jednom zaplacení správního poplatku 2.000,- Kč[6]. Obecně v praxi vkladových řízení před katastrem platí pravidlo: jedna listina = jeden návrh na vklad do katastru nemovitostí = jeden správní poplatek. Kromě toho lze předkupní právo věcné samozřejmě zřídit i samostatnou listinou, kdy současně vlastnické právo k nemovitosti není převáděno.

    Předkupní právo je pro dosažení právní jistoty všech zúčastněných a bezproblémový zápis do katastru nemovitostí třeba definovat srozumitelně a určitě. Pakliže má předkupní právo vedle úplatného převodu dopadnout i na jiné způsoby zcizení (např. darování nemovitosti), je nutné toto přesně definovat.[7]

    Jak postupovat při prodeji nemovitosti, na které vázne předkupní právo?

    Povinnost prodávajícího nabídnout nemovitost předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. V praxi to tedy funguje tak, že prodávající uzavře smlouvu s koupěchtivým, a až následně (před podáním návrhu na vklad vlastnického práva koupěchtivého do katastru) nabídne nemovitost nebo podíl na ní ke koupi předkupníkovi, a to za stejných podmínek, jaké si ujednali prodávající a koupěchtivý. Pokud by prodávající učinil předkupníkovi nabídku ještě před uzavřením perfektní smlouvy s koupěchtivým, nepůjde o nabídku k využití předkupního práva a její případné nevyužití ze strany předkupníka nebude mít na trvání předkupního práva žádný vliv.[8]

    Nabídka vyžaduje písemnou formu a prodávající ji učiní předkupníkovi ohlášením všech podmínek a obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým.[9] Nejjednodušší je zpravidla předkupníkovi zaslat spolu s nabídkou přímo smlouvu uzavřenou s koupěchtivým. Pro dostání povinností vyplývajících z GDPR lze jen doporučit nejprve začernit či jinak anonymizovat osobní údaje.

    Pokud předkupník přijme nabídku, koupě se uskuteční mezi prodávajícím a předkupníkem za podmínek sjednaných prodávajícím a koupěchtivým.[10] Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak u nemovité věci do tří měsíců po nabídce; v opačném případě (a pokud si vlastník a předkupník u smluvního a vlastník a koupěchtivý u zákonného předkupního práva neujednali jinou lhůtu) předkupní právo zaniká a je možné přistoupit k podání návrhu na vklad, na základě kterého bude vlastnické právo k nemovitosti převedeno na koupěchtivého, resp. nyní již kupujícího.[11]

    V neproblematických případech, kdy předkupník nemá zájem předkupní právo využít, lze proces převodu urychlit prostřednictvím písemného vzdání se předkupního práva ze strany předkupníka. Obdobnou možnost nabízí dohoda o zrušení předkupního práva, ve které se předkupník na straně jedné vzdá předkupního práva a prodávající na straně druhé za to poskytne předkupníkovi protiplnění. Tato možnost pochopitelně nepřipadá v úvahu tam, kde se k omezení nebo vyloučení předkupního práva ze zákona nepřihlíží, tj. pro předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby.[12]

    Závěr

    Předkupní právo může zprvu jednoduše vyhlížející nemovitostní transakci zkomplikovat. Ať už jste vlastník bytu či jiné nemovitosti nebo stojíte na straně kupující, postup spočívající ve vyhledání hesla „jak obejít předkupní právo“, „vzdání se předkupního práva vzor“ většinou povedou k porušení předkupního práva a následkům, kdy předkupní právo založí relativní neplatnost převodní smlouvy, převod vlastnického práva k nemovitosti neproběhne, přijdete o správní poplatek 2.000,- Kč nebo např. opomenutý předkupník se bude domáhat svého práva u soudu.

    Pro vyloučení všech rizik je vhodné obrátit se na zkušeného advokáta, který se specializuje na právo nemovitostí a převodem vás provede od A do Z.


    JUDr. Ilona Černochová, LL.M.,

    realitní advokátka

    Realitní advokáti s.r.o.


    Senovážné náměstí 1985/11
    110 00 Praha 1

    e-mail: poptavky@realitniadvokati.cz

     

    [1] § 1124 odst. 2 OZ

    [2] Např. § 61 odst. 1 zákona 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny

    [3] § 3056 odst. 1 OZ

    [4] § 1254 OZ

    [5] § 1187 odst. 2 OZ

    [6] Položka 120 písm. a) Přílohy (Sazebníku) k zákonu 634/2004 Sb., o správních poplatcích

    [7] § 2140 odst. 2 OZ

    [8] SYRUČEK, Vladimír a Vencislav SABOTINOV. Realitní právo: nemovitosti v realitní praxi. 2. vydání. V Praze: C.H. Beck, 2020, s. 308.

    [9] § 2147 odst. 1 OZ

    [10] § 2147 odst. 2 OZ

    [11] § 2148 odst. 1 OZ

    [12] § 3056 OZ


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Ilona Černochová, LL.M.
    14. 10. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Investiční zprostředkovatel pod dohledem: Povinnosti, rizika a regulatorní mantinely jeho činností
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Eutanazie pohledem Ústavního soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 12.09.2025Novelizace rodinného práva od 1. 1. 2026 a procesní souvislosti (online - živé vysílání) - 12.9.2025
    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Bezdůvodné obohacení
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Investiční zprostředkovatel pod dohledem: Povinnosti, rizika a regulatorní mantinely jeho činností
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy

    Soudní rozhodnutí

    Dobrá pověst

    V případě zániku právnické osoby s právním nástupcem vstupuje právní nástupce též do práv a povinností nemajetkové povahy zaniklé právnické osoby a může se domáhat práva na...

    Bezdůvodné obohacení

    Jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z. je i protiprávní užití cizí hodnoty, tedy stav, kdy je cizí nemovitá věc užívána subjektem...

    Zásada zákazu reformationis in peius v insolvenčním řízení

    Jestliže odvolací soud na základě odvolání podaného dlužníkem proti usnesení insolvenčního soudu o zrušení schváleného oddlužení a (současně) o zastavení insolvenčního...

    Výkon rozhodnutí

    Hlavním účelem vedlejšího účastenství je pomoc ve sporu jednomu z účastníků řízení, a jeho smyslem je posílit v konkrétním řízení postavení toho účastníka, na jehož straně...

    Odměna obhájce

    Ustanovení § 151 odst. 2 trestního řádu nezakládá bez dalšího nárok obhájce na odměnu a náhradu hotových výdajů za jakýkoli úkon právní služby poskytnutý obviněnému v...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.