Přelomové rozhodnutí ohledně povinnosti obcí zveřejňovat záměr zřídit právo stavby na úřední desce

Právní úprava ohledně zřizování práva stavby k pozemku obce

Dle § 39 odst. 1 zákona o obcích[1] má obec povinnost zveřejnit na úřední desce záměr smluvně zřídit „právo stavby“ na svém pozemku, a to po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce, kterým je zastupitelstvo.[2] Pokud by jakákoliv z těchto dvou podmínek (zveřejnění nebo schválení zastupitelstvem) nebyla splněna, bylo by smluvní zřízení práva stavby absolutně neplatné.[3]

Komentářová literatura se přitom shoduje,[4] že pojem „právo stavby“ je nutné v tomto kontextu chápat ve smyslu nehmotné nemovité věci podle § 1240 a násl. občanského zákoníku,[5] přičemž neplatí, že by jakákoli dohoda, která opravňuje stavebníka provést stavbu na obecním pozemku (např. souhlas obce s provedením stavby § 184a odst. 1 StavZ[6]) podléhala schválení zastupitelstva obce a zveřejnění záměru.

Reklama

ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025

5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Skutkový stav

V daném případě byla uzavřena smlouva mezi obcí Chotíkov a statutárním městem Plzeň obsahující souhlas obce Chotíkov s provedením stavby na svých pozemcích dle § 184a StavZ. O uzavření této smlouvy rozhodla rada obce bez zveřejnění záměru na úřední desce.

Ministerstvo vnitra, jako dozorový orgán nad výkonem samostatné působnosti obcí, považovalo uvedený postup v rozporu se zákonem, neboť uvedenou smlouvu považovalo za „smluvní zřízení práva stavby“, a záměr smlouvu uzavřít tak měl být obcí zveřejněn na úřední desce a o jejím uzavření mělo rozhodovat zastupitelstvo, nikoliv rada. Proto podalo dle § 124 odst. 5 zákona o obcích přímo žalobu na zrušení usnesení rady obce Chotíkov o uzavření smlouvy.

Problematické rozhodnutí Krajského soudu v Plzni

Krajský soud v Plzni došel k tomu, že pod pojmem „smluvní zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce” je nutno rozumět jednání, kterým dojde k umožnění jinému právo stavět na pozemku obce a tím jej zatížit.[7]

Závěry soudu však nejsou nijak přesvědčivé, neboť se soud vůbec nezabýval komentářovou literaturou, která se kloní k opačnému závěru (viz výše), a navíc se primárně se opírá o jazykový výklad daného ustanovení, kdy “Zákonodárci tedy nic nebránilo v tom, aby učinil přesný odkaz za smlouvu o zřízení práva stavby podle § 1243 odst. 1 občanského zákoníku…Vzhledem k tomu, že tak však zákonodárce neučinil, bude zastupitelstvo rozhodovat vždy, kdy dojde ke „smluvnímu zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce” bez ohledu jakou formou se tak stane.”[8]

K přesvědčivosti daného rozsudku nepřispívá ani to, že soud svůj závěr opírá pouze o část věty z důvodové zprávy,[9] dle které se povinnost zveřejňovat záměr dle § 39 odst. 1 zákona obcích vztahuje na právo stavby, „a to i na případy smluvního zřízení práva stavby k tíži obecního pozemku, které se svou závažností blíží prodeji obecního pozemku, a je proto účelné zveřejňovat záměr i v tomto případě.“ Z toho soud dovozuje, že se povinnost zveřejnění vztahuje nejen výhradně na smlouvu podle § 1243 odst. 1 občanského zákoníku.[10] Přitom však se soud vůbec nezabývá, že důvodová zpráva dále výslovně uvádí „dochází k rozšíření tím, že povinnost zveřejnit záměr je nově vztažena též na věcné právo stavby…zastupitelstvu svěřuje rozhodování o nabytí či převodu hmotných nemovitých věcí. Z nehmotných nemovitých věcí tak činí jen v případě práva stavby.“

Soud na závěr svého rozhodnutí zdůraznil, že napadenou smlouvou obec souhlasí s realizací stavby, kdy investorovi oprávnění zřídit stavbu, vstupovat a vyjíždět na dotčené pozemky, přičemž realizace stavby je předpokládána v období mezi lety 2023 až 2024. Dle Krajského soudu v Plzni tak „Pozemky ve vlastnictví žalované tak budou dotčeny obdobně, jako je tomu v případě smlouvy o právu stavby podle § 1243 odst. 1 občanského zákoníku.“ Soud však zcela opomíjí, že danou smlouvou nebylo právo zřízeno jako věcné,[11] na přesný časový úsek[12] a hlavně postrádalo jeden ze základních účelů práva stavby dle § 1240 an. občanského zákoníku, kterým je to, že stavba zřízená nebo již existující, avšak nabytá na základě práva stavby, není součástí pozemku, ale je součástí práva stavby.[13]

Závěr

Dle výše uvedeného rozhodnutí tedy musí být jakákoliv smlouva, kterou dojde k umožnění jinému stavět na pozemku obce, schválena zastupitelstvem, přičemž záměr tuto smlouvu uzavřít musí být předem zveřejněn na úřední desce postupem dle § 39 odst. 1 zákona o obcích. I přes pochybnosti o správnosti uvedených závěrů doporučujeme obcím se jimi řídit, neboť se vyhnou riziku absolutní neplatnosti dané smlouvy.

Mgr. Vít Fišer,
advokátní koncipient