epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    4. 9. 2019
    ID: 109869upozornění pro uživatele

    Prodej majetku z insolvence s využitím zprostředkovatele zakázán?

    Vyhláška 121/2019 Sb. o materiálním vybavení a standardech výkonu funkce insolvenčního správce s účinností od 1.6.2019 v ustanovení § 12 písm. a) určila, že insolvenční správce postupuje při výkonu své funkce svědomitě a s odbornou péčí, pokud provádí zpeněžování majetkové podstaty nebo její části osobně nebo prostřednictvím zaměstnance. Znamená to, že je nově insolvenčnímu správci zapovězeno využít při prodeji majetku z majetkové podstaty profesionálních zprostředkovatelů prodeje, například realitních kanceláří?

     

    Prodej zajištěného majetku

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Předně jsem přesvědčen, že vyhláškou uložená povinnost se týká toliko prodeje nezajištěného majetku. Při prodeji zajištěného majetku je insolvenční správce vázán pokynem zajištěného věřitele. Pokud zajištěný věřitel udělí insolvenčnímu správci pokyn, aby majetek tvořící zajištění jeho pohledávky prodal prostřednictvím zprostředkovatele, je insolvenční správce tímto pokynem vázán, ledaže by měl za to, že předmět zajištění lze jiným způsobem zpeněžit výhodněji. V takovém případě by insolvenční správce mohl pokyn zajištěného věřitele odmítnout a požádat insolvenční soud o jeho přezkoumání v rámci dohlédací činnosti.  

     

    logo_Žižlavský

     
    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Prodej nezajištěného majetku

    Byť samotné znění § 12 písm. a) vyhlášky 121/2019 Sb. působí striktně tak, že insolvenční správce by porušil povinnost správce postupovat při výkonu své funkce svědomitě a s odbornou péčí, pokud by zpeněžení majetku neprováděl výhradně sám nebo prostřednictvím svých zaměstnanců, je dle mého názoru třeba toto ustanovení vykládat ve spojitosti s dalšími ustanoveními insolvenčního zákona a samotné vyhlášky a využití profesionálních zprostředkovatelů prodeje v odůvodněných případech připustit.

    Dle ustanovení § 40 odst. 2 insolvenčního zákona může insolvenční správce svou funkci vykonávat také prostřednictvím svého zaměstnance nebo zaměstnance dlužníka. Ve zvlášť odůvodněných případech může svou funkci vykonávat prostřednictvím jiných osob, zejména právních, ekonomických a jiných specializovaných odborníků; tím nejsou dotčeny jeho povinnosti ani odpovědnost podle tohoto zákona.

    Vyhláška 12/2019 Sb. je postavena na principu comply or explain znamenající, že od požadavků vyhlášky se může insolvenční správce odchýlit, jestliže jsou zde důvody, pro které lze i jiný postup považovat za svědomitý při výkonu funkce s odbornou péčí. Toto pravidlo je výslovně zachyceno v § 6 vyhlášky.

    Odůvodnění vhodnosti využití zprostředkovatele

    Dle mého názoru je zejména při prodeji nemovitostí účelné a hospodárné využití služeb specializovaných realitních kanceláří, neboť jejich využitím dojde ve většině případů k dosažení vyšší prodejní ceny a eliminaci nákladů (blíže k tomu viz níže).

    Modelový případ:

    Dle statistik insolvenčního správce AS ZIZLAVSKY v.o.s., odvozených z cca. 3500 běžících insolvenčních řízení, je průměrně dosahovaná cena při prodeji majetku v oddlužení 763.638,- Kč. Medián pak činí 500.000,- Kč. Pokud bychom porovnávali jen nezajištěný majetek (pro který však není tak velký počet vzorků), byla by cena ještě nižší. 

    Jako modelový případ byla tady zvolena nemovitost v Severomoravském kraji (jako kraji s nejvyšším insolvenčním nápadem), konkrétně pak v Havířově, v ceně 500.000,- Kč.  

    • Dosažení vyšší prodejní ceny při prodeji specialistou

    Insolvenční správce je zpravidla právně či ekonomicky vzdělaný odborník. Pro dosažení co nejvyšší prodejní ceny jsou však rozhodující prodejní dovednosti (psychologie prodeje, prodejní techniky, strategie apod.), kterými nebyl insolvenční správce vyškolen a nejsou ověřovány zkouškou insolvenčního správce. Odborníci zaměření na prodej nemovitostí mají osvojen sofistikovaný systém, jak dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny (počínaje správným nafocením nemovitosti, přes vhodnou inzerci, komunikaci při prohlídkách nemovitosti až po přípravu smluvní dokumentace).

    Rovněž potencionální kupci jsou mnohem více zvyklí jednat při koupi nemovitosti s odborníkem na reality, než s insolvenčním správcem, ze kterého mají často obavu (jako z profese značné části populace neznámé).

    Je zřejmé, že využitím služeb specializovaných odborníků lze zpravidla dosáhnout vyšších prodejních cen, což je v zájmu primárně věřitelů dlužníka.

    • Eliminace nákladů

    Prodej nemovitého majetku dlužníka je spojen s nemalými náklady. Minimálně se jedná o náklady na inzerci, cestovné pro zajištění prohlídek a správní poplatky.

    Nezbytným minimem pro dosažení optimální prodejní ceny nemovitosti je inzerce na největším a nejznámějším realitním portálu sreality.cz. V případě, že insolvenční správce inzeruje toliko jednu nemovitost, činí náklady na inzerci na tomto portálu částku 60 Kč/den. Při optimální délce trvání inzerce 3 měsíce tak jen náklady na inzerci na tomto portále činí 5.400,- Kč. Realitní kanceláře oproti tomu využívají úspor z rozsahu, které realitní portál nabízí. Například realitní kancelář M&M reality dokáže při svém aktuálním počtu 9224 inzerátů dosáhnout na cenu 1,13 Kč/na den, tj. 101 Kč za 3 měsíce. Realitní kanceláře mají dále zpravidla možnost bezplatné inzerce na celé řadě navštěvovaných webů a v tisku.

    Nezbytnou součástí prodejního procesu jsou prohlídky zájemců. Ze zkušeností insolvenčního správce vyplývá, že před prodejem je třeba realizovat nejméně 5 různých prohlídek. Prohlídky se zpravidla nekonají v jednom termínu (je třeba vyjít vstříc zájemcům) a nelze je ani konat v úředních hodinách provozovny, neboť v tuto dobu musí být insolvenční správce nebo jeho zaměstnance přítomen na provozovně. Na prohlídky tedy musí dojíždět insolvenční správce ze svého sídla. Při modelovém případu nemovitosti v Havířově a sídle insolvenčního správce v Praze činí cestovní náklady na jednu prohlídku (při obvyklých cestovních nákladech ve výši 6,19 Kč/km) celkem 4.789,82 Kč, při pěti prohlídkách tedy 23.949,- Kč.

    Za podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je třeba uhradit správní poplatek 1.000,- Kč.  

    Ze zkušeností insolvenčního správce je pro specializované realitní kanceláře akceptovatelná odměna v intervalu 3 až 5% z dosažené prodejní ceny, přičemž tato odměna zahrnuje veškeré náklady (včetně nákladů na cestovné, inzerci, správní poplatek, eventuálně i znalecký posudek a DPH). Tento limit se uplatní i při prodeji zajištěného majetku dle § 298 odst. 4 insolvenčního zákona. Při průměrné odměně realitní kanceláře ve výši 4 % z prodejní ceny by náklady na prodej činily při modelovém případu 20.000,- Kč včetně DPH.   

    Porovnání nákladů zachycuje následující tabulka:

     

    Prodej insolvenčním správcem

    Prodej realitní kanceláří

     náklady na inzerci

                                            5 400,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     cestovné

                                         23 949,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     správní poplatek

                                            1 000,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     znalecký posudek

                                            5 000,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     odměna RK

                                                        -   Kč 

                                             20 000,00 Kč 

     celkem

                                         35 349,00 Kč 

                                             20 000,00 Kč 


    Shrnutí

    Dle názoru insolvenčního správce je pro věřitele výhodné, aby při prodeji nezajištěného nemovitého majetku byl využíván odborný zprostředkovatel, odměňován přiměřeným způsobem z výtěžku dosaženého zpeněžením, neboť při využití jeho služeb lze očekávat dosažení vyšší prodejní ceny a nižších nákladů. Obdobný závěr platí zpravidla i při prodeji některého dalšího nezajištěného majetku, zejména motorových vozidel. V případě, že insolvenční správce zprostředkovatele prodeje využije, neporušuje dle mého názoru automaticky povinnost správce postupovat při výkonu své funkce svědomitě a s odbornou péčí.

    Mgr. Petr Veselý
    Mgr. Petr Veselý,
    advokát – insolvenční správce
     
     
    ŽIŽLAVSKÝ, advokátní kancelář s.r.o.
     
    Široká 36/5
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:       +420 224 947 055
    e-mail:    ak@zizlavsky.cz
     
    PFR 2018


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Petr Veselý (AK ŽIŽLAVSKÝ)
    4. 9. 2019

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Povinnost složit jistotu na náklady řízení incidenčního sporu a její zánik v reorganizaci
    • Řízení o směnečném platebním rozkazu
    • Nález Ústavního soudu k privilegovanému postavení pohledávek státu v insolvenčním řízení
    • Hledání logiky v zákazu nabývání zpeněžovaného majetku z majetkové podstaty
    • Nepřiměřenost úroku z prodlení s ohledem na délku exekučního řízení
    • Exekuce pod taktovkou státu – znovu a hůře?
    • Složení doplatku jistoty v souvislosti s předběžným opatřením v insolvenčním řízení
    • Role znalce při zkoumání testu nejlepšího zájmu v insolvenci
    • Exekutorské zástavní právo jako zajištění v insolvenčním řízení a ingerence exekučních soudů
    • Vymáhání pohledávky věřitele při spáchaní úpadkového trestného činu členem statutárního orgánu společnosti
    • Načasování převodu směnky

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.