12. 9. 2016
ID: 102294upozornění pro uživatele
Souboj justičních titánů ohledně možnosti nabytí nemovitosti od „nevlastníka“: Je dobojováno?
Několik posledních let mohla právní veřejnost sledovat napínavý boj mezi Nejvyšším a Ústavním soudem k otázce nabytí vlastnického práva k nemovitosti od „nevlastníka“, tedy k možnosti nabytí nemovité věci v případě absolutní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti na základě dobré víry.
 |
Vývoj judikatury Ústavního soudu
Samotná judikatura Ústavního soudu v předmětné věci prošla značným vývojem, jak ostatně uznal v mnoha svých rozhodnutích i Ústavní soud.[2] Odrazovým můstkem byl nález sp. zn. II. ÚS 77/2000 ze dne 23. 1. 2001, který se zabýval ochranou nabytých práv v souladu s principem ochrany dobré víry za situace, kdy vlastnické právo k nemovitosti bylo nabyto od osoby, jejíž právní důvod, tedy kupní smlouva, posléze zanikl v důsledku odstoupení. Takové odstoupení se slovy Ústavního soudu „může projevit opět jen mezi smluvními stranami a nemůže mít vliv na postavení třetích osob (mimo univerzální sukcese v případě úmrtí).“ V nálezu sp. zn. II. ÚS 1747/2007 ze dne 29. 11. 2007 pak Ústavní soud učinil další pomyslný krok vpřed a dovodil, že „podobné právní důsledky jako odstoupení od smlouvy by mělo mít zrušení kupní smlouvy z jiného důvodu než odstoupením, a to např. naplněním rozvazovací podmínky.“[3]
Tyto své názory Ústavní soud završil nálezem sp. zn. I. ÚS 2219/12 ze dne 17. 4. 2014 (dále jen „velký nález ÚS“), ve kterém mezi tyto „jiné důvody“ zařadil i absolutní neplatnost kupní smlouvy dle § 39 obč. zák. Tímto Ústavní soud konstituoval nový originární způsob[4] nabytí vlastnického práva spočívající v jeho nabytí od „nevlastníka“ zapsaného v katastru nemovitostí pro případy, kdy byl původní právní titul od počátku absolutně neplatný. Ústavní soud v této souvislosti argumentoval zejména ústavními principy právní jistoty, z něj vycházejícím principem důvěry v akty státu, ochranou dobré víry a také principem ochrany nabytých práv. Své závěry podpořil také argumentem zákonodárcovy dlouhodobé nečinnosti ohledně zakotvení ústavněprávního principu nezbytné ochrany dobré víry. Shledal totiž, že úprava obsažená v § 11 zákona 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, byla nedostačující, neboť se neopírala o princip materiální publicity, nýbrž vycházela z tzv. „zásady materiální pravdy“. Ta předpokládá, že každý účastník právního vztahu je povinen vědět nejen o tom, co je v katastru nemovitostí zasáno, ale i tom, co tam zapsáno není. I proto ostatně v praxi docházelo k obsáhlému a náročnému zkoumání nabývacích titulů („title search“) a v podstatě tak nikdy nemohla panovat důvěra v zapsaný stav v katastru nemovitostí a v souladu s ním v nabytá vlastnická práva.
Ústavní soud tak po určité anabázi dospěl k názoru, že nabytí nemovitosti od „nevlastníka“ bylo na základě principu ochrany dobré víry a nabytých práv možné i za účinnosti obč. zák.
S názorem Ústavního soudu se však po dlouhou dobu odmítal ztotožnit Nejvyšší soud.[5] Na tom nic nezměnil ani výše zmiňovaný velký nález ÚS, což dokazuje rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 1168/2013 ze dne 12. 11. 2014. V tomto rozhodnutí Nejvyšší soud sice přisvědčuje dosavadní plenární judikatuře Ústavního soudu, neztotožňuje se však s velkým nálezem ÚS. Opakuje pak své dříve vyslovené názory, že výčet způsobů nabytí vlastnického práva je taxativní,[6] platí zásada, že nikdo nemůže převést více práv, než sám má[7] a že Ústavní soud nezohledňuje instituty držby a vydržení, které mohou být řešením pro případné zhojení stavu nastalého v důsledku nabytí nemovitosti od „nevlastníka“.[8] Zatímco první dva argumenty Ústavní soud již dříve vyvracel zejména výše zmíněnými ústavními principy ochrany dobré víry a nabytých práv, k posledně jmenovanému se vyjádřil v bodě 56 velkého nálezu ÚS následovně: „Dobrověrné nabytí vlastnického práva a vydržení představují dva různé způsoby originárního nabytí vlastnického práva, založené celkově na odlišných podmínkách, mezi nimiž se ale v obou případech nachází oprávněná držba. (…) Konkrétně pak lze opodstatněnost a možnost souběžné existence jak institutu nabytí vlastnického práva od nevlastníka, tak institutu vydržení ilustrativně prokázat na skutečnosti, že zatímco k ochraně v dobré víře nabytých práv lze přistoupit vždy až u dalšího nabyvatele (po nevlastníkovi), možnost vydržení se vztahuje právě i na onoho nevlastníka, tedy toho, kdo měl vlastnické právo nabýt přímo od původního vlastníka, ovšem s ohledem na neplatnost převodního právního úkonu se tak nestalo.“
Konečně Nejvyšší soud odmítal uznat závěry dovozené Ústavním soudem s odůvodněním, že se jedná pouze o rozhodnutí senátu Ústavního soudu a nikoliv o rozhodnutí pléna.
Reklama
Výše uvedené rozdílné názory oba soudy zastávaly i ve svých pozdějších rozhodnutích a zdálo se, že ani jeden soudní orgán nemíní ze své pozice nikterak ustoupit.[9] Tuto neustávající výměnu názorů Nejvyšší soud utnul až v úvodu zmíněným rozsudkem sp. zn. 31 Cdo 353/2016. V něm se k tématu opět vrací velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu a stroze konstatuje, že „je třeba respektovat Ústavním soudem ustáleně zaujímaný právní názor o možnosti nabytí nemovitosti od nevlastníka podle dosavadní právní úpravy, tak, jak je co do skutkové podstaty vymezen v odůvodnění nálezu Ústavního soudu ze dne 17. dubna 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012,[10] na nějž Ústavní soud ve svých navazujících rozhodnutích ustáleně odkazuje.“ Poukazuje přitom na fakt, že jasný názor Ústavního soudu o možnosti dobrověrného nabytí vlastnického práva od „nevlastníka“ zapsaného v katastru nemovitostí byl postupně vysloven všemi senáty Ústavního soudu, byť si neodpustil poznámku, že „Ústavní soud dle dovolacího soudu nevyjasnil dostatečně přesvědčivě možnou koexistenci nabytí vlastnictví vydržením a nabytí vlastnictví na základě dobré víry, neboť podmínky pro argumentovatelnou oponenturu (viz nález sp. zn. IV ÚS 301/05) zde již dány nejsou.“ Nejvyšší soud tak završil dlouholetý boj vlastní (byť nedobrovolnou) rezignací, když konstatoval, že ve shodě s konstantní judikaturou Ústavního soudu bylo dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, resp. na základě § 3064 současného občanského zákoníku do 31. 12. 2014, možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí.
Nutno však podotknout, že Nejvyšší soud ve svém odporu a zastávání opačného názoru nebyl zcela osamocen. V této souvislosti lze upozornit na disentní stanovisko jednoho ze soudců Ústavního soudu Vladimíra Kůrky připojené k nálezu sp. zn. III. ÚS 415/15 ze dne 27. 8. 2015, v němž kritizuje zejména to, že za Ústavním soudem judikovaného stavu dochází k nesprávnému ztotožnění důsledků odstoupení od smlouvy s těmi, jež jsou vlastní její absolutní neplatnosti. Dále se pak přiklání k názoru Nejvyššího soudu, dle kterého dochází k obcházení institutu dobrověrné držby a vydržení.
Význam rozhodnutí ve světle současné právní úpravy
Na první pohled by se mohlo zdát, že v poměrech současného občanského zákoníku není výše popsané ukončení sporu mezi Nejvyšším s Ústavním soudem již dále významné. Ustanovení § 980 odst. 2 o. z. totiž zakotvuje zásadu materiální publicity veřejných seznamů, jež se ve smyslu § 3064 o. z. uplatňuje od 1. 1. 2015 i pro práva zapsaná do katastru nemovitostí před 1. 1. 2014. Opak je však pravdou. Zásada materiální publicity koncipovaná v § 980 odst. 2 o. z. může ochránit pouze nynější a budoucí nabyvatele, kteří by nabývali od „nevlastníka“ zapsaného v katastru nemovitostí. Nemůže však „zhojit“ nabytí vlastnického práva na základě absolutně neplatných titulů těmito „nevlastníky“.[11] Právě tito však mohou argumentovat dovozenými závěry Ústavního soudu potvrzenými i Nejvyšším soudem, jakkoliv se předchozí argumenty Nejvyššího soudu mohly zdát přesvědčivé a může vyvstat otázka, zda Ústavní soud nepřekračuje svoji kompetenci a nepřebírá roli zákonodárce. Jak by dodal klasik: „Můžeme o tom diskutovat, můžeme o tom vést spory, můžeme s tím i nesouhlasit, ale to je všechno, co se proti tomu dá dělat.“
Mgr. Jitka Sytařová, LL.M.,
advokátka, partnerka
Mgr. Marie Zámečníková,
advokátní koncipientka
Giese & Partner, s.r.o.
Palác Myslbek
Ovocný trh 8
117 19 Praha 1
Tel.: +420 221 411 511
Fax: +420 222 244 469
e-mail: office@giese.cz
------------------------------
[1] Tj. zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), resp. zákona 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
[2] K tomu srov. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2219/12 ze dne 17. 4. 2014 nebo nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 165/11 ze dne 11. 5. 2011.
[3] K tomu také nález sp. zn. I. ÚS 143/07 ze dne 25. 2. 2009.
[4] Srov. bod 28 nálezu velkého nálezu ÚS.
[5] Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Odo 1424/2006 ze dne 9. 12. 2009, usnesení Nejvyššího soud sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 ze dne 1. 6. 2011, rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2017/2013 ze dne 8. 10. 2013
[6] Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 1168/2013 ze dne 12. 11. 2014
[7] Obšírně se k zásadě nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habe vyjádřil Nejvyšší soud např. v rozsudku sp. zn. 30 Cdo 2433/2013 ze dne 23. 10. 2013.
[8] Srov. tamtéž.
[9] sp. zn. IV ÚS 402/15 ze dne 8. 6. 2015, sp. zn. 415/15 ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. III. ÚS 663/15 ze dne 10. 12. 2015, či sp. zn. III. ÚS 705/16 ze dne 19. 4. 2016.
[10] Tj. velký nález ÚS.
[11] Shodně VRZALOVÁ, Lenka in SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). 1. vydání. C. H. Beck, 2013, str. 1242, § 3064.
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
