epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
  • epravoEpravo
  • epravoEpravo
  • googleGoogle
Přihlášení / registrace
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • Rejstřík
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • EPRAVO.CZ Premium
    • Konference
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Předplatné
11. 4. 2007
ID: 47372upozornění pro uživatele

Úskalí budoucí koupě nemovitosti

Institut smlouvy o smlouvě budoucí kupní ve smyslu ust. § 50a a § 588 zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) je v současné době hojně využíván zejména v souvislosti s koupí nemovitostí, které jsou teprve předmětem výstavby. Oblast koupě nemovitostí sebou přináší řadu rizik především při uzavírání smluv, kdy se klienti nacházejí pod jistým tlakem realitních makléřů, silných developerských společností a obav, že by vyhlídnutou nemovitost mohl místo nich koupit někdo jiný. Vždy je však třeba zkoumat platnost předložených smluvních dokumentů a případná úskalí z nich plynoucí, abychom se tak vyhnuli zbytečným komplikacím či nepříjemným finančním ztrátám.

Reklama
Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

REGISTROVAT ZDE

Reklama
ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Smlouvou o smlouvě budoucí kupní se účastníci písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž si již smlouvou o smlouvě budoucí kupní musí stanovit podstatné náležitosti předmětné kupní smlouvy.

Pod sankcí neplatnosti musí mít smlouva o smlouvě budoucí písemnou formu. Smlouva o smlouvě budoucí bude také neplatná v případě, že si účastníci nedohodnou dobu, do které musí být smlouva uzavřena.

Obsahem o smlouvy o smlouvě budoucí kupní musí být dohoda účastníků o podstatných náležitostech kupní smlouvy, tedy o těch, bez nichž bude tato smlouva neplatná. Mezi tyto náležitosti dle § 588 občanského zákoníku patří:

(i)                  specifikace účastníků smlouvy;

(ii)                dostatečně určitá specifikace předmětu smlouvy; a

(iii)               dohoda o kupní ceně.

Ohledně specifikace předmětu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je pozemek, Nejvyšší soud České republiky rozhodnutí sp.zn. 33 Odo 1281/2005 dospěl k závěru, že smlouva je absolutně neplatnou pokud pozemek není identifikován uvedením parcelního čísla a názvem katastrálního území, ve kterém se nachází (§ 5 zákona 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění , dále jen „katastrální zákon“). § 20 katastrálního zákona dále stanoví, že údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Nedostatek projevu vůle tak nelze odstranit ani výkladem dle ust. § 35 odst. 2 občanského zákoníku. Určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Smlouva je neplatnou i přesto, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, pokud to není z textu této smlouvy nepochybně zřejmé též třetím osobám.

Kupní cena musí být stanovena v souladu s obecně závaznými právními předpisy, tedy v souladu se zákonem 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, který stanoví, že dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje.

Pokud ve sjednané době nedojde k uzavření smlouvy kupní, může se oprávněná osoba do jednoho roku domáhat u soudu nahrazení projevu vůle druhé smluvní strany, tj. aby byla uložena povinnost uzavřít smlouvu. Jedná se o lhůtu prekluzivní, která počíná běžet dnem následujícím po dni, který stanoví smlouva o smlouvě budoucí jako poslední den k uzavření kupní smlouvy. Soud však svým rozhodnutím nemůže měnit nic na podstatných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí a zhojit tak případnou neurčitost jejich ustanovení. V případě neuplatnění práva v této prekluzivní lhůtě závazek zaniká.

Závazek k uzavření smlouvy kupní též zanikne v případě, kdy se okolnosti, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, změní natolik, že již nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (§ 50a odst. 3 občanského zákoníku).

Dále je zapotřebí si uvědomit, že s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp.zn. Jc 22/98 2 Cdon 1505/97) smlouva o smlouvě budoucí je účinná pouze mezi jejími účastníky. Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k nemovitosti, jejíž zamýšlený převod je obsahem právě smlouvy o smlouvě budoucí, na třetí osobu, práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí zaniknou pro nemožnost plnění. Poškozený účastník tak nebude mít možnost domáhat se neplatnosti takto uzavřené kupní smlouvy, ale pouze nárok na náhradu škody vyplývající z porušení povinností na základě smlouvy o smlouvě budoucí.

Obecně lze v praxi konstatovat značnou nevyváženost smluv o smlouvě budoucí kupní v neprospěch budoucích kupujících, a to zejména v následujících bodech:

(i)                  Sjednané smluvních pokuty bývají často ukládány pouze budoucímu kupujícímu a obdobná ustanovení na straně budoucího prodávajícího existují buď v omezené míře anebo chybí úplně;

(ii)                Úprava odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí je nedostatečná a nevyvážená, kdy budoucí prodávající může odstoupit od smlouvy kdykoliv bez významných sankcí, kdežto budoucí kupující pouze za ztížených podmínek a pod nemalou smluvní pokutou;

(iii)               Úhrada plné kupní ceny nebo její značná část bývá požadována již před uzavřením kupní smlouvy samotné, a tudíž budoucí kupující nese plně riziko nesolventnosti budoucího prodávajícího. To vše v době, kdy již uhradil kupní cenu, má omezené možnosti od smlouvy odstoupit či pod značnými smluvními pokutami a s rizikem, že budoucí prodávající téměř bez sankcí může uzavřít kupní smlouvu s třetí stranou. Navíc často je kupní cena uhrazena v plné výši dlouho před dokončením výstavby nemovitosti, tudíž jednotlivé platby kupní ceny nejsou navázány na harmonogram stavby. V případě, že dojde k oddálení termínu dokončení stavby a její kolaudace je tento nepoměr značný.

Irena Kolárová
WEINHOLD LEGAL



© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

Irena Kolárová
11. 4. 2007

Poslat článek emailem

*) povinné položky

Další články:

  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
  • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
  • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
  • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
  • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
  • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
  • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
  • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

Novinky v eshopu

Aktuální akce

  • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
  • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
  • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
  • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
  • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

Online kurzy

  • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
  • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
  • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
  • Flexi novela zákoníku práce
  • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
Lektoři kurzů
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
Kurzy lektora
Mgr. Marek Bednář
Mgr. Marek Bednář
Kurzy lektora
Mgr. Veronika  Pázmányová
Mgr. Veronika Pázmányová
Kurzy lektora
Mgr. Michaela Riedlová
Mgr. Michaela Riedlová
Kurzy lektora
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
všichni lektoři

Konference

  • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
  • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
  • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
Archiv

Magazíny a služby

  • Monitoring judikatury (24 měsíců)
  • Monitoring judikatury (12 měsíců)
  • Monitoring judikatury (6 měsíců)

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
  • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Příspěvek na péči
  • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
  • Předvídatelnost soudního rozhodování
  • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
  • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
  • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
  • Obchodní vedení společnosti
  • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
  • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
  • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
  • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
  • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
  • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
  • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
  • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
  • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
  • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
  • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
  • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů

Soudní rozhodnutí

Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

Příspěvek na péči

Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.