epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop1
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    11. 4. 2007
    ID: 47372upozornění pro uživatele

    Úskalí budoucí koupě nemovitosti

    Institut smlouvy o smlouvě budoucí kupní ve smyslu ust. § 50a a § 588 zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) je v současné době hojně využíván zejména v souvislosti s koupí nemovitostí, které jsou teprve předmětem výstavby. Oblast koupě nemovitostí sebou přináší řadu rizik především při uzavírání smluv, kdy se klienti nacházejí pod jistým tlakem realitních makléřů, silných developerských společností a obav, že by vyhlídnutou nemovitost mohl místo nich koupit někdo jiný. Vždy je však třeba zkoumat platnost předložených smluvních dokumentů a případná úskalí z nich plynoucí, abychom se tak vyhnuli zbytečným komplikacím či nepříjemným finančním ztrátám.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Smlouvou o smlouvě budoucí kupní se účastníci písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž si již smlouvou o smlouvě budoucí kupní musí stanovit podstatné náležitosti předmětné kupní smlouvy.

    Pod sankcí neplatnosti musí mít smlouva o smlouvě budoucí písemnou formu. Smlouva o smlouvě budoucí bude také neplatná v případě, že si účastníci nedohodnou dobu, do které musí být smlouva uzavřena.

    Obsahem o smlouvy o smlouvě budoucí kupní musí být dohoda účastníků o podstatných náležitostech kupní smlouvy, tedy o těch, bez nichž bude tato smlouva neplatná. Mezi tyto náležitosti dle § 588 občanského zákoníku patří:

    (i)                  specifikace účastníků smlouvy;

    (ii)                dostatečně určitá specifikace předmětu smlouvy; a

    (iii)               dohoda o kupní ceně.

    Ohledně specifikace předmětu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je pozemek, Nejvyšší soud České republiky rozhodnutí sp.zn. 33 Odo 1281/2005 dospěl k závěru, že smlouva je absolutně neplatnou pokud pozemek není identifikován uvedením parcelního čísla a názvem katastrálního území, ve kterém se nachází (§ 5 zákona 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění , dále jen „katastrální zákon“). § 20 katastrálního zákona dále stanoví, že údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Nedostatek projevu vůle tak nelze odstranit ani výkladem dle ust. § 35 odst. 2 občanského zákoníku. Určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Smlouva je neplatnou i přesto, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, pokud to není z textu této smlouvy nepochybně zřejmé též třetím osobám.

    Kupní cena musí být stanovena v souladu s obecně závaznými právními předpisy, tedy v souladu se zákonem 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, který stanoví, že dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje.

    Pokud ve sjednané době nedojde k uzavření smlouvy kupní, může se oprávněná osoba do jednoho roku domáhat u soudu nahrazení projevu vůle druhé smluvní strany, tj. aby byla uložena povinnost uzavřít smlouvu. Jedná se o lhůtu prekluzivní, která počíná běžet dnem následujícím po dni, který stanoví smlouva o smlouvě budoucí jako poslední den k uzavření kupní smlouvy. Soud však svým rozhodnutím nemůže měnit nic na podstatných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí a zhojit tak případnou neurčitost jejich ustanovení. V případě neuplatnění práva v této prekluzivní lhůtě závazek zaniká.

    Závazek k uzavření smlouvy kupní též zanikne v případě, kdy se okolnosti, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, změní natolik, že již nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (§ 50a odst. 3 občanského zákoníku).

    Dále je zapotřebí si uvědomit, že s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp.zn. Jc 22/98 2 Cdon 1505/97) smlouva o smlouvě budoucí je účinná pouze mezi jejími účastníky. Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k nemovitosti, jejíž zamýšlený převod je obsahem právě smlouvy o smlouvě budoucí, na třetí osobu, práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí zaniknou pro nemožnost plnění. Poškozený účastník tak nebude mít možnost domáhat se neplatnosti takto uzavřené kupní smlouvy, ale pouze nárok na náhradu škody vyplývající z porušení povinností na základě smlouvy o smlouvě budoucí.

    Obecně lze v praxi konstatovat značnou nevyváženost smluv o smlouvě budoucí kupní v neprospěch budoucích kupujících, a to zejména v následujících bodech:

    (i)                  Sjednané smluvních pokuty bývají často ukládány pouze budoucímu kupujícímu a obdobná ustanovení na straně budoucího prodávajícího existují buď v omezené míře anebo chybí úplně;

    (ii)                Úprava odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí je nedostatečná a nevyvážená, kdy budoucí prodávající může odstoupit od smlouvy kdykoliv bez významných sankcí, kdežto budoucí kupující pouze za ztížených podmínek a pod nemalou smluvní pokutou;

    (iii)               Úhrada plné kupní ceny nebo její značná část bývá požadována již před uzavřením kupní smlouvy samotné, a tudíž budoucí kupující nese plně riziko nesolventnosti budoucího prodávajícího. To vše v době, kdy již uhradil kupní cenu, má omezené možnosti od smlouvy odstoupit či pod značnými smluvními pokutami a s rizikem, že budoucí prodávající téměř bez sankcí může uzavřít kupní smlouvu s třetí stranou. Navíc často je kupní cena uhrazena v plné výši dlouho před dokončením výstavby nemovitosti, tudíž jednotlivé platby kupní ceny nejsou navázány na harmonogram stavby. V případě, že dojde k oddálení termínu dokončení stavby a její kolaudace je tento nepoměr značný.

    Irena Kolárová
    WEINHOLD LEGAL



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Irena Kolárová
    11. 4. 2007

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zaměstnanecké dílo a jeho praktické aspekty
    • Specifika online mediace
    • Firemní influencing pohledem pracovního, autorského práva a ochrany spotřebitele
    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Zaměstnanecké dílo a jeho praktické aspekty
    • Specifika online mediace
    • Odůvodnění soudního rozhodnutí
    • Firemní influencing pohledem pracovního, autorského práva a ochrany spotřebitele
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Pracovní poměr (exkluzivně pro předplatitele)
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Insolvence v českém právu: co by měli vědět věřitelé i dlužníci
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Firemní influencing pohledem pracovního, autorského práva a ochrany spotřebitele
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky

    Soudní rozhodnutí

    Odůvodnění soudního rozhodnutí

    Postup soudu, který řádně neodůvodní své právní závěry, porušuje právo na soudní ochranu zaručené čl. 36 Listiny základních práv a svobod.

    Pracovní poměr (exkluzivně pro předplatitele)

    V případě § 48 odst. 3 písm. c) zák. práce „jeho smyslem a účelem je zabránit trvání pracovního poměru ve všech případech, kdy nejsou splněny zákonné předpoklady pro...

    Právní jednání (exkluzivně pro předplatitele)

    Smyslem a účelem úpravy § 581 věty druhé o. z. je především ochrana osob jednajících v duševní poruše. Ochrana osoby bez dostatečné schopnosti právně jednat má přednost před...

    Promlčení (exkluzivně pro předplatitele)

    K uzavření dohody podle § 647 o. z. může dojít i jednáním mezi věřitelem a dlužníkem o mimosoudním řešení sporu. Bude tomu tak v případě, kdy se způsobem nevzbuzujícím...

    Soudní poplatky (exkluzivně pro předplatitele)

    Osvobození podle § 11 odst. 2 písm. d) zákona o soudních poplatcích se týká i žalobce, který se domáhá přímého nároku na pojistné plnění podle § 9 zákona č. 168/1999 Sb., o...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.