epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    11. 4. 2007
    ID: 47372upozornění pro uživatele

    Úskalí budoucí koupě nemovitosti

    Institut smlouvy o smlouvě budoucí kupní ve smyslu ust. § 50a a § 588 zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) je v současné době hojně využíván zejména v souvislosti s koupí nemovitostí, které jsou teprve předmětem výstavby. Oblast koupě nemovitostí sebou přináší řadu rizik především při uzavírání smluv, kdy se klienti nacházejí pod jistým tlakem realitních makléřů, silných developerských společností a obav, že by vyhlídnutou nemovitost mohl místo nich koupit někdo jiný. Vždy je však třeba zkoumat platnost předložených smluvních dokumentů a případná úskalí z nich plynoucí, abychom se tak vyhnuli zbytečným komplikacím či nepříjemným finančním ztrátám.

    Reklama
    Novinky v pracovním právu 2023 (online - živé vysílání) - 31.1.2023
    Novinky v pracovním právu 2023 (online - živé vysílání) - 31.1.2023
    31.1.2023 10:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Smlouvou o smlouvě budoucí kupní se účastníci písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž si již smlouvou o smlouvě budoucí kupní musí stanovit podstatné náležitosti předmětné kupní smlouvy.

    Pod sankcí neplatnosti musí mít smlouva o smlouvě budoucí písemnou formu. Smlouva o smlouvě budoucí bude také neplatná v případě, že si účastníci nedohodnou dobu, do které musí být smlouva uzavřena.

    Obsahem o smlouvy o smlouvě budoucí kupní musí být dohoda účastníků o podstatných náležitostech kupní smlouvy, tedy o těch, bez nichž bude tato smlouva neplatná. Mezi tyto náležitosti dle § 588 občanského zákoníku patří:

    (i)                  specifikace účastníků smlouvy;

    (ii)                dostatečně určitá specifikace předmětu smlouvy; a

    (iii)               dohoda o kupní ceně.

    Ohledně specifikace předmětu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je pozemek, Nejvyšší soud České republiky rozhodnutí sp.zn. 33 Odo 1281/2005 dospěl k závěru, že smlouva je absolutně neplatnou pokud pozemek není identifikován uvedením parcelního čísla a názvem katastrálního území, ve kterém se nachází (§ 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění , dále jen „katastrální zákon“). § 20 katastrálního zákona dále stanoví, že údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Nedostatek projevu vůle tak nelze odstranit ani výkladem dle ust. § 35 odst. 2 občanského zákoníku. Určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Smlouva je neplatnou i přesto, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, pokud to není z textu této smlouvy nepochybně zřejmé též třetím osobám.

    Kupní cena musí být stanovena v souladu s obecně závaznými právními předpisy, tedy v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, který stanoví, že dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje.

    Pokud ve sjednané době nedojde k uzavření smlouvy kupní, může se oprávněná osoba do jednoho roku domáhat u soudu nahrazení projevu vůle druhé smluvní strany, tj. aby byla uložena povinnost uzavřít smlouvu. Jedná se o lhůtu prekluzivní, která počíná běžet dnem následujícím po dni, který stanoví smlouva o smlouvě budoucí jako poslední den k uzavření kupní smlouvy. Soud však svým rozhodnutím nemůže měnit nic na podstatných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí a zhojit tak případnou neurčitost jejich ustanovení. V případě neuplatnění práva v této prekluzivní lhůtě závazek zaniká.

    Závazek k uzavření smlouvy kupní též zanikne v případě, kdy se okolnosti, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, změní natolik, že již nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (§ 50a odst. 3 občanského zákoníku).

    Dále je zapotřebí si uvědomit, že s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp.zn. Jc 22/98 2 Cdon 1505/97) smlouva o smlouvě budoucí je účinná pouze mezi jejími účastníky. Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k nemovitosti, jejíž zamýšlený převod je obsahem právě smlouvy o smlouvě budoucí, na třetí osobu, práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí zaniknou pro nemožnost plnění. Poškozený účastník tak nebude mít možnost domáhat se neplatnosti takto uzavřené kupní smlouvy, ale pouze nárok na náhradu škody vyplývající z porušení povinností na základě smlouvy o smlouvě budoucí.

    Obecně lze v praxi konstatovat značnou nevyváženost smluv o smlouvě budoucí kupní v neprospěch budoucích kupujících, a to zejména v následujících bodech:

    (i)                  Sjednané smluvních pokuty bývají často ukládány pouze budoucímu kupujícímu a obdobná ustanovení na straně budoucího prodávajícího existují buď v omezené míře anebo chybí úplně;

    (ii)                Úprava odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí je nedostatečná a nevyvážená, kdy budoucí prodávající může odstoupit od smlouvy kdykoliv bez významných sankcí, kdežto budoucí kupující pouze za ztížených podmínek a pod nemalou smluvní pokutou;

    (iii)               Úhrada plné kupní ceny nebo její značná část bývá požadována již před uzavřením kupní smlouvy samotné, a tudíž budoucí kupující nese plně riziko nesolventnosti budoucího prodávajícího. To vše v době, kdy již uhradil kupní cenu, má omezené možnosti od smlouvy odstoupit či pod značnými smluvními pokutami a s rizikem, že budoucí prodávající téměř bez sankcí může uzavřít kupní smlouvu s třetí stranou. Navíc často je kupní cena uhrazena v plné výši dlouho před dokončením výstavby nemovitosti, tudíž jednotlivé platby kupní ceny nejsou navázány na harmonogram stavby. V případě, že dojde k oddálení termínu dokončení stavby a její kolaudace je tento nepoměr značný.

    Irena Kolárová
    WEINHOLD LEGAL



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Irena Kolárová
    11. 4. 2007
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Do třetice všeho dobrého? Aneb další pokus České republiky přijmout zákon o hromadných řízeních
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Odmítnutí poskytnutí informace ve světle Nálezu ÚS sp. zn. IV. ÚS 3208/16
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví
    • Zástupčí oprávnění při střetu zájmů zástupce a zastoupeného ve světle aktuální judikatury
    • Změna žaloby – důsledky stanoviska Ústavního soudu Pl. ÚS-st. 43/16
    • Pravidla pro označování a propagaci doplňků stravy aneb jak se vyhnout vysokým pokutám nebo blokaci e-shopu
    • Úhrada za poskytování sociální služby
    • Výpověď pro nadbytečnost po předchozím neplatném skončení pracovního poměru

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Odmítnutí poskytnutí informace ve světle Nálezu ÚS sp. zn. IV. ÚS 3208/16
    • Náhrada škody
    • Místní koeficient daně z nemovitých věcí stanovený v části obce
    • Dočasné přidělení zaměstnance k jinému zaměstnavateli
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Odmítnutí poskytnutí informace ve světle Nálezu ÚS sp. zn. IV. ÚS 3208/16
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Jak správně napsat pracovní řád
    • Dočasné přidělení zaměstnance k jinému zaměstnavateli
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví
    • 10 otázek pro ... Lukáše Nývlta
    • Posuzování podřízenosti pohledávky v insolvenčním řízení ve vztahu k ust. § 1938 odst. 1 občanského zákoníku.
    • Kupní cena jako (ne)podstatná náležitost kupní smlouvy o převodu nemovitosti
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Střídavá péče a posuzování některých parametrů ve světle aktuální judikatury Ústavního soudu
    • Platné sjednání smluvní pokuty pohledem judikatury Nejvyššího soudu
    • K článku Manželství pro všechny z katolického pohledu
    • Přímá odpovědnost jednatele (společníka) SRO za škodu způsobenou třetí osobě
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Náhrada škody

    Ustanovení § 45 zákona o silničním provozu upravuje odstranění vozidel, které představují překážku provozu na pozemních komunikacích, zatímco § 27 odst. 5 zákona o silničním...

    Náhrada škody (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle § 24 odst. 6 zákona o pozemních komunikacích vlastník dálnice, silnice, místní komunikace nebo veřejně přístupné účelové komunikace, po níž má být vedena objížďka, je...

    Odpovědnost státu za újmu (exkluzivně pro předplatitele)

    Uspokojování restitučních nároků nelze podřadit pod dispozici státu se svým vlastnictvím v rámci soukromoprávního vztahu. Stát v takovém případě nevystupuje jako vlastník, který...

    Oprava rozhodnutí (exkluzivně pro předplatitele)

    Dojde-li v důsledku opravy rozhodnutí ke změně obsahu opravovaného rozhodnutí, a tím i k možnosti prolomení jeho právní moci, bude nezbytné započíst do celkové doby řízení i ten...

    Společný nájem bytu manžely (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhoduje-li soud k návrhu rozvedeného manžela podle § 768 o. z., v první řadě rozhodne o tom, kterému z rozvedených manželů se zrušuje právo nájmu – bude to ten z bývalých...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.