epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    12. 8. 2016
    ID: 102192upozornění pro uživatele

    Vývoj daně z nabytí nemovitých věcí a očekávané změny

    Nemovitosti jsou v režimu českého práva zatíženy dvěma základními druhy daní. Daní z nemovitostí, která je vázána na vlastnictví nemovitého majetku, a daní z nabytí nemovité věci (dříve daň z převodu nemovitostí), která postihuje majetek tzv. v pohybu, neboli při změně vlastníka.[1]

     
     WOLF THEISS
     
    Daň z nabytí nemovitých věcí v současné době prochází asi nejzásadnější změnou od svého zavedení v roce 1993. Nejedná se nicméně o nečekanou či zlomovou revoluci, jako spíše o završení postupného vývoje této daně, ke kterému zákonodárce v posledních letech směřoval.

    Vývoj daně z nabytí nemovitých věcí

    Připomeňme si stručně historii této převodní daně. V roce 1993 byla daň z převodu nemovitostí zavedena jako náhrada za zrušený notářský poplatek z převodu nemovitostí. Poplatníkem daně byl od jejího zavedení v případě úplatného převodu nemovitosti obecně převodce, Zákon taktéž zaváděl zákonné ručení nabyvatele za uhrazení daně převodcem. Myšlenkou za touto konstrukcí daně byla snaha o její jednodušší výběr. Prodávající měl být daň schopen bez problému uhradit, neboť disponoval peněžními prostředky ze samotné transakce. V případě, že tak prodávající neučinil, bylo možné daň vymáhat po kupujícím, a to i případným postižením nabyté nemovitosti.

    Jakkoliv se tato konstrukce daně zdá být funkční a logickou, její používání poukázalo na několik praktických problémů. Jako hlavní problém se ukázala skutečnost, že samotná daň již byla zpravidla zohledněna v kupní ceně nemovitosti. Pokud nebyla řádně uhrazena prodávajícím, byl kupující nucen uhradit daň fakticky dvakrát. Česká republika byla s touto konstrukcí daně v rámci Evropy v podstatě osamocena. Podobnou variantu zvolilo pouze Polsko a Slovinsko.

    První náznak změny přineslo v současné době účinné zákonné opatření Senátu 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „Zákonné opatření“), které nahradilo původní zákon 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Zákonodárce již samotným novým pojmenováním daně „z nabytí nemovitých věcí“ naznačuje, jaké části převodního vztahu by se měla daň týkat. Úprava v Zákonném opatření nicméně zamrzla tak říkajíc na půli cesty. I přes nový název daně je v nejčastějších případech primárním poplatníkem stále převodce vlastnického práva. Stranám je alespoň dána možnost dohodnout, že poplatníkem se stane nabyvatel. Zachován byl taktéž kritizovaný institut ručení nabyvatele vlastnického práva.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Novela zákonného opatření

    Na výše uvedenou situaci zareagoval zákonodárce vypracováním novely Zákonného opatření (dále jen „Novela“). Slovy důvodové zprávy se Novela snaží především o odstranění nedostatků právní úpravy, které se projevily v souvislosti s aplikací právní úpravy v praxi, a provedení dalších věcných změn, které si praxe vyžádala.[2] Jednotlivé vybrané dílčí změny podrobněji rozebereme v následujícím textu.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Změna v osobě poplatníka


    Nejzásadnější novinkou, kterou přináší Novela, je sjednocení osoby poplatníka daně v nabyvateli vlastnického práva k nemovité věci (v případě úplatného nabytí vlastnického práva). Zároveň s touto změnou dochází taktéž k odstranění institutu ručitele a jedinou osobou nesoucí náklady na úhradu daně je tak nabyvatel. Daň tak již bude zcela odpovídat svému názvu, neboť poplatníkem bude skutečně osoba nabývající vlastnické právo k nemovité věci. Poplatníkem je tak vždy osoba disponující majetkem, jehož převod je předmětem daně a dá se tak předpokládat snazší dobytnost pohledávky ze strany finančních úřadů v případě neuhrazení této daně.

    Diskuzi vyvolává dopad této změny na samotnou cenu nemovitostí. V současné koncepci v případě, že poplatníkem daně je prodávající, je daň již často promítnuta v kupní ceně. Logickým krokem při přenesení daňové povinnosti by bylo snížení cen nemovitostí o hodnotu mezi 3-4 procenty. Bohužel se dá spíše očekávat, že prodávající využijí nastalé situace a ceny nemovitostí nesníží. Jejich cena naopak fakticky vzroste o náklady kupujícího na odvedení daně. Zde, ale již bude velmi záležet na individuálních vyjednávacích schopnostech kupujícího.

    Změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek

    Současná úprava umožňuje osvobodit od daně první úplatné nabytí stavby bez ohledu na fakt, je-li již stavba připravena k užívání nebo ne. V praxi toto ustanovení činí finančním úřadům značné potíže, neboť rozestavěné stavby se neevidují v katastru nemovitostí.[3] Může tak docházet k více úplatným převodům staveb před okamžikem jejich zápisu do katastru nemovitostí, a pro příslušný finanční úřad následně může být značně obtížné dohledat, jedná-li se o první nebo již několikáté úplatné nabytí stavby.

    Řešením je zavedení osvobození od daně u prvního úplatného nabytí u stavby (a jednotky) již dokončené podle platných stavebních předpisů, nebo alespoň předčasně užívané. Jakékoliv úplatné nabytí „rozestavěné stavby“ bude tedy nově zatíženo daní, následné první úplatné nabytí po dokončení stavby nebo započetí užívání (do pěti let od dokončení, respektive započetí užívání) bude od daně osvobozeno.

    Zdanění nabytí nemovité věci v rámci převodu jmění na společníka obchodní korporace

    Dle současné úpravy zákona o přeměnách je jednou z forem přeměny obchodní korporace převod jmění na společníka.[4] Zákonné opatření obecně vylučovalo z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí právě nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnou obchodní korporace. Nerozlišovalo dále, jedná-li se například o fúzi, rozdělení, nebo právě nabytí majetku korporace společníkem. Důvodová zpráva k Novele uvádí, že v této oblasti docházelo k nežádoucí daňové optimalizaci ze strany poplatníků a taktéž, že není důvod toto úplatné nabytí vlastnictví z předmětu daně vylučovat. Nově tak v případě převodu jmění na společníka, jehož součástí bude nemovitá věc, bude tento společník (jako nabyvatel nemovité věci) povinen uhradit daň z nabytí této nemovité věci.

    Závěr

    Změny, které do oblasti daně z nabytí nemovitých věcí přináší Novela, jsou jistě značným zásahem do relativně stabilní situace, která v oblasti této daně panovala od jejího zavedení. Zároveň ale Novela přináší určité zjednodušení systému sjednocením poplatníka daně v jedné osobě. Z transakčního pohledu lze tuto změnu přivítat z důvodu, že odpadne minimálně nutnost (pro obezřetného kupujícího) dojednávat složení části kupní ceny odpovídající výši daně do advokátní úschovy a jejího následného vyplacení přímo na účet finančního úřadu. Cenou za toto zjednodušení však bude přenesení daňové povinnosti na kupujícího, přičemž jen těžko lze odhadovat, zda odměnou mu bude alespoň mírné snížení cen nemovitostí.

    Většina ostatních ustanovení Novely pak směřuje především ke zvýšení efektivity výběru daní. Proti tomuto nelze obecně nic namítat, pokud budou finanční úřady svěřené nástroje užívat efektivně a budou o to méně administrativně zatěžovat daňové poplatníky. Skutečná pozitiva či negativa nově zaváděné úpravy tak ukáže až praxe.

    Předpokládá se, že Novela nabyde účinnosti v druhé povolině roku 2016.


    Pavel Srb

    Pavel Srb
    ,
    advokát

    Bohuslav Hrdý

    Bohuslav Hrdý
    ,
    advokátní asistent


    WOLF THEISS Rechtsanwälte GmbH & CO KG, organizační složka

    Pobřežní 394/12
    186 00 Praha 8

    Tel.:    +420 234 765 111
    Fax:    +420 234 765 110
    e-mail:    praha@wolftheiss.com


    -------------------------------
    [1] Bakeš, M. a kol. Finanční právo. 6. upr. vyd. Praha: C. H. Beck, 2012. ISBN 978-80-7400-440-7.
    [2] Důvodová zpráva k novele Zákonného opatření Senátu 340/2013 Sb., Dostupná na www, k dispozici >>> zde.
    [3] Srov. ustanovení § 1163 zák. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ve spojení s § 3 zák. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí.
    [4] Ustanovení § 337 a násl. zákona 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Pavel Srb, Bohuslav Hrdý (WOLF THEISS)
    12. 8. 2016

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.