epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • UKRAJINA
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
28. 6. 2013
ID: 91714upozornění pro uživatele

Zásada materiální publicity dle nové úpravy katastru nemovitostí

V současné době probíhá legislativním procesem návrh nového zákona o katastru nemovitostí, který má po více než dvaceti letech sjednotit právní úpravu týkající se tohoto veřejného seznamu. Některá, nikoli však nevýznamná, ustanovení o katastru nemovitostí jsou obsažena i v novém občanském zákoníku. Důvodová zpráva k novému katastrálnímu zákonu uvádí jako jeden z hlavních cílů nové úpravy posílení zásady materiální publicity, jejíž nedůsledné provedení v českém právním řádu dlouhodobě kritizuje zejména Ústavní soud ČR. Mohou si ale vlastníci nemovitostí a investoři skutečně vydechnout?

 
 Dvořák Hager & Partners
 
Kdo jedná v dobré víře, je v dobré víře aneb současný stav

Zásada materiální publicity představuje vlastní smysl evidence katastru nemovitostí. Plně uplatněná zásada materiální publicity přisuzuje jednání osob opírajícímu se o zápis v katastru nemovitostí a učiněnému v dobré víře, že zápis je pravdivý, zamýšlené právní následky i v případě, kdy zápis skutečnosti neodpovídá.

Naproti tomu současná formulace zásady materiální publicity, obsažená v § 11 zákona č. 265/1992 Sb., přiznává osobě jednající s důvěrou v zápis v katastru nemovitostí, který neodpovídá skutečnosti, pouze dobrou víru: Kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. V případě nesouladu skutečného stavu se stavem zapsaným tak osoba právo, jež bylo předmětem jejího jednání, nenabývá a toliko je vykonává v dobré víře, že jí náleží. Pokud se jedná o právo vlastnické, stává se taková osoba oprávněným držitelem nemovité věci, a při splnění zákonných podmínek může vlastnictví k předmětné věci vydržet. Desetiletá vydržecí doba v případě nemovitostí však skutečnému vlastníkovi věci dává širokou možnost zasáhnout do takto založeného výkonu práva a domáhat se uznání svého vlastnického práva. Ve světle judikatury Nejvyššího soudu ČR, která konstantně upřednostňuje ochranu skutečného nositele práva před ochranou dobré víry osoby jednající podle zápisu v katastru nemovitostí [1], nelze než konstatovat, že zásada materiální publicity prakticky není v českém právním řádu provedena.

Nové prostředky při ochraně věcných práv

Těžiště nové úpravy zásady materiální publicity je obsaženo v novém občanském zákoníku (dále jen „NOZ“), nový katastrální zákon se zaměřuje na procesní otázky. Veřejná víra v pravdivost informací obsažených v katastru nemovitostí je tak nově výslovně vyjádřena v § 980 odst. 2 NOZ: Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Jedná se nicméně o vyvratitelnou domněnku, která připouští, aby osoba namítající, že zápis skutečnému stavu neodpovídá, prokázala opak. Osobou, která bude mít na důkazu opaku právní zájem, může být jak stávající vlastník, jehož nemovitost (věcné právo) byla neoprávněně zcizena, tak nový nabyvatel nemovitosti, vůči kterému uplatní práva bývalý vlastník. Oběma dává nová úprava prostředky k ochraně jejich práv. V této souvislosti je však současně nezbytné upozornit, že NOZ v mnohem větší míře než stávající úprava poskytuje ochranu bdělým, a dodržení zákonných lhůt je tak pro ochranu věcných práv klíčové.

Přinese nová úprava nabyvatelům jednajícím v dobré víře více než dobrou víru?

Významný posun v ochraně nabyvatelů nemovitostí představuje ustanovení § 984 odst. 1 NOZ, které stanoví, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Nabude-li tedy nabyvatel věcné právo v dobré víře a za úplatu, bude mu svědčit zapsaný stav, i kdyby neodpovídal skutečnosti.

V praxi se většina převodů uskutečňuje za úplatu, a tedy okruh nabyvatelů, kteří budou ustanovením § 984 odst. 1 NOZ chráněni, bude široký. Otázkou zůstává, jak se soudy postaví k posuzování dobré víry nabyvatele: zdali bude pro její založení postačující výpis z katastru nemovitostí, anebo bude i nadále nutné prověřit nabývací tituly předchůdců ve sbírce listin. Za současného stavu nelze než nabyvatelům doporučit, aby i nadále prováděli právní prověrku nabývacích titulů zpětně za desetileté období. 

Co dělat, když zjistíte, že je u Vaší nemovitosti zapsán nový vlastník?

Život přináší různé situace a z pozice slabší strany může vystupovat i původní vlastník nemovitostí, resp. věcného práva, jehož nemovitost (věcné právo) byla zcizena bez jeho vůle a často i vědomí. I na takového vlastníka NOZ pamatuje a v § 986 NOZ mu poskytuje právní prostředek ochrany jeho oprávněných zájmů.

Původní vlastník se může domáhat výmazu věcného práva nového nabyvatele, o kterém tvrdí, že právo nabyl bez právního důvodu, z katastru nemovitostí a o zapsání poznámky spornosti dle § 24 nového katastrálního zákona. Učiní-li tak původní vlastník do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu práva nového nabyvatele dozvěděl, bude poznámka spornosti působit proti všem osobám, kterým sporný zápis svědčí nebo které na jeho základě dosáhly dalšího zápisu. Původní vlastník musí své právo současně uplatnit u soudu a do dvou měsíců tuto skutečnost doložit katastrálnímu úřadu, jinak katastrální úřad poznámku vymaže. Zmešká-li původní vlastník jednoměsíční lhůtu, chrání jej poznámka spornosti toliko vůči osobám, které dosáhly zápisu, aniž byly v dobré víře. Proti osobám v dobré víře, kterým sporný zápis svědčí, se již svého práva nedomůže.

V této souvislosti je nutné upozornit na skutečnost, že ačkoli lhůta pro uplatnění práv původního vlastníka počíná běžet ode dne, kdy se vlastník o sporném zápisu dozví, není časový rámec nabytí takové vědomosti neomezený. Svá práva může vlastník uplatnit nejdéle 3 roky ode dne, kdy byl sporný zápis proveden. Zapsáním poznámky spornosti po uplynutí této lhůty bude vlastník chráněn pouze vůči osobám, které dosáhly zápisu a nebyly v dobré víře. V praxi se původní vlastník o sporném zápisu ve většině případů dozví bezprostředně po jeho provedení z vyrozumění příslušného katastrálního úřadu (§ 18 odst. 3 nového katastrálního zákona). Pokud by se tak však z nejrůznějších důvodů nestalo, musí vlastník na sporný zápis přijít sám. Všem vlastníkům nemovitostí lze proto jen doporučit, aby stav zápisů v katastru nemovitostí ohledně jimi vlastněných nemovitostí pravidelně kontrolovali.

Závěrem

Nová úprava posiluje veřejnou víru v zápisy v katastru nemovitostí. Nabyvatelům věcných práv, kteří vycházejí ze zapsaného stavu, jednají v dobré víře a svá práva nabývají úplatně, poskytuje NOZ podstatně účinnější ochranu, než tomu bylo v současné době. Naopak větší nároky jsou kladeny na stávající vlastníky nemovitostí, kteří budou nuceni stav zápisů v katastru nemovitostí průběžně kontrolovat, aby řádně chránili svá práva. Ohledně věcných práv zapsaných do katastru nemovitostí do konce roku 2014 (tedy včetně stávajících) vejdou uvedená pravidla v účinnost dnem 1. 1. 2015.


Mgr. Anna Nevečeřalová

Mgr. Anna Nevečeřalová,
advokátní koncipientka


Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o. 

Oasis Florenc
Pobřežní 12
186 00 Praha 8

Tel.: +420 255 706 500
Fax:  +420 255 706 550
e-mail: praha@dhplegal.com


------------------------------
[1] například rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 ze dne 1. 6. 2011 či rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 656/2012 ze dne 18. 12. 2012


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Anna Nevečeřalová ( Dvořák Hager & Partners )
28. 6. 2013
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Ústavní právo s nadhledem : Nenouzový stav
  • Směrnice o zástupných žalobách na ochranu kolektivních zájmů spotřebitelů aneb „evropské hromadné žaloby“
  • Je podíl ve společnosti s ručením omezeným věcí?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Jak probíhá získání licence od ČNB? Poznatky z praxe
  • Distanční smlouvy a smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory s operátory – 1. díl
  • Přislíbené jednání ve smlouvě o smlouvě budoucí není vymahatelné, pokud nebylo převzato do hlavní realizační smlouvy
  • Novinky v právní úpravě krytých dluhopisů

Související produkty

Online kurzy

  • Spolky pohledem daňového práva
  • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
  • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
  • Aktuální judikatura vysokých soudů
  • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Daniela Kovářová
JUDr. Daniela Kovářová
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Cestovní náhrady pro rok 2022: Vyhláškové ceny elektřiny byly zvýšeny v březnu; ceny benzínu a nafty v květnu. Kdy přijde na řadu stravné?
  • Ústavní právo s nadhledem : Nenouzový stav
  • Zadržovací právo
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Je podíl ve společnosti s ručením omezeným věcí?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • 10 otázek pro … Filipa Petráše
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Advokátní kancelář je potřeba řídit predikovatelně a automatizovaně
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • 10 otázek pro … Filipa Petráše
  • Distanční smlouvy a smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory s operátory – 1. díl
  • Nejvyšší soud: započtení není splněním dluhu
  • Elektronická (r)evoluce v pracovním právu?
  • Obtěžování zápachem a pronikání karcinogenních látek z tabákových výrobků do bytu
  • Novela zákona o evidenci skutečných majitelů
  • Je zaměstnanec povinen nahradit zákazníkovi zaměstnavatele škodu, kterou mu způsobil při výkonu práce pro zaměstnavatele?
  • Dva časté omyly ohledně minimální mzdy
  • Kauza Sberbank a započtení pohledávek
  • Kdy musí být půlhodina poskytnutá zaměstnanci na jídlo a oddech zaměstnavatelem proplacena?

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Zadržovací právo

Věřitel může zadržet cizí movitou věc – jak vyplývá z ustanovení § 1396 odst. 1 o. z. (a contrario) – jen tehdy, má-li ji u sebe „právem“. Předpokladem pro to, aby věřitel...

Valná hromada, honební společenstvo

Ve vztahu k účelu řízení o vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady obchodních korporací je účel právní úpravy řízení o vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady...

Neúměrné zkrácení

V poměrech současné právní úpravy, která žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic....

Bezdůvodné obohacení (exkluzivně pro předplatitele)

Obecným předpokladem bezdůvodného obohacení je získání majetkového prospěchu jedním subjektem (obohaceným), které může spočívat buď v rozmnožení majetku obohaceného (např....

Legitimní očekávání účastníků řízení (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhodne-li civilní soud o předběžné otázce jinak (opačně), než jak to dříve ve výroku pravomocného rozsudku učinil soud správní, porušuje svým rozhodnutím závisejícím na...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
AIVD 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.