epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    2. 2. 2004
    ID: 23168upozornění pro uživatele

    Zásady vypracování transakční dokumentace při převodu nemovitostí I. – smlouva o smlouvě budoucí

    Převod nemovitostí je jednou z nejrozšířenějších transakcí v rámci komplexu právních úkonů souvisejících s nemovitostmi. Účelem tohoto článku je zohlednit některé praktické poznatky a zkušenosti z přípravy a realizace transakčních dokumentů vztahujících se k této oblasti.

     

    Převod nemovitostí je jednou z nejrozšířenějších transakcí v rámci komplexu právních úkonů souvisejících s nemovitostmi. Účelem tohoto článku je zohlednit některé praktické poznatky a zkušenosti z přípravy a realizace transakčních dokumentů vztahujících se k této oblasti.

    Základní dokumenty

    Jaké jsou základní transakční dokumenty při převodu nemovitostí? Jde zejména o smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k nemovitostem, smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem a smlouvu o uložení kupní ceny nebo její části do úschovy. Takovýto rozsah dokumentů je však pouze základní. Často se sjednává i smlouva o předkupním právu jako právu věcném, resp. toto ujednání se může stát součástí samotné kupní smlouvy. V určitých specifických typech transakcí je možné se setkat i se zvláštní smlouvou o prohlášeních a ujištěních a o slibu odškodnění. Používá se také tzv. dohoda o společném záměru (letter of intent) a rovněž v určitých případech dohoda o zachování důvěrnosti informací. Přestože se na první pohled může zdát transakce spočívající v převodu nemovitosti jednoduchá, nemusí tomu tak vždy být. Důležitou otázkou je, za jakým účelem je nemovitost nabývána, neboť není vždy jasné v okamžiku koupě, že předpokládané využití nemovitosti bude možné (např. v důsledku územního plánu apod). Účel zamýšleného nabytí nemovitosti totiž zpravidla rozhoduje o tom, zda je nemovitost (zpravidla pozemek) nabývána přímo kupní smlouvou nebo zda dochází k uzavření tzv. smlouvy o smlouvě budoucí. Je-li určitý pozemek investorsky zajímavý a je-li zcela evidentní, že jeho využití je limitováno, pak zde existují pádné důvody pro jeho koupi, a to i s rizikem, že koupě bude ve finále ztrátová. V nemovitostech vždy platí, že dobrých, kvalitních pozemků je velmi málo, avšak zájemců je vždy nadbytek.

    Smlouva o smlouvě budoucí

    Smlouva o smlouvě budoucí je základním podkladem a typem transakční dokumentace a vymezuje budoucí převod vlastnického práva k nemovitostem na budoucího kupujícího. Jinou variantou, je možnost uzavřít kupní smlouvu s odkládací podmínkou. Odkládací podmínka bude spočívat např. ve vydání územního rozhodnutí, ve změně územního plánu apod.

    Smlouva o smlouvě budoucí vymezuje vzájemná práva a povinnosti smluvních stran do budoucnosti. V této smlouvě se smluvní strany zavazují, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu, a to zpravidla na výzvu některé ze smluvních stran. Právo vyzvat druhou smluvní stranu k uzavření kupní smlouvy lze sjednat ve prospěch obou stran, nebo ve prospěch jenom jedné ze stran. Pokud oprávněná strana nevyzve druhou stranu ve stanové lhůtě k uzavření smlouvy, transakce se nerealizuje. Pokud oprávněná strana vyzve druhou stranu k uzavření kupní smlouvy, je povinná strana povinna kupní smlouvu uzavřít. Právo vyzvat může být sjednáno jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Zpravidla je však sjednáváno pro budoucího kupujícího, který v mezidobí provádí právní audit nemovitostí nebo jedná s příslušnými úřady o realizaci projektu.

    Výhoda konceptu smlouvy o smlouvě budoucí spočívá ve skutečnosti, že pokud povinná strana neuzavře kupní smlouvu, lze se obrátit na soud, a ten svým rozsudkem nahradí projev vůle povinného, resp. určí obsah kupní smlouvy. Za normálních okolností (tedy pokud by neexistoval koncept smlouvy o smlouvě budoucí) by se jednalo v daném případě pouze o porušení smluvního závazku. V případě smlouvy o smlouvě budoucí však již jde o možnost vynutit si nahrazení projevu vůle. Jinými slovy, samotná kupní smlouva je (náhradním způsobem) uzavřena právní mocí rozsudku soudu, a to bez ohledu na to, že povinná strana ve skutečnosti vůbec žádnou kupní smlouvu nepodepsala.

    Častou chybou uzavřených smluv o smlouvách budoucích je, že v nich není specifikována lhůta, během které lze vyzvat k uzavření kupní smlouvy. Taková lhůta by měla být specifikována určitě a přesně. Nelze se spokojit například se specifikací lhůty typu „do deseti dnů po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí“ apod. Především je nezbytné upozornit na skutečnost, že existují dvě lhůty, které by měly být ve smlouvě o smlouvě budoucí upraveny. Jedna lhůta je pro doručení výzvy oprávněné strany, ve které vyzývá povinnou stranu k uzavření smlouvy.Druhou lhůtou je lhůta k samotnému podpisu smlouvy. Aby mohla být lhůta pro doručení výzvy přesná a určitá, měla by být vymezitelná nejzašším možným dnem. Pouze o takové lhůtě nemůže vzniknout pochybnost. Vymezíme-li lhůtu tím, že stanovíme její běh od určité události v budoucnu, o níž nevíme zda a kdy nastane, ale předpokládáme, že se tak stane, hrozí reálné nebezpečí, že český soud bude takovouto lhůtu považovat za neurčitou. Jistě nic nebrání tomu, aby taková lhůta byla určena dvojím způsobem, tedy již shora uvedeným výrazem „do třiceti dnů ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí“, nejpozději však do konkrétního data. Takové datum může být sjednáno např. s pětiletým časovým horizontem, a to pro případ, že dojde k nepředvídaným časovým posunům. V případě, kdy v projektu počítáme s problémy, je vhodné volit i specifikou konstrukci dané lhůty a jejího běhu, spočívající v prodloužení lhůty o dobu, ve které existují určité problémové okruhy (např. archeologický průzkum, konkurz nebo vyrovnání apod.).

     Lze se jen divit tomu,, že v mnohých smlouvách se často nemyslí na přesnou specifikaci procesu podpisu budoucí smlouvy kupní. Jde např. o to, v jakém místě a v jakém čase bude smlouva uzavřena. Primárně by měla být dána přednost dohodě stran. Teprve, pokud se strany nedohodnou, měla by být ve smlouvě stanovena alternativa. Rovněž tak je s podivem, že ve smlouvách o smlouvě budoucí často není sjednán ani text budoucí kupní smlouvy. Platí zásada, že vzor kupní smlouvy by měl být přílohou smlouvy o smlouvě budoucí, byť to zákon výslovně nevyžaduje. Přiložením textu kupní smlouvy k samotné smlouvě o smlouvě budoucí se lze vyhnout problémům při sjednávání textu smlouvy na poslední chvíli. Na druhou stranu je v takovém případě nezbytné ve smlouvě o smlouvě budoucí pamatovat na možnost, že dojde k podstatným změnám, které nejsou promítnuty v textu přiložené vzorové kupní smlouvy. Snad nejdůležitějším bodem smlouvy o smlouvě budoucí je potom ustanovení, které řeší mezidobí mezi uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a uzavřením samotné kupní smlouvy. Toto období není jakkoli vymezeno v zákoně a je tedy pouze na vůli smluvních stran, aby jej rozumným způsobem upravily. Důvody k takovému postupu jsou zřejmé, ve smlouvě je sice upraveno,  že budoucí kupující může vyzvat druhou smluvní stranu k uzavření kupní smlouvy, ale pokud v mezidobí od uzavření budoucí smlouvy budoucí prodávající nemovitost zastaví nebo jakkoli jinak zatíží (byť např. nájemním právem), je zcela evidentní, že budoucí kupující nebude mít zájem na koupi pozemku či jiné nemovitosti. Proto je důležité věnovat této části smlouvy o smlouvě budoucí náležitou pozornost.

    Rizika smlouvy o smlouvě budoucí

    Koncept smlouvy o smlouvě budoucí ani koncept kupní smlouvy s odkládací podmínkou nejsou prosty rizik. Pokud jde o koncept smlouvy o smlouvě budoucí, nelze vyloučit, že budoucí prodávající převede nemovitost na třetí subjekt. V takovém případě již však nebude moci splnit povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí, neboť zde z právního hlediska dochází k tzv. zániku závazku v důsledku nemožnosti plnění. Pro zmírnění tohoto rizika by smlouva o smlouvě budoucí tedy měla na straně prodávajícího obsahovat negativní závazky, tedy závazky k zdržení se určitých úkonů. Půjde zejména o závazek nepřevést nemovitost na třetí osobu, nezatížit nemovitost (zejména zástavním právem, předkupním právem, právem odpovídajícím věcnému břemeni apod.). Je však třeba zmínit, že v případě, kdy přes sjednané negativní závazky v budoucí smlouvě, budoucí prodávající převede nemovitost na třetí osobu, není tento právní  úkon neplatným, neboť v daném případě dochází k porušení tzv. smluvního obligačního závazku, který není stanoven v zákoně. Jde o velmi přísnou aplikaci práva, která však chrání dobrou víru třetích osob. V každé smlouvě o smlouvě budoucí by tak měly být inkorporovány příslušná ustanovení o smluvní pokutě v případě porušení negativních závazků. České právo však umožňuje, aby v případě, kdy dojde k změně okolností, za kterých nelze po budoucím prodávajícím žádat, aby uzavřel budoucí kupní smlouvu, budoucí prodávající tento závazek nedodržel. V praxi je velmi těžké rozlišit, co je onou okolností, která způsobuje, že po budoucím prodávajícím není spravedlivé žádat prodej, přesto však platí, že zde existuje potencionální riziko pro budoucího kupujícího (samozřejmě i naopak). V případě kupní smlouvy s odloženou účinností potom bývají nejčastější problémy při řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí s prokázáním vzniku odkládací podmínky.

     

    Gabriel Achour

    advokát, advokátní kancelář Glatzová & Co.

     

    Marie Janšová

    advokátní koncipientka, advokátní kancelář Glatzová & Co.

     

     

     

    Související články:

     

    Developerské projekty I. – financování developerského projektu

     

    Developerské projekty II. – realizace projektu

     

    Developerské projekty III. – nájem nebytových prostor, prodej realizovaného projektu

     

    VZORY SMLUV S KOMENTÁŘEM - SMLOUVA O NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR

     

    K možnosti podat přiznání k dani z nemovitosti v elektronické podobě

    Sazba daně z přidané hodnoty u staveb po novele zákona o dani z přidané hodnoty – předpokládané dopady budoucího zvýšení sazby v nejbližších letech



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Achour, Janšová
    2. 2. 2004
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Nové povinnosti podnikatelů i efektivnější ochrana spotřebitele
    • (Ne)implementace směrnice 2019/1152 o transparentních a předvídatelných pracovních podmínkách v Evropské unii a porovnání s německou právní úpravou
    • Compliance program - prevence trestní odpovědnosti právnické osoby
    • Jak legálně zpracovávat pacientská data pro vědecké účely?
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • K možnosti pozastavit výkon hlasovacích práv společníka z důvodu porušení povinností při výkonu funkce člena voleného orgánu
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Posuzování okamžiku skutečného vzniku nemoci z povolání za účelem rozvázání pracovního poměru
    • Compliance program - prevence trestní odpovědnosti právnické osoby
    • Vylučovací žaloba
    • Jak legálně zpracovávat pacientská data pro vědecké účely?
    • 1. září 2022 nabývá účinnosti tzv. Milostivé léto II
    • SVJ
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • Označení původu a zeměpisná označení – zásadní novinky
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • Praktické postřehy ohledně autorskoprávních licenčních doložek ve smlouvách o dílo
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Nejvyšší správní soud – finanční úřady mají právo si od policie vyžádat záznamy z kamer
    • Cloudy a právo - 2 díl: Tisíc a jeden právní požadavek
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Stavební deník
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Co a kdy přinese do pracovního práva směrnice EU o transparentních a předvídatelných pracovních podmínkách?
    • Letní problémy na pracovišti – řešení z pracovněprávního pohledu
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Incidenční spor

    Lhůta k podání žaloby na určení neplatnosti smlouvy podle ustanovení § 289 odst. 3 insolvenčního zákona není lhůtou procesní, pro jejíž zachování by postačoval postup dle § 57...

    Insolvence (exkluzivně pro předplatitele)

    Přirostly-li podle dohody stran smlouvy o úvěru smluvené úroky, s jejichž úhradou byl úvěrový dlužník v prodlení, k jistině před rozhodnutím o úpadku úvěrového dlužníka, je...

    Mandátní smlouva (exkluzivně pro předplatitele)

    Obecný požadavek, aby mandant podroboval správnost výstupů z činnosti mandatáře při zařizování sjednané obchodní záležitosti kontrolní činnosti, se neslučuje se smyslem a účelem...

    Náhrada škody (exkluzivně pro předplatitele)

    AML upravuje v návaznosti na právo Evropské unie některá opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu a některá práva a povinnosti osob při...

    Odpovědnost za škodu způsobenou provozem motorového vozidla (exkluzivně pro předplatitele)

    Osoba odpovědná za škodu způsobenou provozem motorového vozidla při dopravní nehodě na území České republiky je povinna nahradit zahraničnímu poskytovateli sociálního zabezpečení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.