Jak na katastr nemovitostí?

Katastrální úřady jsou také vzhledem k platným zásadám formální a materiální publicity hnány k více formalistickému rozhodování, které může na účastníky působit rigidním dojmem.  Pro vyloučení rizika nevyhovění návrhu však až na výjimky postačí dodržet katastrálním zákonem[2] (dále jen „Katastrální zákon“) a katastrální vyhláškou[3] (dále jen „Katastrální vyhláška“) stanovené náležitosti a důkladně se seznámit také s Návodem pro správu katastru nemovitostí[4] (dále jen „Návod“).

V tomto článku bychom chtěli stručně shrnout základní pravidla a zásady podání ke katastru nemovitostí, kdy největší důraz je kladen na návrh vkladu.

Jednotlivé formy podání pro katastr nemovitostí

Katastrální zákon ve svém § 6 rozlišuje čtyři druhy podání pro katastr nemovitostí a to vklad (§ 11), záznam (§ 19), poznámku (§ 22) a okrajově lze k těmto podáním zařadit i ohlášení změn (§ 37 odst. 1 písm. d)).

Nejvýznamnějším druhem podání zůstává návrh na vklad, kterým se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence vlastnického práva, věcných práv, správa svěřenského fondu, vedlejší ujednání kupní smlouvy či nájem a pacht.

Záznamem jsou do katastru nemovitostí zapisována práva odvozená od vlastnického práva, např. informace týkající se organizačních složek státu a státních organizací hospodařících s majetkem státu.

Poznámkou se do katastru nemovitostí zapisují významné informace u evidovaných nemovitostí a oprávněných osob. Mezi „nejpoužívanější“ poznámky můžeme zařadit poznámky týkající se zástavního práva[5] či poznámku spornosti.

Poznámka spornosti je do katastru zapsána na základě žádosti osoby, jejíž věcné právo je dotčeno, a osoba se domáhá odstranění nesouladu za předpokladu, že osoba prokáže ve lhůtě dvou měsíců od podání žádosti o zápis poznámky, že své právo uplatnila žalobou u soudu[6]. V opačném případě je poznámka automaticky z evidence katastru nemovitostí vymazána[7]. Návrh na zápis poznámky spornosti nepředpokládá typizovanou formu známou u formulářů z řízení o vkladech, ale postačí „prostý“ návrh doručený příslušnému katastrálnímu pracovišti. Při elektronickém podání je třeba dodržet podmínku elektronického podpisu (srov. níže).

Od poznámky spornosti je třeba rozlišit poznámku rozepře, která představuje institut určený pro nápravu neaktuálních zápisů v katastru, které se na platném právním titulu zakládaly, ten se ale změnil či odpadl.

Význam poznámek je spatřován zejména ve vazbě na dobrou víru osob ve stav zápisu ve veřejném seznamu – samotné vkladové řízení jimi zasaženo není (na rozdíl od zásahu formou nařízení předběžného opatření).

Ohlášení změn je informování katastrálních úřadů vlastníky nemovitostí či jiných oprávněných osob, kteří mají povinnost ohlásit do 30 dnů ode dne vzniku změny katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se nemovitostí, a předložit listinu tuto změnu dokládající[8]. Ohlášení změn se týká nejčastěji změn údajů o stavbě[9], způsobu využití stavby/pozemku, odstranění stavby apod.

Forma a způsob podání do katastru nemovitostí

Podání, ať už se jedná o návrh na vklad či oznámení, lze učinit elektronicky, prostřednictvím provozovatele poštovních služeb či přímo osobně na katastrálním úřadě, který je pro danou věc místně příslušný.

Elektronicky lze učinit podání prostřednictvím datové schránky.[10] Při podání do datové schránky je třeba dát pozor na formát jednotlivých příloh (zejména vkladové listiny či plné moci) kdy je zapotřebí, aby byly dokumenty poskytnuty ve formě autorizované konverze originálu v listinné podobě s ověřenými podpisy nebo jako dokumenty s kvalifikovaným elektronickým podpisem s kvalifikovaným časovým razítkem.

Podání v listinné podobě se jeví jako nejméně složité, neboť odpadá další starost s hrazením správního poplatku za vklad do katastru nemovitostí ve výši 1.000,- Kč, který je při této variantě uhrazen kolkovými známkami nalepenými na přední straně návrhu[11].

Náležitosti a přílohy návrhu na vklad

Jak jsme uvedli výše, vkladová řízení tvoří většinu podání na katastr nemovitostí, proto jeho náležitostem věnujeme více pozornosti. Katastrální zákon i vyhláška poté stanoví podmínky, které pro úspěšný návrh na katastr nemovitostí musí být splněny. Návrh na vklad je třeba podat na formuláři, jehož vzor je uveden v příloze vyhlášky o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu[12] (dále jen „Vyhláška“), jehož náležitosti nalezneme v § 14 Katastrálního zákona a který je také dostupný na webových stránkách Úřadu. Správní poplatek za podání návrhu ve výši 1.000,- Kč může být uhrazen různými způsoby, nejdéle do doby stanovené výzvou katastrálního úřadu (viz výše).

Oprávnění k podání návrhu na vklad má tzv. „dotčená osoba“, tedy osoba, jejíž právo na základě návrhu vzniká, zaniká, mění se nebo se rozšiřuje. Návrh mohou podepsat všechny dotčené osoby (v případě převodu vlastnického práva prodávající i kupující), takový postup je Úřadem doporučován a měl by urychlit celý proces provedení vkladu. Podpis na formuláři nemusí být úředně ověřen. Uvedení kontaktních údajů (telefonu a e-mailu) je dalším způsobem k urychlení veškeré komunikace mezi Úřadem a účastníky řízení, a to zejména v případě, kdy návrh na vklad bude mít nedostatky.

K řádně vyplněnému formuláři je také třeba přiložit potřebné dokumenty. Jedná se zejména o vkladovou listinu, na základě které má být zapsáno právo do katastru (nejčastěji půjde o kupní, darovací či zástavní smlouvu)[13]. Ke vkladové listině musí být vždy nedílně připojen geometrický plán v situacích, kdy je třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Dalšími přílohami k návrhu na vklad mohou být zejména plné moci, výpisy z obchodních rejstříků či dokumenty (např. souhlas příslušného stavebního úřadu s dělením nebo scelováním pozemků). U zmíněného geometrického plánu je třeba upozornit na praktickou překážku spočívající v nepřípustnosti jeho konverze z listinné podoby do elektronické[14].

Vkladová listina

Vkladovou listinu je třeba katastrálnímu úřadu vždy doložit v originále nebo v úředně ověřené kopii, a to vždy alespoň v jednom vyhotovení. Katastrální úřad zkoumá pravost podpisů na listině v případě, že se nejedná o veřejnou listinu. Pravost podpisů může navrhovatel zajistit zejména úředně ověřeným podpisem.

Plná moc

Pokud je kterýkoliv z účastníků vkladového řízení zastoupen, je potřeba předložit s návrhem na vklad také plnou moc ke vkladovému řízení a ke krokům s ním spojeným, a to s úředně ověřeným podpisem zmocnitele.

Postup katastrálního úřadu

Katastrální úřad má dle § 71 zákona č. 500/2004, správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Správní řád“) 30. denní lhůtu (tato lhůta může být prodloužena ze závažných důvodů) na rozhodnutí o doručeném návrhu na vklad. Tato lhůta počíná běžet dnem doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu, o čemž je Úřad povinen zaslat vyrozumění vlastníku převáděné nemovité věci o zahájení řízení o změně poměrů (tzv. vyznačení plomby) nejpozději v pracovní den po vyznačení změny poměrů u předmětných nemovitostí.

Katastr nemovitostí poté zkoumá náležitosti vkladu, příloh vkladu a zejména pak vkladové listiny. V podání se však mohou objevit vady, které jsou v zásadě dvojího typu, a to odstranitelné a neodstranitelné (obecná úprava podání v § 45 Správního řádu). U první skupiny může Úřad vyzvat navrhovatele, aby podání ve stanovené lhůtě doplnil. Odstranitelnou vadou může být např. neověřený podpis či nezaplacený správní poplatek.

Druhou skupinou jsou vady neodstranitelné, u kterých katastrálnímu úřadu nezbývá než podání zamítnout. Za neodstranitelné vady jsou považovány zejména vady vkladové listiny či situace, kdy navrhovaný vklad nenavazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí.

Postup navrhovatele po zamítnutí návrhu

Navrhovatel v této situaci nemá k dispozici žádný opravný prostředek a zbývá mu tak rozhodnutí úřadu ve lhůtě 30 dnů napadnout prostřednictvím žaloby dle § 246 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. Nicméně zjevně vhodnějším a ekonomičtějším řešením je využití institutu zpětvzetí návrhu, se kterým ovšem musí souhlasit všichni účastníci vkladového řízení. V takovém případě katastr vyhotoví rozhodnutí o zastavení řízení. V případě vzdání se práva na odvolání proti tomuto usnesení se tak lhůta pro podání již opraveného návrhu na vklad může výrazně zkrátit.

Rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí může katastrální úřad učinit po uplynutí zákonné lhůty 20 dní po odeslání informace o provedení plomby (viz výše). Pokud byly splněny podmínky vkladu a vklad byl povolen, zašle katastrální úřad účastníkům (a případně i jejich právním zástupcům) potvrzení o provedení vkladu, katastrální úřad nevyhotovuje žádné písemné rozhodnutí.




JUDr. Michal Vítek,
advokát



Mgr. Barbora Kábrtová,
advokátní koncipientka
 

CHSH Kališ & Partners s.r.o., advokátní kancelář

Týn 639/1
110 00  Praha 1 – Staré Město

Tel.:    +420 221 111 711
Fax:    +420 221 111 725
e-mail:    office@chsh.cz


________________________
[1] Dle § 18, odst. 4 Katastrálního zákona není proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem. Dle § 18, odst. 5 Katastrálního zákona není proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení; přípustná je pouze žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, tedy podle části V o.s.ř., která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.
[2] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.
[3] Vyhláška č. 357/2013 Sb. o katastru nemovitostí.
[4] Interní návod Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ze dne 10. února 2016 č.j. ČÚZK-03030/2016-22, ve znění dodatku účinného ode dne 15. 8. 2017, dostupný na www, k dispozici >>> zde.
[5] Jde o zákaz zřídit zástavní právo k nemovitosti, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh či závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého, uvolnění zástavního práva.
[6] Důkazem je v takovém případě dle Návodu otisk podacího razítka na kopii žalobního návrhu, potvrzení soudu o podání žaloby konkrétního obsahu nebo datová zpráva ze systému datových schránek obsahující žalobní návrh a údaje o jeho doručení soudu.
[7] Toto neplatí u některých poznámek spornosti podle § 24 odst. 1 věty druhé Katastrálního zákona, viz čl. 6.3.3.6.4. Návodu.
[8] Informační povinnost se nedotýká změn vyplývajících z listin, které jsou příslušné orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu k zápisu do katastru přímo.
[9] Např. změna údajů o stavbě vyvolaná změnou jejího obvodu přístavbou se v souladu s čl. 5.3.6. Návodu zapíše do katastru na základě ohlášení vlastníka stavby doloženého: geometrickým plánem pro zaměření změny obvodu stavby, která je hlavní stavbou na pozemku a listinami, kterými vlastník dokládá povolení užívání stavby.
[10] Adresy datových schránek jednotlivých katastrálních úřadů jsou dostupné na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního - dostupné na www, k dispozici >>> zde.
[11] Správní poplatek lze katastrálnímu úřadu hradit bezhotovostním převodem z účtu, poštovní poukázkou, v hotovosti úřední osobě pověřené tyto platby přijímat, kolkovými známkami, jestliže nepřevyšují částku 5000 Kč, či inkasem. V případě elektronického podání či podání prostřednictvím provozovatele poštovních služeb, případně při vzniku jiné povinnosti k úhradě správního poplatku, vyzve katastrální pracoviště písemně k zaplacení poplatku. Písemná výzva je rozhodnutím podle § 101 a násl. zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů a musí obsahovat lhůtu 15 dnů ode dne doručení výzvy a sdělení o možném způsobu a formě úhrady poplatku pro zaplacení poplatku. Výzva k úhradě poplatku dále obsahuje poučení, že nezaplatí-li poplatník poplatek ve stanovené lhůtě, katastrální pracoviště zastaví zahájené řízení
[12] Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu
[13] Náležitosti pro vkladové listiny a další podklady pro řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí jsou podrobně stanoveny v § 66 – § 70 Katastrální vyhlášky a v Návodu u jednotlivých situací.
[14] Srov. § 24 odst. 4 písm. b) zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi. Problematika konverze geometrického plánu je řešena ve sdělení Úřadu z roku 2016 dostupném na www, k dispozici >>> zde.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz