Katastr nemovitostí v novém

V prvé řadě je to zásada materiální publicity, která representuje základní cíl katastru nemovitostí. V důsledku uplatnění této zásady bude nově chráněna dobrá víra v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru. Od okamžiku zapsání práva k nemovitosti, se má za to, že všichni vědí, kdo je vlastníkem, případně jaká práva jsou s nemovitostí spojena a zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti. Zásada materiální publicity je v nové úpravě výslovně zakotvena, a to zejména v ust. § 980 odst. 2 NOZ: „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem“. Ve stávající úpravě je uvedená zásada upravena nedostatečně v ust. § 11 zákona č. 265/1992 Sb., podle nějž platí: „Kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti.“ Ustanovení mylně vzbuzuje dojem, že tato zásada platí plně i nyní, ale ve skutečnosti přiznává osobě jednající s důvěrou v zápis v katastru nemovitostí, který neodpovídá skutečnosti, pouze dobrou víru, takže v případě nesouladu skutečného stavu se stavem zapsaným se ti, kdo jednají v dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru, mohou dočkat nemilého překvapení; v současnosti každý může zpochybnit zápis v katastru a domáhat se žalobou u soudu nápravy. Ostatně stávající úprava byla často předmětem rozhodovací praxe jak Nejvyššího soudu ČR[2], tak i Ústavního soudu ČR, který opakované kritizoval nedůsledné provedení zásady materiální publicity v českém právním řádu[3].

Další zásadou, kterou nový katastrální zákon zcela zásadně mění, je zásada priority, jež se v současnosti uplatňuje pouze formálně. Podle nového občanského zákoníku platí, že pro pořadí je rozhodující doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. Nový katastrální zákon však dobu podání dále specifikuje a právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Okamžik bude v souladu s ustanovením správního řádu měřen na den, hodinu a minutu (na rozdíl od dnešní právní úpravy, kdy právní účinky připadají na den podání návrhu). Budou-li mít dva návrhy na zápis stejné pořadí, použije se rovněž ustanovení správního řádu řešící případ, kdy předstih žádosti nelze určit, a pořadí těchto žádostí bude stanoveno losem.

S výše zmíněnou zásadou materiální publicity pak souvisí i zásada intabulace, kterou v nové úpravě čekají rovněž velké změny. Nově se všechna věcná práva budou do katastru zapisovat výlučně vkladem, jako tomu bylo i v minulosti u pozemkových knih. Uvedenou změnou odpadnou mnohé spory o to, který způsob zápisu (vklad či záznam) se má na daný případ použít, tzn., vkladem se budou nově zapisovat nejen práva k nemovitostem ze smluv, ale i práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, na základě rozhodnutí, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním. Každý tak bude muset absolvovat vkladové řízení (i v případě, kdy budou účinky deklaratorní), v jehož rámci budou listiny, podle kterých se budou provádět zápisy do katastru, podrobeny důkladnější kontrole, než je tomu doposud. Vzhledem k tomu, že značná pozornost bude věnována elektronizaci katastru, budou na stejnou úroveň postaveny dokumenty v listinné i elektronické podobě, které budou moci být předkládány ve vkladovém řízení. Nově bude možné vyhotovovat a předkládat v elektronické podobě i geometrické plány.

Nad rámec požadavků stanovených správním řádem bude zvýšena informovanost účastníků vkladového řízení. Podle § 18 odst. 1 kat.zák. katastrální úřad povolí vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace podle § 16 odst. 1 zákona[4], což v některých případech povede i k prodloužení řízení. O provedeném vkladu pak bude zasíláno vyrozumění, a to těm osobám, které vkladem právo pozbývají nebo jejichž právo se vkladem omezuje. Vyrozumění bude mít podobu výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude patrné, jaký vklad byl do katastru proveden, tedy jaká změna a ve prospěch koho byla v katastru zapsána.  Zvýšení informovanosti by mělo vést k tomu, že i v případě, že katastrálnímu úřadu budou ke vkladu předloženy podvržené listiny, vyjde tato skutečnost najevo.

Každý účastník vkladového řízení, ať již byl vklad povolen a proveden, nebo byl zamítnut, bude mít možnost bránit se v případě nesouhlasu s postupem katastrálního úřadu u nezávislého orgánu, kterým je soud. V případě zamítnutí vkladu se jako obrana účastníkům řízení nabízí žaloba podle části páté zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, neboť proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad nebude přípustný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení (viz § 18 odst.  5 kat. zák.); proti rozhodnutí o přerušení řízení nebo zastavení řízení bude přípustné odvolání. V případě povolení a provedení vkladu nabízí obranu ustanovení § 986 NOZ, podle nějž „Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámkou spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.“.

Nový katastrální zákon reaguje i na další změny vyplývající z nového občanského zákoníku, např. nově se bude do katastru zapisovat 15 nových věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala, a která zavedl nový občanský zákoník, dále se bude do katastru rovněž zapisovat 19 nových poznámek tak, jak to nově vyžaduje nový občanský zákoník a katastr bude nově evidovat i cenové údaje, aby sloužily potřebám orgánů veřejné moci a realitnímu trhu[5].

Na druhou stranu nový katastrální zákon přebírá téměř beze změny z dosavadní úpravy část upravující technickou stránku vedení katastru či problematiku upravenou v současnosti katastrálním zákonem, u níž se problémy nevyskytují (samozřejmě při zohlednění nového pojmosloví). Katastr zůstane i nadále veřejný, jak to ostatně předpokládá nový občanský zákoník, který ho označuje jako veřejný seznam (viz § 980 odst. 1 NOZ).

Ačkoli nový katastrální zákon přebírá v mnoha případech stávající terminologii, význam těchto pojmů se v novém zákoně zásadně liší. Vzhledem k tomu, že katastr nemovitostí je provázán s celou řadou dalších právních předpisů týkajících se nemovitostí a právních vztahů k nim, např. občanským zákoníkem, občanským soudním řádem, exekučním řádem, insolvenčním zákonem, zákonem o veřejných dražbách, stavebním zákonem atd. bude dopad výše zmíněných změn značný.

JUDr. Ing. Martina Šourková,
advokátka

TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o. 

Trojanova 12
120 00 Praha 2
 
Tel.: +420 224 918 490
Fax:  +420 224 920 468
e-mail: ak@iustitia.cz

--------------------------------------------------------------------------------
[1] lat. povrch ustupuje půdě
[2] např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 656/2012 ze dne 18. 12. 2012
[3] např. nález Ústavního soudu ze dne 1. 8. 2006, sp. zn. II ÚS 349/03  či nález ze dne 11. 5. 2011 sp. zn. II. ÚS 165/11
[4] § 16 odst. 1: „O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje nejpozději den poté, co ke změně došlo, vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného …..“
[5] viz důvodová zpráva k návrhu zákona

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz