Nájem nebytových prostor - náležitosti smlouvy, práva a povinnosti stran

Občanský zákoník sám neprovádí úpravu problematiky nebytových prostor, jejich nájmu a podnájmu. Ve svém § 720 pouze odkazuje na zvláštní zákon, kterým je zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

Pro účely tohoto zákona se za nebytové prostory považují místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, přičemž nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu. Byty se považují za nebytové prostory pokud u nich byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.

Nájemní vztah k nebytovým prostorům vzniká mezi pronajímatelem, který přenechá k užívání nebytový prostor a nájemcem, a to na základě nájemní smlouvy, která má předepsanou obligatorní písemnou formu. Kromě toho jsou předepsanými náležitostmi smlouvy o nájmu nebytových prosto předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby. Jestliže se nájem nesjednává na dobu neurčitou, je nutné dohodnout také dobu, na kterou se nájem uzavírá. Pokud obsahem smlouvy nejsou všechny podstatné obsahové náležitosti, pak je smlouva sankcionována absolutní neplatností.

Z nájemního vztahu vyplývá řada práv a povinností pro obě strany jak pro pronajímatele tak i pro nájemce. Pronajímatel má tzv. odevzdací povinnost, kdy je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání, dále povinnost udržovací, protože musí nebytový prostor ve výše zmiňovaném stavu svým nákladem udržovat. Pronajímatel je také povinen zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno. S těmito povinnostmi pronajímatele koresponduje oprávnění nájemce užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě.

Nejvýznamnější povinností nájemce je povinnost platit dohodnuté nájemné. Nájemce je také povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním. Jestliže vznikne potřeba oprav, které má pronajimatel provést, musí nájemce bez zbytečného odkladu tuto skutečnost oznámit pronajimateli a také mu umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav. Pokud toto neučiní, odpovídá nájemce za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla. V případě, že pronajimatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti, které jsou stanoveny zákonem a v důsledku toho, může nájemce užívat nebytový prostor jen omezeně, vzniká nájemci nárok na poměrnou slevu z nájemného.






© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz