epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 3. 2024
    ID: 117694upozornění pro uživatele

    Povinnost investigativní aktivity při nabývání nemovitostí

    Problematiku nabytí věcného práva dle stavu zápisu ve veřejném seznamu řeší § 984 občanského zákoníku, tzv. zásada materiální publicity. Podle tohoto ustanovení platí, že „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“ Nicméně, otázka dobré víry a jejího posuzování nás i přes toto příznivé ustanovení pro nabyvatele stále trápila, hlavně v souvislosti s právními prověrkami a jejich rozsahem. Světlo však do těchto nejasností vnáší nedávná judikatura Nejvyššího soudu.

    Standardně platí, že je dobrá víra zákonem presumována, v dobré víře tedy bude osoba, která neví či případně nemusí vědět, že právní stav zapsaný neodpovídá právnímu stavu skutečnému. Samotný stav zápisů ve veřejném seznamu ale dobrou víru nabyvatele založit nemůže, pokud jsou dány skutečnosti, které dobrou víru nabyvatele v soulad zapsaného právního stavu a skutečného právního stavu vylučují.[1] Tedy například v případě, kdy je osoba sice subjektivně přesvědčena, že jí věc nebo právo náleží, ale při zachování obvyklé opatrnosti by musela vědět, že tomu tak není. Jak judikoval Nejvyšší soud v roce 2015[2], za takových okolností se taková osoba dobré víry dovolávat nemůže.

    Soudní praxe pak ale později zašla ještě dál: Nejvyšší soud dovodil tzv. povinnost aktivního šetření. Rozhodnutím z roku 2018[3] judikoval, že krom objektivního posuzování okolností vylučujících dobrou víru a nutného zachování obvyklé opatrnosti v případě pochybností o souladu stavu zapsaného a skutečného, je dokonce povinností nabyvatele, aby si aktivně ověřil, zda je zápis ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem. Rozhodnutí téhož soudu z roku 2020[4] pak tuto povinnost označilo za povinnost tzv. investigativní aktivity. Tento judikát měl poměrně jednoduchou skutkovou podstatu, přičemž v něm figurovaly tři osoby – manžel, manželka a bývalá manželka. Manžel za svého života převedl na manželku nemovitosti, které byly v jeho výhradním vlastnictví. Nad rámec nahlédnutí do veřejného seznamu, které je zapotřebí k tomu, aby se osoba mohla domáhat ochrany v souladu s ustanovením § 984 OZ,[5] dotčená manželka navíc před převodem nahlédla i do nabývacích titulů manžela, čímž si ověřila jeho výlučné vlastnické právo. Po smrti manžela se předchozí manželka zůstavitele domáhala určení, že předmětné nemovitosti měly být, v rámci jejich dřívějšího manželství, součástí společného jmění manželů. Nynější manželka – nabyvatelka nemovitostí přitom věděla, že její manžel byl již dříve ženatý, a proto si měla aktivně ověřit, zda a na základě jakého právního titulu nemovitosti ve společném jmění manželů nebyly. Nejvyšší soud rozhodl, že manželka učinila zadost své povinnosti, jelikož nahlédla nejen do výpisu z katastru, ale i do nabývací smlouvy, čímž  vyvinula aktivitu nutnou k ověření skutečného stavu věci, a byla tudíž v dobré víře.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Otázka dobré víry by byla nicméně posuzována odlišně v případě běžné osoby (§ 4 OZ) a profesionála (§ 5 OZ). Pokud bychom se vrátili zpět k judikátu z roku 2020, tak v případě, že by na místě manželky stál např. již zmiňovaný developer, byla by jeho povinnost pravděpodobně posuzována přísněji; jako po odborně zdatné osobě by po něm bylo možné požadovat např. podrobnější zkoumání nabývacích titulů či okolností, které vylučovaly společné jmění manželů.

    Další, upřesňující vodítko týkající se dobré víry pak nabízí i komentářová literatura, která na základě dostupné judikatury dovozuje povinnost osoby jednající v dobré víře provést i osobní prohlídku předmětné nemovitosti, což je samozřejmě nutné posuzovat vždy přesně v kontextu konkrétních okolností. Je vždy nutné zvažovat, do jaké míry lze investigativní povinnost vyžadovat. Obecně totiž platí, že by neměla být vykládána příliš široce, neboť tak by byl princip materiální publicity de facto zbytečný.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Co tyto závěry znamenají pro praxi? Nelze se spoléhat na princip materiální publicity neomezeně, vždy bude záležet na okolnostech každého konkrétního případu. Co však můžeme doporučit, je zvažovat všechna výše zmíněná kritéria, tzn. povahu nabyvatele a převodce, povahu převáděných nemovitostí a zda jsou na první pohled zjevná rizika převodu. V případě, že mají nemovitosti složitou právní minulost (např. opakované převody), dochází k převodu většího množství nemovitostí, jsou ve spoluvlastnictví nebo je nabyvatelem osoba, která je v oboru profesionálem, lze doporučit právní prověrku hlubší než v případech převodu jedné nemovitosti s jasnou historií, jejímž nabyvatelem je běžná osoba. Vzhledem k vývoji judikatury lze také v budoucnu pravděpodobně očekávat stanovení konkrétnějších specifik dalšími soudními rozhodnutími.

    Mgr. David Padyšák
    Counsel DLA Piper

    JUDr. Zuzana Princová
    Advokátní koncipientka
     

     

    DLA Piper Prague LLP, organizační složka

    Panská 854/2
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 222 817 111
    e-mail:    prague@dlapiper.com
     

    [1] ZVÁRA, Michal. In: ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474), § 984.

    [2] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8.7.2015: 22 Cdo 1840/2015.

    [3] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25.6.2019: 21 Cdo 4540/2018

    [4] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne: 27.10.2020: 22 Cdo 2087/2020.

    [5] ZVÁRA, Michal. In: ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474), § 984.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Zuzana Princová, Mgr. David Padyšák (DLA Piper Prague LLP)
    1. 3. 2024

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Společná domácnost
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.