epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 3. 2024
    ID: 117694upozornění pro uživatele

    Povinnost investigativní aktivity při nabývání nemovitostí

    Problematiku nabytí věcného práva dle stavu zápisu ve veřejném seznamu řeší § 984 občanského zákoníku, tzv. zásada materiální publicity. Podle tohoto ustanovení platí, že „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“ Nicméně, otázka dobré víry a jejího posuzování nás i přes toto příznivé ustanovení pro nabyvatele stále trápila, hlavně v souvislosti s právními prověrkami a jejich rozsahem. Světlo však do těchto nejasností vnáší nedávná judikatura Nejvyššího soudu.

    Standardně platí, že je dobrá víra zákonem presumována, v dobré víře tedy bude osoba, která neví či případně nemusí vědět, že právní stav zapsaný neodpovídá právnímu stavu skutečnému. Samotný stav zápisů ve veřejném seznamu ale dobrou víru nabyvatele založit nemůže, pokud jsou dány skutečnosti, které dobrou víru nabyvatele v soulad zapsaného právního stavu a skutečného právního stavu vylučují.[1] Tedy například v případě, kdy je osoba sice subjektivně přesvědčena, že jí věc nebo právo náleží, ale při zachování obvyklé opatrnosti by musela vědět, že tomu tak není. Jak judikoval Nejvyšší soud v roce 2015[2], za takových okolností se taková osoba dobré víry dovolávat nemůže.

    Soudní praxe pak ale později zašla ještě dál: Nejvyšší soud dovodil tzv. povinnost aktivního šetření. Rozhodnutím z roku 2018[3] judikoval, že krom objektivního posuzování okolností vylučujících dobrou víru a nutného zachování obvyklé opatrnosti v případě pochybností o souladu stavu zapsaného a skutečného, je dokonce povinností nabyvatele, aby si aktivně ověřil, zda je zápis ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem. Rozhodnutí téhož soudu z roku 2020[4] pak tuto povinnost označilo za povinnost tzv. investigativní aktivity. Tento judikát měl poměrně jednoduchou skutkovou podstatu, přičemž v něm figurovaly tři osoby – manžel, manželka a bývalá manželka. Manžel za svého života převedl na manželku nemovitosti, které byly v jeho výhradním vlastnictví. Nad rámec nahlédnutí do veřejného seznamu, které je zapotřebí k tomu, aby se osoba mohla domáhat ochrany v souladu s ustanovením § 984 OZ,[5] dotčená manželka navíc před převodem nahlédla i do nabývacích titulů manžela, čímž si ověřila jeho výlučné vlastnické právo. Po smrti manžela se předchozí manželka zůstavitele domáhala určení, že předmětné nemovitosti měly být, v rámci jejich dřívějšího manželství, součástí společného jmění manželů. Nynější manželka – nabyvatelka nemovitostí přitom věděla, že její manžel byl již dříve ženatý, a proto si měla aktivně ověřit, zda a na základě jakého právního titulu nemovitosti ve společném jmění manželů nebyly. Nejvyšší soud rozhodl, že manželka učinila zadost své povinnosti, jelikož nahlédla nejen do výpisu z katastru, ale i do nabývací smlouvy, čímž  vyvinula aktivitu nutnou k ověření skutečného stavu věci, a byla tudíž v dobré víře.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Otázka dobré víry by byla nicméně posuzována odlišně v případě běžné osoby (§ 4 OZ) a profesionála (§ 5 OZ). Pokud bychom se vrátili zpět k judikátu z roku 2020, tak v případě, že by na místě manželky stál např. již zmiňovaný developer, byla by jeho povinnost pravděpodobně posuzována přísněji; jako po odborně zdatné osobě by po něm bylo možné požadovat např. podrobnější zkoumání nabývacích titulů či okolností, které vylučovaly společné jmění manželů.

    Další, upřesňující vodítko týkající se dobré víry pak nabízí i komentářová literatura, která na základě dostupné judikatury dovozuje povinnost osoby jednající v dobré víře provést i osobní prohlídku předmětné nemovitosti, což je samozřejmě nutné posuzovat vždy přesně v kontextu konkrétních okolností. Je vždy nutné zvažovat, do jaké míry lze investigativní povinnost vyžadovat. Obecně totiž platí, že by neměla být vykládána příliš široce, neboť tak by byl princip materiální publicity de facto zbytečný.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Co tyto závěry znamenají pro praxi? Nelze se spoléhat na princip materiální publicity neomezeně, vždy bude záležet na okolnostech každého konkrétního případu. Co však můžeme doporučit, je zvažovat všechna výše zmíněná kritéria, tzn. povahu nabyvatele a převodce, povahu převáděných nemovitostí a zda jsou na první pohled zjevná rizika převodu. V případě, že mají nemovitosti složitou právní minulost (např. opakované převody), dochází k převodu většího množství nemovitostí, jsou ve spoluvlastnictví nebo je nabyvatelem osoba, která je v oboru profesionálem, lze doporučit právní prověrku hlubší než v případech převodu jedné nemovitosti s jasnou historií, jejímž nabyvatelem je běžná osoba. Vzhledem k vývoji judikatury lze také v budoucnu pravděpodobně očekávat stanovení konkrétnějších specifik dalšími soudními rozhodnutími.

    Mgr. David Padyšák
    Counsel DLA Piper

    JUDr. Zuzana Princová
    Advokátní koncipientka
     

     

    DLA Piper Prague LLP, organizační složka

    Panská 854/2
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 222 817 111
    e-mail:    prague@dlapiper.com
     

    [1] ZVÁRA, Michal. In: ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474), § 984.

    [2] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8.7.2015: 22 Cdo 1840/2015.

    [3] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25.6.2019: 21 Cdo 4540/2018

    [4] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne: 27.10.2020: 22 Cdo 2087/2020.

    [5] ZVÁRA, Michal. In: ŠVESTKA, Jiří. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474), § 984.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Zuzana Princová, Mgr. David Padyšák (DLA Piper Prague LLP)
    1. 3. 2024

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Moderační právo
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Moderační právo

    Součástí práva na spravedlivý proces ve smyslu čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod je rovněž povinnost...

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.