epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    24. 3. 2023
    ID: 116072upozornění pro uživatele

    Právní aspekty vícestranné směny nemovitostí

    Tři nebo více vlastníků nemovitostí může mít zájem vzájemně směnit své nemovitosti takovým způsobem, že nelze přesně určit, která nemovitost se směňuje za kterou. Ti, kteří neviděli film Kulový blesk, si mohou představit situaci, kdy tři lidé vlastní každý jeden pozemek. Vlastník X vlastní les, vlastník Y pole a vlastník Z rybník. Tito tři aktéři se dohodnou tak, že vlastník X převede svůj les na vlastníka Y, vlastník Y převede své pole na vlastníka Z a vlastník Z převede svůj rybník na vlastníka X. Celá transakce má tak podobu jakéhosi kruhu (nebo v tomto případě trojúhelníku), kde nelze určit začátek ani konec.

    V souvislosti s touto transakcí vyvstává řada otázek. Jaká bude povaha takové vícestranné smlouvy? Zapíše katastr vlastnické právo na základě takové smlouvy? Jaké budou daňové aspekty?

    Povaha smlouvy

    Rovnou odmítnout lze takový výklad, že se jedná o darování. O darování se nemůže jednat proto, že definičním znakem darování je bezúplatnost[1], a v tomto případě prvek vůle obdarovat jiného bez nároku na protiplnění schází. V tomto případě je protiplnění zcela jistě přítomné, byť je poskytováno atypicky třetí stranou, tedy jinou osobou, než které je poskytnuto plnění.

    S ohledem na výše popsané okolnosti se nabízí posouzení vzniklého závazku jako směny. O směnu by se bezesporu jednalo tehdy, pokud by v rámci jedné uzavřené smlouvy bylo možné vzájemně odlišit dvě strany, které si vzájemně směňují jednu věc za jinou. V takovém případě by se jednalo vlastně o tři směny v jedné. Tak tomu ale ve výše nastíněném případě není, protože jedna strana poskytuje plnění s tím, že protiplnění jí neposkytne strana, která plnění přijímá, ale třetí strana. Nejedná se tedy o závazek skládající se ze tří odlišitelných směn, ale o zvláštní závazek, který dává smysl pouze tehdy, pokud jsou jeho účastníky všechny zúčastněné strany (v tomto případě tří). Z podstaty věci se tedy nemůže jednat o dvoustranný závazek. Podle § 2184 odst. 1 občanského zákoníku přitom platí, že „Směnnou smlouvou se každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci.“

    Reklama
    Digitální služby (online - živé vysílání) - 6.6.2023
    Digitální služby (online - živé vysílání) - 6.6.2023
    6.6.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Z jazykového výkladu se tedy jeví, že směna může být ze své podstaty pouze dvoustranná. Touto problematikou se pro případ koupě (což je transakce velmi podobná směně) zabývá Tichý a kol., přičemž dochází k názoru, že koupě může být i vícestranná, a to právě v situaci, kdy transakce mezi stranami představuje jakýsi cyklus[2]. Pokud pro koupi platí, že může být i vícestranná, je otázka, proč by vícestranná nemohla být i směna. Směna vykazuje s koupí řadu paralel, a dokonce se na směnu přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku pro koupi[3]. Přestože zákon u koupě dvoustrannost výslovně nezmiňuje, lze i zde jasně identifikovat, že se předpokládá existence dvou stran – prodávajícího a kupujícího[4].

    Vzhledem k tomu, že dvoustrannost směny je v zákoně výslovně uvedena jako definiční prvek, kloníme se k výkladu, že směna nemůže být jiná než dvoustranná. Jedná-li se tedy o trojstrannou (nebo vícestrannou) smlouvu, z podstaty věci se dle našeho názoru nebude jednat o směnu, ale o nepojmenovanou (inominátní) smlouvu ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Uzavřít takovou smlouvu je bezpochyby možné, protože taková smlouva neodporuje ani dobrým mravům, ani veřejnému pořádku[5].

    I taková smlouva by se měla podle zásady analogie[6] řídit ustanoveními občanského zákoníku upravujícími směnu (a s ohledem na ustanovení § 2188 občanského zákoníku přiměřeně i koupi). To samozřejmě stranám nebrání, aby, pokud chtějí mít v tomto ohledu jistotu, toto ve smlouvě sjednaly a smlouvu ustanovením občanského zákoníku o směně výslovně podřídily.

    S ohledem na to, že taková transakce dává zpravidla ekonomický smysl pouze tehdy, pokud proběhnou všechny dílčí převody a celý pomyslný kruh se uzavře, lze doporučit upravit ve smlouvě mechanismus jejího ukončení (zejména možnost odstoupení) v případě, že by se v kterémkoliv místě transakce „zadrhla“ a dílčí převod nebylo možné z jakéhokoliv důvodu realizovat – to ostatně také známe z Kulového blesku.

    Katastrální problematika

    Otázkou je, zda katastrální úřad na základě takové smlouvy vklad vlastnického práva provede.

    Jelikož v tomto případě disponují všichni tři vlastníci s věcí, kterou vlastní, a za ni nabývají jinou věc, kterou doposud nevlastní, pak – bude-li uvedené jednoznačně vyplývat ze smlouvy – měl by katastrální úřad vklad vlastnického práva bez dalšího provést (samozřejmě budou-li splněny další podmínky pro provedení vkladu). K dispozici s nemovitostí (k převodu) přitom dochází u všech zúčastněných vlastníků současně. Vzhledem k tomu, že se nejedná o tři oddělitelné převody, ale o paralelní převody, které fungují pouze jako celek, nelze argumentovat tím, že nejprve je nutné dokončit (vkladem vlastnického práva) první převod, a teprve poté je možné provést druhý a následně třetí. V tomto ohledu tedy žádnou překážku pro vklad vlastnického práva nespatřujeme.

    Jak bylo naznačeno výše, vždy je nutné zkoumat, zda předmětná smlouva splňuje požadavky na vkladovou listinu podle katastrálního zákona. Těmito požadavky jsou úřední ověření podpisů nebo prokázání jejich pravosti[7], označení převáděných nemovitostí[8], a konečně jednoznačná identifikace toho, kdo komu co převádí – řečeno slovy katastrálního zákona, obsah smlouvy musí odůvodňovat navrhovaný vklad[9].

    Pokud je výše uvedené splněno, katastrální úřad vychází z obsahu listiny a už nesmí zkoumat, zda se skutečně jedná o směnu, darování nebo nepojmenovaný závazek, a například odmítnout provedení vkladu s odůvodněním, že listina nadepsaná jako směnná smlouva ve skutečnosti není směnnou smlouvou. Tím samozřejmě není dotčena možnost neprovést vklad proto, že například smlouva je z jiného důvodu neplatná (například některý z účastníků není vlastníkem věci, kterou převádí) nebo nebyl udělen potřebný souhlas (například u pozemků ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění), nebo je zde jiná vada, kterou je katastrální úřad oprávněn zkoumat.

    Daňové aspekty

    Výše popsané jednání představuje úplatný převod nemovitosti. Z daňového pohledu je proto třeba zejména zkoumat, zda účastníkům nevznikne příjem, který je předmětem daně podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (pro přehlednost doplňujeme, že daň z převodu nemovitostí byla s účinností k 26. 9. 2020 zrušena[10]).

    Pokud některý z účastníků obdrží hodnotnější plnění, než je to, které do transakce vložil, bude z pohledu daní z příjmů hodnota, o kterou nabyté plnění převyšuje plnění poskytnuté, nepeněžní příjem dosažený směnou, který podléhá dani[11], a to přesto, že může být sporné, zda se čistě z formálního pohledu jedná o směnu. Takový účastník potom bude muset odvést příslušnou daň, ledaže by byl příjem od daně osvobozen.

    Závěr

    V případě, že více vlastníků vzájemně převádí své nemovitosti tak, že nelze odlišit jednotlivé dvoustranné závazky, ale celá transakce dává smysl pouze jako celek, je sporné, zda je označení směna zcela přesné. Z opatrnosti lze proto smluvním stranám doporučit, aby, pokud si přejí, aby se na smlouvu použila zákonná ustanovení pro směnu, případně koupi, toto ve smlouvě výslovně uvedly. To však nic nemění na tom, že smlouva a převod vlastnického práva na jejím základě je zcela v souladu se soukromoprávními předpisy a nic nebrání tomu, aby na základě takové smlouvy příslušný katastrální úřad provedl vklad vlastnického práva.

    Nejedná se o darování, a proto při posuzování daňových dopadů je nutné transakci posuzovat obdobně jako prodej. Pokud se hodnota „směňovaných“ nemovitostí liší, vzniká příjem, který podléhá dani z příjmů, pokud nejsou splněny podmínky pro jeho osvobození.


    Inquort Vít

     

    Eversheds Sutherland, advokátní kancelář, s.r.o.

    Oasis Florenc
    Pobřežní 394/12
    186 00 Praha 8
     
    Tel.:    +420 255 706 500
    Fax:    +420 255 706 550
    e-mail:    praha@eversheds-sutherland.cz


    [1] Viz § 2055 odst. 1 Občanského zákoníku.

    [2] TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. § 2079 Základní ustanovení. In: TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 24, marg. č. 13.).

    [3] Viz § 2188 občanského zákoníku.

    [4] Viz § 2079 odst. 1 občanského zákoníku.

    [5] Srov § 1 odst. 2 občanského zákoníku.

    [6] Srov § 10 odst. 1 občanského zákoníku.

    [7] Viz § 7 odst. 2 věta první zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

    [8] Viz § 8 tamtéž.

    [9] Viz § 17 odst. 1 písm. b) tamtéž.

    [10] Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy.

    [11] Srov § 3 odst. 2 zákona o daních z příjmů.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Inquort Vít (Eversheds Sutherland)
    24. 3. 2023
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Pravidla pro tvorbu daňových opravných položek k pohledávkám u ostatních finančních institucí
    • Řízení před orgány Fotbalové asociace ČR je dle Nejvyššího soudu typem rozhodčího řízení
    • Osoba mediátora-arbitra v rámci Med-Arb
    • Dvojí sazba poplatku za odpady u Ústavního soudu
    • Odškodnění u dopravních nehod s mezinárodním prvkem – u jakého soudu podat žalobu a jak se určí rozhodné právo?
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Sporné navyšování cen energií některých dodavatelů a možnosti obrany
    • Nesouhlas vlastníka pozemní komunikace s připojením sousední nemovitosti nadále již nepředstavuje pro stavebníka neodstranitelnou překážku pro realizaci jeho stavebního záměru

    Související produkty

    Online kurzy

    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - II. část
    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - I. část
    • Specifika obsazování funkcí vedoucích osob obhospodařovatelů investičních fondů
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k věcným právům
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k náhradě škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Nabytí vlastnického práva od neoprávněného
    • Psychodiagnostika uchazečů o zaměstnání a právo na ochranu soukromí
    • Velmi vydařená konference Vedení advokátní kanceláře v roce 2023 se uskutečnila v Ostravě!
    • Nařízení EU o trzích s kryptoaktivy (MiCA)
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 8.
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 9.
    • Odbory ve firmě založené jen ku zvýšené ochraně vybraných zaměstnanců - funkcionářů odborů - před rozvázáním pracovního poměru?
    • Stinné stránky investování a na co si dát pozor
    • Směnka – nesměnka: směnka pozměněná (zfalšovaná)
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Nová pravidla pro práci na dálku v novele zákoníku práce
    • Střídavá péče do každé rodiny?
    • Možnosti nahrazení úředního ověření podpisu elektronickým podpisem v korporátním právu
    • Jak může umělá inteligence pomoci firemním právníkům a advokátním kancelářím?
    • Ústavní soud k úskalím užívání Metodiky Nejvyššího soudu k náhradě nemajetkové újmy na zdraví
    • Lze ve smlouvě sjednat předání díla prostřednictvím právní fikce?
    • Důvodná včasná omluva z prvního jednání aneb jak se vyhnout vydání rozsudku pro zmeškání

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nabytí vlastnického práva od neoprávněného

    Účelem a smyslem kogentního ustanovení § 444 obch. zák. (viz § 263 odst. 1 obch. zák.) je docílit stavu, v němž bude předmět koupě v okamžiku, kdy má kupující dle smlouvy nabýt...

    Procesní nástupnictví (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li předmětem sporu právo na vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 a násl. o. z., je smlouva o postoupení takové pohledávky (uzavřená podle ustanovení § 1879 a...

    Promlčení (exkluzivně pro předplatitele)

    Pro vyloučení aplikace ustanovení § 405 odst. 1 obch. zák. je nutné splnit podmínku existence rozhodnutí „ve věci samé“, jež je zároveň exekučním titulem, popřípadě zamítavým...

    Ručení (exkluzivně pro předplatitele)

    Uplatnil-li věřitel nároky vůči dlužníku a ručiteli jednou žalobou, nemůže být procesní postavení dlužníka a ručitele odlišné oproti tomu, kdyby byl žalován každý zvlášť; ze...

    Úrok z prodlení (exkluzivně pro předplatitele)

    Zvláštní úprava § 183k odst. 3 věty druhé obch. zák., jež váže počátek běhu promlčecí doby na právní moc rozhodnutí soudu, kterým bylo přiznáno právo na jinou výši...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.