epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    24. 3. 2023
    ID: 116072upozornění pro uživatele

    Právní aspekty vícestranné směny nemovitostí

    Tři nebo více vlastníků nemovitostí může mít zájem vzájemně směnit své nemovitosti takovým způsobem, že nelze přesně určit, která nemovitost se směňuje za kterou. Ti, kteří neviděli film Kulový blesk, si mohou představit situaci, kdy tři lidé vlastní každý jeden pozemek. Vlastník X vlastní les, vlastník Y pole a vlastník Z rybník. Tito tři aktéři se dohodnou tak, že vlastník X převede svůj les na vlastníka Y, vlastník Y převede své pole na vlastníka Z a vlastník Z převede svůj rybník na vlastníka X. Celá transakce má tak podobu jakéhosi kruhu (nebo v tomto případě trojúhelníku), kde nelze určit začátek ani konec.

    V souvislosti s touto transakcí vyvstává řada otázek. Jaká bude povaha takové vícestranné smlouvy? Zapíše katastr vlastnické právo na základě takové smlouvy? Jaké budou daňové aspekty?

    Povaha smlouvy

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Rovnou odmítnout lze takový výklad, že se jedná o darování. O darování se nemůže jednat proto, že definičním znakem darování je bezúplatnost[1], a v tomto případě prvek vůle obdarovat jiného bez nároku na protiplnění schází. V tomto případě je protiplnění zcela jistě přítomné, byť je poskytováno atypicky třetí stranou, tedy jinou osobou, než které je poskytnuto plnění.

    S ohledem na výše popsané okolnosti se nabízí posouzení vzniklého závazku jako směny. O směnu by se bezesporu jednalo tehdy, pokud by v rámci jedné uzavřené smlouvy bylo možné vzájemně odlišit dvě strany, které si vzájemně směňují jednu věc za jinou. V takovém případě by se jednalo vlastně o tři směny v jedné. Tak tomu ale ve výše nastíněném případě není, protože jedna strana poskytuje plnění s tím, že protiplnění jí neposkytne strana, která plnění přijímá, ale třetí strana. Nejedná se tedy o závazek skládající se ze tří odlišitelných směn, ale o zvláštní závazek, který dává smysl pouze tehdy, pokud jsou jeho účastníky všechny zúčastněné strany (v tomto případě tří). Z podstaty věci se tedy nemůže jednat o dvoustranný závazek. Podle § 2184 odst. 1 občanského zákoníku přitom platí, že „Směnnou smlouvou se každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci.“

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Z jazykového výkladu se tedy jeví, že směna může být ze své podstaty pouze dvoustranná. Touto problematikou se pro případ koupě (což je transakce velmi podobná směně) zabývá Tichý a kol., přičemž dochází k názoru, že koupě může být i vícestranná, a to právě v situaci, kdy transakce mezi stranami představuje jakýsi cyklus[2]. Pokud pro koupi platí, že může být i vícestranná, je otázka, proč by vícestranná nemohla být i směna. Směna vykazuje s koupí řadu paralel, a dokonce se na směnu přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku pro koupi[3]. Přestože zákon u koupě dvoustrannost výslovně nezmiňuje, lze i zde jasně identifikovat, že se předpokládá existence dvou stran – prodávajícího a kupujícího[4].

    Vzhledem k tomu, že dvoustrannost směny je v zákoně výslovně uvedena jako definiční prvek, kloníme se k výkladu, že směna nemůže být jiná než dvoustranná. Jedná-li se tedy o trojstrannou (nebo vícestrannou) smlouvu, z podstaty věci se dle našeho názoru nebude jednat o směnu, ale o nepojmenovanou (inominátní) smlouvu ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Uzavřít takovou smlouvu je bezpochyby možné, protože taková smlouva neodporuje ani dobrým mravům, ani veřejnému pořádku[5].

    I taková smlouva by se měla podle zásady analogie[6] řídit ustanoveními občanského zákoníku upravujícími směnu (a s ohledem na ustanovení § 2188 občanského zákoníku přiměřeně i koupi). To samozřejmě stranám nebrání, aby, pokud chtějí mít v tomto ohledu jistotu, toto ve smlouvě sjednaly a smlouvu ustanovením občanského zákoníku o směně výslovně podřídily.

    S ohledem na to, že taková transakce dává zpravidla ekonomický smysl pouze tehdy, pokud proběhnou všechny dílčí převody a celý pomyslný kruh se uzavře, lze doporučit upravit ve smlouvě mechanismus jejího ukončení (zejména možnost odstoupení) v případě, že by se v kterémkoliv místě transakce „zadrhla“ a dílčí převod nebylo možné z jakéhokoliv důvodu realizovat – to ostatně také známe z Kulového blesku.

    Katastrální problematika

    Otázkou je, zda katastrální úřad na základě takové smlouvy vklad vlastnického práva provede.

    Jelikož v tomto případě disponují všichni tři vlastníci s věcí, kterou vlastní, a za ni nabývají jinou věc, kterou doposud nevlastní, pak – bude-li uvedené jednoznačně vyplývat ze smlouvy – měl by katastrální úřad vklad vlastnického práva bez dalšího provést (samozřejmě budou-li splněny další podmínky pro provedení vkladu). K dispozici s nemovitostí (k převodu) přitom dochází u všech zúčastněných vlastníků současně. Vzhledem k tomu, že se nejedná o tři oddělitelné převody, ale o paralelní převody, které fungují pouze jako celek, nelze argumentovat tím, že nejprve je nutné dokončit (vkladem vlastnického práva) první převod, a teprve poté je možné provést druhý a následně třetí. V tomto ohledu tedy žádnou překážku pro vklad vlastnického práva nespatřujeme.

    Jak bylo naznačeno výše, vždy je nutné zkoumat, zda předmětná smlouva splňuje požadavky na vkladovou listinu podle katastrálního zákona. Těmito požadavky jsou úřední ověření podpisů nebo prokázání jejich pravosti[7], označení převáděných nemovitostí[8], a konečně jednoznačná identifikace toho, kdo komu co převádí – řečeno slovy katastrálního zákona, obsah smlouvy musí odůvodňovat navrhovaný vklad[9].

    Pokud je výše uvedené splněno, katastrální úřad vychází z obsahu listiny a už nesmí zkoumat, zda se skutečně jedná o směnu, darování nebo nepojmenovaný závazek, a například odmítnout provedení vkladu s odůvodněním, že listina nadepsaná jako směnná smlouva ve skutečnosti není směnnou smlouvou. Tím samozřejmě není dotčena možnost neprovést vklad proto, že například smlouva je z jiného důvodu neplatná (například některý z účastníků není vlastníkem věci, kterou převádí) nebo nebyl udělen potřebný souhlas (například u pozemků ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění), nebo je zde jiná vada, kterou je katastrální úřad oprávněn zkoumat.

    Daňové aspekty

    Výše popsané jednání představuje úplatný převod nemovitosti. Z daňového pohledu je proto třeba zejména zkoumat, zda účastníkům nevznikne příjem, který je předmětem daně podle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů (pro přehlednost doplňujeme, že daň z převodu nemovitostí byla s účinností k 26. 9. 2020 zrušena[10]).

    Pokud některý z účastníků obdrží hodnotnější plnění, než je to, které do transakce vložil, bude z pohledu daní z příjmů hodnota, o kterou nabyté plnění převyšuje plnění poskytnuté, nepeněžní příjem dosažený směnou, který podléhá dani[11], a to přesto, že může být sporné, zda se čistě z formálního pohledu jedná o směnu. Takový účastník potom bude muset odvést příslušnou daň, ledaže by byl příjem od daně osvobozen.

    Závěr

    V případě, že více vlastníků vzájemně převádí své nemovitosti tak, že nelze odlišit jednotlivé dvoustranné závazky, ale celá transakce dává smysl pouze jako celek, je sporné, zda je označení směna zcela přesné. Z opatrnosti lze proto smluvním stranám doporučit, aby, pokud si přejí, aby se na smlouvu použila zákonná ustanovení pro směnu, případně koupi, toto ve smlouvě výslovně uvedly. To však nic nemění na tom, že smlouva a převod vlastnického práva na jejím základě je zcela v souladu se soukromoprávními předpisy a nic nebrání tomu, aby na základě takové smlouvy příslušný katastrální úřad provedl vklad vlastnického práva.

    Nejedná se o darování, a proto při posuzování daňových dopadů je nutné transakci posuzovat obdobně jako prodej. Pokud se hodnota „směňovaných“ nemovitostí liší, vzniká příjem, který podléhá dani z příjmů, pokud nejsou splněny podmínky pro jeho osvobození.


    Inquort Vít

     

    Eversheds Sutherland, advokátní kancelář, s.r.o.

    Oasis Florenc
    Pobřežní 394/12
    186 00 Praha 8
     
    Tel.:    +420 255 706 500
    Fax:    +420 255 706 550
    e-mail:    praha@eversheds-sutherland.cz


    [1] Viz § 2055 odst. 1 Občanského zákoníku.

    [2] TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. § 2079 Základní ustanovení. In: TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 24, marg. č. 13.).

    [3] Viz § 2188 občanského zákoníku.

    [4] Viz § 2079 odst. 1 občanského zákoníku.

    [5] Srov § 1 odst. 2 občanského zákoníku.

    [6] Srov § 10 odst. 1 občanského zákoníku.

    [7] Viz § 7 odst. 2 věta první zákona 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

    [8] Viz § 8 tamtéž.

    [9] Viz § 17 odst. 1 písm. b) tamtéž.

    [10] Zákon 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy.

    [11] Srov § 3 odst. 2 zákona o daních z příjmů.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Inquort Vít (Eversheds Sutherland)
    24. 3. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.