epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    4. 9. 2019
    ID: 109869upozornění pro uživatele

    Prodej majetku z insolvence s využitím zprostředkovatele zakázán?

    Vyhláška č. 121/2019 Sb. o materiálním vybavení a standardech výkonu funkce insolvenčního správce s účinností od 1.6.2019 v ustanovení § 12 písm. a) určila, že insolvenční správce postupuje při výkonu své funkce svědomitě a s odbornou péčí, pokud provádí zpeněžování majetkové podstaty nebo její části osobně nebo prostřednictvím zaměstnance. Znamená to, že je nově insolvenčnímu správci zapovězeno využít při prodeji majetku z majetkové podstaty profesionálních zprostředkovatelů prodeje, například realitních kanceláří?

     

    Prodej zajištěného majetku

    Předně jsem přesvědčen, že vyhláškou uložená povinnost se týká toliko prodeje nezajištěného majetku. Při prodeji zajištěného majetku je insolvenční správce vázán pokynem zajištěného věřitele. Pokud zajištěný věřitel udělí insolvenčnímu správci pokyn, aby majetek tvořící zajištění jeho pohledávky prodal prostřednictvím zprostředkovatele, je insolvenční správce tímto pokynem vázán, ledaže by měl za to, že předmět zajištění lze jiným způsobem zpeněžit výhodněji. V takovém případě by insolvenční správce mohl pokyn zajištěného věřitele odmítnout a požádat insolvenční soud o jeho přezkoumání v rámci dohlédací činnosti.  

     

    logo_Žižlavský

     
    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Prodej nezajištěného majetku

    Byť samotné znění § 12 písm. a) vyhlášky č. 121/2019 Sb. působí striktně tak, že insolvenční správce by porušil povinnost správce postupovat při výkonu své funkce svědomitě a s odbornou péčí, pokud by zpeněžení majetku neprováděl výhradně sám nebo prostřednictvím svých zaměstnanců, je dle mého názoru třeba toto ustanovení vykládat ve spojitosti s dalšími ustanoveními insolvenčního zákona a samotné vyhlášky a využití profesionálních zprostředkovatelů prodeje v odůvodněných případech připustit.

    Dle ustanovení § 40 odst. 2 insolvenčního zákona může insolvenční správce svou funkci vykonávat také prostřednictvím svého zaměstnance nebo zaměstnance dlužníka. Ve zvlášť odůvodněných případech může svou funkci vykonávat prostřednictvím jiných osob, zejména právních, ekonomických a jiných specializovaných odborníků; tím nejsou dotčeny jeho povinnosti ani odpovědnost podle tohoto zákona.

    Vyhláška č. 12/2019 Sb. je postavena na principu comply or explain znamenající, že od požadavků vyhlášky se může insolvenční správce odchýlit, jestliže jsou zde důvody, pro které lze i jiný postup považovat za svědomitý při výkonu funkce s odbornou péčí. Toto pravidlo je výslovně zachyceno v § 6 vyhlášky.

    Odůvodnění vhodnosti využití zprostředkovatele

    Dle mého názoru je zejména při prodeji nemovitostí účelné a hospodárné využití služeb specializovaných realitních kanceláří, neboť jejich využitím dojde ve většině případů k dosažení vyšší prodejní ceny a eliminaci nákladů (blíže k tomu viz níže).

    Modelový případ:

    Dle statistik insolvenčního správce AS ZIZLAVSKY v.o.s., odvozených z cca. 3500 běžících insolvenčních řízení, je průměrně dosahovaná cena při prodeji majetku v oddlužení 763.638,- Kč. Medián pak činí 500.000,- Kč. Pokud bychom porovnávali jen nezajištěný majetek (pro který však není tak velký počet vzorků), byla by cena ještě nižší. 

    Jako modelový případ byla tady zvolena nemovitost v Severomoravském kraji (jako kraji s nejvyšším insolvenčním nápadem), konkrétně pak v Havířově, v ceně 500.000,- Kč.  

    • Dosažení vyšší prodejní ceny při prodeji specialistou

    Insolvenční správce je zpravidla právně či ekonomicky vzdělaný odborník. Pro dosažení co nejvyšší prodejní ceny jsou však rozhodující prodejní dovednosti (psychologie prodeje, prodejní techniky, strategie apod.), kterými nebyl insolvenční správce vyškolen a nejsou ověřovány zkouškou insolvenčního správce. Odborníci zaměření na prodej nemovitostí mají osvojen sofistikovaný systém, jak dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny (počínaje správným nafocením nemovitosti, přes vhodnou inzerci, komunikaci při prohlídkách nemovitosti až po přípravu smluvní dokumentace).

    Rovněž potencionální kupci jsou mnohem více zvyklí jednat při koupi nemovitosti s odborníkem na reality, než s insolvenčním správcem, ze kterého mají často obavu (jako z profese značné části populace neznámé).

    Je zřejmé, že využitím služeb specializovaných odborníků lze zpravidla dosáhnout vyšších prodejních cen, což je v zájmu primárně věřitelů dlužníka.

    • Eliminace nákladů

    Prodej nemovitého majetku dlužníka je spojen s nemalými náklady. Minimálně se jedná o náklady na inzerci, cestovné pro zajištění prohlídek a správní poplatky.

    Nezbytným minimem pro dosažení optimální prodejní ceny nemovitosti je inzerce na největším a nejznámějším realitním portálu sreality.cz. V případě, že insolvenční správce inzeruje toliko jednu nemovitost, činí náklady na inzerci na tomto portálu částku 60 Kč/den. Při optimální délce trvání inzerce 3 měsíce tak jen náklady na inzerci na tomto portále činí 5.400,- Kč. Realitní kanceláře oproti tomu využívají úspor z rozsahu, které realitní portál nabízí. Například realitní kancelář M&M reality dokáže při svém aktuálním počtu 9224 inzerátů dosáhnout na cenu 1,13 Kč/na den, tj. 101 Kč za 3 měsíce. Realitní kanceláře mají dále zpravidla možnost bezplatné inzerce na celé řadě navštěvovaných webů a v tisku.

    Nezbytnou součástí prodejního procesu jsou prohlídky zájemců. Ze zkušeností insolvenčního správce vyplývá, že před prodejem je třeba realizovat nejméně 5 různých prohlídek. Prohlídky se zpravidla nekonají v jednom termínu (je třeba vyjít vstříc zájemcům) a nelze je ani konat v úředních hodinách provozovny, neboť v tuto dobu musí být insolvenční správce nebo jeho zaměstnance přítomen na provozovně. Na prohlídky tedy musí dojíždět insolvenční správce ze svého sídla. Při modelovém případu nemovitosti v Havířově a sídle insolvenčního správce v Praze činí cestovní náklady na jednu prohlídku (při obvyklých cestovních nákladech ve výši 6,19 Kč/km) celkem 4.789,82 Kč, při pěti prohlídkách tedy 23.949,- Kč.

    Za podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je třeba uhradit správní poplatek 1.000,- Kč.  

    Ze zkušeností insolvenčního správce je pro specializované realitní kanceláře akceptovatelná odměna v intervalu 3 až 5% z dosažené prodejní ceny, přičemž tato odměna zahrnuje veškeré náklady (včetně nákladů na cestovné, inzerci, správní poplatek, eventuálně i znalecký posudek a DPH). Tento limit se uplatní i při prodeji zajištěného majetku dle § 298 odst. 4 insolvenčního zákona. Při průměrné odměně realitní kanceláře ve výši 4 % z prodejní ceny by náklady na prodej činily při modelovém případu 20.000,- Kč včetně DPH.   

    Porovnání nákladů zachycuje následující tabulka:

     

    Prodej insolvenčním správcem

    Prodej realitní kanceláří

     náklady na inzerci

                                            5 400,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     cestovné

                                         23 949,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     správní poplatek

                                            1 000,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     znalecký posudek

                                            5 000,00 Kč 

     0,- Kč (zahrnuto v odměně RK) 

     odměna RK

                                                        -   Kč 

                                             20 000,00 Kč 

     celkem

                                         35 349,00 Kč 

                                             20 000,00 Kč 


    Shrnutí

    Dle názoru insolvenčního správce je pro věřitele výhodné, aby při prodeji nezajištěného nemovitého majetku byl využíván odborný zprostředkovatel, odměňován přiměřeným způsobem z výtěžku dosaženého zpeněžením, neboť při využití jeho služeb lze očekávat dosažení vyšší prodejní ceny a nižších nákladů. Obdobný závěr platí zpravidla i při prodeji některého dalšího nezajištěného majetku, zejména motorových vozidel. V případě, že insolvenční správce zprostředkovatele prodeje využije, neporušuje dle mého názoru automaticky povinnost správce postupovat při výkonu své funkce svědomitě a s odbornou péčí.

    Mgr. Petr Veselý
    Mgr. Petr Veselý,
    advokát – insolvenční správce
     
     
    ŽIŽLAVSKÝ, advokátní kancelář s.r.o.
     
    Široká 36/5
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:       +420 224 947 055
    e-mail:    ak@zizlavsky.cz
     
    PFR 2018


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Petr Veselý (AK ŽIŽLAVSKÝ)
    4. 9. 2019
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Může insolvenční správce úspěšně žalovat dlužníka na vyklizení z nemovitosti užívané jako obydlí?
    • Připravovaný zákon o preventivní restrukturalizaci – nový institut nebo jen imitace insolvenčního procesu před úpadkem?
    • Sjednání insolvenční doložky jako porušení péče řádného hospodáře?
    • Ochrana před šikanózními insolvenčními návrhy
    • Povinnost péče řádného hospodáře v insolvenčním řízení
    • Určení (ne)existence zástavního práva jako naturálního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí
    • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
    • Milostivé léto a přihlášený (insolvenční) věřitel. Co na to insolvenční soud?
    • Druhá změna parametrů nejen exekučních srážek ze mzdy pro rok 2022 - část 3.: Příklady výpočtů
    • Druhá změna parametrů nejen exekučních srážek ze mzdy pro rok 2022 - část 2.: Paušální náhrada nákladů pro plátce mzdy
    • Povinnosti zástavního věřitele před započetím výkonu zástavního práva

    Související produkty

    Online kurzy

    • Překonání úpadku a restart podnikání z hlediska insolvenčního práva a protikrizových opatření
    • Novinky v insolvenčním právu, Lex covid a nová odpovědnost členů statutárního orgánu
    • Vybrané otázky insolvenčního řízení
    • Podíly na zisku právní a daňové souvislosti
    • Smluvní pokuta
    Lektoři kurzů
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • Praktické postřehy ohledně autorskoprávních licenčních doložek ve smlouvách o dílo
    • Práce z domova: Musí vám zaměstnavatel přispívat na náklady?
    • K možnosti pozastavit výkon hlasovacích práv společníka z důvodu porušení povinností při výkonu funkce člena voleného orgánu
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Smlouva o převodu obchodního podílu
    • Novinky z oblasti české a evropské regulace finančních institucí za měsíc červenec 2022
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Výšková regulace budov na území hl. města Prahy
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Stavební deník
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Smlouva o převodu obchodního podílu

    Zákon o obchodních korporacích klade na smlouvu o převodu podílu nevtěleného do kmenového listu požadavek na písemnou formu s úředně ověřenými podpisy (§ 209 odst. 2 z. o. k.)....

    Diskriminace

    Oddělení či oddělování příslušníků určité skupiny charakterizované rasovými či etnickými hledisky je nepřípustnou segregací, a to i tehdy, není-li odůvodněno ani motivováno...

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

    Usnesení, jímž soudní exekutor k návrhu oprávněné podle § 268 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pravomocně zastavil exekuci po jejím skončení vymožením, nezakládá překážku věci...

    Podněcování k trestnému činu (exkluzivně pro předplatitele)

    Závěr, že jde o trestný čin, který, s ohledem na zásadu subsidiarity trestní represe, není trestným činem z důvodu nedostatečné společenské škodlivosti případu se uplatní jen za...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.