epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    23. 10. 2006
    ID: 44110upozornění pro uživatele

    Regulované nájemné

    Dne 31.3.2006 nabyl účinnosti zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Od zrušení vyhlášky č 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve znění pozdějších předpisů Ústavním soudem ČR pro její rozpor s Ústavou, tj. od 1.1.2002, zde neexistovala žádná právní úprava způsobu výpočtu výše regulovaného nájemného. Tento zákon tak po dlouhé době odstranil mezeru v legislativě.

    V souvislosti s nečinností Parlamentu České republiky v této oblasti publikoval Ústavní soud ČR několik nálezů, kterými vyzývá obecné soudy, aby vyplnily mezeru v právním řádu, spočívající v nečinnosti Parlamentu České republiky, a to svými rozhodnutími na základě podaných žalob na určení výše nájemného. Tento problém byl však odstraněn tímto novým zákonem. Domnívám se, že tyto nálezy Ústavního soudu ČR se dnes mohou vztahovat jen na žaloby podané před účinností tohoto zákona. Pokud by byla podána žaloba na regulovanou výši nájemného po 31.3.2006, tedy po účinnosti nového zákona, měl by soud takovou žalobu zamítnout pro její neoprávněnost z důvodu nové právní úpravy, nebo věc předat Ústavnímu soudu s tím, že je možný rozpor zákona s Ústavou.

    Jednostranné zvyšování nájemného

    Tento nový zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného v bytech. V souladu s touto právní úpravou lze jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem uplatnit až do 31.12.2010. Po tomto datu by měla platit již jen nová právní úprava obsažená v občanském zákoníku. Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně vždy k 1.lednu, příp. i později, ale nikdy ne zpětně, pokud by se s nájemcem nedohodl jinak. Poprvé tedy bude moci pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné 1.1.2007.

    Pronajímatel je povinen oznámit nájemci jednostranné zvýšení nájemného písemně, které má obsahovat zdůvodnění, že výše nájemného byla stanovena řádně na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného, který vyhlašuje a zveřejňuje ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1.července Ministerstvo pro místní rozvoj.

    Poprvé byl maximální přírůstek měsíčního nájemného vyhlášen ve Sbírce zákonů ČR dne 30.6.2006, a to sdělením Ministerstva pro místní rozvoj o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů, o cílových hodnotách měsíčního nájemného.

    Povinnost nájemce platit zvýšené nájemné vzniká dnem uvedeným v oznámení, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení. V praxi to znamená doručit toto oznámení nejpozději v průběhu měsíce září, aby povinnost platit zvýšené nájemné vznikla od 1. ledna následujícího roku. V této lhůtě 3 měsíců je nájemce zároveň oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.

    Související novelizace občanského zákoníku

    Současně byl v návaznosti na novou právní úpravu jednostranného zvyšování nájemného novelizován i občanský zákoník, a to jeho hlavy sedmé v části upravující nájmy bytů.

    Největší změny doznala právní úprava týkající se výpovědních důvodů. Nově může pronajímatel v některých případech vypovědět nájem i bez přivolení soudu. Jedná se například o situace, kdy nájemce nebude více jak tři měsíce platit nájemné nebo když bude porušovat dobré mravy v domě, tj. např. vyvolává výtržnosti či jiné nepřístojnosti jako devastace bytu, fyzicky napadá či šikanuje ostatní nájemníky atd. V písemné výpovědi musí pronajímatel uvést výpovědní důvod, výpovědní lhůtu a poučení nájemce o tom, že má možnost podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a příp. i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu, pokud mu podle zákona přísluší. Zákonná výpovědní lhůta zůstala zachována a nesmí být kratší než 3 měsíce.

    Novela občanského zákoníku rovněž přináší povinnost nájemce písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Nájemce musí v oznámení uvést jména, příjmení, data narození a příslušnost těchto osob. Nesplnění této povinnosti ani do jednoho měsíce se považuje za hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel může v tomto případě vypovědět nájem i bez přivolení soudu.

    Novela občanského zákoníku umožnila pronajímatelům při sjednání nájemní smlouvy požadovat na nájemci, aby složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem tzv. „kauci“. Tato kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Pronajímatel je oprávněn tuto kauci použít  pouze k úhradě pohledávek za nájemcem v souvislosti s nájmem, které budou přiznané vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaným. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen tuto kauci vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci, pokud nebyla oprávněně čerpána, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal byt pronajímateli.

    Významnou změnou v oblasti nájmu bytu je i nové ustanovení občanského zákoníku, které neumožňuje použití ustanovení o prodloužení nájmu. V praxi to znamená, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou, končí uplynutím doby, na kterou byla uzavřena. V případě zájmu smluvních stran o pokračování v nájmu bude nutné uzavřít novou nájemní smlouvu nebo dodatky k původní nájemní smlouvě upravující novou dobu nájmu. Domnívám se, že dalším možným řešením by bylo upravit možnost prodlužování doby nájmu a podmínek za kterých k tomu může dojít již v samotné nájemní smlouvě.

    Za zmínku dále stojí i právní úprava přechodu nájmu bytu. Dřívější právní úprava umožňovala, aby se po zemřelém nájemci stali novými nájemci i jeho vnuci, pokud prokázali, že v den jeho smrti s ním žili ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Tato právní úprava však byla často zneužívána. Z tohoto důvodu došlo ke zpřísnění možnosti přechodu nájmu bytu. Nová právní úprava umožňuje vnukům stát se novým nájemcem po zemřelém nájemci pouze tehdy, pokud prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Soud však může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři roky.

    Uplatnění náhrady škody vůči státu

    V souvislosti s chybějící úpravou umožňující jednostranně zvýšit nájemné, Ústavní soud ČR ve svých nálezech dále konstatoval, že pronajímatelé mohou uplatnit náhradu škody vůči státu. Domnívám se, že pokud pronajímatelův důvodný nárok na vyšší nájemné nebyl v plné míře uspokojen nájemcem, tak jak mu ho zaručuje již samotná Listina základních práv a svobod, nezbude mu jiná cesta, než uplatnit vůči státu požadavek na náhradu škody, jak také vyplývá z publikovaných nálezů Ústavního soudu ČR. Lze se setkat i s názory, podle nichž majitelé nájemních bytů mohou požadovat náhradu po státu pouze tehdy, nedomohou-li se prokazatelně svého práva jiným způsobem, např. soudní cestou na základě podané žaloby.

    Vymáhání škody, která pronajímateli vznikla z důvodu nemožnosti zvýšit nájemné, vůči státu bude značně komplikované. Problematické může být např. stanovení výše způsobené škody. Dle mého názoru je možné požadovat náhradu škody po státu, pokud se majitelé nájemních bytů prokazatelně nedomohou svého práva jiným způsobem. V takovém případě by však majitelé nájemních bytů museli doložit veškeré vzniklé náklady a škody.

    V této souvislosti je třeba zmínit spor o regulaci nájemného Polska s majitelkou domu Marii Hutten-Czapskou vedený u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, který rozhodl v neprospěch Polska. Polský stát je tak povinen zaplatit majitelce domu morální odškodnění, pokrýt náklady na soudní výlohy a zejména zmírnit či zcela zrušit regulaci nájemného. Vzhledem k tomu, že situace ohledně regulovaného nájemného je v České republice obdobná té v Polsku, lze předpokládat, že by se rozsudek Evropského soudu pro lidská práva v případě sporu českých majitelů domů s regulovaným nájemným s Českou republikou příliš nelišil.

    Lze tedy uzavřít, že tato problematika je velmi složitá a i přesto, že jsou obecné soudy vázány nálezy Ústavního soudu ČR teprve praxe ukáže, jak budou rozhodovat.

    Mgr. Tereza Šmicová, advokátní koncipient
    v advokátní kanceláři NOVÁK & SABOLOVÁ, s.r.o.

     



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Tereza Šmicová
    23. 10. 2006

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Předvídatelnost soudního rozhodování
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Obchodní vedení společnosti
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.