Salvátorská klauzule a závazek součinnosti v nemovitostních transakcích podle českého práva

Salvátorská klauzule (Severability Clause)

Stalo se téměř tradicí, že moderní dokumenty v realitních transakcích obsahují tzv. salvátorskou klauzuli. Salvátorská klauzule je ustanovení zpravidla obsažené v závěrečných ustanoveních smlouvy. Jde o tzv. oddělitelnost nebo někdy v překladu severability clause. Zjednodušeně řečeno, salvátorská klauzule by měla sloužit k tomu, aby v případě, že určité ustanovení smlouvy je neplatné, tato dílčí neplatnost neměla vliv na platnost ostatních ustanovení smlouvy a aby tato smlouva (její zbytek) zůstala nadále platná. Tento požadavek je zcela legitimní a naprosto logický. Salvátorská klauzule není pojem, který by byl českému právnímu prostředí neznámý (jak se někdy nesprávně dovozuje), dokonce české právo jej  upravuje, byť příslušné zákonné ustanovení není nazváno jako „salvátorská klauzule“.

Jde o ustanovení § 41 občanského zákoníku, které stanoví, že „vztahuje-li se důvod neplatnosti  jen na část právního úkonu, je  neplatnou jen  tato část,  pokud z  povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností  za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu“.

Vzniká otázka proč užívat takovéto ustanovení, když jej české právo upravuje? Důvodů je poměrně dost.

Především, vzhledem k zákonné dikci není vždy zcela jasné, co se přesně rozumí onou částí, kterou „nelze oddělit od ostatního obsahu“. Salvátorská klauzule by měla přesně stanovit, která ustanovení jsou oddělitelná. Není to zapotřebí u standardních smluv, kde v zásadě není problém takovéto ustanovení identifikovat. Pokud jde o složitější smlouvy, kde je komplex závazků, často vzájemně podmíněných, včetně závazků peněžní povahy, je vhodné vybrané závazky uvést. Při úvaze o tom, jak koncipovat salvátorskou klauzuli, je pro právního poradce nejdůležitější, aby výslovně uvedl ta ustanovení, která jsou pravděpodobně nebo mohou být neplatná nebo jakkoli jinak zpochybnitelná. Např. pokud je uzavírána smlouva o výkonu funkce mezi developerskou společnosti a členem jejího představenstva, a pokud taková smlouva obsahuje četná finanční ustanovení, odměny, nároky při odchodu do důchodu apod, bude nepochybně zájmem právního zástupce, který zastupuje takového člena, aby takové odměny byly oddělitelné, neplatnost jedné z odměn nezneplatní celou smlouvu.

Význam salvátorských klauzulí roste rovněž v důsledku často formalistické aplikace práva soudy.

Je zajímavé, že pokud si pročtete dobrou salvátorskou klauzuli, je vám zcela zřejmé, kde si druhá strana jaksi „není jistá“.

Salvátorské klauzule je možné pojmout do samotných závěrečných ustanovení nebo vytvořit kombinaci, kdy existuje jedna klauzule v závěru smlouvy a v textu smlouvy je u sporných ustanovení věta typu “toto ustanovení je plně oddělitelné od ostatních ustanovení smlouvy“.

Základní otázkou je, co se odděluje? Je to především ustanovení určité smlouvy a tomu odpovídající závazky. Často se lze nesprávně setkat s tím, že se oddělují i tzv. neúčinná ustanovení, což je samozřejmě nesprávné, neboť četná ustanovení smluv mají odloženou účinnost, jsou tedy neúčinná a není jakýkoli důvod je oddělovat. Neúčinné ustanovení nadto není neplatné. Zvláštní kategorií jsou posléze tzv. nevymahatelné závazky, které jsou sice platné, ale nelze je efektivně vymoci. Rozlišení těchto pojmů však přesahuje rámec tohoto článku.

Samo o sobě oddělení závazku nestačí. Strany by měly být nuceny takový závazek nahradit jiným a platným závazkem, který bude v maximální možné míře korespondovat s původním neplatným a odděleným závazkem. Je však vhodné připomenout, že české soudy by asi závazek nahradit neplatné ustanovení jiným považovaly za relativně obecný a neurčitý a je tedy samo o sobě otázkou, do jaké míry je vůbec takovéto ustanovení vymahatelné. Určitě by pomohlo, pokud by strany detailněji popsaly, jakým způsobem by mělo dojít k napravení takové situace.

Lze v obecné (maximalistické) míře doporučit např. následující znění salvátorské klauzule:

„Pokud jakýkoliv závazek vyplývající z této Smlouvy avšak netvořící její podstatnou náležitost je nebo se stane neplatným nebo nevymahatelným jako celek nebo jeho část, je plně oddělitelným od ostatních ustanovení této Smlouvy a taková neplatnost nebo nevymahatelnost nebude mít žádný vliv na platnost a vymahatelnost jakýchkoliv ostatních závazků z této Smlouvy. Strany se zavazují v rámci této Smlouvy nahradit formou dodatku k této Smlouvě tento neplatný nebo nevymahatelný oddělený závazek takovým novým platným a vymahatelným závazkem, jehož předmět bude v nejvyšší možné míře odpovídat předmětu původního odděleného závazku. Pokud však jakýkoliv závazek vyplývající z této Smlouvy a tvořící její podstatnou náležitost je nebo kdykoliv se stane neplatným nebo nevymahatelným jako celek nebo jeho část, Strany nahradí neplatný nebo nevymahatelný závazek v rámci nové smlouvy takovým novým platným a vymahatelným závazkem, jehož předmět bude v nejvyšší možné míře odpovídat předmětu původního závazku obsaženém v této Smlouvě“.

Zcela zásadní věcí je pamatovat na skutečnost, že určitá předpokládaná věc nemusí nastat. Typicky, pokud je uzavřena smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti, a dojde k formální nebo jiné chybě (a je to velmi časté), na základě které příslušný katastrální úřad nepovolí vklad vlastnického práva, není zcela jasné co se děje. Můžeme se přít o tom, jaké jsou povinnosti stran, že každá ze stran má povinnost předcházet škodám apod. Je však vhodnější tuto věc řešit přímo ve smlouvě.

V takovém případě lze doporučit např. následující modifikovanou salvátorksou klauzuli:

„Pokud by tato Smlouva obsahovala nesprávnost nebo nejasnost nebo formální nedostatek nebo byla shledána příslušným katastrálním úřadem za nezpůsobilý podklad pro vklad vlastnického práva Kupujícího k Pozemku do katastru nemovitostí, uzavře Prodávající do deseti (10) dnů ode dne výzvy Kupujícího novou kupní smlouvu o převodu Pozemku na Kupujícího ve znění, které bude přepracováno Kupujícím a ze kterého budou odstraněny namítané nesprávnosti nebo nepřesnosti nebo skutečnosti, které způsobily, že na základě této Smlouvy nedošlo k vkladu vlastnického práva k Pozemku do katastru nemovitostí. Tím však nemůže být dotčena výše Kupní ceny. Tento článek je plně oddělitelný od ostatních ustanovení této Smlouvy“.

Často se lze setkat i se závazkem typu, že pokud ve smlouvě chybí určité ustanovení, strany jej doplní apod. Takovéto závazky jsou v zásadě velmi problematické, neboť předpokládajíc dohodu stran o jejím obsahu. Pokud bude chybět dohoda, bude i velmi těžké jakkoli vymoci takovýto závazek.