Salvátorská klauzule a závazek součinnosti v nemovitostních transakcích podle českého práva
Předmětem tohoto článku je salvátorská klauzule (severability clause) a klauzule o součinnosti (further assurances clause). Obě tyto klauzule se staly neodmyslitelným doprovodným jevem každé smlouvy, včetně smluv v realitních a developerských projektech. Přesto je vhodné shrnout některá základní pravidla pro tyto klauzule, neboť jak praxe naznačuje, není jejich užívání zcela jednoznačně chápáno.
Further Assurances
Závazek součinnosti (Further Assurances) je typickým ustanovením, které je a vždy bude na samé hranici platnosti v důsledku své obecné formulace. Podle klauzule závazku součinnosti by si strany měly poskytnout vzájemnou součinnost. Právní předpisy zpravidla hovoří o tom, že strany mají předcházet škodám. Z tohoto obecného ustanovení lze dovodit jistou míru součinnosti. Přesto, podle našeho názoru takové ustanovení samo o sobě nepostačí. V západní Evropě se lze dokonce setkat se samostatnou smlouvou typu Further Assurances Agreement.
Lze doporučit např. následující obecnou formulaci:
„Strany se zavazují, že budou postupovat v souladu s oprávněnými zájmy druhé Strany, a že uskuteční veškeré právní úkony, které se ukáží být nezbytné pro realizaci transakcí upravených touto Smlouvou. Závazek součinnosti se vztahuje pouze na takové úkony, které přispějí či mají přispět k dosažení účelu této Smlouvy“.
Sama o sobě taková obecná formulace však nestačí. Její potřeba je zcela jasná. Nelze popsat veškeré závazky ze smlouvy. Např. v určitých případech bude nezbytné vydat různé souhlasy, zmocnění, nebo bude potřeba se zdržet nějakého úkonu. Jde často o nenápadné úkony druhé smluvní strany, které pokud nejsou učiněny mohou komplikovat celou transakci. Je proto nezbytné vždy pamatovat na takové úkony, které mohou nastat a tyto do jistné míry obecnosti a konkrétnosti popsat.
Např. lze užít následující ustanovení:
„Budoucí prodávající se zavazuje být Budoucímu kupujícímu na jeho žádost nápomocen a poskytnout veškerou požadovanou součinnost při obstarávání veškerých podkladů týkajících se Pozemku a vydání a nabytí právní moci územního rozhodnutí u úřadů, soudů a soukromých osob. Pro tyto účely uděluje Budoucí prodávající při podpisu této Smlouvy Budoucímu kupujícímu plnou moc k jednání s příslušnými úřady a institucemi za účelem získání územního rozhodnutí. Budoucí prodávající se zavazuje vydat na vyžádání Budoucího kupujícího do deseti (10) dnů Budoucímu kupujícímu jakoukoli další plnou moc, kterou Budoucí kupující bude kdykoli během doby platnosti této Smlouvy požadovat za výše uvedeným účelem nebo v souvislosti s vydáním a nabytím právní moci územního rozhodnutí, a zdržet se všech úkonů, které by mohly mít nepříznivý vliv na vydání a nabytí právní moci územního rozhodnutí nebo na realizaci investičního záměru Budoucího kupujícího na Pozemcích nebo v jejich okolí, jak je tento investiční záměr uveden v Příloze [ ] této Smlouvy“.
V určitých případech se takovýto závazek součinnosti přelévá do pozitivních a negativních závazků v rámci samotného textu smlouvy (tedy nikoli v závěrečných ustanoveních) jako např.:
„Budoucí prodávající zajistí, aby po celou dobu trvání této Smlouvy nebylo ohroženo postavení Budoucího kupujícího následkem snížení hodnoty Pozemku; a aby výkon a plnění této Smlouvy nemělo za následek porušení jakékoli smlouvy, které je Budoucí prodávající účastníkem nebo porušení právního předpisu vztahujícího se na tuto Smlouvu nebo na činnosti Budoucího prodávajícího, které by mělo nepříznivý dopad na činnost Budoucího prodávajícího a/nebo Budoucího kupujícího. Budoucí prodávající bude chránit svůj vlastnický titul k Pozemku proti jakýmkoli nárokům třetích osob“.
Jak je patrné z výše uvedeného, relativně nezajímavá závěrečná ustanovení mohou mít výrazný vliv na platnost smlouvy. Jde tedy o to přesně vědět, které ustanovení je problémové a jak takovému stanovení přecházet. Jistě není nezbyté se stydět za to, že si nejsme jisti určitým ustanovením (tedy jeho platností či vymahatelností) a proto se jaksi chráníme tím, že neplatnost takovéhoto dílčího (byť velmi důležitého) ustanovení nezpůsobí neplatnost celé smlouvy. Při současném stavu právního řádu a jeho aplikace si totiž „nikdo nemůže být jistý“. Rozhodnutí soudů v téže věci se liší, často i Nejvyšší soud České republiky vydává protichůdná rozhodnutí, posléze je sjednocuje, posléze zase mění a v takovémto „chaosu“ je jistě lépe se „jistit“.
Gabriel Achour se specializuje na projektové financování investiční výstavby, akvizice, právní vztahy k nemovitostem a řešení pojistných sporů, je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. V rámci advokátní kanceláře GLATZOVÁ & CO. se podílí na vedení Real Estate Practice Group a je členem Banking and Finance Practice Group
Marie Janšová se v rámci advokátní kanceláře GLATZOVÁ & CO specializuje na problematiku právních vztahů k nemovitostem, stavební řízení, korporátní právo a řešení soudních sporů, včetně sporů v souvislosti konkurzem a vyrovnáním.
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz