epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    10. 1. 2020
    ID: 110485upozornění pro uživatele

    Smluvní pokuta v nájemních vztazích

    Současné znění zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) neumožňuje pronajímateli sjednat si s nájemcem smluvní pokutu ve smlouvách o nájmu bytu a domu. Pokud by takové ujednání nájemní smlouva obsahovala, bylo by pouze zdánlivé v souladu s § 2239 občanského zákoníku a nepřihlíželo by se k němu. Po nájemci tak pronajímatel může požadovat nájemné, zálohy nebo náklady na služby, zákonný úrok z prodlení či náhradu škody a lze sjednat složení peněžní jistotu podle § 2254 občanského zákoníku. Ta zajišťuje, že nájemce zaplatí nájemné a splní další povinnosti z nájmu vyplývající, přičemž její výše nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

    Předchozí zákon č.40/1964 Sb. („starý“ občanský zákoník) umožňoval stranám sjednat smluvní pokutu pro nájemní vztahy. Inspiraci pro změnu čerpal zákonodárce ze zahraničních právních úprav, například z Německa, konkrétně ustanovení § 555 BGB zakazuje sjednat smluvní pokutu v nájemním vztahu, či z Holandska.[1] Protože nájem se v souladu s § 3074 občanského zákoníku řídí vždy současným občanským zákoníkem, nelze po nájemci bytu nebo domu požadovat zaplacení smluvní pokuty, i když byla sjednána v nájemní smlouvě za účinnosti starého občanského zákoníku.[2]

    V chystané novelizaci občanského zákoníku plánují zákonodárci opět umožnit pronajímateli sjednat v nájemní smlouvě s nájemcem smluvní pokutu. Konkrétně má dojít k vypuštění části zakazující sjednání povinnosti zaplacení smluvní pokuty nájemcem v ustanovení § 2239 občanského zákoníku a § 2254 bude mít nově následující podobu: „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.“ Zmíněný návrh změny zákona schválila vláda 4. února 2019, jedná se o sněmovní tisk č. 411. Jako poslední se k němu vyjádřil Garanční Ústavně právní výbor, který návrh zákona projednal a vydal 13. prosince 2019 pozměňovací návrhy. Nyní bude následovat druhé čtení novely v Poslanecké sněmovně.

    Vzhledem k vysokému nájemnému, především v Praze, může peněžní jistota představovat značnou komplikaci pro potencionální nájemce. Ne každý si může dovolit zaplatit mimo nájemného také částku ve výši několika desítek tisíc korun. Pronajímatel zase musí myslet na to, že při skončení nájmu musí disponovat dostatečnými prostředky pro navrácení jistoty spolu s přirostlými úroky, na které mají nájemci ze zákona nárok. Zákonodárce si od připravované novelizace slibuje větší finanční dostupnost nájemního bydlení a posílení preventivní funkce, kterou má smluvní pokuta plnit.[3]

    Reklama
    Whistleblowing a interní vyšetřování - prakticky a efektivně (online - živé vysílání) - 2.6.2023
    Whistleblowing a interní vyšetřování - prakticky a efektivně (online - živé vysílání) - 2.6.2023
    2.6.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Předpokladem nároku pronajímatele na započtení dlužné částky proti jistotě je neuhrazení nájemného nebo škoda, která musí vzniknout v příčinné souvislosti s porušením povinností vyplývajících z nájemního vztahu. Prokázat vznik nároku na náhradu škody a jeho výši může být v současnosti pro pronajímatele obtížné, což by mělo znovuzavedení smluvní pokuty zmírnit. Smluvní pokuta plní funkci paušalizované náhrady škody, což by mělo vést právě k předcházení sporům o výši způsobené škody a ušetřit stranám náklady na její vyčíslení a prokázání.

    Předložený návrh změny zákona dále reflektuje zájmy státního rozpočtu. Peněžní jistotu lze považovat za odůvodněný náklad na bydlení v souladu s ustanovením § 34 zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, přičemž takový náklad může odůvodňovat přiznání mimořádné okamžité pomoci. Sjednání smluvní pokuty namísto povinnosti složit peněžní jistotu by tak mohlo ulehčit státnímu rozpočtu.

    Nedotčená zůstane maximální výše, do jaké si mohou jistotu a/nebo smluvní pokutu sjednat, tedy do trojnásobku měsíčního nájemného. Jejich kombinace bude umožněna, smluvní strany si mohou stanovit například složení jistoty ve výši měsíčního nájemného a limit pro smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. Zde je však dle mého názoru praktické úskalí použitelnosti smluvní pokuty. Jak velká bude motivace pronajímatelů ji s nájemcem sjednat namísto peněžní jistoty? Pokud bude po nájemním bydlení dostatečná poptávka, pronajímatel nebude mít zájem z požadavku složení jistoty ustupovat. Jako modelovou situaci si můžeme představit, že nájemce nezaplatí nájemné za dva měsíce. Pokud byla poskytnuta jistota, pronajímatel jednoduše pohledávku ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného započte. Kdyby si strany ujednaly smluvní pokutu (a nikoli jistotu), právo pronajímatele na uhrazení dlužného nájemného není nijak zajištěno a smluvní pokuta mu z hlediska vymahatelnosti nepomůže.

    Znovuzavedení možnosti sjednat si smluvní pokutu v nájmu bytů a nájmů domů nevnímám negativně, nicméně jsem skeptický vůči jeho praktickému dopadu. Předpokládám, že většina pronajímatelů bude stále preferovat jistotu, která má uhrazovací funkci při nejčastějším porušení nájemní smlouvy ze strany nájemce – neplacení nájemného.

    Mgr. Dominik Beran
    ,
    koncipient

    GT Legal, advokátní kancelář, s.r.o
    Muchova 240/6
    160 00 Prague 6


    Tel.:    +420 224 813 299
    e-mail: office@gt-legal.com

     

    [1] Důvodová zpráva k občanskému zákoníku, k dispozici >>> zde.

    [2] Srov. rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích ze dne 3.8.2017, sp.zn. 22 Co 121/2017

    [3] Důvodová zpráva k návrhu změny zákona, sněmovní tisk 411/0, část č. ¼, novela občanského zákoníku, k dispozici >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Dominik Beran (GT Legal)
    10. 1. 2020
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Pravidla pro tvorbu daňových opravných položek k pohledávkám u ostatních finančních institucí
    • Řízení před orgány Fotbalové asociace ČR je dle Nejvyššího soudu typem rozhodčího řízení
    • Osoba mediátora-arbitra v rámci Med-Arb
    • Dvojí sazba poplatku za odpady u Ústavního soudu
    • Odškodnění u dopravních nehod s mezinárodním prvkem – u jakého soudu podat žalobu a jak se určí rozhodné právo?
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Sporné navyšování cen energií některých dodavatelů a možnosti obrany
    • Nesouhlas vlastníka pozemní komunikace s připojením sousední nemovitosti nadále již nepředstavuje pro stavebníka neodstranitelnou překážku pro realizaci jeho stavebního záměru

    Související produkty

    Online kurzy

    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - II. část
    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - I. část
    • Specifika obsazování funkcí vedoucích osob obhospodařovatelů investičních fondů
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k věcným právům
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k náhradě škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Exekuce
    • 10 tipů, jak se nespálit při výběru dodavatele fotovoltaiky
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 9.
    • Stinné stránky investování a na co si dát pozor
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 8.
    • Musí zaměstnavatel vydat předpis k ochranným pracovním prostředkům?
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • JUDr. Natálie Kuňáková, LL.M., advokátka trvale spolupracující s AK Petráš Rezek - kategorie TALENT ROKU - Právník roku 2022
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 9.
    • Odbory ve firmě založené jen ku zvýšené ochraně vybraných zaměstnanců - funkcionářů odborů - před rozvázáním pracovního poměru?
    • JUDr. Jakub Sivák, Ph.D., právník, externí pedagog PF UK v Praze, státní zástupce působící na Obvodním státním zastupitelství pro Prahu 8 - kategorie TALENT ROKU - Právník roku 2022
    • Směnka – nesměnka: směnka pozměněná (zfalšovaná)
    • Aktuální stav novely zákoníku práce a přehled očekávaných změn
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Nová pravidla pro práci na dálku v novele zákoníku práce
    • Střídavá péče do každé rodiny?
    • Možnosti nahrazení úředního ověření podpisu elektronickým podpisem v korporátním právu
    • Jak může umělá inteligence pomoci firemním právníkům a advokátním kancelářím?
    • Ústavní soud k úskalím užívání Metodiky Nejvyššího soudu k náhradě nemajetkové újmy na zdraví
    • Lze ve smlouvě sjednat předání díla prostřednictvím právní fikce?

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Exekuce

    Pravomocné rozhodnutí soudu o nároku poškozeného na náhradu újmy proti škůdci neznamená, že poškozený nemůže využít svého práva (svědčí-li mu toto podle smlouvy nebo...

    Náhrada škody způsobené státem

    Předloží-li v řízení před soudem účastník argumentaci založenou na právním názoru Ústavního soudu, je povinností obecného soudu takový argument vypořádat v odůvodnění rozhodnutí.

    Chybné posouzení dovolání

    Pokud je možno z textu dovolání dovodit, že předpoklad přípustnosti založený na tom, že určitá právní otázka dosud nebyla v rozhodovací praxi řešena, pak Nejvyšší soud pochybil,...

    Zásada kontradiktornosti řízení a náklady řízení

    Zásada kontradiktornosti řízení se uplatní i při rozhodování soudu o nákladech řízení. Účastníci řízení musejí mít podle čl. 36 odst. 1 ve spojení s čl. 38 odst. 2 Listiny...

    Poskytnutí informací

    Ve světle závěrů nálezu sp. zn. Pl. ÚS 25/21 není důvodu, pro který by v případě, kdy Ústav zdravotnických informací a statistiky („ÚZIS“) aplikuje konkrétní zákonný důvod...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.