epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    28. 3. 2024
    ID: 117747upozornění pro uživatele

    Stanovení výše bezdůvodného obohacení po zániku nájemního vztahu pro užívání nemovitosti

    Nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem většinou zanikne jejich dohodou, v rámci které smluvní strany vypořádají své závazky včetně výše zbývající částky nájemného ke dni zániku nájmu. Co když ale nájemní vztah zanikne jednostranným právním jednáním v podobě výpovědi ze strany pronajímatele z důvodu chabé platební morálky nájemce a ten se odmítá vystěhovat a zároveň neplatí nájemné?

    V takovém případě pronajímatel zvolí řešení v podobě žaloby na vyklizení prostor s následným výkonem rozhodnutí. Tento proces však trvá měsíce, někdy dokonce až roky. Vzhledem k tomu, že smluvní podklad pro výši úplaty za užívání nemovitosti již neexistuje, vyvstává otázka, jaká částka bezdůvodného obohacení za tuto dobu pronajímateli ze strany nepoctivého uživatele jeho nemovitosti náleží, když vydání předmětu obohacení než v penězích v této situaci není dobře možné.

    Nejsou žádné pochyby, že nastíněnou situaci je nutné posuzovat jako bezdůvodné obohacení, kdy se neoprávněný uživatel nemovitosti na úkor jejího vlastníka obohacuje tím, že bez jakéhokoliv protiplnění danou věc užívá, a zároveň právní důvod, tedy nájemní vztah, již odpadl, případně nikdy řádně nevznikl. Vlastník nemovitosti pak vystupuje v pozici ochuzeného, neboť jsou jeho majetkové hodnoty po zániku nájemní smlouvy tehdejším nájemcem v pozici obohaceného využívány bez jakékoliv úplaty, ačkoliv by jinak pronajímatel mohl dát své prostory k pronájmu jinému, řádně platícímu nájemci.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Judikatura byla po celou dobu ustálena na názoru, že v takovém případě se peněžitá náhrada za užívání nemovitosti bez právního důvodu poměřuje (zpravidla) obvyklou výší nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné nemovitosti v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, dále např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2008, sp. zn. 30 Cdo 5484/2007, ze dne 2. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2777/2009, nebo ze dne 14. 4. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2063/2009). Za účelem zjištění této „obvyklé“ ceny musí soud zadat vypracování znaleckého posudku.

    Občanský zákoník z roku 2012 však vnesl do této problematiky nové ustanovení. Dle jeho § 2999 odst. 2 platí, že pokud ochuzený plnil za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty. V praxi to tedy znamená, že jestliže ochuzený pronajímatel poskytoval při existenci nájemní smlouvy nemovitost k pronájmu za určitou cenu, pak se při následném odpadnutí tohoto právního důvodu určí výše bezdůvodného obohacení na základě ceny sjednané touto nájemní smlouvou.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Důvodová zpráva k začlenění tohoto ustanovení do civilního práva zmiňuje, že jestliže bylo plněno za úplatu, ať již podle neplatné smlouvy, anebo v rámci závazku, který byl následně zrušen, není následně rozumný důvod, aby ochuzený požadoval náhradu obvyklé ceny, a proto se navrhuje přiznat mu náhradu ve výši ceny ujednané smlouvou, která byla následně zrušena. Dle druhé věty zmíněného ustanovení výše uvedená norma neplatí, má-li úplata charakter důvodu neplatnosti smlouvy nebo důvodu pro zrušení závazku, anebo byla-li částka úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

    Ačkoliv je toto ustanovení civilního práva účinné od 1. 1. 2014, české soudy při řešení nastíněné situace stále odkazují na ustálenou judikaturu z doby, kdy občanský zákoník 89/2012 Sb. nebyl na světě a české právo žádné obdobné ustanovení neobsahovalo.

    Poukazujeme přitom například na nedávné usnesení Ústavního soudu z 15. 3. 2022, I. ÚS 530/22. Ze skutkového základu vyplývalo, že na základě dohody ze dne 22. 10. 2014 byl odpůrce oprávněn využívat pozemky za úplatu 50 000,- Kč za sezonu pro účely provozování lyžařské sjezdovky. Po zániku závazku z dohody navrhovatel odpůrce vyzval k vyklizení pozemku, který jej přesto dál užíval a zaplatil navrhovateli za jeho užívání pouze částku ve výši 4 031,- Kč za sezonu. Navrhovatel se proto žalobou domáhal po odpůrci zaplacení částky 91 938,- Kč jako vydání bezdůvodného obohacení za užívání uvedeného pozemku bez právního důvodu ve formě a výši odpovídající nedoplatku za dvě platby „nájemného“ podle uvedené smlouvy ponížené o skutečně uhrazené platby ve výši 8 062,- Kč.

    Prvostupňový soud žalobu zamítl s odůvodněním, že odpůrce sice užíval pozemek neoprávněně, avšak skutečně hrazené platby ve výši 4 031,- Kč za jedno nájemní období považoval za přiměřené, vyšel přitom ze znaleckého posudku, dle kterého je taková cena nájemného v daném místě a čase a za srovnatelných podmínek obvyklá.

    Následné odvolání navrhovatele krajský soud zamítl s odůvodněním, že předmětný znalecký posudek výši obvyklé ceny určil správně a nebylo proto nezbytné zohlednit dosavadní (smluvní) výši ceny za užívání věci. K dovolání navrhovatele Nejvyšší soud konstatoval a shodně jako krajský soud zopakoval, že výše peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení byla určena s přihlédnutím k obvyklé výši ceny vynakládané za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek, a dovolání odmítl.

    Ústavní soud ve svém usnesení podanou ústavní stížnost navrhovatele odmítl. Usnesení odůvodnil způsobem, že soudy dostály svým požadavkům, když mimo jiné výši bezdůvodného obohacení odvodily od částek vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu.

    Závěr

    Ustanovení § 2999 odst. 2 občanského zákoníku má původ v návrhu evropského občanského zákoníku[1], a přestože v českém právu platí již více jak 12 let, soudy se k jeho užívání ne vždy uchýlily a setrvávají na dosavadní judikatorní praxi, dle které se výše bezdůvodného obohacení za užívání nemovitostí při existenci neplatné nájemní smlouvy určí na základě ceny obvyklé v daném místě a čase a za srovnatelných podmínek, ačkoliv následně zrušená smlouva obsahovala konsensus smluvních stran o hodnotě plnění. S tímto postupem české justice nesouzním, neboť smyslem začlenění tohoto ustanovení do českého civilního práva mělo dle mého názoru být zjednodušení důkazní situace, urychlení řízení a rovněž jeho hospodárnost. Pokud totiž vezmeme v úvahu, že obvyklá cena za užívání nemovitosti se stanovuje výlučně znaleckým posudkem, znamená to nejen pro soudy, ale především pro účastníky řízení vysoké náklady za zpracování takového znaleckého posudku, ale mnohdy i měsíce čekání na jeho vyhotovení. Každý takový jednotlivý znalecký posudek navíc nezaručuje, že v něm stanovená cena obvyklá je jediná správná varianta, což účastníci následně sporují a ve výsledku to vede akorát k vyhotovení dalších, tentokrát revizních posudků, a podávání opravných prostředků, čímž se délka předmětného soudního řízení o určení výše bezdůvodného obohacení za užívání věci prodlužuje až na roky.

    Ignorance ustanovení § 2999 odst. 2 občanského zákoníku ze strany českých soudů je možná dána existencí ustanovení § 2999 odst. 1 občanského zákoníku, dle kterého není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Druhý odstavec předmětného ustanovení je však dle mého nutné chápat za lex specialis k odstavci prvnímu, je-li tu tedy existence závazkového vztahu s dohodnutou hodnotou plnění, pak při zániku takového závazku je nutné vyjít z takto ujednané hodnoty, a nikoliv z ceny obvyklé, která má své opodstatnění pouze v případech, kdy dohoda smluvních stran o výši úplaty nikdy ujednána nebyla a zároveň úplata ani nikdy nebyla poskytována. Ustanovení § 2999 odst. 2 občanského zákoníku je nutné aplikovat i v situacích, kdy právní důvod plnění sice nikdy neexistoval, avšak obohacený uživatel věci za její užívání po nějakou dobu úplatu poskytoval.


    Mgr. Denisa Mokřížová
    ,
    advokátka


    Advokátní kancelář Vych & Partners, s.r.o.

    Lazarská 11/6
    120 00  Praha 2

    Tel.:    +420 222 517 466
    Fax:    +420 222 517 478
    e-mail:    office@ak-vych.cz

     

    [1] Čl. VII.-5:102 odst. 3 DCFR (Draft Common Frame of Reference).


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Denisa Mokřížová (Vych & Partners)
    28. 3. 2024

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • 10 otázek pro ... Martina Bendíka
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Korunové dluhopisy
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.