epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 10. 2022
    ID: 115422upozornění pro uživatele

    Stavby na cizím pozemku ve světle rozhodovací praxe NS

    Od rekodifikace soukromého práva a znovuzavedení zásady superficies solo cedit již uběhlo téměř devět let. Navzdory této skutečnosti se v rámci advokátní praxe běžně setkáváme s dědictvím předchozí právní úpravy, a to mimo jiné v případech oprávněných staveb stojících na cizích pozemcích a souvisejících otázek ohledně majetkového vypořádání. Předmětem tohoto článku je analýza této problematiky s důrazem na práva jednotlivých stran a jejich konflikt, a to z pohledu rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.

    Časově (ne)omezené právo stavby na cizím pozemku

    Dle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se problematika staveb na cizím pozemku dělí do dvou základních skupin případů. [1] První skupinu tvoří případy, kdy byla stavba od počátku postavena na cizím pozemku neoprávněně, kdy tyto případy byly upraveny v ustanovení § 135c zákona č. 40/1964, občanský zákoník, přičemž problematika neoprávněných staveb není předmětem tohoto článku.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Druhou skupinu tvoří případy, kdy byla stavba postavena na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k předmětné stavbě opravňovalo, ovšem toto právo následně zaniklo. Tato druhá skupina se pak dělí na další dvě skupiny:

    1. stavebník stavbu postavil na základě časově neomezeného práva a/nebo se stavebník důvodně domníval, že existence práva stavby na cizím pozemku nebyla časově omezená;
    2. stavebník postavil stavbu na základě časově omezeného práva a/nebo stavebník věděl či mohl a měl vědět, že právo stavby na cizím pozemku může být časově limitováno.

    Otázku dočasnosti, resp. časového omezení takovéhoto práva je pak nutno posuzovat dle občanskoprávního hlediska a pro její posouzení je rozhodující občanskoprávní titul a jeho obsah, přičemž „stavebněprávní hledisko, například obsah stavebního či kolaudačního rozhodnutí, je toliko podpůrným kritériem“[2].

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Pro lepší představu jednotlivých právních titulů pak autor článku uvádí, že dle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu je dočasným, tj. časově omezených titulem k umístění stavby na cizím pozemku například souhlas vlastníka pozemku[3] nebo právní vztah obligačního charakteru, typicky nájemní smlouva (na dobu určitou či neurčitou)[4]. Za časově neomezený titul pak může být považováno časově neomezené věcné břemeno opravňující stavebníka k umístění stavby na cizím pozemku anebo situace, kdy vlastník pozemku postavil na svém pozemku stavbu s tím, že následně došlo ke zcizení pozemku, přičemž stavba zůstala i nadále ve vlastnictví stavebníka.

    Pokud byla stavba v době jejího vzniku stavbou oprávněnou, tj. stavebník měl občanskoprávní titul k umístění stavby na pozemku, tak v budoucnu již nemůže jít o stavbu neoprávněnou a „skutečnosti, které nastaly později, již aplikaci ustanovení o tzv. neoprávněné stavbě nemohou založit“[5].

    Změna titulu k užívání pozemku

    Skutečnost, že stavba byla na cizím pozemku postavěna na základě určitého právního titulu neznamená, že v průběhu času nemůže dojít k jeho změně a nahrazení časově (ne)omezeného práva k umístění stavby právem novým. Možnost nahrazení původního právního vztahu vztahem novým prostřednictvím privátní novace byla opakovaně potvrzena i judikaturou Nejvyššího soudu[6], a to s odkazem na princip autonomie vůle stran.[7]

    V případě privátní novace se po zániku nového právního titulu již nebude obnovovat předchozí právní vztah mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, a při posuzování vzniklé situace se bude vycházet z právního stavu po provedení privátní novace. Z tohoto důvodu by měli být zejména vlastnící staveb s časově neomezeným právem obzvláště opatrný v případě uzavírání smluv upravujících užívání pozemku, na kterém je umístěna stavba, kdy např. uzavření nájemní smlouvy může mít za následek zánik časově neomezeného práva a jeho transformaci na právo časově omezené, po jehož zániku se bude moci vlastník pozemku domáhat odstranění stavby.

    Předmětné právní jednání (privátní novaci) je ovšem potřeba posuzovat individuálně s důrazem na jeho obsah a vůli stran, kdy např. Nejvyšší soud v případě posuzování uzavření nájemní smlouvy uvedl, že není vyloučeno, „aby nájemní smlouva byla ve skutečnosti dohodou o úplatě za užívání pozemku bez vlivu na původní právo stavby trvalého charakteru“[8].

    Konflikt vlastnických práv

    V případě umístění oprávněné stavby na cizím pozemku dochází ke konfliktu vlastnických práv, a to práv vlastníka pozemku a vlastníka stavby. S ohledem na ustanovení § 3055 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, zůstanou vlastnická práva ke stavbě a k pozemku odlišná, tj. neuplatní se zásada superficies solo cedit.

    Ve vztahu ke konfliktu jednotlivých práv Nejvyšší soud opakovaně judikoval, že „vlastnická práva ke stavbě a pozemku jsou rovnocenná, navzájem si konkurující a žádné z nich nelze označit za právo silnější“[9], kdy „zákon neumožňuje dát právu vlastníka pozemku přednost před právem vlastníka stavby; to ovšem platí i obráceně – vlastník stavby nemá přednost před vlastníkem pozemku“[10].

    Jelikož zákon neobsahuje specifickou úpravou řešení výše uvedeného konfliktu vlastnických práv, byla rozhodovací praxe nucena opřít se v rámci řešení těchto případů o obecné právní instituty, kdy způsob vypořádání těchto sporů můžeme opět rozdělit do dvou základních skupin, a to (i) stavby umístěné na základě časově omezeného práva a (ii) na základě časově neomezeného práva.

    Časově omezené právo

    V případech, kdy byla stavba postavena na cizím pozemku na základě časově omezeného práva, ztrácí stavebník po uplynutí sjednané doby (nebo jiném zániku práva k umístění stavby) právo mít na pozemku umístěnou svou stavbu, tj. ze strany stavebníka následně dochází k neoprávněnému zásahu do vlastnických práv vlastníka pozemku, který se může domáhat ochrany svého práva prostřednictvím tzv. vlastnických žalob.[11]

    V takovéto situaci pak záleží na vlastníkovi pozemku, kterou vlastnickou žalobu ve vztahu ke stavbě a stavebníkovi uplatní, přičemž je důležité rozlišovat mezi žalobou na vyklizení pozemku a žalobou na odstranění stavby, kdy žaloba na vyklizení pozemku v sobě automaticky neskrývá uplatnění nároku na odstranění nemovité stavby.[12] Prostřednictvím žaloby na vyklizení pozemku se poskytuje ochrana toliko proti tomu, kdo má na tomto pozemku neoprávněně umístěny věci movité, příp. tento pozemek užívá. Pokud se chce vlastník pozemku domáhat ochrany svých práv ve vztahu ke stavbě (nemovitosti), musí tak učinit prostřednictvím žaloby na odstranění stavby. Uvedené dělení vlastnických žalob ovšem neznamená, že vlastník pozemku bude nucen vést proti stavebníkovi dvě samostatná řízení, kdy oba výše uvedené nároky lze uplatnit společně.[13]

    Časově neomezené právo

    V případech, kdy byla stavba postavena na cizím pozemku na základě časově neomezeného práva, je již ochrana vlastnického práva vlastníka pozemku limitovaná stejnou úrovní ochrany vlastnického práva stavebníka. Nejvyšší soud k tomu uvádí, že „zřídil-li na cizím pozemku stavbu stavebník, který měl časově neomezené právo mít na tomto pozemku stavbu, a toto právo později zaniklo, nemůže se vlastník pozemku domáhat odstranění této stavby, a to ani proti právnímu nástupci stavebníka“.

    V případě, že mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem nedojde k jiné dohodě o užívání pozemku, bude tato situace řešena prostřednictvím institutu bezdůvodného obohacení, jelikož stavebník bude užívat majetek vlastníka pozemku bez právního titulu. Náhrada za bezesmluvní užívaní pozemku, na kterém je umístěná stavba, by měla odpovídat obvyklé úplatě za užívání předmětného pozemku v daném místě a čase, kdy se ovšem nebude jednat pouze o částku odpovídající nájemnému za daný pozemek v „nezastavěném stavu“. Při posouzení konkrétní výše nároku je nezbytné zohlednit skutečnost, že na pozemku je umístněná stavba jiného vlastníka[14], přičemž dle Nejvyššího soudu „není možné zohledňovat skutečnost, že je to právě vlastník stavby, stojící na pozemku, kdo pozemek užívá“.[15]

    Nárok na vydání bezdůvodného obohacení bude vlastníkovi pozemku náležet po celou dobu, po kterou bude stavebník využívat pozemek bez právního titulu. S ohledem na absenci jiných zákonných nebo judikaturou dovozovaných možností jednostranného vypořádání vzniklé situace bude ve většině případů účelné, aby mezi stranami došlo k dohodě upravující jejich vzájemné vztahy a užívání pozemku.

    Závěr

    Bez ohledu na staronovou zásadu superficies solo cedit stále platí, že množství zahradních chatek, garáží a jiných staveb je pořád umístěno na cizích pozemcích. Návod, jak mají být majetkové poměry uspořádány a případně spory řešeny, nám předkládá ustálená a bohatá rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Navzdory vodítkům, které tato judikatura poskytuje, by ovšem měly být individuální případy vždy pečlivě a kvalifikovaně posouzeny tak, aby v důsledku zamýšleného (nebo navrhovaného) jednání stavebníka či vlastníka pozemku nedošlo k neočekávaným následkům, které mohou významným způsobem ovlivnit práva a nároky jednotlivých stran.



    Mgr. Lukáš Šmotlák,
    advokátní koncipient

    Doležal & Partners s.r.o., advokátní kancelář

    Koliště 1912/13, PSČ 602 00, Brno
    Růžová 1416/17, PSČ 110 00, Praha

    Tel.:    +420 543 217 520
    e-mail:    office@dolezalpartners.com

     

    [1] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.01.2015, sp. zn.: 22 Cdo 604/2013

    [2] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.02.2015, sp. zn.: 22 Cdo 2023/2013

    [3] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.05.2012, sp. zn.: 22 Cdo 234/2011

    [4] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.10.2014, sp. zn.: 22 Cdo 4304/2011

    [5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.04.2013, sp. zn.: 22 Cdo 1840/2011

    [6] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.01.2015, sp. zn.: 22 Cdo 604/2013

    [7] Nejvyšší soud rovněž připustil možnost, aby byl prostřednictvím privativní novace nahrazen původní právní vztah založený na základě správního rozhodnutí zakládajícího práva a povinnosti účastníků (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.02.2013, sp. zn.: 22 Cdo 4707/2010).

    [8] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.10.2014, sp. zn.: 22 Cdo 2698/2012

    [9] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.01.2015, sp. zn.: 22 Cdo 604/2013

    [10] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 08.06.2017, sp. zn.: 22 Cdo 828/2017

    [11] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 09.10.2000, sp. zn.: 22 Cdo 1997/2000

    [12] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 03.01.2006, sp. zn.: 22 Cdo 1987/2005

    [13] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 06.10.2003, sp. zn.: 22 Cdo 396/2003

    [14] Viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 04.09.2013, sp. zn.: 28 Cdo 1466/2013

    [15] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.05.2010, sp. zn.: 28 Cdo 4930/2009


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Lukáš Šmotlák (Doležal & Partners)
    27. 10. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Byznys a paragrafy, díl 13.: Vysílání zaměstnanců do zahraničí: Jak správně rozlišit služební cestu a režim vyslaného pracovníka
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Blanketní stížnost
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými a právními závěry (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud ve své judikatuře ustáleně opakuje, že obecné soudy poruší právo účastníka na soudní ochranu, pokud učiní skutkové a právní závěry, které jsou v extrémním...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.