epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    15. 12. 2014
    ID: 96298upozornění pro uživatele

    Daň z nabytí nemovitých věcí – náhrada daně z převodu nemovitostí

    Vedle změn, které do našeho právního řádu vnesl nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích, se do právního řádu od 1. 1. 2014 dostalo i novum v podobě daně z nabytí nemovitých věcí. Tato daň, která se řadí mezi daně transférové, nahradila daň z převodu nemovitostí upravenou zákonem o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, který byl s účinností od 1.1. 2014 zrušen. Daň dědická a darovací se přesunula do zákona o dani z příjmu, čímž se zákonodárce pokusil o sjednocení jak důvodnosti platby obou přesunutých daní, tak sazby daně.

     
     Holubová advokáti s.r.o.
     
    Cílem tohoto článku je vnést do daňových záležitostí souvisejících s převodem nemovitostí jasno a popsat změny, ke kterým v souvislosti s přijetím nové  právní úpravy došlo.

    Změny

    Daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí vyplývá ze zákonného opatření Senátu 340/2013 Sb., o  dani z nemovitých věci. K tomuto zákonnému opatření Senátu byla dále přijata i prováděcí vyhláška 419/2013 Sb.

    Předmětem daně je pouze úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, typicky se jedná o převod na základě kupní smlouvy.

    Jak z názvu opatření vyplývá, původním záměrem zákonodárců bylo přenést daňovou povinnost na nabyvatele vlastnického práva nemovitých věcí. Na poslední chvíli bylo nicméně zákonodárci schváleno, že poplatníkem zůstane pro případ koupě a směny i nadále prodávající, tedy převodce, a jen v ostatních případech bude poplatníkem nabyvatel. Jedním z ostatních případů nabytí vlastnického práva může být například vydražení nemovité věci nebo vklad nemovité věci do obchodní  korporace. Finální podoba zákonné úpravy, pokud jde o poplatníka daně, tedy víceméně koresponduje s úpravou daně z převodu nemovitostí z minulosti. Nadále zůstává také ručení nabyvatele za zaplacení daně za situace, že je převodce poplatníkem daně. Novinkou v souvislosti s poplatníkem daně je možnost si na straně účastníků kupní nebo směnné smlouvy dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. V takovém případě má tato dohoda obsažená v příslušné smlouvě účinky i vůči finančnímu úřadu, nejedná se tedy o ujednání, které je účinné pouze mezi smluvními stranami (inter partes).

    Lhůta k podání a zaplacení daně, případně zálohy na daň, se také nijak nezměnila. Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby, nebo správy svěřenského fondu. Datem provedení vkladu je myšleno datum faktického zápisu vkladu na katastrálním úřadu, nikoliv datum podání.

    Sazba daně zůstala beze změny, a to 4 % z nabývací hodnoty. Právě u nabývací hodnoty nicméně došlo k několika změnám. Nabývací hodnotou může být dle zákonného opatření cena sjednaná, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo cena zvláštní. Srovnávací daňová hodnota představuje 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny vycházející ze znaleckého posudku. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, a určuje ji finanční úřad, u něhož se podává daňové přiznání, a to v souladu z výše zmíněnou prováděcí vyhláškou k zákonnému opatření Senátu, jejímž hlavním obsahem je právě určení směrné hodnoty. S ohledem na většinovou možnost užití směrné hodnoty již v zásadě nemá význam nechat si zpracovávat znalecký posudek, kdy je nutné znalci za zpracování znaleckého posudku uhradit odměnu. Zákonné opatření sice stanoví, že je možné požadovat náklady na zpracování znaleckého posudku, ale fakticky se náklad za zpracování znaleckého posudku pouze odečte od základu daně, čímž dojde k ponížení ceny znaleckého posudku o 4 %. Jednoznačně se proto poplatníkovi zpracování znaleckého posudku za účelem určení zjištěné ceny nevyplatí. Naopak určení směrné hodnoty pro poplatníka nepředstavuje žádný náklad navíc, je zpracován finančním úřadem zcela zdarma a poplatník pouze vyplní krátký dotazník finančnímu úřadu za účelem určení této směrné hodnoty nemovité věci. Jedinou nevýhodou užití směrné hodnoty, a to ve většině případů pouze zdánlivou, je skutečnost, že směrná hodnota není poplatníkovi při platbě daně z nabytí nemovitých věcí známa. Zaslaná částka určená 4 % ze sjednané ceny je tedy na rozdíl od předchozí právní úpravy zálohou daně. Pokud by došlo k tomu, že by srovnávací daňová hodnota odvozená od směrné hodnoty byla vyšší než cena sjednaná, doměřil by v takovém případě finanční úřad daň platebním výměrem.

    Nově se k daňovému přiznání přikládá mimo nabývacího titulu (např. kupní smlouvy) i vyrozumění o zápisu navrhovaných skutečností do katastru nemovitostí. Dále se přikládá znalecký posudek, pokud jej poplatník nechal zpracovat, případně vyplněný dotazník, který slouží finančnímu úřadu k určení směrné hodnoty. Změnou v případě příloh je i snížený formalismus ze strany veřejné správy, kdy stačí jako přílohy přiložit prosté kopie popsaných dokumentů.

    Další změnu v souvislosti s transferovou daní z nabytí nemovitých věcí je možné nalézt u daňové povinnosti manželů k dani z nabytí nemovitých věcí. Na společné jmění manželů se v minulosti pro potřeby povinností k dani z převodu nemovitostí nahlíželo jako na rovnodílné podílové spoluvlastnictví. Manželé z toho důvodu museli podat daňové přiznání každý za sebe a uhradit řádně svou polovinu daně s tím, že mezi nimi neexistovala ze zákona žádná solidarita ve vztahu k platbě daně z převodu nemovitosti. Dle zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí je na celou situaci manželů pohlíženo rozdílně. Nově je možné na manžele pohlížet jako na jednoho samostatného poplatníka, který podá daňové přiznání a uhradí příslušnou daň za celou nemovitou věc, která spadala do společného jmění manželů.  Dle daňového řádu by si sice manželé měli zvolit svého zástupce, a to ať mezi sebou, nebo někoho třetího, pokud nicméně jeden z manželů podá daňové přiznání první, je automaticky považován za toho společného zástupce. K úhradě daně jsou nakonec manželé povinni solidárně, uplatní se tedy mezi nimi solidární odpovědnost za platbu daně z nabytí nemovitých věcí.

    Poslední věcí, kterou je nutné ve vztahu k dani z nabytí nemovitých věcí zmínit, jsou případy osvobození od  daně. Osvobození existuje celá řada, vedle případů ve veřejnoprávní oblasti je nutné zmínit zejména osvobození převodu nových staveb nebo osvobození při nabytí vlastnického práva k jednotce fyzickou osobou, která je nájemcem jednotky, či členem právnické osoby, od které jednotku nabývá, a která původně vznikla za účelem vlastnictví jednotek.

    Závěr

    Pokud mám shrnout změny, ke kterým došlo přijetím zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí a zrušením zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, tak pokud jde o faktický dopad na smluvní strany, k zásadním změnám nedošlo. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je u nejčastějších forem převodu nadále převodce, stejně tak zůstává stejná sazba daně ve výši 4%.

    Za zmínku stojí změny v nabývací hodnotě, ze které se vypočítává daň, kdy nově není ve většině případů nutné nechat zpracovávat znalecký posudek, ale je možné využít tzv. směrné hodnoty jako podkladu pro srovnávací daňovou hodnotu, kterou určí sám příslušný finanční úřad. Novou úpravou  se taktéž snižuje formalismus ze strany finančního úřadu, kdy nově se přílohy k daňovému přiznání vyžadují pouze v prostých kopiích. Nakonec je ještě vhodné zmínit změny, které nová právní úprava vnesla do daňové povinnosti při převodu ze společného jmění manželů, nově se na manžele hledí více jako na jednoho samostatného poplatníka, což je pro manžele jednoznačně přínosem.


    Lucie Kotyzová

    Lucie Kotyzová


    Holubová advokáti s.r.o.

    Za Poříčskou bránou 21/365
    180 00  Praha 8

    Tel.: +420 224 914 050
    Fax: +420 224 914 050
    e-mail: info@holubova.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Lucie Kotyzová ( Holubová advokáti )
    15. 12. 2014

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Pokračování ságy Semenya: Podle ESLP Švýcarsko porušilo právo sportovkyně na spravedlivý proces
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • GDPR 2.0: Jednodušší regulace pro odvážnou a konkurenceschopnou Evropu?
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Odměna advokáta
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Náklady exekuce
    • Blíží se konference Next Gen Law Forum 2025
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Vyhoření. Z jiné perspektivy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Nárok na pobídkovou složku mzdy podmíněný dodržováním pracovních povinností a její krácení za jejich nedodržování
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Odměna advokáta

    Vyjde-li soud při určování nákladů řízení z náhradní tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách...

    Náklady exekuce

    Soudní exekutor má nárok na náhradu nákladů exekuce, které fakticky vymohl na povinném podle pravomocných příkazů k úhradě nákladů exekuce ještě před tím, než bylo zahájeno...

    Eutanázie

    Otázka možnosti svobodného rozhodnutí o ukončení vlastního života, a to i za asistence třetí osoby, spadá do rozsahu práva na respektování tělesné a duševní integrity podle čl. 7...

    Zvýšení důchodového věku

    Povinností obecných soudů při posuzování zákonných náležitostí podání je vycházet z jejich (celého) obsahu, jak jim to v případě civilního řízení výslovně ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř.

    Konsolidace veřejných rozpočtů; legislativní přílepky (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud se opakovaně vyslovil pro ústavněprávní pravidlo (příkaz), podle kterého nemůže pozměňovací návrh směřovat k samostatné zákonodárné iniciativě, a tedy musí mít...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.