epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference: Nové přestupkové právo 2021
15. 12. 2014
ID: 96298upozornění pro uživatele

Daň z nabytí nemovitých věcí – náhrada daně z převodu nemovitostí

Vedle změn, které do našeho právního řádu vnesl nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích, se do právního řádu od 1. 1. 2014 dostalo i novum v podobě daně z nabytí nemovitých věcí. Tato daň, která se řadí mezi daně transférové, nahradila daň z převodu nemovitostí upravenou zákonem o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, který byl s účinností od 1.1. 2014 zrušen. Daň dědická a darovací se přesunula do zákona o dani z příjmu, čímž se zákonodárce pokusil o sjednocení jak důvodnosti platby obou přesunutých daní, tak sazby daně.

 
 Holubová advokáti s.r.o.
 
Cílem tohoto článku je vnést do daňových záležitostí souvisejících s převodem nemovitostí jasno a popsat změny, ke kterým v souvislosti s přijetím nové  právní úpravy došlo.

Změny

Daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí vyplývá ze zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o  dani z nemovitých věci. K tomuto zákonnému opatření Senátu byla dále přijata i prováděcí vyhláška č. 419/2013 Sb.

Předmětem daně je pouze úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, typicky se jedná o převod na základě kupní smlouvy.

Jak z názvu opatření vyplývá, původním záměrem zákonodárců bylo přenést daňovou povinnost na nabyvatele vlastnického práva nemovitých věcí. Na poslední chvíli bylo nicméně zákonodárci schváleno, že poplatníkem zůstane pro případ koupě a směny i nadále prodávající, tedy převodce, a jen v ostatních případech bude poplatníkem nabyvatel. Jedním z ostatních případů nabytí vlastnického práva může být například vydražení nemovité věci nebo vklad nemovité věci do obchodní  korporace. Finální podoba zákonné úpravy, pokud jde o poplatníka daně, tedy víceméně koresponduje s úpravou daně z převodu nemovitostí z minulosti. Nadále zůstává také ručení nabyvatele za zaplacení daně za situace, že je převodce poplatníkem daně. Novinkou v souvislosti s poplatníkem daně je možnost si na straně účastníků kupní nebo směnné smlouvy dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. V takovém případě má tato dohoda obsažená v příslušné smlouvě účinky i vůči finančnímu úřadu, nejedná se tedy o ujednání, které je účinné pouze mezi smluvními stranami (inter partes).

Lhůta k podání a zaplacení daně, případně zálohy na daň, se také nijak nezměnila. Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby, nebo správy svěřenského fondu. Datem provedení vkladu je myšleno datum faktického zápisu vkladu na katastrálním úřadu, nikoliv datum podání.

Sazba daně zůstala beze změny, a to 4 % z nabývací hodnoty. Právě u nabývací hodnoty nicméně došlo k několika změnám. Nabývací hodnotou může být dle zákonného opatření cena sjednaná, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo cena zvláštní. Srovnávací daňová hodnota představuje 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny vycházející ze znaleckého posudku. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, a určuje ji finanční úřad, u něhož se podává daňové přiznání, a to v souladu z výše zmíněnou prováděcí vyhláškou k zákonnému opatření Senátu, jejímž hlavním obsahem je právě určení směrné hodnoty. S ohledem na většinovou možnost užití směrné hodnoty již v zásadě nemá význam nechat si zpracovávat znalecký posudek, kdy je nutné znalci za zpracování znaleckého posudku uhradit odměnu. Zákonné opatření sice stanoví, že je možné požadovat náklady na zpracování znaleckého posudku, ale fakticky se náklad za zpracování znaleckého posudku pouze odečte od základu daně, čímž dojde k ponížení ceny znaleckého posudku o 4 %. Jednoznačně se proto poplatníkovi zpracování znaleckého posudku za účelem určení zjištěné ceny nevyplatí. Naopak určení směrné hodnoty pro poplatníka nepředstavuje žádný náklad navíc, je zpracován finančním úřadem zcela zdarma a poplatník pouze vyplní krátký dotazník finančnímu úřadu za účelem určení této směrné hodnoty nemovité věci. Jedinou nevýhodou užití směrné hodnoty, a to ve většině případů pouze zdánlivou, je skutečnost, že směrná hodnota není poplatníkovi při platbě daně z nabytí nemovitých věcí známa. Zaslaná částka určená 4 % ze sjednané ceny je tedy na rozdíl od předchozí právní úpravy zálohou daně. Pokud by došlo k tomu, že by srovnávací daňová hodnota odvozená od směrné hodnoty byla vyšší než cena sjednaná, doměřil by v takovém případě finanční úřad daň platebním výměrem.

Nově se k daňovému přiznání přikládá mimo nabývacího titulu (např. kupní smlouvy) i vyrozumění o zápisu navrhovaných skutečností do katastru nemovitostí. Dále se přikládá znalecký posudek, pokud jej poplatník nechal zpracovat, případně vyplněný dotazník, který slouží finančnímu úřadu k určení směrné hodnoty. Změnou v případě příloh je i snížený formalismus ze strany veřejné správy, kdy stačí jako přílohy přiložit prosté kopie popsaných dokumentů.

Další změnu v souvislosti s transferovou daní z nabytí nemovitých věcí je možné nalézt u daňové povinnosti manželů k dani z nabytí nemovitých věcí. Na společné jmění manželů se v minulosti pro potřeby povinností k dani z převodu nemovitostí nahlíželo jako na rovnodílné podílové spoluvlastnictví. Manželé z toho důvodu museli podat daňové přiznání každý za sebe a uhradit řádně svou polovinu daně s tím, že mezi nimi neexistovala ze zákona žádná solidarita ve vztahu k platbě daně z převodu nemovitosti. Dle zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí je na celou situaci manželů pohlíženo rozdílně. Nově je možné na manžele pohlížet jako na jednoho samostatného poplatníka, který podá daňové přiznání a uhradí příslušnou daň za celou nemovitou věc, která spadala do společného jmění manželů.  Dle daňového řádu by si sice manželé měli zvolit svého zástupce, a to ať mezi sebou, nebo někoho třetího, pokud nicméně jeden z manželů podá daňové přiznání první, je automaticky považován za toho společného zástupce. K úhradě daně jsou nakonec manželé povinni solidárně, uplatní se tedy mezi nimi solidární odpovědnost za platbu daně z nabytí nemovitých věcí.

Poslední věcí, kterou je nutné ve vztahu k dani z nabytí nemovitých věcí zmínit, jsou případy osvobození od  daně. Osvobození existuje celá řada, vedle případů ve veřejnoprávní oblasti je nutné zmínit zejména osvobození převodu nových staveb nebo osvobození při nabytí vlastnického práva k jednotce fyzickou osobou, která je nájemcem jednotky, či členem právnické osoby, od které jednotku nabývá, a která původně vznikla za účelem vlastnictví jednotek.

Závěr

Pokud mám shrnout změny, ke kterým došlo přijetím zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí a zrušením zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, tak pokud jde o faktický dopad na smluvní strany, k zásadním změnám nedošlo. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je u nejčastějších forem převodu nadále převodce, stejně tak zůstává stejná sazba daně ve výši 4%.

Za zmínku stojí změny v nabývací hodnotě, ze které se vypočítává daň, kdy nově není ve většině případů nutné nechat zpracovávat znalecký posudek, ale je možné využít tzv. směrné hodnoty jako podkladu pro srovnávací daňovou hodnotu, kterou určí sám příslušný finanční úřad. Novou úpravou  se taktéž snižuje formalismus ze strany finančního úřadu, kdy nově se přílohy k daňovému přiznání vyžadují pouze v prostých kopiích. Nakonec je ještě vhodné zmínit změny, které nová právní úprava vnesla do daňové povinnosti při převodu ze společného jmění manželů, nově se na manžele hledí více jako na jednoho samostatného poplatníka, což je pro manžele jednoznačně přínosem.


Lucie Kotyzová

Lucie Kotyzová


Holubová advokáti s.r.o.

Za Poříčskou bránou 21/365
180 00  Praha 8

Tel.: +420 224 914 050
Fax: +420 224 914 050
e-mail: info@holubova.cz


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Lucie Kotyzová ( Holubová advokáti )
15. 12. 2014
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Princip polluter pays a jeho uplatnění v rámci odpovědnosti za škodu na životním prostředí
  • Soudní ochrana při neposkytnutí kopií osobních údajů
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Hlavní povinnosti správce při zjištění porušení zabezpečení osobních údajů dle GDPR
  • Víte, jak správně „neužívat“ autorské dílo?
  • GDPR a novinářské výjimky nejen pro novináře
  • Psychologie v právu: Psychologické profilování – novodobé věštění nebo účinný nástroj nápomocný vyšetřování?
  • Neurčitá solární legislativa roku 2010: Jak ji (ne)využít při obhajobě?
  • Připravované změny ve smlouvách uzavíraných se spotřebitelem
  • Omezení výkonu vlastnického práva k nemovitým věcem
  • Výpověď odborovému funkcionáři z organizačních důvodů a komplikace pro zaměstnavatele při výběru propouštěného zaměstnance

Související produkty

Online kurzy

  • Novela zákona o DPH 2019
  • Přeměny obchodních společností v praxi
  • Výhody holdingového uspořádání, vytvoření holdingové struktury
  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Smluvní pokuta
Lektoři kurzů
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
Ing. Martina Šotníková
Ing. Martina Šotníková
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
Ing. Roman Burnus
Ing. Roman Burnus
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Náklady řízení
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Náklady řízení
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Podmíněná účinnost smlouvy o výkonu funkce a další změny po novele zákona o obchodních korporacích
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce za r. 2020 - část 5.
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Náklady řízení
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Elektronický příjezdový formulář jako podmínka vstupu do ČR z rizikových zemí
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Převod nevyčerpané dovolené podle novely zákoníku práce
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Nájem bytu

O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li...

Majetková podstata

Insolvenční zákon výslovně upravuje, jaké pohledávky a v jakém pořadí jsou v insolvenčním řízení uspokojovány, stejně jako způsoby jejich uplatnění. Výslovně v § 165 odst. 2...

Zpeněžování (exkluzivně pro předplatitele)

Žádné ustanovení insolvenčního zákona nebrání tomu, aby tam, kde je zvoleným způsobem oddlužení plnění splátkového kalendáře po dobu (nejdéle) 5 let, byl před vydáním...

Odměna advokáta

Podle § 71 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, zůstávají pravomocná rozhodnutí vydaná na základě právního předpisu, který byl zrušen (s výjimkou rozsudku vydaného v...

Přípustnost dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

Je-li předmětem řízení o odpůrčí žalobě insolvenčního správce požadavek na určení neúčinnosti plateb (uskutečněných bankovními převody) a (současně) požadavek na vydání...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

Nejčtenější články

Souběh podání výpovědi a okamžitého zrušení pracovního poměru

Při výkonu závislé práce se zaměstnanec může dopustit různých prohřešků proti pracovnímu právu s různým stupněm intenzity provinění. Zákoník práce rozlišuje mezi soustavným...

PRÁVNICKÁ FIRMA ROKU 2020 - VÝSLEDKOVÁ LISTINA

Společnost EPRAVO.CZ vyhlásila výsledky již 13. ročníku firemního žebříčku Právnická firma roku. Záštitu nad letošním ročníkem převzalo, stejně jako v minulých letech...

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a změna zákona o daních z příjmů

Dne 26. září 2020 nabyl účinnosti zákon č. 386/2020 Sb., jímž se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a jenž mění další...

Fotografování na veřejně přístupných místech povoleno?

Fotografujete na veřejně přístupných místech nebo na veřejném prostranství? A je v tom vlastně rozdíl? V praxi se stále častěji setkáváme s dotazy týkajícími se problematiky...

Zajímavý posun soudní judikatury ve věci přezkoumávání rozhodčích nálezů jako exekučních titulů

Ústavní soud ve svém nálezu pod sp. zn. II.ÚS 3194/18 ze dne 1. 4. 2019 shrnul svoji dosavadní rozhodovací praxi a vyjádřil se k možnosti soudního přezkumu exekučních titulů v...

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů