epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    17. 5. 2018
    ID: 107506upozornění pro uživatele

    Doplacení zpětně soudem zvýšeného nájemného z bytu

    Při valorizaci nájemného z bytu má pochopitelně přednost dohoda, na trhu s volnými byty a novými pronájmy to ostatně bez ní ani jinak nejde, u dlouhodobě obsazených bytů s dříve regulovaným, nyní více či méně deregulovaným nájemným, když zájmy pronajímatele a nájemce jsou obvykle protichůdné, se uplatní pravidla občanského zákoníku, k nimž vzniká zajímavá aktuální judikatura Nejvyššího soudu. Jestliže soud rozhoduje o zvýšení nájemného zpětně – ke dni podání žaloby, tak nájemci může právní mocí soudního rozhodnutí vzniknout značný nedoplatek, jehož neuhrazení může založit právo pronajímatele nájem ukončit výpovědí.

    Patrně lze konstatovat, že v občanském zákoníku (o. z.) uvedené valorizační mechanismy se uplatní především tam, kde předchozí zákonné mechanismy zvyšování nájemného neumožnily dosáhnout jeho tržní úrovně, tedy u bytů takříkajíc dlouhodobě obsazených (ať už je nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou nebo určitou, např. na dobu výkonu určitých prací pro pronajímatele apod.), které nebyly a nejsou nabízeny na volném trhu, a cena nájmu se tak neřídila a neřídí nabídkou a poptávkou. Při dlouhodobějším nájmu bytu nabízeném na volném trhu se zřejmě uplatní jen valorizační mechanismus dle ust. § 2248 o. z., tedy inflační doložka. Nájem bytu na volném trhu se však děje spíše na kratší dobu určitou, např. 1 roku či 2 let s možností případného prodloužení, a není proto třeba měnit sjednanou výši nájemného nějakou poměrně zdlouhavou a náročnou procedurou stanovenou o. z. K případnému navýšení ceny dochází při prodlužování nájmu novou smlouvou nebo dodatkem k původní, anebo při uzavírání smlouvy s novým nájemcem. Krátkodobější nájmy na volném trhu samozřejmě umožňují i opačný postup, tedy snížení nájmu, ke kterému je nucen pronajímatel, pokud o jeho byt za nabízenou cenu není zájem či nájemce hodlá nájem vypovědět, protože si našel byt levnější. [1]

    Nanejvýš o 20 % za 3 roky

    Neujednají-li si účastníci nájemního vztahu zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel (podle ust. § 2249 odst. 1 o. z.) v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Pronajímatel je tedy omezen, a to jak z pohledu časového, tak co do výše, do jaké lze zvýšení navrhnout. Návrh nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. Pokud by přesto pronajímatel návrh předložil, bylo by takové jednání stiženo vadou zdánlivosti, nicotnosti stejně jako návrh neobsahující novou výši nájemného, nebo nedokládající splnění podmínek pro zvýšení. Navrhované zvýšení nesmí přesáhnout spolu s dalšími zvýšeními učiněnými v posledních třech letech dvacet procent a zároveň nesmí překročit obvyklé nájemné za srovnatelných podmínek v daném místě. Ovšem podle zvláštního přechodného ust. § 3074 odst. 2 o. z. se ust. § 2249 odst. 1 o. z. nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. (Tedy v případech přetrvávajícího regulovaného resp. částečně deregulovaného nájemného, kdy pronajímatel valorizoval nájemné jen na základě regulačních předpisů a nájemce neplatí takříkajíc ani korunu navíc, kdy se úroveň nájemného nepřiblížila jeho tržní úrovni.) V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného - bez dodržení uvedeného limitu (20 % za 3 roky) tak, aby dosáhlo míry obvyklé v čase a místě. V praxi však může nastat výkladový problém, pokud nájemné sice bylo určeno podle regulačních a pronajímatele ve valorizaci omezujících předpisů, a to co do jeho výše, ale co do formy se tak nestalo jednostranně oznámením pronajímatele ve smyslu dříve platných předpisů pro deregulaci (valorizaci) nájemného (jeho jednostranné zvyšování), ale dohodou. Byla to někdy snazší cesta. Místo toho, aby pronajímatel složitě nájemce obesílal jednostranným oznámením, s rizikem, že třeba bude napadena jeho platnost pro formální nedostatky, se prostě jednoduše na státem předepsaném maximálním zvýšení nájemného oba dohodli. Pronajímatel a nájemce mohli oba postupovat podle předpisů státu, ale ve shodě: pak pronajímatel nezvyšoval nájemné jednostranně, ale zvýšily jej obě strany dohodou – dvoustranným právním aktem (úkonem, nyní jednáním), avšak podle státem předepsaných limitů. Na problémy, které z toho až nyní vyplývají v praxi, upozorňuje Daniel Milota.[2]

    Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného (ať již jde o návrh dle ust. § 2249 odst. 1. o.z., tedy při dodržení aktuálního limitu, anebo o návrh aplikující výjimku dle ust. § 3074 odst. 2 o.z., tedy nerespektující aktuální limit valorizace), zaplatí podle ust. 2249 odst. 3 o. z. počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Soud může zvyšovat o více, než jen 20 %


    V případě, že nájemce ve dvouměsíční lhůtě nevyjádří v písemné formě souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel tříměsíční lhůtu k tomu, aby se s návrhem na zvýšení obrátil na soud. Nájemce musí svůj postup a neudělení souhlasu dobře zvážit. Pro soud totiž již neplatí dvacetiprocentní limit zvýšení za poslední tři roky, ale nájemné může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase. Nájemné také soud zvýší zpětně, s účinky ke dni podání žaloby, ne až od právní moci svého rozhodnutí.

    Reklama
    Zavádění AI do firmy: průvodce džunglí inovací a právních pastí (online - živé vysílání) - 22.5.2025
    Zavádění AI do firmy: průvodce džunglí inovací a právních pastí (online - živé vysílání) - 22.5.2025
    22.5.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Zlepšení užitné hodnoty bytu

    Zvláštním případem upraveným v ust. § 2250 nového občanského zákoníku, kdy může pronajímatel zvyšovat nájemné, je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy v domě nebo bytě, které zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Provede-li pronajímatel zmíněné stavební úpravy, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Nedojde-li k dohodě ani se 2/3 nájemníků, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z uvedených důvodů ročně o 3,5 % procenta z vynaložených nákladů.

    Doplacení zpětně zvýšeného nájemného

    Jak už bylo naznačeno, nedojde-li k dohodě účastníků v průběhu trvání nájmu bytu o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle ust. § 2249 odst. 3, 4 o. z.  (Žaloba na určení výše nájemného (ust. § 2249 odst. 3 o. z.) je žalobou určovací (právotvornou), nejde o žalobu na plnění, soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení („dlužného“) nájemného, jen určí jeho výši.) Nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného. Zákon soudu výslovně (ust. § 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje, aby novou výši nájemného určil už od podání žaloby.

    Nájemce ze dne na den dlužníkem

     Učiní-li tak (zvýší nájemné „zpětně“ - s účinky od podání žaloby), vznikne nájemci, poté, co toto rozhodnutí nabude právní moci, povinnost doplatit i rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením. Splatnost takto vzniklého nedoplatku o. z. nestanoví (ust. § 2251 odst. 1 o. z. upravuje jen splatnost „běžného“ nájemného), čas plnění se proto bude řídit všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy ustanovením § 1958 a 1959 o. z. Podle ust. § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Podle ust. § 1959 písm. e) o. z. neplyne-li z ustálené předchozí praxe stran nebo ze zvyklostí něco jiného, má se za to, že strany ujednaly čas plnění výrazem „ihned“ dobu do pěti dnů (avšak při dodávce potravin nebo surovin dobu do dvou dnů a při dodávce strojírenských výrobků dobu do deseti dnů).

    Lhůta k zaplacení nedoplatku

    Pokud si tedy pronajímatel a nájemce po pravomocném rozhodnutí soudu o určení nové výše nájemného (jeho zvýšení) neurčí dohodou čas plnění nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby, je třeba plnit – doplatit dluh na nájemním - ihned [tj. do pěti dnů – ust. § 1959 písm. e) o. z.] po výzvě pronajímatele (ust. § 1958 odst. 2 o. z.). Pokud tak bez zbytečného odkladu nájemce neučiní, dostane se do prodlení s úhradou vzniklého nedoplatku se všemi důsledky z toho vyplývajícími. Nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je nájemným (jeho součástí), a proto jedna ze základních povinností nájemce - platit nájemné (ust. § 2213 o. z.) - tak zahrnuje (logicky) i takovýto nedoplatek. Nezaplatí-li ho nájemce řádně a včas, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět [ust. § 2288 odst. 1 písm. a), § 2291 o. z.], a to bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitou výpovědí.[3]

    V případném řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit v rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi (k tvrzení žalujícího nájemce) i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva (ust. § 2 odst. 3 a § 8 o. z.). Patrně by tedy byla shledána pro rozpor s dobrými mravy výpověď, kterou by pronajímatel zneužil své právo, když by vysoký nedoplatek na nájemném vzniklý zpětným zvýšením nájemného požadoval zaplatit ihned – do 5 dnů nebo v možnostem nájemce nepřiměřené lhůtě a pokud by jí nájemce nedostál a pronajímatel na základě toho vypověděl nájem, neplatnou. V praxi přitom v případě déletrvajícího sporu bude spíše pravidlem, že výše nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného, bude přesahovat částku odpovídající několikanásobku běžného nájemného. Soud proto bude muset podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4848/2016, ze dne 13. 12. 2017, hodnotit zejména postoj účastníků řízení (pronajímatele a nájemce) před i v průběhu řízení o určení nové výše nájemného (a samozřejmě úspěch účastníků v tomto řízení), výší vzniklého nedoplatku, plnění ostatních povinností nájemce (zda šlo jen o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností) apod.

    Richard W. Fetter
    Richard W. Fetter
    ,
    autor je právníkem specializujícím se na občanské a pracovní právo


    __________________________________________________
    [1] I když o. z. upravuje v ust. § 2249 odst. 1 i mechanismus snižování nájemného iniciovaného nájemcem.
    [2] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [3] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Richard W. Fetter
    17. 5. 2018
    pošli emailem
    vytiskni článek

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    • Tweet

    Další články:

    • Vypořádáním SJM k obchodnímu podílu soudním smírem (ne)může dojít k převodu obchodního podílu na exmanžela, který nebyl společníkem
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Ubytování nezletilých sportovců v hostitelských rodinách
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Právo nájemce na náhradu za převzetí zákaznické základny
    • Řízení o směnečném platebním rozkazu
    • Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Odpovědnost dopravce a zasílatele za škodu či ztrátu zboží při nakládce
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 22.05.2025Zavádění AI do firmy: průvodce džunglí inovací a právních pastí (online - živé vysílání) - 22.5.2025
    • 23.05.2025Nová a připravovaná legislativa v oblasti rodinného práva (online - živé vysílání) - 23.5.2025
    • 29.05.2025Švarcsystém a nastavení spolupráce s kontraktory v roce 2025 (online - živé vysílání) - 29.5.2025
    • 30.05.2025Česká implementace směrnice NIS2 očima právníka i úřadu (online - živé vysílání) - 30.5.2025
    • 03.06.2025Svěřenské fondy a fundace – právní a daňové aspekty dispozic s majetkem a plnění obmyšleným (online - živé vysílání) - 3.6.2025

    Online kurzy

    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    • Novela insolvenčního zákona – klíčové změny od 1. 10. 2024
    • Evropské právo a jeho vliv na sport
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Máte dostatečně zdokumentované plnění s dodavatelem?
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • DEAL MONITOR
    • 10 otázek pro ... Lukáše Rezka
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Bezplatná obhajoba
    • Vypořádáním SJM k obchodnímu podílu soudním smírem (ne)může dojít k převodu obchodního podílu na exmanžela, který nebyl společníkem
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Byznys a paragrafy, díl 9.: Flexinovela zákoníku práce
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Flexibilní novela zákoníku práce
    • Bankovní tajemství ve světle nových výzev bezhotovostní digitální éry
    • 10 otázek pro ... Lukáše Rezka
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Flexinovela zákoníku práce: sloučení výpovědních důvodů při ztrátě zdravotní způsobilosti
    • Prohlášení a záruky v korporačních smlouvách jako cár papíru?
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu
    • Návraty zaměstnanců z rodičovské dovolené, záskoky a související otázky trvání pracovního poměru
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku

    Soudní rozhodnutí

    Bezplatná obhajoba

    Zásadně nelze za okolnost odůvodňující automatické přiznání nároku na bezplatnou obhajobu (či za sníženou odměnu) považovat pouze zjištění, že je proti obviněnému vedeno...

    Vyvlastnění

    Ustanovení § 23 odst. 4 zákona o vyvlastnění představuje skutkovou podstatu náhrady škody založené na objektivní odpovědnosti vyvlastnitele. Předpokladem jeho odpovědnosti není...

    Spoluzpůsobení si újmy poškozeným

    Porušení právní normy poškozeným, jež neslouží k ochraně práv porušených škůdcem, nezakládá spoluúčast na vzniklé újmě ve smyslu § 2918 o. z.

    Ochrana osobnosti, parlament (exkluzivně pro předplatitele)

    Poslanci a senátoři požívají indemnity podle čl. 27 odst. 2 Ústavy ve vztahu k trestní a přestupkové odpovědnosti, nikoli však ve vztahu k odpovědnosti soukromoprávní. Čl. 27 odst. 2...

    Ochrana projevu (exkluzivně pro předplatitele)

    Šíření dezinformací není vyňato z dosahu čl. 17 odst. 1 a 2 Listiny; lze je omezit jen zákonem a za podmínek čl. 17 odst. 4 Listiny.

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.