epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    28. 11. 2019
    ID: 110185upozornění pro uživatele

    Dvojí nájem téže věci vs. autonomie vůle smluvních stran

    Ústavní soud v září letošního roku posuzoval otázku, zda je možné uzavřít další nájemní smlouvu za situace, kdy je k téže věci nájemní smlouva již uzavřena (tzv. dvojí nájem). Tato otázka, zejména pokud se jednalo o nájem bytu, byla v minulosti soudy rozhodována v neprospěch později uzavřené smlouvy, která byla opakovaně shledávána jako neplatná s odkazem na tzv. počáteční nemožnost plnění. Část odborné právnické veřejnosti naproti tomu argumentovala, že možnost plnění v případě druhé nájemní smlouvy automaticky vyloučena není.

    Problematika dvojího nájmu byla soudy dosud rozhodována v neprospěch později uzavřené nájemní smlouvy. Nejvyšší soud toto stanovisko jednoznačně deklaroval zejména v otázce nájmu bytu v případě, že nájemcem již byla jiná osoba. Například v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 641/2017 ze dne 12. 12. 2017 uvedl, že „předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba. Takto uzavřená nájemní smlouva by byla absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák.“[1] Totožné stanovisko Nejvyšší soud zastával i v případě pronájmu prostor určených k podnikání (tzv. nebytové prostory)[2] a nic nenasvědčovalo tomu, že by dosavadní právní názor zamýšlel měnit.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V popisovaném sporu, který se dostal až k Ústavnímu soudu, stěžovatelka pronajímala od roku 1995 zahradní pozemek nájemci – fyzické osobě. V roce 2011 udělila prostřednictvím smlouvy o umístění stavby - billboardu souhlas společnosti A. C. E. Media Ventures Inc., aby na části téhož pozemku zřídila, umístila a provozovala stavbu pro reklamu (billboard), a to na dobu 10ti let za smluvenou úplatu, přičemž společnost výslovně potvrdila, že jí je známa existence dlouhodobého pronájmu pozemku jako zahrady. Současně první nájemce s umístěním billboardu na jím užívaném pozemku vyslovil svůj souhlas. Následně v roce 2013 společnost A. C. E. Media Ventures Inc. nájemní smlouvu na billboard vypověděla. Podle stěžovatelky ale společnost neuhradila zbývající část úplaty dle nájemní smlouvy na billboard a proto žalovala na její zaplacení.

    Soudy v prvním i druhém stupni žalobu zamítly s odůvodněním, že se v případě nájemní smlouvy na billboard jednalo o nepojmenovanou smlouvu, kterou je zapotřebí posoudit jako nájemní smlouvu dle občanského zákoníku ve znění účinném do 31. 12. 2013. Soudy přitom přisvědčily námitce žalované společnosti A. C. E. Media Ventures Inc., že je nájemní smlouva na billboard absolutně neplatná dle § 37 občanského zákoníku z roku 1964 pro počáteční právní nemožnost plnění. Pozemek, jehož se nájemní smlouva na billboard týkala, byl totiž pronajat prvnímu nájemci, takže podle obecných soudů v okamžiku uzavření nájemní smlouvy na billboard nebyl právně volný. Udělení souhlasu prvního nájemce s užíváním části pronajatého pozemku přitom odvolací soud pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy na billboard označil jako irelevantní.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Nejvyšší soud dovoláni stěžovatelky jako nepřípustné odmítl. Odkázal přitom na vlastní rozhodovací praxi v otázce problematiky neplatnosti dvojího nájmu bytu či nebytových prostor. Současně uzavřel, že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by uvedené závěry nebylo možno vztáhnout rovněž na nájem pozemků. Odkaz stěžovatelky na rozhodovací praxi Ústavního soudu v otázce priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, posoudil Nejvyšší soud jako nepřípadný.

    Ústavní soud se s touto argumentací neztotožnil. Vyšel přitom z předpokladu, že samotná existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Pokud by kvůli prvnímu nájmu nebyl vlastník schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě, jak zdůraznil Ústavní soud, však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy.

    Dále Ústavní soud konstatoval, že výklad Nejvyššího soudu dovozující absolutní neplatnost druhé nájemní smlouvy nesleduje žádný legitimní cíl. Pobírání dvojího nájemného není zákonem zakázáno, navíc si lze představit situace, kdy bude pronajímatel řádně plnit dle obou nájemních smluv, a tedy bude pobírání dvojího nájemného namístě.

    Odůvodnění nálezu Ústavní soud uzavřel s tím, že pokud dojde k uzavření více nájemních smluv k téže věci, není ústavně konformní výklad, že druhá nájemní smlouva je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. Takový závěr je dle Ústavního soudu v rozporu s právem na svobodné jednání a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Obecným soudům přitom vytkl, že postupovaly v projednávaném případě v rozporu s projevenou vůlí dotčených účastníků, neboť v době uzavírání nájemní smlouvy na billboard všichni potvrdili, že jsou s daným stavem, tj. zejména s existencí dvojího nájmu pozemku, obeznámeni.

    Na okraj je vhodné podotknout, že názor Nejvyššího soudu dlouhodobě nesdílela ani komentářová literatura, jak ostatně v odůvodnění svého nálezu zmiňuje i Ústavní soud. V komentáři k občanskému zákoníku z roku 1964 tak JUDr. Milan Hulmák, Ph.D. uvádí, že „zejména v souvislosti s nájmem bytu rozvíjí judikatura požadavek právní volnosti předmětu nájmu. V soudní judikatuře bylo dovozeno, že předmět nájmu musí být v době uzavření nájemní smlouvy právně volný, jinak je smlouva absolutně neplatná. Tento koncept je neustále rozšiřován. (…) Při výkladu problematiky nájmu sdílíme názor, který je od výše uvedených rozhodnutí odchylný. Právní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění. Objektivně totiž možnost plnění vyloučena není. Východiskem v prvé řadě bude obsah nájemní smlouvy, která může připouštět pronájem stejného předmětu nájmu další osobě.“[3]

    Lze uzavřít, že Ústavní soud se v předmětném nálezu vymezil vůči dosavadní praxi paušálního dovozování neplatnosti nájemní smlouvy za situace, kdy předmět nájmu nebyl „právně volný.“ Zdůraznil přitom, že jednotlivé případy je zapotřebí posuzovat individuálně, neboť souběžná možnost plnění více nájemních smluv není vyloučena. V každém případě ale platí, jak konstatoval Ústavní soud, že nepříznivé následky uzavření více nájemních smluv k téže věci mají primárně stíhat pronajímatele, neboť právě ten nemožnost plnění ve většině případů způsobí, a nikoli druhého nájemce sankcí absolutní neplatnosti smluvního ujednání, které přitom vycházelo ze svobodné vůle obou účastníků právního vztahu. Ústavní soud tak výslovně zdůraznil prioritu zásady pacta sunt servanda a námitku absolutní neplatnosti nájemní smlouvy na billboard označil jako účelovou snahu vyvázat se ze smluvního vztahu.

    Současně je nezbytné zmínit, že právní úprava občanského zákoníku z roku 2012 na problematiku poskytnutí práva užívat věc různým osobám výslovně pamatuje ustanovením § 1763.[4] Současně dle § 1760[5] téhož zákona absence oprávnění nakládat s věcí nečiní automaticky smlouvu neplatnou. Z uvedeného vyplývá, že starší závěry judikatury nebude možné použít na smlouvy podléhající nové právní úpravě. Jak ale dodává Ústavní soud, tato judikatura nepředstavovala ústavně konformní výklad ani u občanského zákoníku z roku 1964.

    Mgr. Adam Janováč,
    advokát


    ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    Truhlářská 13-15
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 222 537 500 – 501
    Fax:    +420 222 537 510
    e-mail:    office.prague@randalegal.com
     


    [1] dále např. Vrchní soud v Praze sp. zn. 2 Cdo 92/94 ze dne 30. 1. 1995 nebo Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 2396/2000 ze dne 30. května 2001

    [2] Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 3720/2011 ze dne 12. 6. 2012

    [3] Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, 1877 s.

    [4] Poskytne-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám právo užívat nebo požívat tutéž věc v tutéž dobu, nabývá takové právo osoba, které převodce poskytl věc k užívání nebo požívání nejdříve. Není-li nikdo takový, náleží právo osobě, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první.

    [5] Skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Adam Janováč, Mgr. (ŘANDA HAVEL LEGAL)
    28. 11. 2019

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků
    • Make Důvodová zpráva great again
    • Nález Ústavního soudu k privilegovanému postavení pohledávek státu v insolvenčním řízení
    • Další „válka“ soudů – tentokrát o tarifní hodnotě ve věcech neoprávněných zásahů do osobnostních práv
    • Pravý souběh funkcí – Ústavní soud vyjasnil otázku kogentních limitů smluvní volnosti
    • Ústavní meze pokynu odvolacího soudu v otázce dokazování a skutkových zjištění
    • Přezkum opatření obecné povahy správními soudy
    • Zjevně nesprávnou aplikací (již zrušené a tudíž neplatné) zákonné normy se soud dopouští svévole, v důsledku čehož dochází k porušení práva na soudní ochranu zaručeného čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Ústavní soud ukončil pochybnosti ohledně ústavnosti úhradové regulace centrových léků
    • Obecný soud ignoroval záměr účastníků řízení vyřešit spor smírně

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.