epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    28. 11. 2019
    ID: 110185upozornění pro uživatele

    Dvojí nájem téže věci vs. autonomie vůle smluvních stran

    Ústavní soud v září letošního roku posuzoval otázku, zda je možné uzavřít další nájemní smlouvu za situace, kdy je k téže věci nájemní smlouva již uzavřena (tzv. dvojí nájem). Tato otázka, zejména pokud se jednalo o nájem bytu, byla v minulosti soudy rozhodována v neprospěch později uzavřené smlouvy, která byla opakovaně shledávána jako neplatná s odkazem na tzv. počáteční nemožnost plnění. Část odborné právnické veřejnosti naproti tomu argumentovala, že možnost plnění v případě druhé nájemní smlouvy automaticky vyloučena není.

    Problematika dvojího nájmu byla soudy dosud rozhodována v neprospěch později uzavřené nájemní smlouvy. Nejvyšší soud toto stanovisko jednoznačně deklaroval zejména v otázce nájmu bytu v případě, že nájemcem již byla jiná osoba. Například v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 641/2017 ze dne 12. 12. 2017 uvedl, že „předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba. Takto uzavřená nájemní smlouva by byla absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák.“[1] Totožné stanovisko Nejvyšší soud zastával i v případě pronájmu prostor určených k podnikání (tzv. nebytové prostory)[2] a nic nenasvědčovalo tomu, že by dosavadní právní názor zamýšlel měnit.

    V popisovaném sporu, který se dostal až k Ústavnímu soudu, stěžovatelka pronajímala od roku 1995 zahradní pozemek nájemci – fyzické osobě. V roce 2011 udělila prostřednictvím smlouvy o umístění stavby - billboardu souhlas společnosti A. C. E. Media Ventures Inc., aby na části téhož pozemku zřídila, umístila a provozovala stavbu pro reklamu (billboard), a to na dobu 10ti let za smluvenou úplatu, přičemž společnost výslovně potvrdila, že jí je známa existence dlouhodobého pronájmu pozemku jako zahrady. Současně první nájemce s umístěním billboardu na jím užívaném pozemku vyslovil svůj souhlas. Následně v roce 2013 společnost A. C. E. Media Ventures Inc. nájemní smlouvu na billboard vypověděla. Podle stěžovatelky ale společnost neuhradila zbývající část úplaty dle nájemní smlouvy na billboard a proto žalovala na její zaplacení.

    Soudy v prvním i druhém stupni žalobu zamítly s odůvodněním, že se v případě nájemní smlouvy na billboard jednalo o nepojmenovanou smlouvu, kterou je zapotřebí posoudit jako nájemní smlouvu dle občanského zákoníku ve znění účinném do 31. 12. 2013. Soudy přitom přisvědčily námitce žalované společnosti A. C. E. Media Ventures Inc., že je nájemní smlouva na billboard absolutně neplatná dle § 37 občanského zákoníku z roku 1964 pro počáteční právní nemožnost plnění. Pozemek, jehož se nájemní smlouva na billboard týkala, byl totiž pronajat prvnímu nájemci, takže podle obecných soudů v okamžiku uzavření nájemní smlouvy na billboard nebyl právně volný. Udělení souhlasu prvního nájemce s užíváním části pronajatého pozemku přitom odvolací soud pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy na billboard označil jako irelevantní.

    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Nejvyšší soud dovoláni stěžovatelky jako nepřípustné odmítl. Odkázal přitom na vlastní rozhodovací praxi v otázce problematiky neplatnosti dvojího nájmu bytu či nebytových prostor. Současně uzavřel, že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by uvedené závěry nebylo možno vztáhnout rovněž na nájem pozemků. Odkaz stěžovatelky na rozhodovací praxi Ústavního soudu v otázce priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, posoudil Nejvyšší soud jako nepřípadný.

    Ústavní soud se s touto argumentací neztotožnil. Vyšel přitom z předpokladu, že samotná existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Pokud by kvůli prvnímu nájmu nebyl vlastník schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě, jak zdůraznil Ústavní soud, však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy.

    Dále Ústavní soud konstatoval, že výklad Nejvyššího soudu dovozující absolutní neplatnost druhé nájemní smlouvy nesleduje žádný legitimní cíl. Pobírání dvojího nájemného není zákonem zakázáno, navíc si lze představit situace, kdy bude pronajímatel řádně plnit dle obou nájemních smluv, a tedy bude pobírání dvojího nájemného namístě.

    Odůvodnění nálezu Ústavní soud uzavřel s tím, že pokud dojde k uzavření více nájemních smluv k téže věci, není ústavně konformní výklad, že druhá nájemní smlouva je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. Takový závěr je dle Ústavního soudu v rozporu s právem na svobodné jednání a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Obecným soudům přitom vytkl, že postupovaly v projednávaném případě v rozporu s projevenou vůlí dotčených účastníků, neboť v době uzavírání nájemní smlouvy na billboard všichni potvrdili, že jsou s daným stavem, tj. zejména s existencí dvojího nájmu pozemku, obeznámeni.

    Na okraj je vhodné podotknout, že názor Nejvyššího soudu dlouhodobě nesdílela ani komentářová literatura, jak ostatně v odůvodnění svého nálezu zmiňuje i Ústavní soud. V komentáři k občanskému zákoníku z roku 1964 tak JUDr. Milan Hulmák, Ph.D. uvádí, že „zejména v souvislosti s nájmem bytu rozvíjí judikatura požadavek právní volnosti předmětu nájmu. V soudní judikatuře bylo dovozeno, že předmět nájmu musí být v době uzavření nájemní smlouvy právně volný, jinak je smlouva absolutně neplatná. Tento koncept je neustále rozšiřován. (…) Při výkladu problematiky nájmu sdílíme názor, který je od výše uvedených rozhodnutí odchylný. Právní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění. Objektivně totiž možnost plnění vyloučena není. Východiskem v prvé řadě bude obsah nájemní smlouvy, která může připouštět pronájem stejného předmětu nájmu další osobě.“[3]

    Lze uzavřít, že Ústavní soud se v předmětném nálezu vymezil vůči dosavadní praxi paušálního dovozování neplatnosti nájemní smlouvy za situace, kdy předmět nájmu nebyl „právně volný.“ Zdůraznil přitom, že jednotlivé případy je zapotřebí posuzovat individuálně, neboť souběžná možnost plnění více nájemních smluv není vyloučena. V každém případě ale platí, jak konstatoval Ústavní soud, že nepříznivé následky uzavření více nájemních smluv k téže věci mají primárně stíhat pronajímatele, neboť právě ten nemožnost plnění ve většině případů způsobí, a nikoli druhého nájemce sankcí absolutní neplatnosti smluvního ujednání, které přitom vycházelo ze svobodné vůle obou účastníků právního vztahu. Ústavní soud tak výslovně zdůraznil prioritu zásady pacta sunt servanda a námitku absolutní neplatnosti nájemní smlouvy na billboard označil jako účelovou snahu vyvázat se ze smluvního vztahu.

    Současně je nezbytné zmínit, že právní úprava občanského zákoníku z roku 2012 na problematiku poskytnutí práva užívat věc různým osobám výslovně pamatuje ustanovením § 1763.[4] Současně dle § 1760[5] téhož zákona absence oprávnění nakládat s věcí nečiní automaticky smlouvu neplatnou. Z uvedeného vyplývá, že starší závěry judikatury nebude možné použít na smlouvy podléhající nové právní úpravě. Jak ale dodává Ústavní soud, tato judikatura nepředstavovala ústavně konformní výklad ani u občanského zákoníku z roku 1964.

    Mgr. Adam Janováč,
    advokát


    ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

    Truhlářská 13-15
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 222 537 500 – 501
    Fax:    +420 222 537 510
    e-mail:    office.prague@randalegal.com
     


    [1] dále např. Vrchní soud v Praze sp. zn. 2 Cdo 92/94 ze dne 30. 1. 1995 nebo Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 2396/2000 ze dne 30. května 2001

    [2] Nejvyšší soud sp. zn. 26 Cdo 3720/2011 ze dne 12. 6. 2012

    [3] Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, 1877 s.

    [4] Poskytne-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám právo užívat nebo požívat tutéž věc v tutéž dobu, nabývá takové právo osoba, které převodce poskytl věc k užívání nebo požívání nejdříve. Není-li nikdo takový, náleží právo osobě, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první.

    [5] Skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Adam Janováč, Mgr. (ŘANDA HAVEL LEGAL)
    28. 11. 2019
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Ústavní soud ukončil pochybnosti ohledně ústavnosti úhradové regulace centrových léků
    • Obecný soud ignoroval záměr účastníků řízení vyřešit spor smírně
    • Ústavní právo s nadhledem : Nenouzový stav
    • Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a náklady řízení
    • Limity svobody projevu v kontextu války na Ukrajině
    • Ústavní soud České republiky se vyjádřil k možné trestnosti závažných nenávistných projevů
    • Odpovědnost za škodu způsobenou neúplnou informací ve světle ústavního nálezu sp. zn. III. ÚS 3528/20
    • Správní právo procesní pod mikroskopem – k jednomu problému z oblasti práva na informace ve vztahu k veřejné správě
    • Náhrada újmy na zdraví
    • Náhrada nemajetkové újmy při pracovním úrazu ve světle aktuálního nálezu ÚS

    Novinky v eshopu

    Online konference

    • 19.10.2022Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    • 10.11.2022Trestní právo daňové (online - živé vysílání) - 10.11.2022

    Online kurzy

    • Aktuality z práva veřejných zakázek (červenec 2022)
    • Aktuality z práva veřejných zakázek (červen 2022)
    • Framing v online prostředí a právo na sdělování autorských děl veřejnosti
    • Zvyšování a prohlubování kvalifikace zaměstnanců
    • Zákazy konkurence u zaměstnanců
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Votrubec
    JUDr. Jiří Votrubec
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
    doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Filip Seifert, MBA
    JUDr. Filip Seifert, MBA
    Kurzy lektora
    Mgr. Jiří Harnach
    Mgr. Jiří Harnach
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 19.10.2022Právo & Praxe 2022
    • 10.11.2022Trestní právo daňové - 10.11.2022
    Archiv

    Magazíny a služby

    • EPRAVO.CZ Magazine 2022
    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Compliance program - prevence trestní odpovědnosti právnické osoby
    • Posuzování okamžiku skutečného vzniku nemoci z povolání za účelem rozvázání pracovního poměru
    • Cloudy a právo - 2 díl: Tisíc a jeden právní požadavek
    • Nejvyšší správní soud – finanční úřady mají právo si od policie vyžádat záznamy z kamer
    • SVJ
    • Označení původu a zeměpisná označení – zásadní novinky
    • Vylučovací žaloba
    • DEAL MONITOR
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Praktické postřehy ohledně autorskoprávních licenčních doložek ve smlouvách o dílo
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Stavební deník
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Co a kdy přinese do pracovního práva směrnice EU o transparentních a předvídatelných pracovních podmínkách?
    • Letní problémy na pracovišti – řešení z pracovněprávního pohledu

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Vylučovací žaloba

    Kupní smlouva, kterou se převádí nemovitost, jež je předmětem evidence v katastru nemovitostí, nemá účinek převodní, ale pouze účinek obligační. Zavazuje zcizitele (prodávajícího)...

    SVJ

    Je-li smyslem a účelem úpravy v § 8 odst. 1 zákona č. 87/2013 Sb. umožnit příjemci služeb účinnou kontrolu správnosti vyúčtování záloh na služby a určení jejich výše, nemůže...

    Smlouva o převodu obchodního podílu

    Zákon o obchodních korporacích klade na smlouvu o převodu podílu nevtěleného do kmenového listu požadavek na písemnou formu s úředně ověřenými podpisy (§ 209 odst. 2 z. o. k.)....

    Diskriminace

    Oddělení či oddělování příslušníků určité skupiny charakterizované rasovými či etnickými hledisky je nepřípustnou segregací, a to i tehdy, není-li odůvodněno ani motivováno...

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.