epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    2. 1. 2023
    ID: 115715upozornění pro uživatele

    Kupní cena jako (ne)podstatná náležitost kupní smlouvy o převodu nemovitosti

    Od rekodifikace soukromého práva se v právní teorii ustálil názor, že kupní cena již není, narozdíl od předchozí právní úpravy, podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Z uvedených důvodů je některými autory dovozována i nepoužitelnost dosavadní judikatury. V praxi katastrálních úřadů i soudní praxi se lze však stále setkat s odlišným právním názorem. Praktickým problémem, který tento rozpor mezi teorií a praxí přináší, jsou zamítavá rozhodnutí katastrálních úřadů ve vkladových řízeních a neúspěšná obrana účastníků těchto řízení před soudem.

    Kupní cena v občanském zákoníku

    Právní úprava zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“), se s účinností od 1.1.2014 odklonila od pojetí kupní ceny jako podstatné náležitosti kupní smlouvy, jejíž absence či nepřesné určení způsobovalo za účinnosti zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), neplatnost převodní smlouvy. Nový občanský zákoník se přiklonil k řešení preferujícímu smluvní volnost stran, a sice k možnosti stanovení kupní ceny (pouze) způsobem jejího určení (§ 2080), případně uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny (§ 2085 odst. 2).

    Na základě uvedeného je odbornou literaturou dovozováno, že kupní cena již není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Na tomto závěru panuje v doktríně v zásadě shoda.[1] Vychází se z toho, že podstatnou náležitostí kupní smlouvy je úplatnost, tj. závazek kupujícího uhradit kupní cenu, nikoliv však její konkrétní výše a způsob úhrady, a připouští se tedy, aby strany projevily vůli cenu vůbec neurčovat, tj. postupovat podle § 2085 odst. 2 nového občanského zákoníku. V takovém případě bude kupní cena odpovídat obvyklé kupní ceně v místě a čase. Ve věci kupní ceny může kupní smlouva odkazovat rovněž na jinou listinu (např. ceník) či může být sjednáno, že výši kupní ceny určí třetí osoba (např. znalec), přičemž není nutné, aby strany znaly přesnou výši kupní ceny v okamžiku uzavření kupní smlouvy.

    V případě prodeje běžných movitých věcí formální problém nenastane. Praktický problém ale nastává v okamžiku, kdy je předmětem koupě nemovitá věc evidovaná v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že shora označená ustanovení nového občanského zákoníku se aplikují i v případě koupě nemovité věci,[2] měly by mít smluvní strany možnost sjednat kupní cenu pouze způsobem jejího určení, případně uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny. Tyto skutečnosti by pak neměly být překážkou povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.[3]

    Reklama
    Nová právní úprava hromadného řízení (online - živé vysílání) - 30.3.2023
    Nová právní úprava hromadného řízení (online - živé vysílání) - 30.3.2023
    30.3.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Rozsah přezkumu (soukromých) vkladových listin

    Dle § 17 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“), přezkoumávají katastrální úřady soukromé vkladové listiny z hlediska toho, zda jejich obsah odůvodňuje navrhovaný vklad. Z uvedeného je dovozováno a obecně akceptováno, že katastrální úřady přezkoumávají (mimo jiné), zda soukromá listina obsahuje podstatné náležitosti stanovené právními předpisy.[4] Jinými slovy, katastrální zákon odkazuje zpět na nový občanský zákoník a nestanovuje pro vkladové listiny další podmínky.

    Zde se dostáváme do sporného bodu. Je podstatnou náležitostí v případě kupní smlouvy i kupní cena? Dle právní teorie nikoliv, dle praxe ano.  

    Kupní cena v rozhodovací praxi

    Připomeňme, že soudní judikatura přijatá za účinnosti občanského zákoníku pohlížela na kupní cenu jako na podstatnou náležitost kupní smlouvy, jejíž výše musela být stanovena buď uvedením přesné peněžní částky, anebo jiným způsobem, ovšem vždy tak, aby bylo možno kupní cenu nepochybně určit už v okamžiku uzavření kupní smlouvy. Tento závěr byl odůvodňován tím, že smlouva nemůže být platně uzavřena bez dosažení shody o jejích podstatných náležitostech.[5] Vzhledem k uvedenému nebylo připuštěno určení kupní ceny např. odkazem na znalecký posudek, který bude vypracován až po uzavření kupní smlouvy.  

    Podle právní teorie jsou přednesené závěry soudní judikatury v kontextu nového občanského zákoníku již překonané.[6] V rozporu s uvedeným se však Nejvyšší soud ve svých nedávných rozhodnutích přihlásil k přiměřené aplikaci rozhodovací praxe přijaté za účinnosti občanského zákoníku – jde-li o posuzování podstatných náležitostí typizovaných smluv – i v poměrech nového občanského zákoníku.

    Nejvyšší soud v usnesení ze dne 10.9.2021 sp. zn. 24 Cdo 1382/2021 (pro zástavní smlouvu) a následně v usnesení ze dne 12.2.2022 sp. zn. 24 Cdo 1608/2021 (pro kupní smlouvu) konkrétně vyložil, že „verifikační limit z pohledu § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona se přirozeně u věcných smluv vztahuje v závislosti na obligatorních náležitostech identifikujících (tvořících) daný typ smlouvy (kupní, darovací, zástavní atd.), jak je upraven civilním kodexem a byl opakovaně vyložen v rozhodovací praxi dovolacího soudu již za účinnosti předchozího zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění, kteréžto přijaté judikatorní závěry jsou přiměřeně uplatnitelné (právě z hlediska posuzování právně rozhodných náležitostí identifikujících ten který typ smlouvy) i v poměrech nynější civilní úpravy.“

    V druhém z uvedených rozhodnutí Nejvyšší soud potvrdil závěry Městského soudu v Praze a Vrchního soudu v Praze, kterými byla zamítnuta žaloba účastníka vkladového řízení proti rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Oba nižší soudy přitom dovodily a výslovně uvedly, že dohoda o kupní ceně je podstatnou náležitostí kupní smlouvy, a katastrální úřad proto správně zamítl návrh s odkazem na ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, jestliže vyhodnotil vkladovou listinu jako nevěrohodnou vzhledem k jejímu neurčitému vyjádření kupní ceny.

    Obdobné závěry lze nalézt také např. v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25.3.2019 sp. zn. 33 C 4/2017, který přezkoumal (a potvrdil) rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí odůvodněné (mimo jiné) tím, že kupní smlouva jako vkladová listina neodůvodňuje navrhovaný vklad ve smyslu § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, neboť neobsahuje výši kupní ceny. V posuzovaném případě se smluvní strany kupní smlouvy o převodu nemovitosti rozhodly uvést kupní cenu nikoliv do textu samotné kupní smlouvy, nýbrž do dodatku č. 1, na který kupní smlouva odkazovala. Vzhledem k tomu, že tento dodatek č. 1 nebyl součástí vkladové listiny ke dni zahájení vkladového řízení, shledal katastrální úřad toto cenové ujednání kupní smlouvy, resp. odkaz na jinou listinu, ujednáním neurčitým a nesrozumitelným, a navrhovaný vklad proto zamítl.

    Městský soud v Praze ve shora označeném rozsudku katastrálnímu úřadu přisvědčil a dále rozvedl: „Po zhodnocení důkazů provedených v tomto řízení se soud ztotožnil s názorem katastrálního úřadu, pokud jde o nesplnění podmínek uvedených v § 17 odst. 1 písm. b), c) katastrálního zákona. V daném případě se účastníci v čl. IV/1 dohodli, že kupní cena předmětu koupě je stanovena dodatkem č. 1 této smlouvy. Toto ujednání soud vykládá tak, že se nejedná o způsob určení kupní ceny, nýbrž o pouhou informaci o tom, že kupní cena je uvedena v jiné listině než ve vlastní kupní smlouvě. Rovněž projev vůle stran při ujednání o kupní ceně musí splňovat základní předpoklad určitosti.“

    Městský soud v Praze z uvedených důvodů uzavřel, že katastrální úřad nepochybil, jestliže návrh na vklad zamítl z důvodu nesplnění podmínky uvedené v § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona. 

    Shrnutí

    Shrneme-li výše uvedené, v rozhodovací praxi lze sledovat trvající příklon k pojetí kupní ceny jako podstatné náležitosti kupní smlouvy. Praktickým důsledkem uvedeného je skutečnost, že cenové ujednání kupní smlouvy podléhá přezkumu katastrálních úřadů ve smyslu ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, a mělo by tak vyhovět požadavkům na explicitní a určité vyjádření kupní ceny, které byly formulovány v judikatuře přijaté za účinnosti předchozího občanského zákoníku.

    Pravděpodobně tak nadále není možné určit výši kupní ceny odkazem na jinou listinu, která netvoří nedílnou součást vkladové listiny (ať už se jedná o dodatek ke smlouvě, znalecký posudek, ceník či jinou listinu). Takové ujednání bylo opakovaně, starší i aktuální judikaturou, shledáno neurčitým. Z obdobných důvodů lze předpokládat, že neúspěšní by byli rovněž účastníci vkladového řízení, kteří by se rozhodli kupní cenu ve smlouvě neuvést vůbec, tj. postupovat podle § 2085 odst. 2 nového občanského zákoníku.

    S přihlédnutím k nastíněné rozhodovací praxi lze doporučit, aby smluvní strany smlouvy o převodu nemovité věci evidované v katastru nemovitostí postupovaly při určení kupní ceny s vyšší mírou opatrnosti.

    Mgr. Natálie Cmíralová,
    koncipientka

    logo_PRK

    PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář
     
    Jáchymova 2
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:    +420 221 430 111
    Fax:    +420 224 235 450
    e-mail:    prague@prkpartners.com                      
     
     

    [1] Srov. např. KASÍK, P., BEDNÁŘ, V. § 2079. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, dále ZAPLETAL, J. § 2080 a § 2085. In: PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, dále také BEZOUŠKA, P., HAVEL, B. Občanský zákoník: Srovnávací komentář. Wolters Kluwer, či BAJURA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). Wolters Kluwer. Opačný názor lze nalézt v TICHÝ, L., PIPKOVÁ, P. J., BALARIN, J. § 2079. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

    [2] Za předpokladu, že neexistuje zvláštní úprava, vychází koupě nemovité věci i z obecných ustanovení o koupi a na základě § 2131 nového občanského zákoníku také přiměřeně z ustanovení o koupi movité věci.

    [3] KASÍK, P., BEDNÁŘ, V. § 2079. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

    [4] Např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10.9.2021 sp. zn. 24 Cdo 1328/2021; z literatury např. BAUDYŠ, P. § 17. In: BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

    [5] Např. rozhodnutí Nejvyššího soudu vedená pod sp. zn. 30 Cdo 543/2013, 30 Cdo 4241/2011, 33 Cdo 3101/2008, 30 Cdo 2216/2007, 30 Cdo 2446/2007, 22 Cdo 1625/2002 či 30 Cdo 1162/2002.

    [6] Viz BEZOUŠKA, P., HAVEL, B. Občanský zákoník: Srovnávací komentář. Wolters Kluwer, či KASÍK, P., BEDNÁŘ, V. § 2079. In: HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Natálie Cmíralová (PRK Partners)
    2. 1. 2023
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Právní aspekty vícestranné směny nemovitostí
    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Zánik ručení jednatele za dluhy společnosti z důvodu promlčení
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Míra odpovědnosti zaměstnavatele při řešení pracovních úrazů
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Nové pojetí moderace smluvní pokuty podle Nejvyššího soudu
    • Nepředvídatelné fyzické podmínky dle smluvních podmínek FIDIC
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Rok a půl lze stavět obnovitelné zdroje rychleji. Fotovoltaické elektrárny do tří a tepelná čerpadla do jednoho měsíce

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Pořizování nově upisovaných akcií jako veřejná zakázka? Už snad ne
    • Právní aspekty vícestranné směny nemovitostí
    • Karanténa byla postavena na roveň dočasné pracovní neschopnosti - je ochrannou dobou a platí během ní zákaz výpovědi (i když s výjimkami)
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Náhrada škody zaměstnancem, břemeno tvrzení, břemeno důkazní
    • Zánik ručení jednatele za dluhy společnosti z důvodu promlčení
    • Náhrada škody
    • Nepřetržité odpočinky – podle SDEU je počítáme všichni špatně!
    • Trestněprávní důsledky nerespektování věcného břemene
    • Nové podmínky výkonu funkce člena voleného orgánu a zřízení evidence vyloučených osob
    • Doručování v pracovním právu e-mailem?
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Změny v právní úpravě způsobilosti členů volených orgánů obchodních korporací k výkonu funkce a jejím dokládání v rámci rejstříkového řízení
    • Dlužník, oddlužení, IČO a datová schránka?
    • Nové pojetí moderace smluvní pokuty podle Nejvyššího soudu
    • Skutková tvrzení nebo hodnotící úsudky
    • Dlouhodobé pozbytí zdravotní způsobilosti zaměstnance z pohledu zaměstnavatele
    • Obvyklé vybavení rodinné domácnosti
    • Změna moderace smluvní pokuty jako další rána pro věřitele
    • Novela zákoníku práce a (zdánlivá) předvídatelnost vztahů z dohod (DPP a DPČ)
    • Lze ujednáním stran zcela vyloučit možnost odstoupení od smlouvy?
    • Nesprávné právní posouzení věci důvodem pro obnovu řízení
    • Zásadní změna rozhodovací praxe v oblasti modernizace smluvní pokuty

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Dokazování – zpožděný let (exkluzivně pro předplatitele)

    Zákonem stanovená částka nemůže být absolutní či jedinou mezní hranicí pro připuštění ústavněprávního přezkumu ve výjimečných případech zásadních pochybení orgánů...

    Náhrada škody zaměstnancem, břemeno tvrzení, břemeno důkazní

    Zákonem stanovený zákaz používat pro svou osobní potřebu výrobní a pracovní prostředky zaměstnavatele je absolutní; stanovení rozsahu souhlasu k použití výrobních a pracovních...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o péči o nezletilé jsou obecné soudy povinny vyvarovat se paušálních (a v obecné rovině nevalidních) argumentů proti střídavé péči jako je útlý věk dítěte,...

    Svoboda projevu (exkluzivně pro předplatitele)

    Politický projev požívá nejvyšší ochrany, neboť možnost kohokoli vyjádřit se bez strachu z postihu k věcem veřejným a vynášet o nich hodnotící soudy je klíčová pro řádné...

    Vyloučení soudce (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní stížnost směřující proti usnesení soudu, kterým bylo rozhodnuto, že soudce není vyloučen z projednání a rozhodnutí věci, o níž má rozhodovat nebo v ní má činit úkony...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.