epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 11. 2020
    ID: 112150upozornění pro uživatele

    Minimalizace rizik prodávajícího nemovité věci ve vztahu k zástavnímu právu úvěrující banky kupujícího

    Navzdory zásadnímu vlivu koronavirové pandemie na život a podnikání v České republice kontinuálně roste počet hypotečních úvěrů poskytovaných občanům i podnikatelským subjektům ze strany úvěrujících bank.[1] Jednou z nejtypičtějších situací, pro kterou je hypoteční úvěr využíván, je přitom koupě nemovité věci, kdy hypoteční úvěr (resp. závazek dlužníka vrátit úvěrující bance finanční prostředky poskytnuté formou úvěru) bývá v českém právním prostředí zpravidla zajišťován zřízením zástavního práva (spolu se souvisejícím zákazem zcizení a zatížení) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího.

    Tento článek se věnuje problematice následků případného odstoupení od nabývacího titulu ke kupované nemovité věci (typicky kupní smlouvy) ve vztahu k trvání v mezidobí již zřízeného zástavního práva (a dalších souvisejících práv) ve prospěch úvěrující banky kupujícího, která prostřednictvím hypotečního úvěru poskytuje finanční prostředky na úhradu (části) kupní ceny nemovité věci, a to především s ohledem na minimalizaci rizik na straně prodávajícího.

    Modelová situace

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Pro účely tohoto článku bude dále rozebírána v praxi velmi častá situace, kdy je nemovitá věc kupována / prodávána na základě písemné kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a kupujícím, přičemž část kupní ceny za nemovitost je hrazena z vlastních zdrojů kupujícího a zbylá část kupní ceny je hrazena z finančních prostředků poskytnutých ze strany úvěrující banky kupujícího.

    Jak již bylo zmíněno v úvodu, úvěrující banka kupujícího zpravidla poskytuje finanční prostředky na úhradu části kupní ceny pod podmínkou zřízení zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky, přičemž úvěrující banka obecně vyžaduje, aby takové zástavní právo bylo zřízeno ještě před tím, než budou finanční prostředky z úvěru ze strany banky na úhradu části kupní ceny poskytnuty.

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Tento krok se z pohledu banky jeví jako zcela logický, jelikož banka požaduje jistotu, že v okamžiku poskytnutí finančních prostředků z její strany již existuje zajištění (nebo alespoň existuje reálný předpoklad takového zajištění v případě, že banka dle podmínek úvěrové smlouvy poskytne prostředky z úvěru toliko na základě uzavřené smlouvy o zřízení zástavního práva a podání návrhu na vklad takového zástavního práva do katastru nemovitostí ještě před samotným zápisem zástavního práva do katastru nemovitostí) pohledávky za dlužníkem (tedy příjemcem úvěru – kupujícím) na vrácení finančních prostředků z poskytnutého úvěru.

    V praxi tedy nejčastěji dochází k situaci, kdy prodávající nemovité věci, jako zástavce, uzavírá s úvěrující bankou, jako zástavním věřitelem, a kupujícím, jako zástavním dlužníkem, smlouvu o zřízení zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího ještě před tím, než dojde ke vkladu vlastnického práva ke kupované nemovité věci ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Kupovaná nemovitá věc je tedy v okamžiku uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího stále ve vlastnictví prodávajícího.

    Návrh na vklad zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího je poté typicky podáván příslušnému katastrálnímu úřadu v situaci, kdy již došlo k uzavření samotné kupní smlouvy a ze strany kupujícího již byla uhrazena část kupní ceny nemovité věci z vlastních zdrojů kupujícího.

    Ve smluvní praxi je však zcela běžné, že kupní smlouva zakotvuje pro určité případy možnost odstoupení od smlouvy ze strany prodávajícího či kupujícího. Mezi takové situace se typicky řadí porušení základních prohlášení smluvních stran (vlastnictví nemovité věci, úpadková situace, zatížení nemovité věci apod.), ale rovněž např. situace, kdy ze strany kupujícího nedojde ve sjednané lhůtě k úhradě splátky kupní ceny z prostředků poskytnutých úvěrující bankou kupujícího (tedy když kupující fakticky nezajistí, aby jeho úvěrující banka vyplatila finanční prostředky z úvěru). Nedodržení sjednané lhůty k úhradě části kupní ceny přitom může být způsobeno např. komplikacemi při čerpání úvěru u úvěrující banky či dalšími skutečnostmi na straně kupujícího.

    V této souvislosti tak může nastat situace, kdy došlo k uzavření kupní smlouvy a zároveň došlo k zápisu zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího do katastru nemovitostí, avšak poté z jakéhokoliv důvodu dojde k odstoupení od kupní smlouvy jednou ze smluvních stran (např. ze strany prodávajícího pro nedodržení lhůty k úhradě části kupní ceny z prostředků poskytnutých úvěrující bankou kupujícího).

    Vzhledem ke skutečnosti, že na základě odstoupení od kupní smlouvy se dle § 2004 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako „OZ“) závazek z kupní smlouvy (tzn. veškerá práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího směřující k převodu nemovité věci) zrušuje od počátku, a práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího se tak vracejí do původního stavu, je v takové situaci jednoznačným zájmem prodávajícího, aby co nejdříve došlo k zániku a výmazu již zřízeného zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího.

    V případě odstoupení od kupní smlouvy se totiž kupující vlastníkem předmětné nemovité věci nikdy nestane a jejím vlastníkem naopak zůstává prodávající, který zcela zřejmě nemá zájem na tom, aby k nemovité věci v jeho vlastnictví bylo zřízení zástavní právo pro úvěrující banku kupujícího v situaci, kdy z koupě nemovité věci sešlo.

    Řešení v právní úpravě?

    Na první pohled jednoduché řešení výše popsané situace by prodávající mohl spatřovat v aplikaci pravidla obsaženého v § 2005 odst. 1 OZ, dle kterého odstoupením od smlouvy nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Z uvedeného ustanovení proto a contrario plyne, že práva třetích osob, která nejsou nabyta v dobré víře, jsou odstoupením od smlouvy dotčena, tedy jinými slovy zanikají spolu se smlouvou, od které bylo odstoupeno.

    V situaci, kdy úvěrující banka kupujícího primárně schvaluje poskytnutí úvěru na základě textace kupní smlouvy, která obsahuje možnost smluvních stran od kupní smlouvy odstoupit, a úvěrující bance kupujícího je tedy prokazatelně známa možnost, že dojde ke zrušení závazku z kupní smlouvy na základě odstoupení některé ze smluvních stran, lze jen obtížně uvažovat o tom, že bude-li úvěrující bance kupujícího prokazatelně oznámeno, že došlo k odstoupení od kupní smlouvy, bude úvěrující banka kupujícího v dobré víře ve vztahu k zástavnímu právu (a případným dalším právům) ke kupované nemovité věci zřízenému ve prospěch úvěrující banky.

    V takovém případě by tedy účinky odstoupení od kupní smlouvy dopadaly rovněž na zástavní právo (a případná další práva) zřízené ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího a došlo by rovněž k zániku takového zástavního práva (a případných dalších práv).

    Vzhledem ke skutečnosti, že dle § 7 OZ je dobrá víra v jednání obecně presumována, bylo by v případě, kdy by úvěrující banka kupujícího výše uvedenou argumentaci ohledně zániku zástavního práva (a případných dalších práv) zřízeného ke kupované nemovité věci neakceptovala a trvala na tom, že k zániku zástavního práva (a dalších souvisejících práv) nedošlo, nutné, aby byl nedostatek dobré víry na straně úvěrující banky kupujícího prokázán ze strany prodávajícího, který má zájem na zániku zástavního práva (a případných dalších práv) ke kupované nemovité věci.

    Praktické doporučení

    Praktické zkušenosti přitom potvrzují, že (ne všechny) úvěrující banky v České republice často nejsou ochotny akceptovat skutečnost, že odstoupením od kupní smlouvy by mělo dojít rovněž k zániku zástavního práva zřízeného ve prospěch úvěrující banky (ve výše popsané modelové situaci).

    Pro prodávajícího v takovém případě nastává poměrně nepříjemná situace, ve které musí vstoupit do komunikace s úvěrující bankou kupujícího, nebo přimět kupujícího, aby se svou úvěrující bankou komunikoval sám, a pokusil se pomocí výše uvedených argumentů přimět úvěrující banku kupujícího, aby akceptovala zánik zástavního práva. Taková komunikace přitom může trvat i několik týdnů či měsíců, což může prodávajícímu způsobit nemalé komplikace při nakládání s předmětnou nemovitou věcí.

    Jako řešení, které je dle našeho názoru velmi efektivní v praktickém využití, se proto nabízí nespoléhat se na danou právní úpravu, která ze strany úvěrujících bank nebývá bezvýhradně akceptována, ale naopak upravit vliv odstoupení od kupní smlouvy na trvání zástavního práva (a případných dalších práv) zřízeného ke kupované nemovité věci ve prospěch úvěrující banky kupujícího přímo ve smlouvě o zřízení zástavního práva.

    Prodávající by tedy jako přímý účastník smlouvy o zřízení zástavního práva (v pozici zástavce) měl trvat na tom, aby smlouva o zřízení zástavního práva obsahovala výslovný závazek úvěrující banky kupujícího v případě, že bude bance prokázáno, že došlo k odstoupení od kupní smlouvy, poskytnout prodávajícímu veškerou součinnost k výmazu příslušného zástavního práva (a případných dalších práv), ideálně tak, že dle situace se úvěrující banka kupujícího vzdá zástavního práva (trvá-li toto právo) nebo prodávajícímu potvrdí, že zástavní právo (a případná další práva) zaniklo.


    Mgr. Martin Winter
    ,
    advokát

    Doležal & Partners s.r.o., advokátní kancelář

    Růžová 1416/17
    110 00 Praha

    Koliště 1912/13
    602 00 Brno

    tel.: +420 222 544 201
    e-mail: office@dolezalpartners.com

     

    [1] Viz statistika Ministerstva pro místní rozvoj České republiky k dispozici >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Martin Winter (Doležal & Partners)
    27. 11. 2020

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Investiční zprostředkovatel pod dohledem: Povinnosti, rizika a regulatorní mantinely jeho činností
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Eutanazie pohledem Ústavního soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.