Nájmy nebytových prostor od října v novém

Po osmiměsíčním legislativním procesu byl v částce 124 letošní Sbírky zákonů uveřejněn pod číslem 360/2005 Sb. zákon (dále jen „novela“), jímž se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon“). Vládní návrh prošel během svého schvalování dramatickým vývojem. Nejvýznamnějším byl asi návrh, se kterým novelu vrátil v červnu Poslanecké sněmovně Senát. Senátní výbor pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí navrhl úplné zrušení zákona.

Poslanecká sněmovna nicméně setrvala na jí schváleném znění novely, o které krátce pojednáváme níže.

Novela upřesňuje definici pojmu nebytových prostor. Za nebytové prostory se považují jednak (i) místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov, a jednak (ii) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy.

Novela dále zpřesňuje obsahové náležitosti nájemní smlouvy. Mezi zákonem stanovené obsahové náležitosti je v souladu s ustálenou judikaturou nově zařazena vedle výše nájemného i výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejího určení. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva nově obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

Novela nově upravuje i otázku úhrady nájemného a plateb za služby (způsob platby těchto položek nově není povinnou náležitostí smlouvy). Není-li ve smlouvě dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.

Vedle výše uvedených změn dále zákon výslovně stanoví, že dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo ke změně pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak.

Novela rovněž výslovně umožňuje smluvním stranám dohodnout důvody pro ukončení nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou před uplynutím této doby výpovědí, případně v zákoně uvedené důvody vyloučit anebo modifikovat.

Určitých změn se dočkala i úprava podnájmu nebytových prostor. Podobně jako dosud je nájemce oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu, nyní výslovně (i) pouze na dobu určitou a (ii) jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; toto ustanovení má ovšem nově dispozitivní povahu, neboť strany nájemního vztahu se mohou ve smlouvě dohodnout i jinak. Novela dále výslovně stanoví pro podnájemní smlouvu písemnou formu.

Zákon nabude účinnosti ve středu 19. října 2005. Nezbývá než věřit, že změněná právní úprava bude lépe odpovídat současným potřebám trhu v oblasti nebytových prostor.