Nezbytná cesta – vývoj hrubé nedbalosti
Nabytí nemovitosti bez spojení s veřejnou cestou není v České republice ojedinělé. Tento problém lze soukromoprávně vyřešit zřízením tzv. nezbytné cesty. Účelem tohoto institutu je právě zajištění přístupu k nemovitosti, na které nelze řádně hospodařit nebo ji jinak užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Vlastník takové nemovitosti může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek, případně nezbytnou cestu může na návrh zřídit soud.
Zřízením nezbytné cesty dochází k významnému omezení vlastnického práva jednoho vlastníka ve prospěch druhého. Zákon proto vymezuje, v jakých případech nezbytnou cestu zřídit nelze. Soud např. nezbytnou cestu nepovolí mimo jiné v případě, že si nedostatek přístupu způsobil z hrubé nedbalosti nebo úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Právě výklad této podmínky v nedávné době zaznamenal značný vývoj, když se otázkou zabýval Ústavní soud.
Nejvyšší soud zastával v minulosti konstantní názor, že je nutné především zohlednit, jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovitosti před jejím nabytím (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015). Pokud se nabyvatel nepokusil zajistit si přístup před nabytím nemovitosti sám, ačkoliv o absenci přístupu věděl a učinit tak mohl, soud zpravidla nezbytnou cestu nepovolil.
Zcela odlišný přístup však nedávno zaujal Ústavní soud v nálezu ze dne 12. 1. 2022, sp. zn. II. ÚS 1587/20. Ústavní soud se k vymezení hrubé nedbalosti postavil zdrženlivěji a uvedl, že je třeba rozlišovat mezi dvěma skupinami případů. Na straně jedné stojí případy, v nichž vlastník nemovitosti úmyslně či hrubě nedbale zapříčinil situaci, v níž nebude mít ke své nemovitosti zajištěn přístup. Jako příklady Ústavní soud uvedl prodej, zastavění či přehrazení cesty vedoucí k jeho nemovitosti. Na straně druhé pak stojí případy, v nichž je absence přístupu objektivní skutečností a nabyvatel nemovitosti do ní pouze vstoupil (tzn. nemovitost zdědil či ji koupil bez zajištěného přístupu). Právě v tomto druhém případě pak nepovolení nezbytné cesty dle Ústavního soudu odporuje ústavně garantovanému právu vlastnit majetek.
Ústavní soud ve svém nálezu přímo uvedl, že absence pokusu vyjednat si přístup k nemovitosti s předstihem nelze kvalifikovat jako hrubou nedbalost s tím důsledkem, že zřízení věcného břemene by v takovém případě nebylo vůbec možné. Chování vlastníků nemovitosti bez zajištěného přístupu před jejím samotným nabytím má být reflektováno pouze v rozhodování o výši náhrady za zřízení nezbytné cesty.
Nejvyšší soud v jeho navazující judikatuře (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 557/2022, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 185/2022, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3606/2020) sice nadále trvá na zkoumání individuálních okolností daného případu. Přitom však zohledňuje i názor Ústavního soudu, aby byla hrubá nedbalost nabyvatele nemovitosti bez zajištěného spojení k veřejné cestě posuzována mírněji.
Samozřejmě i po vyhlášení citovaného nálezu Ústavního soudu lze doporučit, aby si nabyvatelé před koupí vždy prověřili, zda je požadovaná nemovitost napojena na veřejnou cestu, případně se pokusili přístup k veřejné cestě právně zajistit (např. zřízením služebnosti či nájmem). Pokud jste však již nabyli nemovitost bez přístupu k veřejné cestě, Ústavní soud citovaným nálezem otevřel možnost, jak se práva na zřízení nezbytné cesty domoci.
JUDr. Alice Šebová,
advokátní koncipientka
Mgr. Milan Prieložný,
advokát
INVICTA, advokátní kancelář, s.r.o.
Ostrovní 2064/5
110 00 Praha 1
Tel.: +420 222 522 202
e-mail: recepce@invicta-law.cz
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
