epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    22. 5. 2013
    ID: 91486upozornění pro uživatele

    Ochrana nabyvatele nemovitosti v dobré víře dle nového občanského zákoníku

    Po dlouhá léta panovalo přesvědčení, že se každý může plně spoléhat na soulad zápisů v katastru nemovitostí se skutečným stavem. Mnozí vlastníci však, bohužel, zažili nemilé překvapení, když o své nemovitosti přišli, a to přesto, že svá práva měli zapsána v katastru nemovitostí. Nejvyšší soudní instance namísto toho, aby přispěly k řešení této zásadní problematiky, však opakovaně dospěly ke zcela protichůdným názorům, což vede k prohlubování nejistoty.

     
     PRK Partners
     
    Nový občanský zákoník tuto navýsost složitou problematiku řeší v ustanoveních §§ 980 a násl. staronovým a v kontinentální Evropě obvyklým způsobem spočívajícím na tzv. principu materiální publicity. To znamená, že údaje uvedené v katastru nemovitostí se považují za správné, a tedy práva osob v něm uvedených jsou chráněna.

    Jelikož právo samo o sobě nemůže zabránit nepoctivým v jejich konání, je nezbytné poskytnout prostředky ochrany poctivým. Zákonodárce je vystaven otázce, zda spíše chránit původního vlastníka nemovitosti (bez ohledu na práva vlastníka nového), který byl o své právo připraven, anebo vlastníka nového s tím, že původní vlastník, který nedosáhne obnovy svého práva, bude mít možnost domáhat se náhrady škody na původci protiprávního stavu. Nový občanský zákoník v tomto ohledu poskytuje ochranu oběma – jak původnímu vlastníkovi nemovitosti, který má silné nástroje obrany proti nepoctivému jednání, tak i novému nabyvateli, jednal-li v dobré víře a nemovitost nabyl za úplatu.

    Rozhodne-li katastrální úřad o vkladu práva do katastru nemovitostí, zašle o tom všem účastníkům vkladového řízení vyrozumění spolu s tzv. změnovým výpisem, a to do vlastních rukou. Toto vyrozumění bude zasláno původnímu vlastníkovi i v případě, kdy byl zastoupen jinou osobou na základě plné moci, a to v zájmu eliminace neoprávněných návrhů, např. při zneužití plné moci či překročení jejího rámce. Ze změnového výpisu bude naprosto zřejmé, k jaké změně došlo.

    Do jednoho měsíce poté, co se původní vlastník o novém zápisu do katastru nemovitostí dozvěděl, bude mít možnost domáhat se výmazu takového zápisu práva z katastru nemovitostí, a to vůči všem. V takovém případě je nezbytné v této lhůtě informovat příslušný katastrální úřad, který o této skutečnosti zapíše tzv. "poznámku spornosti" a následně do dvou měsíců uplatnit své právo žalobou u soudu. Prokáže-li původní vlastník, že byl zápis neoprávněný, pak se napadený zápis i jakékoliv další následující zápisy (další převod nemovitosti, zřízení zástavního práva) z katastru nemovitostí na základě rozhodnutí soudu vymažou a původní stav bude obnoven.

    Nový občanský zákoník v tomto ohledu pamatuje i na situace, kdy se původní vlastník o takové změně včas nedozví; v takových situacích se lhůta pro podání žádosti o zápis poznámky spornosti prodlužuje na tři roky ode dne, kdy byl zápis do katastru nemovitostí proveden. Tato situace by správně neměla vůbec nastat, půjde o extrémní případy ztráty zásilky, pochybení katastrálního úřadu při rozesílání změnových výpisů, dlouhodobé nemoci anebo nepředvídané nepřítomnosti původního vlastníka v místě jeho bydliště.

    Ačkoli při doručování do vlastních rukou dle správního řádu (podle kterého doručuje i katastrální úřad) existuje možnost tzv. fikce doručení, kdy se nepřevzatá zásilka považuje za doručenou uplynutím desátého dne po jejím uložení na poště, nejedná se o fikci neprolomitelnou a původní vlastník bude mít vždy možnost prokázat opak, a to v předmětném soudním řízení.

    S ohledem na výše uvedené tak máme za to, že k nejzásadnější změně nedochází paradoxně výše uvedenými legislativními změnami, ale celkovým návratem občanského práva k zásadám, na kterých stálo již římské právo a které byly v našem stávajícím právním řádu pokřiveny. Jednou z těchto zásad je bezesporu vigilantibus iura scripta sunt, tedy, že zákony jsou psány pro bdělé. Vlastníci nemovitostí tak nemohou bezhlavě spoléhat na to, že jejich jednou do katastru nemovitostí zapsané právo bude nezištně chránit někdo třetí (stát), ale musejí se o něj starat sami.

    Za nejnižší míru požadované odpovědnosti tak v tomto ohledu lze považovat předpoklad zákonodárce, že je normální přebírat poštovní zásilky, včas si evidovat změnu bydliště (přičemž v rámci reformy veřejné správy již bude stačit nahlásit změnu bydliště pouze na matrice s tím, že ta zajistí informování ostatních správních orgánů) a v případě dlouhodobější nepřítomnosti si zajistit přebírání pošty prostřednictvím plné moci případně její přeposílání.

    Rozhodně tedy neplatí, že by kdokoli, kdo se bude chovat dostatečně odpovědně, mohl o svou nemovitost či některé právo díky novému občanskému zákoníku přijít. Nově bude platit jednoduché doporučení, aby vlastníci nemovitostí alespoň jednou za tři roky zkontrolovali stav zápisů v katastru nemovitostí a proti případným nesouladům se bránili výše popsaným způsobem. Vzhledem k tomu, že nahlížení do katastru nemovitostí je možné prostřednictvím internetu odkudkoli a zdarma, máme za to, že se nejedná o nepřiměřenou zátěž pro zodpovědné vlastníky, a to s ohledem na skutečnost, že nemovitosti zpravidla představují nejhodnotnější majetek každého z nás.

    Závěrem doplňujeme, že se v rámci schvalování nového zákona o katastru nemovitostí ještě jedná o zavedení tzv. hlídacího psa. Tato dobrovolná služba, která by měla být nabízena za spíše symbolický poplatek, by měla spočívat v informování každého, kdo poskytne katastrálnímu úřadu své kontaktní údaje, o všech změnách a řízeních, které se týkají jeho věcného práva k nemovitosti. Zasílání takové informace by mělo proběhnout hned na začátku příslušného řízení, a to elektronickou formou (SMS, e-mail, datová zpráva).


    Mgr. Roman Pečenka

    Mgr. Roman Pečenka,
    partner

    Mgr. Kristýna Faltýnková

    Mgr. Kristýna Faltýnková,
    advokátní koncipientka


    PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář

    Jáchymova 2
    110 00 Praha 1

    Tel.: +420 221 430 111 
    Fax:  +420 224 235 450
    e-mail: office@prkpartners.com

    PFR 2012

    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Roman Pečenka, Mgr. Kristýna Faltýnková ( PRK Partners )
    22. 5. 2013

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.