epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    11. 12. 2024
    ID: 118896upozornění pro uživatele

    Pozemky nespojené s vlastnictvím jednotky

    Účelem tohoto příspěvku je poukázat na nežádoucí jev v katastru nemovitostí spočívající v tom, že s vlastnictvím jednotky (byt či nebytový prostor) není vždy automaticky spojeno spoluvlastnictví ke všem pozemkům, které s vlastnictvím jednotky funkčně souvisí. Tento jev pak může působit problémy zejména při zcizení či zatížení jednotky.

    Zákonná definice společných částí nemovité věci

    Dle ust. § 1158 odst. 2 obč. zák. co je stanoveno v tomto oddílu o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Dle ust. § 1159 obč. zák. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

    Dle ust. § 1160 odst. 1 obč. zák. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

    Reklama
    Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    9.9.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Dle ust. § 1160 odst. 2 obč. zák. společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

    V ust. § 4 nařízení vlády 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, se uvádí, že společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. 

    Režim spoluvlastnictví společných částí nemovité věci

    S vlastnictvím jednotky je vždy automaticky spojeno spoluvlastnictví k budově, v níž se jednotka nalézá. Zpravidla je s vlastnictvím jednotky též spojeno spoluvlastnictví k pozemku pod budovou, avšak v praxi se vyskytují případy, kdy pozemek pod budovou je z nějakého historického důvodu ve vlastnictví třetí osoby (např. obce či města). V takovém případě je užívání pozemku řešeno např. věcným břemenem či pronájmem.

    Ve většině případů je s vlastnictvím jednotky spojeno spoluvlastnictví k dalším pozemkům kolem budovy, které lze označit jako „funkčně související pozemky“, např. vnitroblok mezi budovami, nádvoří, zeleň kolem domu, pozemky určené k parkování či k příjezdu k budově.

    Existují ale též případy, kdy spoluvlastnictví ke shora uvedeným „funkčně souvisejícím pozemkům“ není v katastru nemovitostí s vlastnictvím jednotky automaticky spojeno, tzn. podíl na těchto pozemcích není uveden na příslušném listu vlastnictví jednotky, ale je na samostatném listu (či listech) vlastnictví. Právě tento nežádoucí jev může působit problémy zejména při zcizení a zatížení jednotky, neboť podíly na těchto pozemcích mohou být při zcizení a zatížení neúmyslně opomenuty. Právě těmto případům je věnován tento příspěvek.

    Funkčně související pozemky a jejich (ne)spojení s vlastnictvím jednotky

    Případy, kdy spoluvlastnictví ke shora uvedeným „funkčně souvisejícím pozemkům“ není v katastru nemovitostí s vlastnictvím jednotky automaticky spojeno, tzn. podíl na těchto pozemcích není uveden na příslušném listu vlastnictví (LV) jednotky, ale je na samostatném listu (či listech) vlastnictví, lze v některých případech zjistit na základě pozorného čtení listu vlastnictví, kdy v části B listu vlastnictví je uvedeno „podíl na společných částech domu“ a chybí zde zmínka o podílu na pozemku či pozemcích. U pozemku pod budovou je pak uvedeno číslo LV odlišné od LV budovy, na kterém je pozemek pod budovou zapsán. Tento případ nečiní problémy.

    Dále se vyskytují případy, kdy v části B listu vlastnictvím je uveden „podíl na společných částech domu a pozemku“ (tzn. pozemku pod budovou) popř. „podíl na společných částech domu a pozemcích“ (tzn. též na pozemcích uvedených dále v části B příslušného LV jednotky).

    Tato formulace sama o sobě nezaručuje, že na LV jednotky jsou uvedeny všechny „funkčně související pozemky“, jejichž je vlastník jednotky též spoluvlastníkem a jejichž podíly má v úmyslu společně s vlastnictvím k jednotce převést či zatížit.

    Vlastník jednotky by v ideálním případě měl vědět, co vše (spolu)vlastní a tuto informaci pak sdělit advokátovi či bance v souvislosti s plánovaným zcizením či zatížením jednotky, ale nežijeme v ideálním světě a vlastník jednotky často sám neví, které pozemky funkčně související s vlastnictvím jednotky vlastní.

    Informace o dalších „funkčně souvisejících pozemcích“ lze zjistit buď z nabývacího titulu k jednotce (za předpokladu, že již v tomto nabývacím titulu nebyly opomenuty), nebo na základě evidence vlastnictví pro osobu (za poplatek na Czechpoint či přes dálkový přístup do KN) popř. na základě náhodného klikání na pozemky kolem budovy v katastrální mapě na serveru nahlizenidokn.cuzk.cz, což jistě nelze označit za zcela spolehlivý způsob, jak zjistit všechny pozemky, na nichž má vlastník jednotky spoluvlastnický podíl.

    Zkoumání důvodů, proč některé „funkčně související pozemky“ nejsou automaticky spjaté s vlastnictvím jednotky, ale jsou na samostatných LV, není cílem tohoto příspěvku. Může se jednat např. o případy, kdy pozemek či pozemky kolem budovy byly odkoupeny od obce či města dodatečně.

    Dle mého názoru se jedná o nežádoucí jev, který v praxi často působí problémy. V případech, kdy je kupní cena financována úvěrem, funguje jako pojistka banka, která k jednotce zřizuje zástavní právo, nicméně ani tato pojistka není stoprocentní a někdy tyto pozemky nezjistí ani banky (či znalec pro banku).

    Pokud se na některý „funkčně související pozemek“ zapomene a zjistí se to záhy, lze toto řešit např. dodatkem k nabývacímu titulu či samostatnou smlouvou. Pokud se na tyto pozemky zapomene a dojde k více převodům, vzniká již poměrně nepříjemná situace, kdy je třeba kontaktovat původního vlastníka (či vlastníky) a následně s ním řešit dodatečný převod těchto pozemků. Nejedná se tedy dle mého názoru o akademický problém, ale o poměrně praktický problém, se kterým se pravidelně setkávám.

    Jediný případ, kdy je tento nežádoucí stav zápisu v KN pochopitelný, je dle mého názoru situace, kdy podíl na „funkčně souvisejících pozemcích“ je odlišný od podílu na budově či pozemku pod budovou, např. proto, že se jedná o vnitroblok mezi dvěma budovami, který spoluvlastní vlastníci jednotky ze dvou budov, tudíž spoluvlastníků je více a podíly jsou menší. Nicméně dle mého názoru by i takový případ měl být technicky řešitelný a zaznamenatelný na LV k jednotce, kdy u těchto pozemků by byl vyznačen spoluvlastnický podíl v jiné výši.

    Závěr

    Dle mého názoru by měl katastrální úřad „přiřadit“ všechny spoluvlastnické podíly na funkčně souvisejících pozemcích na LV příslušné jednotky tak, aby s vlastnictvím jednotky byly automaticky spjaty a následně vždy převáděny automaticky společně s jednotkou.

    Skutečnost, že podíly na některých „funkčně souvisejících pozemcích“ jsou zapsány na samostatných LV, může vést k tomu, že jsou tyto pozemky při zcizení či zatížení jednotky opomenuty, což následně působí další problémy.



    JUDr. Petr Kazda

     


    JUDr. Petr Kazda, advokát

    Palackého třída 223/5
    288 02  Nymburk

    Pobočka: Rumunská 12, 120 00 Praha 2

    Tel.:    325 512 274, 776 573 120
    e-mail: advokat@judrkazda.cz

     


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Petr Kazda
    11. 12. 2024

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Pokračování ságy Semenya: Podle ESLP Švýcarsko porušilo právo sportovkyně na spravedlivý proces
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • GDPR 2.0: Jednodušší regulace pro odvážnou a konkurenceschopnou Evropu?
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Odměna advokáta
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Náklady exekuce
    • Blíží se konference Next Gen Law Forum 2025
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Vyhoření. Z jiné perspektivy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Nárok na pobídkovou složku mzdy podmíněný dodržováním pracovních povinností a její krácení za jejich nedodržování
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Odměna advokáta

    Vyjde-li soud při určování nákladů řízení z náhradní tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách...

    Náklady exekuce

    Soudní exekutor má nárok na náhradu nákladů exekuce, které fakticky vymohl na povinném podle pravomocných příkazů k úhradě nákladů exekuce ještě před tím, než bylo zahájeno...

    Eutanázie

    Otázka možnosti svobodného rozhodnutí o ukončení vlastního života, a to i za asistence třetí osoby, spadá do rozsahu práva na respektování tělesné a duševní integrity podle čl. 7...

    Zvýšení důchodového věku

    Povinností obecných soudů při posuzování zákonných náležitostí podání je vycházet z jejich (celého) obsahu, jak jim to v případě civilního řízení výslovně ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř.

    Konsolidace veřejných rozpočtů; legislativní přílepky (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud se opakovaně vyslovil pro ústavněprávní pravidlo (příkaz), podle kterého nemůže pozměňovací návrh směřovat k samostatné zákonodárné iniciativě, a tedy musí mít...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.