epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    19. 3. 2014
    ID: 93889upozornění pro uživatele

    Převody nemovitých věcí

    Cílem tohoto článku je průřezově přiblížit téma převodů nemovitých věcí dle zákona 89/2012 Sb. (dále jen „Občanský zákoník“) a nastínit některá specifika spojená s tímto tématem.

     
     Švehlík & Mikuláš advokáti s. r. o.
     
    Forma smlouvy, přechod vlastnického práva

    Stejně jako dle předchozí právní úpravy (tj. zákona 40/1964 Sb. (dále jen „OZ“)) vyžaduje i Občanský zákoník pro převod nemovitých věcí písemnou formu převodní smlouvy[1]. K tomu, aby byl převod vlastnického práva k nemovité věci realizován, je pak nezbytný zápis do veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí. K převodním účinkům smlouvy dochází vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí[2], zpětně k okamžiku (tedy dni, hodině, minutě a sekundě) podání návrhu na vklad[3]. Není-li ve smlouvě domluveno jinak, nebezpečí škody na převáděné nemovité věci na nabyvatele přechází jejím převzetím.

    Na rozdíl od původní úpravy se převodní smlouva předkládá katastrálnímu úřadu pouze v jenom vyhotovení (tj. v originále nebo ověřené kopii). Podpisy na smlouvě nemusí být ověřené, ale vzhledem k tomu, že katastrální úřad zkoumá pravost podpisů, které úředně ověřeny nejsou, nelze než úřední ověření podpisů doporučit. Alternativně pak lze například přímo na katastrálním úřadě při předložení návrhu na vklad prohlásit podpis za vlastní nebo mít na katastrálním úřadě uložený podpisový vzor.

    Smlouva předkládaná katastrálnímu úřadu musí splňovat zákonem předepsané náležitosti, kromě písemné formy musí zejména obsahovat dostatečnou identifikaci převáděné nemovité věci[4], závazek převodce umožnit nabytí vlastnického práva k nemovité věci (tj. nemovitou věc odevzdat nabyvateli)[5], a závazek nabyvatele věc převzít a v případě úplatného převodu za ni zaplatit domluvenou cenu. Převod vlastnického práva musí navazovat na stav zapsaný v katastru nemovitostí, případnou logickou mezeru mezi zápisy uvedenými v katastru lze překonat dle ustanovení § 17 (1) g zákona 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „Katastrální zákon”)[6], toto lze ale pouze v případě nabytí práv dle listiny, která se podle dřívější úpravy zapisovala záznamem (typicky rozsudek).

    Předkupní práva

    Byl-li převáděn spoluvlastnický podíl na nemovité věci dle OZ, svědčilo spoluvlastníkům předkupní právo k převáděnému podílu. V případě, že převodce nenabídl spoluvlastníkům převáděný podíl, vystavoval se riziku relativní neplatnosti převodní smlouvy. Občanský zákoník předkupní právo spoluvlastníků nezakotvuje, nicméně je třeba počítat s tím, že dle přechodných ustanovení se toto uplatní ještě do konce roku 2014.[7]

    Vzhledem k tomu, že Občanský zákoník stojí na římskoprávním principu superficio solo cedit, tedy že povrch ustupuje půdě, a stavby (až na stanovené výjimky) se stávají součástí pozemku[8], na němž stojí, je ale pro vlastníky staveb, které se nestaly součástí pozemku a stejně tak i pro majitele pozemků, na nichž stojí stavby ve vlastnictví třetích osob, zakotveno předkupní právo. Toto předkupní právo není vzhledem ke svému účelu (tj. sjednocení vlastnictví pozemku a stavbě na něm) nijak časově omezeno a nelze jej dohodou stran nijak omezit.[9]

    Nemovité věci a SJM

    Dochází-li k nabytí nemovité věci jedním z manželů za dobu trvání manželství a neexistuje-li důvod pro aplikaci výluky z nabývání do společného jmění manželů[10], připadne nemovitost do společného jmění. Vzhledem k tomu, že k nabytí vlastnického práva dochází zpětně k okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, je třeba posuzovat to, zda nemovitá věc spadá do režimu společného jmění právě k tomuto okamžiku.

    Dispozice s nemovitou věcí (zejména pokud v ní manželé bydlí) nelze zpravidla považovat za běžnou správu společného jmění. Pro platnost případného prodeje nemovité věci, která spadá do společného jmění, je proto třeba podpisů obou manželů na převodní smlouvě, popřípadě podpis jednoho z manželů nicméně pouze za podmínky souhlasu druhého z manželů. Pokud by nebyl souhlas druhým z manželů udělen, může se tento manžel dovolat neplatnosti smlouvy.[11]

    Řízení před katastrálním úřadem, formuláře

    Návrh na vklad je třeba katastrálnímu úřadu podat na předepsaném formuláři (povinné používání formulářů bylo zavedeno novelou zákona 265/1993 Sb. již od 1. ledna 2013. Tuto povinnost nyní zakotvuje také Katastrální zákon). Protože formulář je procesním podáním, není třeba podpis na něm úředně ověřovat.

    Formulář musí obsahovat náležitosti uvedené v § 14 Katastrálního zákona a musí k němu být přiloženy přílohy dle § 15 Katastrálního zákona. Přílohou návrhu na vklad musí být zejména listina, dle níž má být vlastnické právo do katastru zapsáno, tzv. vkladová listina (v jednom vyhotovení), pokud nebude vkladová listina přiložena, katastrální úřad k návrhu nepřihlíží, tj. vkladové řízení nezahájí.

    Od 1. ledna 2014 lze zapsat vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí i na základě listiny v elektronické podobě za podmínky, že je tato opatřena časovým razítkem  (které lze získat například konverzí listiny do elektronické podoby na terminálech CzechPoint, nebo připojit spolu s elektronickými podpisy)[12]. Katastr nemovitostí již smluvním stranám neposílá stejnopis smlouvy s vkladovou doložkou, ale informuje je o provedení vkladu vyrozuměním (tzv. změnovým listem), které se doručuje do vlastních rukou.

    Mimo vyrozumění o provedení vkladu je katastrální úřad povinen zaslat vyrozumění vlastníku převáděné nemovité věci o zahájení řízení o změně poměrů (tzv. vyznačení plomby). Takové vyrozumění je katastrální úřad povinen odeslat nejpozději jeden pracovní den poté, co je u předmětných nemovitých věcí vyznačena změna poměrů. Katastr vyrozumí vlastníka nemovité věci a jiného oprávněného na adresu uvedenou v katastru nemovitostí (typicky adresa trvalého bydliště nebo sídla právnické osoby). Na žádost lze vyrozumění zaslat také prostřednictvím elektronické pošty nebo formou SMS.

    Katastrální zákon umožnuje za poplatek využívat službu sledování změn u vybraných nemovitostí[13]. Má-li účastník zřízenu tuto službu, pak je o změnách vyrozuměn jejím prostřednictvím.

    K rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí může katastrální úřad přistoupit až po uplynutí zákonné lhůty 20 dní po odeslání informace o provedení plomby[14]. Pokud byly splněny podmínky vkladu a vklad byl povolen, pošle katastrální úřad účastníkům (a případně i právním zástupcům) tzv. změnový list, kterým provedení vkladu potvrdí. Je-li návrh na vklad katastrálním úřadem zamítnut, lze se proti takovému rozhodnutí bránit (určovací) žalobou podle části páté zákona 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

    Plná moc

    Pokud jsou účastníci vkladového řízení (smluvní strany, tj. osoby, jejichž právo k nemovité věci vzniká, mění se nebo zaniká) zastoupeni, je vyžadována plná moc s úředně ověřeným podpisem[15].

    Poplatky a daně

    Poplatek za vkladové řízení je 1.000 Kč.

    Po převodu vlastnického práva je ještě třeba zaplatit v zákonné lhůtě, tj. do 3 měsíců od převodu. daň z nabytí nemovitých věcí. Daň dle opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí odpovídá 4  % z nabývací hodnoty nemovité věci (tj. sjednaná kupní cena, popřípadě srovnávací daňová hodnota nebo cena zjištěná[16]).

    Jak bude evidováno v katastru

    S odkazem na výše uvedené, nejsou od 1. ledna 2014 stavby zpravidla evidovány samostatně, ale pouze jako součást pozemku, na němž stojí (stojí-li stavba na více pozemcích, stává se součástí pouze jednoho pozemku a to toho, na kterém stojí svou největší částí).

    Věcněprávní výhrady u kupní smlouvy na věci nemovité

    V případě uzavírání kupní smlouvy, lze dle Občanského zákoníku sjednat i v případě nemovitých věcí vedlejší ujednání[17] a tyto zapsat do katastru nemovitostí s účinky vůči třetím osobám.

    Kromě předkupního práva může být příkladem takových ujednání:

    • výhrada vlastnictví, tj. smluvní ujednání, že vlastnické právo k nemovité věci přechází až zaplacením kupní ceny;
    • výhrada lepšího kupce, tj. smluvní ustanovení o tom, že po domluvenou dobu může prodávající upřednostnit lepšího kupce, v tomto případě o „kvalitě“ kupce rozhoduje prodávající (vzhledem k tomu, že neexistují zákonná kritéria, pak zřejmě podle vlastního uvážení, a to například i bez ohledu na nabízenou cenu);
    • nebo koupě na zkoušku, tj. smluvní ujednání, dle kterého kupující věc nabývá, ale převod je vázán na rozvazovací podmínku, pokud kupující v dohodnuté lhůtě věc odmítne, ruší se účinky kupní smlouvy.


    Mgr. Anna Kameníková

    Mgr. Anna Kameníková,
    advokátní koncipientka


    Švehlík & Mikuláš advokáti s. r. o. 

    Purkyňova 2
    110 00 Praha 1

    Tel.: +420 211 222 244
    e-mail: info@samak.cz


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Viz § 2128 ve spojení s § 560 Občanského zákoníku
    [2] Viz § 1105 Občanského zákoníku
    [3] Viz § 9 (2) zákona 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí
    [4] Označení nemovitých věcí musí odpovídat ustanovení § 8 zákona 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí
    [5] Viz § 2079 a  1760 Občanského zákoníku
    [6] Logickou mezerou se rozumí – situace kdy převod navrhovaný smlouvou nenavazuje na zápis v katastru nemovitostí – lze ji však překlenout doložením listin, které navrhovaný a zapsaný stav propojí, tyto však musí mít náležitosti vkladových listin. V praxi se tak bude zpravidla jednat o doložení nabývacího titulu nezapsaného do katastru nemovitostí.
    [7] Viz § 3062 Občanského zákoníku
    [8] Ke splynutí došlo ze zákona k 1. lednu 2014 u staveb, které měly stejného vlastníka jako pozemek pod mini a to v případě, že k pozemku ani stavbě neexistovalo věcné právo, které by svou povahou splynutí vylučovalo (například zástavní právo k pozemku), viz § 3054 Občanského zákoníku. Ke splynutí tak například došlo u budovy a pozemku, ve spoluvlastnictví dvou osob, pokud jejich spoluvlastnický podíl na budově byl stejný jako podíl na pozemku a tito spoluvlastníci jsou tak od 1. ledna 2014 spoluvlastníky pozemku s tím, že budova se stala jeho součástí. Pokud by ale byl pozemek ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů a stavba na něm patřila do společného jmění manželů, pak ke splynutí nedošlo.
    [9] Viz § 3055 a 3058 (1) Občanského zákoníku
    [10] Výluky z nabývání do společného jmění manželů jsou uvedené v § 709 (1) Občanského zákoníku, dalšími možnostmi jak vyloučit nabytí do společného jmění jsou:
    (i) úprava majetkového režimu manželů smlouvou ve formě notářského zápis dle § 716 a následujících Občanského zákoníku;
    (ii) nebo zúžení společného jmění manželů rozhodnutím soudu dle § 724 a následujících Občanského zákoníku
    [11] Viz § 714 (2) Občanského zákoníku
    [12] Viz §7(1) Katastrálního zákona
    [13] Tzv. sledování změn je upraveno v § 55 (6) Katastrálního zákona, bližší informace jsou dostupné například >>> zde.
    [14] Viz § 18 Katastrálního zákona – tuto lhůtu nelze nijak zkrátit
    [15] Viz § 15 (2) Katastrálního zákona
    [16] Viz § 11 a následující opatření Senátu 340/2013 Sb., jako základ pro výpočet daně se použije vyšší z uvedených částek.
    [17] Viz § 2132 a následující Občanského zákoníku.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Anna Kameníková ( Švehlík & Mikuláš advokáti )
    19. 3. 2014

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Společná domácnost
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Poškozený

    Postupem soudu, v jehož důsledku je podle § 206 odst. 3 trestního řádu nezákonně vyloučeno účastenství konkrétní osoby v trestním řízení, se porušuje právo dané osoby na soudní...

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.