epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    11. 12. 2023
    ID: 117258upozornění pro uživatele

    Převody nemovitých věcí – problematika DPH a označení za převod obchodního závodu

    Nemovité věci mají v případě jejich převodu z pohledu zákona 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen ZDPH) pestrou škálu daňových režimů, sazeb, výjimek a úprav, a proto si jistě zaslouží naši pozornost. Pozornost je věnována nemovitým věcem i správcem daně, který v této věci vydává informace (aktuálně je v připomínkování informace v rozsahu cca. 70 stránek). Dalším aspektem i ve většině případů vyšší cena nemovitých věcí, kdy chybné vyhodnocení může mít téměř fatální následky pro prodávajícího / kupujícího.

    Zároveň je třeba vzít v potaz, že definice používaná ZDPH a SDEU se mnohdy liší od naší lokální právní úpravy, a proto není možné dané pojmy zaměňovat a primárně je třeba vycházet z judikatury a směrnice DPH. To platí především o pojmech typu stavební pozemek, a hlavně převod obchodního závodu, bavíme-li se o převodu nemovitých věcí.

    Smlouvy je tak třeba správně nastavit, aby bylo zřejmé, zdali cena v nich uvedená je včetně nebo bez DPH a taktéž případný souhlas kupujícího, pokud bude použit tzv. režim reverse-charge.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Osvobození od DPH

    DPH režim dodání nemovité věci řeší § 56 ZDPH. Prodej nemovité věci je zpravidla osvobozen od DPH.

    Reklama
    Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    9.9.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Z pohledu ZDPH je osvobozeno následující dodání nemovitých věcí

    • Dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí
    • Dodání pozemku jiného než stavebního
    • Dodání vybrané nemovité věci po 5 letech od vydání kolaudačního souhlasu nebo započetí užívání

    Výše uvedené v krátkosti rozebereme. Pozemek ve funkčním celku je dle §48 odst. 3 ZDPH takový pozemek, který „slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou.“  V případě rodinného domu to může být zahrada kolem domu nebo garáž stojící přes místní komunikaci, pokud v ní majitel domu parkuje svoje vozidlo.

    Pojem stavební pozemek je také autonomním pojmem, který je definovaný v § 56 odst. 2 ZDPH. Jedná se o pozemek, který je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů nebo v jehož okolí jsou nebo byly prováděny stavební práce za účelem zhotovení této stavby.  Informace GFŘ č.j. 6717/15/7000-20116-101206 ve znění dodatku č. 1 (dále jen Informace) tuto definice rozšiřuje a pod pojem stavební pozemek je možné přiřadit jakýkoli pozemek jež byl předmětem i například pouze změny územního plánu. Dle naší zkušenosti je takovýto rozsah až příliš široký a správce daně v konkrétních případech takovéto pozemky mnohdy považuje za nestavební (z pohledu ZDPH). Vždy je třeba ale individuální posouzení.

    U stavebního pozemku je třeba myslet i na rozhodnutí SDEU a pokud by se prodávající zavázal k demolici staveb stojících na pozemku, je třeba prověřit naplnění podmínek z judikátů C-461/08 Don Bosco a C-543/11 Woningstichting Maasdriel, zdali se i v takovémto případě nejedná o dodání stavebního pozemku (avšak v okamžiku prodeje tam stále může stát starší stavba).

    ZDPH dále osvobozuje od DPH dodání vybrané nemovité věci po uplynutí časového testu. Vybraná nemovitá věc je definována v §56 odst. 5 ZDPH a jedná se o stavbu pevně spojenou se zemí, jednotku, inženýrskou síť, pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, podzemní stavbu se samostatným účelovým určením nebo tzv. zhmotnělé právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

    Vybraná nemovitá věc musí být dle Informace hlavním cílem transakce a nemůže se tak jednat například prodej plotu s podezdívkou, který oplocuje pozemek (kupující chce daný pozemek pro zástavu, nikoli samotný plot.

    Lhůta 5 let se počítá od první kolaudace nebo od kolaudace po podstatné změně stavby (definice podstatné změny stavby je obsažena v Informaci a jedná se např. o zvětšení podlahové plochy o 50% nebo nástavba o více než 1 patro nebo stavební úpravy přesahující 50% původní hodnoty – ve všech případech je ale vyžadováno kolaudační rozhodnutí / souhlas. Vždy se díváme v rámci časové osy na tu nejnovější kolaudaci a od ní počítáme lhůtu 5 let.

    Zdanění DPH

    V ostatních případech je daná transakce zdaněna. Jedná se především o dodání stavebního pozemku nebo dodání nové „stavby“.

    Zdanění podléhá dle §56 odst. 6 ZDPH, v případě, že se tak prodávající rozhodne, i dodání vybrané nemovité věci, pokud doba od poslední kolaudace přesáhla 5 let. Pokud je kupující plátcem, tak tento postup je možné využít pouze v případě jeho souhlasu – a dává tedy smysl toto zakomponovat přímo do kupní smlouvy. Možná si pokládáte otázku, proč by někdo chtěl něco dobrovolně zdanit – odpovědí je postup uvedený v § 78 ZDPH a následujících týkající se úpravy odpočtu daně (bude rozebráno následně).

    Režim DPH a sazba DPH

    Klasický režim, který všichni známe, je odvod DPH prodávajícím. Zároveň se v případě dodání nemovitých věcí setkáváme i s tzv. režimem reverse-charge, kdy osobou odpovědnou za odvod DPH je kupující. Tento specifický režim se použije pouze v případě, kdy se dodává (plátcem DPH) plátci DPH vybraná nemovitá věc po lhůtě 5 let.

    V ostatních případech (pokud plnění není osvobozeno od DPH) je použit klasický režim DPH a DPH odvání prodávající.

    Co se týká sazeb, tak u dodání nemovitých věcí je možné použít (první) sníženou sazbu a základní sazbu DPH. Snížená sazba se uplatňuje v případech dle § 49 odst. 3 ZDPH při dodání

    • staveb pro sociální bydlení
    • pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení,
    • práva stavby, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení, nebo
    • jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení.

    Stavby pro sociální bydlení jsou definovány v § 48 odst. 5 ZDPH a je zde apel na sociální charakter (i když celkem velkorysý) – byty do 120 m2 podlahové plochy, u rodinných domů do 350 m2 podlahové plochy a další stavby (dětské domovy, hospici atd.). Jelikož je snížená sazba DPH výjimkou ze základního pravidla, je třeba ověřit, že sníženou sazbu je možné v případě dodání nemovité věci použít.

    Úprava (a vyrovnání) odpočtu dříve nárokované DPH při převodu nemovité věci

    Při pořízení nemovité věci (ať ž nákupem nebo výstavbou) je obvykle nárokována velká částka DPH, ZDPH obsahuje mechanismy, které po delší období tuto DPH „hlídají“. Tato ustanovení řeší případy, kdy při pořízení nemovité věci je DPH nárokována nějakým způsobem a při následném dodání nemovitých věcí je režim DPH jiný.

    Vyrovnání odpočtu DPH (viz §77 ZDPH) řeší situaci, kdy je nemovitá věc pořízena jako zásoba – obvykle s plným nárokem na odpočet DPH a následně by došlo k osvobozenému prodeji (prodej po vice než 5 letech po kolaudaci) – v takovém případě by bylo třeba vyrovnat (vrátit) dříve nárokovanou DPH.

    Úprava odpočtu DPH při dodání nemovité věci je řešena v ustanovení §78 ZDPH a následujících, kdy nárok hlídáme 10 let. Při dodání nemovité věci ve lhůtě 10 let řešíme, jak „naložit“ s odpočtem DPH a mohu si ho poměrně donárokovat nebo ho musím poměrně doodvést.

    Dodání nemovité věci jako převod obchodního závodu.

    Obchodní závod a jeho definice je jednou z oblastí, kde se rozchází český právní pohled na danou věc a pohled ZDPH (resp. judikatura SDEU), což může mít závažné důsledky při přípravě smluv.

    Dle § 502 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník se obchodním závodem rozumí organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který slouží k provozování jeho činnosti a má se za to, že obchodní závod tvoří vše, co slouží k jeho provozu. To znamená že se jedná o souhrn jejího majetku a dluhů.

    Obchodní závod není z pohledu ZDPH definován, a proto je třeba vycházet z rozhodnutí SDEU. V tomto kontextu je třeba zmínit následující judikaturu. Rozsudky C-651/11 X BV a C-17/18 Virgil Mailat definovaly, co je to obchodní závod (z pohledu nemovitých věcí). Novější judikatura C – 729/21 řeší prodej obchodního centra včetně nájemních smluv a smluv souvisejících s provozem centra. Součástí převodu nebyla smlouva se správcem pojistná smlouva. SDEU v tomto případě judikoval, že se jedná o převod obchodního závodu za předpokladu, že převáděné složky jsou dostatečné k tomu, aby podnik mohl nezávisle fungovat.

    Prodej obchodního závodu se dle § 13 odst. 7 písm. a)  ZDPH a § 14 odst. 5 písm. a) ZDPH nepovažuje za dodání zboží nebo poskytnutí služby, a proto se při převodu obchodního neuplatňuje DPH. Prodávajícímu zůstává zachován odpočet DPH, který si uplatnil při pořízení nebo zhodnocení majetku, který je součástí závodu a nesnižuje tento odpočet daně.

    Pokud kupující není plátcem DPH ZDPH stanovuje v § 6 odst. 1 písm. b) tak, že „Osoba povinná k dani je plátcem ode dne nabytí majetku, pokud nabývá tento majetek od plátce nabytím obchodního závodu.“  V tomto případě není směrodatný obrat kupujícího a musí po nabytí majetku tímto způsobem podat do 15 dnů přihlášku k registraci plátce.

    Nesprávné vyhodnocení předmětu převodu – záměna režimu zdaněného prodeje nemovitosti vs. prodeje závodu – má z pohledu DPH velké dopady.

    • Prodej považován za zdanitelný prodej nemovité věci, ale jednalo se o závod
      • Prodávající – odvedl nesprávně DPH, bude si nárokovat od správce daně, bez negativních dopadů
      • Kupující – nárokoval si neoprávněně DPH – nutné vrátit odpočet správci daně, nutné doplatit sankce (především úrok z prodlení)
    • Prodej považován za závod, ale jednalo se o zdanitelný prodej nemovité věci
      • Prodávající – neodvedl DPH, nutné doplatit spolu se souvisejícími sankcemi
      • Kupující – bude si moci dodatečně nárokovat DPH – nutné vyhodnotit dle obecných principů

    Závěr

    DPH používá vlastní definice, které se v mnoha situací liší od definic dle dalších českých předpisů a proto některé situace mohou být vyhodnoceny odlišně. Zároveň režim DPH při převodu nemovitých věcí je různorodý – plnění může být zdanitelné, tak osvobozené od DPH, dále i z pohledu toho, kdo odvádí DPH, tak i z pohledu toho, jakou sazbu DPH použít.


    Ing. Jan Tecl, PhD.
    ,
    daňový poradce a partner


    Martin Ziba
    ,
    asistent daňového poradce
     


    EKP Advisory, s.r.o.

    Senovážné náměstí 992/8
    Praha 1, 110 00

    Tel.: + 420 273 139 330
    Email: jan.tecl@ekp.cz


    [1] Viz. >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Jan Tecl, PhD., Martin Ziba (EKP Advisory)
    11. 12. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Nařízení, kterým se zřizuje AMLA, nabylo účinnosti – co AMLA přinese povinným osobám?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc červen 2025
    • Zrušení platebního účtu ze strany banky
    • Neoprávněné přijímání vkladů – III. část
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
    • Evropské zelené dluhopisy: Budoucnost evropských dluhopisů nebo řadí EU zpátečku?
    • Ohrožení pobídek v modelu bez investičního poradenství?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Nárok na pobídkovou složku mzdy podmíněný dodržováním pracovních povinností a její krácení za jejich nedodržování
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Novela trestního zákoníku
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Nárok na pobídkovou složku mzdy podmíněný dodržováním pracovních povinností a její krácení za jejich nedodržování
    • 10 otázek pro ... Moniku Novotnou
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Odměna obhájce

    Ustanovení § 151 odst. 2 trestního řádu nezakládá bez dalšího nárok obhájce na odměnu a náhradu hotových výdajů za jakýkoli úkon právní služby poskytnutý obviněnému v...

    Podmíněné propuštění (exkluzivně pro předplatitele)

    Pokud se obecné soudy při posuzování podmínek pro podmíněné propuštění omezí na pouhé matematické sečtení kázeňských odměn a počtu trestních odsouzení a z možnosti...

    Poučovací povinnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Pokud by odvolací soud založil svůj procesní postup pouze na nesprávném právním posouzení závěrů plynoucích z právně závazného názoru v rozhodnutí dovolacího soudu bez toho, aby...

    Právo na informace (exkluzivně pro předplatitele)

    Právo stěžovatele na informace podle čl. 17 odst. 1 a 5 Listiny je porušeno, jestliže povinný subjekt podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím neposkytl...

    Smluvní pokuta (exkluzivně pro předplatitele)

    Procesní úkon (námitku), jímž se dovolává nepřiměřenosti nároku na smluvní pokutu, může dlužník vznést v řízení kdykoliv, a to až do okamžiku rozhodnutí odvolacího soudu. Je...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.