Realizace stavby na pozemku třetí osoby na základě smlouvy uzavřené před účinností NOZ
V režimu aktuálně platného občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) („OZ“) není neobvyklé, že majitel pozemku a majitel stavby[1] na pozemku umístěné jsou dva různé subjekty. Tento stav byl umožněn přijetím tzv. středního občanského zákoníku roku 1950, kterým bylo v českém právním řádu upuštěno od zásady superficio solo cedit (tj. původní zásady římského práva, dle níž povrch ustupuje půdě a stavba je součástí pozemku).
 |
Z důvodu předpokládaného nabití účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. („NOZ“), který se vrací k výše zmíněné zásadě superficio solo cedit, jsme se ale setkali s řadou pochybností ze strany financující banky ohledně toho, zda bude podnájemní smlouva dostatečná pro realizaci záměru klienta a především pro zajištění banky (s odkazem na to, že dle § 506 NOZ se stavba stává součástí pozemku měla banka obavy především o to, zda bude možné do katastru nemovitostí zapsat zástavní právo k technickému zařízení, které bude postaveno na základě smlouvy podepsané před účinností NOZ, nicméně které bude fakticky postaveno až po jeho účinnosti).
Režim staveb vniklých na pozemku třetích osob na základě (i) věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti NOZ nebo (ii) na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti NOZ řeší § 3055 NOZ (konkrétně odstavec 2, který odkazuje na obecnější úpravu odstavce 1 dle kterého stavby, které se nestanou součástí pozemku z důvodu odlišného vlastnictví pozemku a stavby na něm zůstávají samostatnou nemovitou věcí). Stavby realizované na pozemcích třetích osob na základě (pod)nájemních smluv nebo věcných břemen uzavřených před účinností NOZ se dle NOZ nestávají součástí pozemku pod nimi.
Lze tedy uzavřít, že do nabytí účinnosti NOZ, lze zřítit věcná práva nebo uzavřít smlouvy, dle nichž budou realizovány stavby na pozemcích třetích osob, s tím, že stavby dle těchto smluv realizované (byť po účinnosti NOZ) budou samostatnými nemovitými věcmi, a jako takové budou zapisovány do katastru nemovitostí a bude k nim tedy možné zřídit například zástavní právo.
Vzhledem k tomu, že výše uvedené vybočuje z koncepce NOZ a jím zakotvované zásady superficies solo cedit, svědčí, za účelem sjednocení vlastnictví k pozemku a stavby na něm, majiteli stavby i majiteli pozemku dle § 3056 NOZ vzájemné zákonné předkupní právo (podobně je tomu i v případě stavby zřízené na základě práva stavby – viz § 1254 NOZ). Pokud je možné oddělit část pozemku pod stavbou, tak aby nebylo podstatně ztíženo užívání stavby, je předkupní právo vlastníka stavby omezeno pouze na tu oddělitelnou část pozemku, která je nezbytná pro užívání stavby a výkon vlastnického práva k ní.
Mgr. Anna Kameníková,
advokátní koncipientka
Švehlík & Mikuláš advokáti s. r. o.
Purkyňova 2
110 00 Praha 1
Tel.: +420 211 222 244
e-mail: info@samak.cz
--------------------------------------------------------------------------------
[1] Pro účely tohoto článku chápeme budovu jako stavbu pevně spojenou se zemí základy a to jak evidovanou v katastru nemovitostí, tak i stavbu v katastru neevidovanou.
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
