epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    18. 7. 2022
    ID: 114960upozornění pro uživatele

    Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo

    Není tajemstvím, že ceny se neustále zvyšují, a jinak tomu není ani u stavebních nákladů. Je velice pravděpodobné, že tento růst ještě není u konce. Příčinou je řada faktorů, jako jsou stále se zvyšující inflace, nedostatek stavebních materiálů, zvyšující se ceny energií, nedostatek pracovní síly ve stavebnictví, a v neposlední řadě též válka rozpoutaná ruskou agresí na Ukrajině. Růst stavebních nákladů ovlivnit nemůžeme. Můžeme s ním ale počítat ve smlouvě o dílo?

    Ať už jste ten, kdo si bude objednávat výstavbu svého domu, anebo naopak máte stavební firmu, která bude výstavbu realizovat, vždy budete na počátku řešit, kolik bude stavba stát. Zpravidla na začátku sjednáte pevnou cenu, za kterou má být stavba realizována. Nicméně realizace stavby většinou trvá dlouhé měsíce, v komplikovanějších případech to mohou být i roky, a je velice pravděpodobné, že růst cen a nákladů se ani v této době nezastaví.

    Zájmy smluvních stran ohledně ceny, za kterou má být stavba realizována, jsou však odlišné. Objednatel má zájem, aby byla stavba provedena a dokončena za cenu, která byla původně sjednána ve smlouvě, a tedy aby se tato cena dále nijak nezvyšovala. Naopak zájmem zhotovitele je, aby v případě, že dojde během doby provádění stavby ke zvýšení nákladů na realizaci stavby, mohl požadovat přiměřené navýšení ceny díla. Žádný zhotovitel nechce dotovat objednateli provedení jeho stavby, a naopak chce svou práci provádět se ziskem.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Vyšší moc a inflační doložky

    Vyšší moc, či force majeure, obvykle chápeme jako nějaký „zásah shůry;“ ve starších anglických smlouvách dokonce bývá nazývána „Act of God.“ Nemůžeme tuto situaci ovlivnit, typicky jde o živelnou katastrofu. Ve standardním mezinárodním chápání vyšší moc zprošťuje nebo pozastavuje plnění povinnosti (např., dokončit ve lhůtě). Dokud vyšší moc či její následky trvají, povinnost se neuplatní, takže ji nelze porušit a nejsou žádné negativní následky (pokuty, náhrada škody, ani možnost odstoupení apod.).

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Takovou vyšší moc ale český občanský zákoník nezná, obsahuje jen velmi omezenou výjimku z odpovědnosti za škodu dle §2913/2 (dříve tzv. okolnosti vylučující odpovědnost); ta ale nemá vůbec žádný vliv na další negativní následky, především smluvní pokuty či možnost odstoupení. Záleží tedy takřka ze 100 % na textu konkrétní smlouvy, zda a jak se vyšší moc uplatní.

    Otázkou tedy je, zda si ve smlouvě o dílo vyšší moc sjednat, či nikoliv. Objednatel zpravidla nestojí o to, aby byla stavba jakkoliv prodlužována nebo aby se v průběhu realizace zvýšila její cena. Ujednání týkající se vyšší moci většinou slouží zhotoviteli, neboť zhotovitel je zpravidla ten, kdo na základě události vyšší moci požaduje nějaké úlevy, zejména pak prodloužení doby výstavby, nebo právě zvýšení ceny díla.

    Dle velké většiny obvyklých smluvních ujednání ale zvýšení stavebních nákladů na trhu samo o sobě není vyšší moc. To by musela smlouva obsahovat ustanovení, které by na zvýšení stavebních nákladů přímo myslelo. Nemusí to být jen vyloženě článek nazvaný vyšší moc, někdy se spíše používají různé inflační či indexační doložky – tj., dochází k využití indexů cen stavebních prací, indexů cen stavebních děl a indexů nákladů stavební výroby, které pravidelně vydává Český statistický úřad (případně oborových nebo burzovních indexů na nejdůležitější položky, jako je ocel nebo beton). Takové doložky jsou velmi časté především ve smlouvách sepsaných přímo stavebními firmami; jejich užívání ale rozhodně není povinné, záleží na dohodě stran. Jejich následkem je každopádně automatické, pravidelné zvyšování ceny díla určeným způsobem odvozeným od trhu. Naproti tomu, ujednání o vyšší moci jsou z povahy věci ujednáními pro mimořádné okolnosti, které plní roli nikoliv pravidelných úprav, ale pouze záchranné brzdy.  

    Podstatná změna okolností

    Ujednání týkající se vyšší moci však často ve smlouvách ohledně realizace staveb chybí, a vyšší moc není nijak upravena. Není zpravidla ani nijak upravena situace, kdy dojde náhle ke zvýšení stavebních nákladů. Jak v tomto případě postupovat a jak na takové situace myslí zákon?

    Za situace, když bude na počátku sjednána pevná cena za provedení stavby, a v době její realizace dojde k výraznějšímu zvýšení stavebních nákladů, by bylo možné si položit otázku, zda se jedná o podstatnou změnu okolností či nikoliv.

    Ustanovení občanského zákoníku (§ 1764 – 1766 a speciálně pro smlouvy o dílo § 2620/2) pamatují na situace, kdy se během trvání určité smlouvy podstatně změní okolností. Nicméně, jejich použití je dosti náročné. Změna musí nastat až po uzavření smlouvy a dle § 1765 musí vyvolat zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran znevýhodněním jedné z nich. Dle § 2620/2 se pak vyžaduje zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje. Pokud jsou tyto podmínky naplněny, může se ta smluvní strana, která je takovou změnou okolností nepříznivě dotčena, domáhat u soudu, aby vztah mezi smluvními stranami „narovnal“ a smlouvu přiměřeně změnil – nebo ji naopak ukončil. Ustanovení § 2620/2 poskytuje specificky pro smlouvy o dílo i výslovné právo na zvýšení ceny díla.

    Zhotovitel však při odvolávce na výše uvedená ustanovení narazí na několik problémů. Především, velká část smluv jejich použití zcela vylučuje, např. formulací, že na sebe zhotovitel (nebo obě strany) „přebírá nebezpečí změny okolností“. Pokud ustanovení vyloučena nejsou, je možné se jich dovolat u soudu jen bezprostředně poté, co změna nastala; dle § 1766 se navíc má za to, že po 2 měsících je již pozdě. Dále pak podstatná změna okolností neopravňuje k odložení plnění – jinými slovy, zhotovitel nesmí přerušit práce. Také se mu nijak nestaví prodlení, pokuty apod. Případná žaloba tak v praxi představuje ze strany zhotovitele sázku na to, že za několik let vysoudí po objednateli navýšení ceny díla, případně ještě nejistější sázku na to, že získá od soudu nějakou úlevu ve formě předběžného opatření platného po dobu sporu. Z těchto důvodů se sice „podstatnou změnou okolností“ často hrozí v dopisech, či ji zhotovitel používá jako argument pro „dobrovolné“ navýšení ceny dodatkem ke smlouvě, ale na skutečný soudní spor dojde málokdy.


    Mgr. Martin Ráž, M.Jur.
    ,
    partner


    Mgr. Jan Šplíchal
    ,
    advokát

     

    HAVEL & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář

     


     
    HAVEL & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář
    Florentinum, recepce A
    Na Florenci 2116/15
    110 00  Praha 1
     
    Tel.:       +420 255 000 111
    Fax:       +420 255 000 110
    e-mail:    office@havelpartners.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Martin Ráž, M.Jur., Mgr. Jan Šplíchal (HAVEL & PARTNERS)
    18. 7. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Společná domácnost
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.