epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop2
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    2. 9. 2022
    ID: 115136upozornění pro uživatele

    Trnitá cesta cizozemce ke švýcarské nemovitosti. Nabývání nemovitosti osobou ze zahraničí

    Během 18 let členství České republiky v Evropské Unii si čeští občané navykli, že přístup na nemovitostní trh jiné členské země probíhá bez překážek a omezení. Přitom se stačí podívat přes unijní plot a zjistíme, že takto benevolentní postoj nemusí být samozřejmostí. Konkrétně Švýcarsko se řadí mezi země, které praktikují poměrně restriktivní přístup, pokud jde o nákup nemovitosti neobčanem Švýcarska nebo právnickou osobou neusídlenou ve Švýcarsku. Děje se tak s ohledem na vysoký spekulativní potenciál švýcarských nemovitostí, jejichž cena by za neomezeného přístupu zahraničních subjektů na švýcarský realitní trh nemusela být dostupná ani pro samotné občany Švýcarska.

    Hledání právního základu tohoto omezení nás zavede k federálnímu zákonu ze dne 16. prosince 1983 o nabývání nemovitostí osobami ze zahraničí[1] ("Zákon"). Zákon však kromě základních definic přináší pouze obecný rámec, tudíž je nezbytné nahlédnout i do prováděcích předpisů, konkrétně do nařízení vlády ze dne 1. října 1984 o nabývání nemovitostí osobami ze zahraničí[2] ("Nařízení"). Nadto nelze zapomínat, že co do politického systému je Švýcarsko federací s vysokým stupněm autonomie pro jednotlivé kantony, a proto je třeba věnovat pozornost též speciální kantonální úpravě, k jejíž přijetí Zákon zmocňuje.

    Pokud bychom měli shrnout federální právní úpravu (analýza právní úpravy jednotlivých kantonů není předmětem tohoto článku) do jednoho obecného pravidla, potom osoba ze zahraničí může ve Švýcarsku nabýt pouze jednu nemovitost, přičemž toto nabytí nemovitosti podléhá četným omezením a vyžaduje speciální povolení ze strany kantonálních úřadů.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Jakkoli se pojem „nabytí nemovitostí“ zdá po jazykové stránce jednoznačný, čl. 4 Zákona ve spojení s čl. 1 Nařízení nás vyvede z omylu. Předně, nejedná se pouze o převod vlastnického práva - Zákon a Nařízení do této kategorie řadí i nabytí práva stavby (ve francouzštině: droit de superficie), služebnosti bytu (ve francouzštině: droit d'habitation), nebo také požívacího práva (ve francouzštině: droit d'usufruit). Dokonce i nabytí majetkové účasti na společnosti typu SICAV nebo sdružení osob/fondu bez právní osobnosti spadá pod nabytí nemovitosti podle Zákona, pokud jejich účelem je nabývání nemovitostí ve Švýcarsku.

    Skutečně se působnost Zákona a Nařízení vztahuje na každé takové „nabytí nemovitostí“? Odpověď zní nikoliv, poněvadž též záleží na způsobu budoucího využití nemovitosti. Zde odkazujeme na čl. 2 odst. 2 Zákona, ze kterého vyplývá, že nabývání nemovitostí sloužících k provozování obchodní činnosti nebo jako rezidence pro výkon trvalého pobytu je vyňato z povolovacího řízení. Můžeme tedy uzavřít, že federální úprava dopadá výlučně na nabývání rekreačních nemovitostí.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    V dalším kroku bude vhodné vyjasnit, koho švýcarská právní úprava označuje za osobu ze zahraničí.[3] Obecně platí, že každý neobčan Švýcarska, který nemá ve Švýcarsku trvalý pobyt (ve francouzštině: établissement), nebo společnost mající sídlo mimo území Švýcarska, se pro účely Zákona a Nařízení považuje za osobu ze zahraničí.

    Občané Evropské Unie a Evropského sdružení volného obchodu se nicméně těší určitým úlevám, neboť jim postačí mít na území Švýcarska bydliště (ve francouzštině: domicile). Tuto povinnost splní ten, kdo disponuje povolením k pobytu (ve francouzštině: autorisation de séjour) nebo povolením ke krátkodobému pobytu (ve francouzštině: autorisation de séjour de courte durée), jak vysvětluje čl. 2 odst. 2 Nařízení. Pro právnické osoby, u kterých se řeší pouze otázka sídla, toto změkčení logicky neplatí, a tak se všechny právnické osoby neusídlené ve Švýcarsku považují za osobu ze zahraničí. Navíc ani sídlo ve Švýcarsku nemusí být zárukou úspěchu – jak upřesňuje čl. 5 odst. 1 c) Zákona, má-li právnická osoba usídlená ve Švýcarsku zahraniční společníky a tito společníci kontrolují dominantní podíl[4] ve společnosti, z pohledu švýcarského práva se jedná o osobu ze zahraničí.

    Další existující omezení

    Konečně považujeme za nezbytné zmínit některá vybraná omezení, která působí nad rámec představeného schématu a jež představují další překážku nabývání rekreačních nemovitostí ve Švýcarsku. Jedná se např. o kvantitativní omezení švýcarských nemovitostí, které lze převést na osoby ze zahraničí. Čl. 11 odst. 2 Zákona omezuje celkový počet povolení nabytí nemovitostí osobami ze zahraničí na 1 500 ročně s tím, že tento počet je rozpočítán mezi kantony uvedené v příloze 1 Nařízení. Avšak mezi kantony neuvedené v příloze 1 (jako Genève nebo Zürich) se nic nerozpočítává, a to znamená, že v těchto kantonech nemá osoba ze zahraničí žádnou legální možnost nabýt rekreační nemovitost.

    V případě velkých nemovitostních transakcí může být rovněž překážkou limitace nabývané podlahové plochy. Podlahová plocha nabývané nemovitosti totiž nesmí překročit 200 m2, což plyne z čl. 10 odst. 2 Nařízení a má mít za následek, že větší apartmánové domy a hotely budou mimo dosah osob ze zahraničí. Tento problém se ovšem dá překonat s využitím institutu kondominia (ve francouzštině: propriété par étages, "PPE").[5]

    PPE je upraveno[6] ve švýcarském občanském zákoníku ze dne 10. prosince 1907 ("Švýcarský OZ")[7] a již na první pohled upoutá svou podobností s českou legální definicí jednotky. Koneckonců je faktem, že autoři zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se při legislativních pracích inspirovali jak rakouskou a québeckou právní úpravou, tak právě i Švýcarským OZ.

    Koncepce je prakticky totožná – PPE i česká jednotka do sebe zahrnují jednak vlastnické (exkluzivní) právo k prostorově oddělené části domu a současně (neexkluzivní) právo spoluvlastníka ke společným částem domu. Podobný je i způsob vzniku, kde Švýcarský OZ i česká právní úprava jednotně uvádějí prohlášení vlastníka (nikoli však výstavbu). Při hlubším pátrání sice najdeme určité rozdíly, např. ve způsobu určení podílu na společných částech nebo ve faktu, že Švýcarský OZ nepojí se vznikem PPE povinnost založení právnické osoby za účelem zajišťování správy domu, nicméně tyto rozdíly jsou spíše podružného charakteru.

    Ve vztahu k limitaci nabývané podlahové plochy je nejpodstatnější, že PPE je stejně jako jednotka samostatnou nemovitou věcí. Modelový apartmánový dům s podlahovou plochou přesahující 200 m2, bez dalšího nepřevoditelný na osobu ze zahraničí, lze prohlášením vlastníka rozdělit na dvě a více PPE, každé o podlahové ploše menší než 200 m2, a tato jednotlivá PPE převést. Je pravda, že i zde se uplatní pravidlo, že osoba ze zahraničí smí ve Švýcarsku nabýt pouze jednu rekreační nemovitost (tudíž nelze kumulovat vytvořená PPE u jedné osoby), Zákon nicméně nezakazuje, aby např. osoba X nabyla jedno PPE a osoba Y, potomek osoby X, druhé (nebo obdobně společník a společnost). Pozor však na kvantitativní omezení zmíněné výše, protože počet převáděných PPE odpovídá počtu nutných povolení, přičemž větší počet povolení již nemusí být v rámci přidělené kantonální kapacity uspokojen.

    Závěr

    Nabývání nemovitostí ve Švýcarsku je pro osoby, na které švýcarský právní řád pohlíží jako na osoby ze zahraničí, značně komplikovaný proces. Tento článek si neklade nárok na úplnost, navíc ani nebylo jeho účelem představit problematiku v její komplexnosti, neboť počet existujících výjimek již v samotné federální úpravě a různorodost právních úprav jednotlivých kantonů přesahuje možnosti tohoto stručného seznámení.

    V případě, že čtenář uvažuje o nákupu rekreační nemovitosti ve Švýcarsku, velmi doporučujeme věc konzultovat se švýcarským specialistou na realitní právo či notářem usídleným v kantonu, kde se vyhlédnutá nemovitost nachází, neboť jen tak lze garantovat splnění všech podmínek, které švýcarská právní úprava pro osoby ze zahraničí stanovuje.


    JUDr. Jakub Straka,

    advokátní koncipient
     

    logo_PRK

    PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář
     
    Jáchymova 2
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:    +420 221 430 111
    Fax:    +420 224 235 450
    e-mail:    prague@prkpartners.com                      

     

     

    [1] V originálním znění Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) du 16 décembre 1983, dostupný >>> zde [cit. dne 27-6-2022].

    [2] V originálním znění Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) du 1er octobre 1984, dostupné >>> zde [cit. dne 27-6-2022].

    [3] Blíže viz čl. 5 Zákona.

    [4] Toto rozvádí čl. 6 Zákona; např. postačí, aby osoba ze zahraničí kontrolovala více jak třetinu základního kapitálu takové společnosti.

    [5] Pro úplnost uvádíme, že PPE je významné i s ohledem na čl. 13 Zákona, který zmocňuje kantony k přijetí dalších omezení nabytí švýcarských nemovitostí osobami ze zahraničí, přičemž jedním z těchto navrhovaných omezení je zakázat prodej rekreačních nemovitostí v jiné formě než PPE.

    [6] Jedná se o články 712a – 712t Švýcarského OZ.

    [7] V originálním znění Code civil suisse du 10 décembre 1907, dostupné >>> zde [cit. dne 11-7-2022].


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Jakub Straka (PRK Partners)
    2. 9. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými a právními závěry (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud ve své judikatuře ustáleně opakuje, že obecné soudy poruší právo účastníka na soudní ochranu, pokud učiní skutkové a právní závěry, které jsou v extrémním...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.