Úskalí výpovědi nájmu pronajímatelem bez výpovědní doby

Účelem tohoto příspěvku je objasnit, v jakých případech je, porušuje-li nájemce své povinnosti, vhodné využít výpovědi s výpovědní dobou, a kdy bude naopak lepší využít možnosti ukončit nájem ihned.

Nový občanský zákoník (zákon 89/2012 Sb.) rozlišuje vícero možností skončení nájmu bytu či domu. Výpovědní důvody, na jejichž základě může nájem vypovědět pronajímatel, jsou značně omezeny, a to v zásadě na situace upravené v ust. § 2288 (výpověď nájmu s tříměsíční výpovědní dobou) a ust. § 2291 (výpověď nájmu bez výpovědní doby). Dne 18.01.2017 vydal Nejvyšší soud pod spisovou značkou 26 Cdo 4249/2016 rozhodnutí, ve kterém rozlišil mezi oběma možnostmi skončení nájmu, a to s ohledem na konkrétní případ porušení povinností nájemcem. Účelem tohoto příspěvku je objasnit, v jakých případech je, porušuje-li nájemce své povinnosti, vhodné využít výpovědi s výpovědní dobou, a kdy bude naopak lepší využít možnosti ukončit nájem ihned.

Předně je třeba uvést, že možnosti výpovědi nájmu pronajímatelem nejsou zaměřeny toliko na porušování povinností ze strany nájemce, nýbrž i na další zákonné důvody (např. potřeba bytu pro osobu příbuznou s pronajímatelem). Pro účely tohoto článku se však právě na porušování povinností nájemcem zaměříme. Ve výše označeném rozhodnutí se Nejvyšší soud zabýval situací, kdy došlo k úmyslnému poškození vodoměru, z něhož nájemce získal výrazný neoprávněný majetkový prospěch (vodoměr odečítal podstatně méně vody, než byla reálná spotřeba). Poté, co se o tomto počinu pronajímatel dozvěděl, vyzval nájemce k náhradě škody a prakticky současně mu doručil výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, a to pro zvlášť závažné porušení povinností, které v jeho jednání spatřoval. Nájemce se proti výpovědi za využití zákonných prostředků bránil, a spor proto skončil až u Nejvyššího soudu.

Jak již bylo uvedeno, porušování povinností nájemcem je důvodem k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele, a to v případě, že toto porušení lze klasifikovat alespoň jako „hrubé“. V takové situaci lze přistoupit k výpovědi nájmu s tříměsíční výpovědní dobou. Porušuje-li však nájemce své povinnosti s vyšší intenzitou, a to „zvlášť závažným způsobem“, může pronajímatel přikročit k výpovědi nájmu bez výpovědní doby, avšak pouze za předpokladu, že nájemce předem vyzve, aby se svého protiprávního jednání zdržel a odstranil způsobené následky (k tomu mu musí poskytnout dostatečnou lhůtu, jejíž délku sice zákon výslovně nedefinuje, nicméně lze doporučit alespoň 14 dní). V opačném případě se k výpovědi pronajímatele ze zákona nepřihlíží. Pro úplnost uvádíme, že v případě výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou takovou výzvu pronajímatel zasílat nemusí. V situaci posuzované Nejvyšším soudem pronajímatel využil možnosti výpovědi bez výpovědní doby, poněvadž měl za to, že manipulace s vodoměrem dosahuje intenzity „zvlášť závažného“ porušení povinností nájemce. Výzvu k odstranění protiprávního stavu pronajímatel nezasílal, neboť nájemce ani neměl, jakým způsobem své pochybení napravit (nebyl oprávněn vodoměr vyměnit). Nejvyšší soud však, k nelibosti pronajímatele, následně rozhodl, že k takto dané výpovědi se nepřihlíží, a to právě pro absenci předchozí výzvy k odstranění protiprávního stavu. Nejvyšší soud zároveň připomněl, že stěžejním účelem výpovědi bez výpovědní doby je zamezit dalším škodám či vzniku jiných závažných obtíží. Tomu odpovídá i požadavek na předchozí výzvu k upuštění od závadného jednání. Pokud se však škodlivé následky již nikterak výrazně nezvyšují, bylo namístě využít výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou, a to i bez předchozí výzvy k nápravě. K okamžitému ukončení nájmu bez výpovědní doby tedy nepostačí pouhé porušení povinností zvlášť závažným způsobem, ale mělo by se jednat o trvalý a neúnosný stav, který nájemce neodstraní ani po předchozí výzvě pronajímatele, byť by tak učinit mohl.

Na základě shora uvedeného lze pronajímatelům doporučit, aby důkladně zvážili způsob, jakým se rozhodnou nájemní smlouvu s problematickým nájemcem ukončit. Pokud nájemce zvlášť závažným způsobem porušuje své povinnosti, a i přes výzvu pronajímatele poškozuje předmět nájmu, případně neplatí nájemné, bude samozřejmě namístě nájem ukončit ihned a bez výpovědní doby. Jestliže si však pronajímatel nebude jistý, zda jednání nájemce dosahuje „zvlášť závažné“, nebo jen „hrubé“ intenzity, měl by zvážit výpověď nájmu s tříměsíční výpovědní dobou. Výhodou takového postupu není jen neexistence povinnosti doručit nájemci předem výzvu k nápravě, nýbrž i vyšší míra právní jistoty (a úspora nákladů) pro případ, že nájemce s výpovědí nebude souhlasit. Pravděpodobně není pochyb o tom, že úmyslnou manipulaci s vodoměrem na úkor ostatních nájemců je možné označit za zvlášť závažné porušení povinností, avšak jak jsme si ukázali výše, tato skutečnost k oprávněnosti výpovědi bez výpovědní doby sama o sobě nepostačuje. Ať tak či onak, je důležité doplnit, že oprávněným podáním výpovědi problémy s nájemci mnohdy neskončí. Nájemce má zákonnou možnost napadnout platnost výpovědi u soudu (kde pak není možné předjímat délku řízení, která zcela závisí na rychlosti a organizaci práce soudu), případně se může odmítnout vystěhovat. V takovém případě pak pronajímateli nezbude, než se vůči nájemci domáhat opuštění předmětu nájmu prostřednictvím žaloby na vyklizení.


Mgr. Jakub Sláma,
advokátní koncipient


Legalcom advokátní kancelář, s.r.o.

Panská 891/5
110 00 Praha 1

Tel.:    +420 725 890 764
e-mail: slama@advokathk.cz


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz