epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    23. 11. 2017
    ID: 106657upozornění pro uživatele

    Úskalí výpovědi nájmu pronajímatelem bez výpovědní doby

    Nový občanský zákoník (zákon 89/2012 Sb.) rozlišuje vícero možností skončení nájmu bytu či domu. Výpovědní důvody, na jejichž základě může nájem vypovědět pronajímatel, jsou značně omezeny, a to v zásadě na situace upravené v ust. § 2288 (výpověď nájmu s tříměsíční výpovědní dobou) a ust. § 2291 (výpověď nájmu bez výpovědní doby). Dne 18.01.2017 vydal Nejvyšší soud pod spisovou značkou 26 Cdo 4249/2016 rozhodnutí, ve kterém rozlišil mezi oběma možnostmi skončení nájmu, a to s ohledem na konkrétní případ porušení povinností nájemcem.

    Legalcom_logo

    Účelem tohoto příspěvku je objasnit, v jakých případech je, porušuje-li nájemce své povinnosti, vhodné využít výpovědi s výpovědní dobou, a kdy bude naopak lepší využít možnosti ukončit nájem ihned.

    Nový občanský zákoník (zákon 89/2012 Sb.) rozlišuje vícero možností skončení nájmu bytu či domu. Výpovědní důvody, na jejichž základě může nájem vypovědět pronajímatel, jsou značně omezeny, a to v zásadě na situace upravené v ust. § 2288 (výpověď nájmu s tříměsíční výpovědní dobou) a ust. § 2291 (výpověď nájmu bez výpovědní doby). Dne 18.01.2017 vydal Nejvyšší soud pod spisovou značkou 26 Cdo 4249/2016 rozhodnutí, ve kterém rozlišil mezi oběma možnostmi skončení nájmu, a to s ohledem na konkrétní případ porušení povinností nájemcem. Účelem tohoto příspěvku je objasnit, v jakých případech je, porušuje-li nájemce své povinnosti, vhodné využít výpovědi s výpovědní dobou, a kdy bude naopak lepší využít možnosti ukončit nájem ihned.

    Předně je třeba uvést, že možnosti výpovědi nájmu pronajímatelem nejsou zaměřeny toliko na porušování povinností ze strany nájemce, nýbrž i na další zákonné důvody (např. potřeba bytu pro osobu příbuznou s pronajímatelem). Pro účely tohoto článku se však právě na porušování povinností nájemcem zaměříme. Ve výše označeném rozhodnutí se Nejvyšší soud zabýval situací, kdy došlo k úmyslnému poškození vodoměru, z něhož nájemce získal výrazný neoprávněný majetkový prospěch (vodoměr odečítal podstatně méně vody, než byla reálná spotřeba). Poté, co se o tomto počinu pronajímatel dozvěděl, vyzval nájemce k náhradě škody a prakticky současně mu doručil výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, a to pro zvlášť závažné porušení povinností, které v jeho jednání spatřoval. Nájemce se proti výpovědi za využití zákonných prostředků bránil, a spor proto skončil až u Nejvyššího soudu.

    Jak již bylo uvedeno, porušování povinností nájemcem je důvodem k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele, a to v případě, že toto
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    porušení lze klasifikovat alespoň jako „hrubé“. V takové situaci lze přistoupit k výpovědi nájmu s tříměsíční výpovědní dobou. Porušuje-li však nájemce své povinnosti
    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    s vyšší intenzitou, a to „zvlášť závažným způsobem“, může pronajímatel přikročit k výpovědi nájmu bez výpovědní doby, avšak pouze za předpokladu, že nájemce předem vyzve, aby se svého protiprávního jednání zdržel a odstranil způsobené následky (k tomu mu musí poskytnout dostatečnou lhůtu, jejíž délku sice zákon výslovně nedefinuje, nicméně lze doporučit alespoň 14 dní). V opačném případě se k výpovědi pronajímatele ze zákona nepřihlíží. Pro úplnost uvádíme, že v případě výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou takovou výzvu pronajímatel zasílat nemusí. V situaci posuzované Nejvyšším soudem pronajímatel využil možnosti výpovědi bez výpovědní doby, poněvadž měl za to, že manipulace s vodoměrem dosahuje intenzity „zvlášť závažného“ porušení povinností nájemce. Výzvu k odstranění protiprávního stavu pronajímatel nezasílal, neboť nájemce ani neměl, jakým způsobem své pochybení napravit (nebyl oprávněn vodoměr vyměnit). Nejvyšší soud však, k nelibosti pronajímatele, následně rozhodl, že k takto dané výpovědi se nepřihlíží, a to právě pro absenci předchozí výzvy k odstranění protiprávního stavu. Nejvyšší soud zároveň připomněl, že stěžejním účelem výpovědi bez výpovědní doby je zamezit dalším škodám či vzniku jiných závažných obtíží. Tomu odpovídá i požadavek na předchozí výzvu k upuštění od závadného jednání. Pokud se však škodlivé následky již nikterak výrazně nezvyšují, bylo namístě využít výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou, a to i bez předchozí výzvy k nápravě. K okamžitému ukončení nájmu bez výpovědní doby tedy nepostačí pouhé porušení povinností zvlášť závažným způsobem, ale mělo by se jednat o trvalý a neúnosný stav, který nájemce neodstraní ani po předchozí výzvě pronajímatele, byť by tak učinit mohl.

    Na základě shora uvedeného lze pronajímatelům doporučit, aby důkladně zvážili způsob, jakým se rozhodnou nájemní smlouvu s problematickým nájemcem ukončit. Pokud nájemce zvlášť závažným způsobem porušuje své povinnosti, a i přes výzvu pronajímatele poškozuje předmět nájmu, případně neplatí nájemné, bude samozřejmě namístě nájem ukončit ihned a bez výpovědní doby. Jestliže si však pronajímatel nebude jistý, zda jednání nájemce dosahuje „zvlášť závažné“, nebo jen „hrubé“ intenzity, měl by zvážit výpověď nájmu s tříměsíční výpovědní dobou. Výhodou takového postupu není jen neexistence povinnosti doručit nájemci předem výzvu k nápravě, nýbrž i vyšší míra právní jistoty (a úspora nákladů) pro případ, že nájemce s výpovědí nebude souhlasit. Pravděpodobně není pochyb o tom, že úmyslnou manipulaci s vodoměrem na úkor ostatních nájemců je možné označit za zvlášť závažné porušení povinností, avšak jak jsme si ukázali výše, tato skutečnost k oprávněnosti výpovědi bez výpovědní doby sama o sobě nepostačuje. Ať tak či onak, je důležité doplnit, že oprávněným podáním výpovědi problémy s nájemci mnohdy neskončí. Nájemce má zákonnou možnost napadnout platnost výpovědi u soudu (kde pak není možné předjímat délku řízení, která zcela závisí na rychlosti a organizaci práce soudu), případně se může odmítnout vystěhovat. V takovém případě pak pronajímateli nezbude, než se vůči nájemci domáhat opuštění předmětu nájmu prostřednictvím žaloby na vyklizení.


    Mgr. Jakub Sláma,
    advokátní koncipient


    Legalcom advokátní kancelář, s.r.o.

    Panská 891/5
    110 00 Praha 1

    Tel.:    +420 725 890 764
    e-mail: slama@advokathk.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Jakub Sláma (Legalcom)
    23. 11. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • DEAL MONITOR
    • DEAL MONITOR
    • DEAL MONITOR
    • Kamerové systémy ve školách podle doporučení Úřadu pro ochranu osobních údajů: Jen chtít nestačí
    • Získání přechodného pobytu pro rodinného příslušníka občana EU: Kompletní průvodce procesem s praktickými radami
    • Agilní vývoj software – specifika smluvních podmínek
    • DEAL MONITOR
    • DEAL MONITOR
    • Exekuce pod taktovkou státu – znovu a hůře?
    • 10 ChatGPT promptů, které zvýší produktivitu vaší asistentky
    • K významnému životnímu jubileu prof. Petra Hajna

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Zaměstnanecké dílo a jeho praktické aspekty
    • Specifika online mediace
    • Odůvodnění soudního rozhodnutí
    • Firemní influencing pohledem pracovního, autorského práva a ochrany spotřebitele
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Pracovní poměr (exkluzivně pro předplatitele)
    • Jak správně elektronicky doručovat zaměstnanci
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Dawn-raid a.k.a. místní šetření: Ústavní soud potvrzuje potřebu zvýšené opatrnosti u konkurenčních podnětů
    • Insolvence v českém právu: co by měli vědět věřitelé i dlužníci
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Firemní influencing pohledem pracovního, autorského práva a ochrany spotřebitele
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky

    Soudní rozhodnutí

    Odůvodnění soudního rozhodnutí

    Postup soudu, který řádně neodůvodní své právní závěry, porušuje právo na soudní ochranu zaručené čl. 36 Listiny základních práv a svobod.

    Pracovní poměr (exkluzivně pro předplatitele)

    V případě § 48 odst. 3 písm. c) zák. práce „jeho smyslem a účelem je zabránit trvání pracovního poměru ve všech případech, kdy nejsou splněny zákonné předpoklady pro...

    Právní jednání (exkluzivně pro předplatitele)

    Smyslem a účelem úpravy § 581 věty druhé o. z. je především ochrana osob jednajících v duševní poruše. Ochrana osoby bez dostatečné schopnosti právně jednat má přednost před...

    Promlčení (exkluzivně pro předplatitele)

    K uzavření dohody podle § 647 o. z. může dojít i jednáním mezi věřitelem a dlužníkem o mimosoudním řešení sporu. Bude tomu tak v případě, kdy se způsobem nevzbuzujícím...

    Soudní poplatky (exkluzivně pro předplatitele)

    Osvobození podle § 11 odst. 2 písm. d) zákona o soudních poplatcích se týká i žalobce, který se domáhá přímého nároku na pojistné plnění podle § 9 zákona č. 168/1999 Sb., o...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.