epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 3. 2023
    ID: 116120upozornění pro uživatele

    Vlastník pozemku a změna územního plánu

    Změny územního plánu leckdy zhatí plány investora, který si zakoupí pozemek s tím, že tento využije pro určitou výstavbu/projekt, avšak následně zjistí, že se v procesu územního plánování chystá změna, která mu jím zamýšlený způsob využití pozemku neumožní a která povede ke snížení hodnoty pozemku. Typicky se bude jednat o situaci, kdy investor koupí pozemek určený k zastavění, ale poté dojde ke změně stávajícího územního plánu nebo přijetí nového územního plánu, který buď zcela ruší zastavitelnost pozemku nebo změní jeho funkční využití (pozemek sice zůstane zastavitelný, ale nebude jej možné využít k původnímu účelu, tj. např. pro bydlení).

    Jakkoliv by územní plán měl být dokumentem stabilním a tedy by neměl být po určitou dobu vůbec měněn, je třeba mít na paměti, že žádný vlastník pozemku nemá nárok na určitou podobu územního plánu nebo zařazení pozemku do určitého způsobu využití (stejně jako se nelze dovolávat ochrany dobré víry či legitimního očekávání ve vztahu k určité podobě územního plánu), neboť územní plán se s ohledem na potřebu úpravy poměrů v území neustále vyvíjí[1].

    Každý vlastník pozemku by proto měl ve vlastním zájmu aktivně sledovat, jaký je vývoj územního plánování v příslušné obci a jejím okolí, a včas se do procesu územního plánování zapojit. Vzhledem k tomu, že většina úřadů má informace k platným územním plánům či k projednávaným změnám na svých webových stránkách, k potřebným informacím je možné získat přístup snadno a rychle i bez osobní návštěvy úřadu.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Pojďme se tak níže podívat na to, jak a kdy se může vlastník pozemku do procesu územního plánování aktivně zapojit.

    Do procesu územního plánování je možné se zapojit a svůj názor vyjádřit už tehdy, je-li vydán návrh zadání územního plánu. Stačí podat písemné připomínky k pořizovateli návrhu (kterým je typicky obecní úřad či obecní úřad obce s rozšířenou působností) do 15 dnů ode dne, kdy byl návrh zadání územního plánu doručen veřejnou vyhláškou - blíže viz § 47 odst. 2 zákona 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“)[2]. Následně pořizovatel návrh zadání (ať již na základě připomínek, vyjádření dotčených orgánů, sousedních obcí atd.) upraví a upravené zadání poté schvaluje zastupitelstvo obce na svém zasedání, kterého se opět je možné zúčastnit a vyjádřit zde svůj názor.

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Je-li schváleno zadání územního plánu, přistoupí pořizovatel ke zpracování návrhu územního plánu, který zveřejní na své úřední desce. Své připomínky k návrhu územního plánu lze zaslat pořizovateli do 30 dnů ode dne, kdy byl návrh územního plánu doručen (doručuje se veřejnou vyhláškou).

    Ve vztahu k návrhu územního plánu je také vždy uskutečněno jeho veřejné projednání, kde se rovněž vlastník může k návrhu územního plánu vyjádřit. O jeho konání se dozví z úřední desky pořizovatele. Své připomínky či námitky může podat do 7 dnů ode dne, kdy se veřejné projednání konalo.

    Jakožto dotčený vlastník je třeba podat určitě námitky, které jsou silnějším prostředkem obrany než připomínky[3].

    Pořizovatel po vypořádání připomínek a rozhodnutí o námitkách předloží upravený návrh územního plánu zastupitelstvu obce, které jej schvaluje a vydává. Rozhodne-li se zastupitelstvo pro jeho vydání (tzn. tento nezamítne ani nevrátí pořizovateli k doplnění), pak tento zveřejní[4]. Účinnosti územní plán nabude po uplynutí 15 dní od vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce. To, jak bylo rozhodnuto o všech námitkách, se dozví jejich autor z odůvodnění územního plánu - samostatně se rozhodnutí o námitkách nezasílá. Není-li vlastník spokojen s rozhodnutím o jím podaných námitkách, může iniciovat přezkoumání tohoto rozhodnutí, a to prostřednictvím podnětu na krajský úřad. Rozhodnutí o námitkách může být také samostatně napadeno žalobou, neboť toto je dle judikatury Nejvyššího správního soudu z materiálního hlediska (jakkoliv je součástí opatření obecné povahy) samostatným správním rozhodnutím, jehož soudní přezkum není a priori vyloučen[5].

    Je-li územní plán, se kterým dotčený vlastník nesouhlasí, již vydán, může tento podat:

    1. návrh na pořízení nebo změnu stávajícího územního plánu, a to u obce, pro jejíž území se územní plán nebo jeho změna pořizuje – viz § 44 stavebního zákona;
    2. je-li přesvědčen o tom, že je územní plán nezákonný[6], může se proti němu v souladu s ustanovením § 174 odst. 2 zákona 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, bránit podáním podnětu k nadřízenému orgánu (tj. krajskému úřadu), aby byl tento přezkoumán, je-li v souladu se zákonem. Pokud jde o načasování podání tohoto podnětu, je třeba nezapomenout na to, že usnesení o zahájení přezkumného řízení lze vydat pouze do uplynutí 1 roku od účinnosti územního plánu;
    3. je-li přesvědčen, že územní plán zkrátil jeho práva, může iniciovat soudní přezkum a tedy podat k příslušnému správnímu soudu návrh na zrušení územního plánu/jeho části – viz § 101a zákona 150/2002 Sb., soudní řád správní, ve znění pozdějších předpisů. Je třeba pamatovat ale na to, že ani k iniciování příslušného soudního řízení nemá vlastník neomezený čas, neboť návrh lze podat pouze do 1 roku ode dne, kdy návrhem napadený územní plán nabyl účinnosti.

    Pokud v této věci soud nevyhoví a vlastník s jeho rozhodnutím o podaném návrhu na zrušení územního plánu/jeho části nesouhlasí, lze podat kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu.

    Naopak, vyhoví-li soud a tedy změna územního plánu či jeho část je zrušena soudem jako nezákonná, povede to k odpovědnosti obce za škodu způsobenou nezákonným rozhodnutím dle zákona 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem. K úspěšnému uplatnění náhrady škody je nutné prokázat existenci příčinné souvislosti mezi nezákonnou změnou územního plánu či jeho části a vzniklou škodou.

    I v případě, kdy územní plán bude zákonný a nebude tedy důvod pro jeho zrušení, neznamená to, že tento citelně nezasahuje do vlastnických práv příslušného vlastníka.

    Právě v takovém případě je namístě, aby vlastníkovi byla přiznána příslušná náhrada, se kterou ostatně (za podmínek stanovených v § 102) počítá sám stavební zákon. Ustanovení § 102 stavebního zákona nicméně pokrývá náhrady jen za některé zásahy do vlastnických práv a proto nelze vyloučit, že i ve vztahu k zákonem neupraveným případům[7] se bude možné domoci náhrady na základě výjimečné přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod[8] (za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona).

    Ve vztahu k ustanovení § 102 stavebního zákona je třeba rovněž uvést, že toto upravuje lhůtu 5 let, kterou je dobré mít ve vztahu k uplatnění náhrad na paměti. Jedná se o lhůtu 5 let od účinnosti příslušné územně plánovací dokumentace, ve které by měl být vlastník pozemku aktivní, neboť právě v této době může realizovat svůj záměr a zahájit kroky ke zhodnocení pozemku, tedy například požádat o vydání  územního rozhodnutí/územního souhlasu k uskutečnění svého záměru. Pokud bude vlastník po uvedenou dobu nečinný a poté se bude chtít domáhat náhrady za zásah do jeho vlastnických práv, k němuž došlo změnou územního plánu po více než pěti letech (v nichž mohl uskutečnit svůj záměr a zahájit kroky ke zhodnocení pozemku) tato nečinnost mu při domáhání se náhrady uškodí nebo dokonce úspěšné vymožení náhrady znemožní. Uvedené nicméně dle našeho názoru neznamená, že není možné, aby soud v odůvodněných případech i po pěti letech od změny umožňující realizaci záměru přiznal vlastníkovi náhradu, jakkoliv pasivita vlastníka šance na získání náhrady významně snižuje.

    Z výše uvedeného je zřejmé, že v praxi mohou nastat různé situace, kdy se proces územního plánování či samotný územní plán dostane do křížku s právy vlastníků pozemků. K tomu, aby vlastník nebyl nemile překvapen, je dobré se do procesu územního plánování včas zapojit a usilovat o ovlivnění jeho výsledné podoby.

    JUDr. Markéta Jelenová,
    advokátka

    JUDr. Ing. Pavel Beránek,
    advokát

    Advokátní kancelář Pokorný, Wagner & partneři, s.r.o.

    Klimentská 1216/46
    110 00 Praha 1

    Tel.:    +420 224 229 287-9
    Fax:    +420 224 229 290
    e-mail:    office@p-w.cz

     

    [1] viz Usnesení Ústavního soudu ze dne 10. 4. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3548/17.

    [2] Pokud jde o nový stavební zákon, tj. zákon 283/2021 Sb., jeho příslušná ustanovení nejsou nyní ještě účinná (ustanovení vztahující se k územnímu plánování budou účinná až od 1. 7. 2023) a proto je v tomto článku nezmiňujeme.

    [3] Zatímco připomínky musí pořizovatel pouze vypořádat, ve vztahu k námitkám musí své rozhodnutí o nich řádně odůvodnit a pokud to neudělá, lze se proti tomuto postupu bránit (u připomínek nic takového není možné).

    [4] Pro úplnost uvádíme, že k pořízení změny územního plánu může dojít rovněž zkráceným postupem – viz § 55a stavebního zákona, kde se uplatní odlišný režim než při změně územního plánu běžným postupem, kterému se věnujeme v tomto článku.

    [5] viz např. usnesení Nejvyššího správního soudu ze dne 27. 10. 2010, č.j. 2 Ao 5/2010-24

    [6] Územní plán má formu opatření obecné povahy a jako takové musí být v souladu s právními předpisy a nesmí odporovat zásadám územního rozvoje.

    [7] a to ve vztahu k těm případům, kdy se nejedná o náhradu za stavební uzávěru ani náhradu za zrušení určení pozemku k zastavění, ke kterým se váže ustanovení § 102 stavebního zákona. O takový případ se tak může jednat kupř. v případě kompenzace za snížení ceny pozemku v důsledku změny jeho funkčního využití.

    [8] dle kterého je nucené omezení vlastnického práva možné ve veřejném zájmu na základě zákona a za náhradu


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Markéta Jelenová, JUDr. Ing. Pavel Beránek (Pokorný, Wagner & partneři)
    27. 3. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Insolvence
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.