epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    10. 8. 2022
    ID: 115048upozornění pro uživatele

    Výšková regulace budov na území hl. města Prahy

    Pro stanovení výšky nových budov v území obecně platí ustanovení zákona 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu („Stavební zákon“) a ustanovení vyhlášky 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území („Vyhláška“). Oba zmíněné předpisy se však nezabývají a z podstaty věci ani nemohou zabývat určením maximální výšky nových budov v určitém území.

    Jak Stavební zákon, tak Vyhláška proto stanovují povinnost stavebnímu úřadu při umisťování nových budov posoudit, zda nová budova odpovídá charakteru území, do kterého je umisťována a zda nenarušuje jeho urbanistickou, architektonickou či estetickou hodnotu.[1] Výška nových budov v území je také limitována stanovením povinných odstupů staveb dle Vyhlášky, kdy výška nové budovy výrazně ovlivňuje splnění některých ze stanovených podmínek při posuzování odstupů staveb mezi sebou.[2]

    Stanovit maximální nebo minimální výšku pro konkrétní území pak jednotlivé obce mohou prostřednictvím svých územních, popř. regulačních plánů. Výška je takto stanovována pro danou konkrétní funkční plochu. Stanovení výšky v územním plánu pro každou vymezenou funkční plochu však není z naší zkušenosti běžné. Pokud se již obce při zpracování územně plánovací dokumentace rozhodnout pro některou plochu regulovat výšku budov, tak se typicky jedná o plochy rozvojové či transformační.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Výše popsané však úplně neplatí pro hlavní město Prahu, kde je situace odlišná, a to kvůli možnosti Prahy upravit si podmínky výstavby v hlavním městě odlišně od zbytku republiky. V Praze je tak výška nových budov regulována ustanoveními nařízení 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze, v platném znění („Pražské stavební předpisy“). Pražské stavební předpisy jsou z hlediska jejich závaznosti na úrovni vyhlášek a nařízení ke Stavebnímu zákonu a jsou tak nadřazené pražskému územnímu plánu,[3] který s nimi má být v souladu. Podrobnou úpravu výšky nových budov v území stanovují Pražské stavební předpisy v § 25 až § 27.

    Tato ustanovení Pražských stavebních předpisů zejména zavádějí tzv. výškové hladiny. Výškových hladin je celkem 8[4] a stanovují jak maximální, tak i minimální výšku nových budov. Zavedení výškových hladin Pražskými stavebními předpisy by mělo být promítnuto do pražského územního plánu. Tak tomu však v současné době není a pražský územní plán výškovou regulaci nových staveb neobsahuje. S tímto však Pražské stavební předpisy počítají a stanovují, jak vysoké stavby je možné do území umisťovat. Konkrétně § 26 stanoví:

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    „Stavby se umisťují v souladu s výškovou regulací stanovenou podle § 25. Není-li výšková regulace stanovena územním nebo regulačním plánem, platí, že:

    a) ve stabilizovaném území se odvozují výškové hladiny z územní studie nebo v případě hladin I–VII (podle § 25 odst. 2 písm. a) až g)) z charakteru okolní zástavby s přihlédnutím k výškám uvedeným v územně analytických podkladech,

    b) v transformačním a rozvojovém území se výškové hladiny odvozují z územní studie, popřípadě v případě hladin I–VII (podle § 25 odst. 2 písm. a) až g)) se stanovují v dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí.“

    Pražské stavební předpisy také upravují způsob, jak se výška budov v území stanovuje a dále výjimky pro umístění vyšších staveb do území. Maximální výšku mohou v odůvodněných případech překročit veřejné budovy a dále tzv. lokální dominanty, kterými mohou být budovy v urbanisticky významném postavení, které mají za cíl zvýraznit urbanistickou strukturu města.[5]

    Výše uvedené má zásadní vliv na projektování stavebních záměrů, neboť stavebníci si musí správně vyhodnotit, jaká výšková hladina se na jejich záměr použije. Stanovení správné výškové hladiny v dokumentaci pro územní rozhodnutí je pak klíčové pro možnost umístění stavebního záměru. Pokud totiž navrhovaná budova přesahuje výškovou hladinu v území, byť jen o pár centimetrů, tak to znamená nutnost přepracování dokumentace.

    Výšková hladina pro konkrétní záměr se stanovuje tak, že se vymezí relevantní zástavba, dle jejíž výšky se bude odvozovat stávající výšková hladina území. Problémem však je právě stanovení relevantní zástavby, ze které se bude existující výšková hladina odvozovat. Okruh této zástavby je totiž pro každý projekt nutno stanovit individuálně právě s přihlédnutím k charakteru území, do kterého je stavba umisťována. Zatímco v jednom případě může být relevantní zástavbou pouze zástavba v dané ulici, popř. jednoho bloku, tak v jiném to může být zástavba celé čtvrti. Při vymezování správné výškové hladiny je také důležité pamatovat na to, jaké části budovy se do této výšky započítávají. Do výšky stávajících budov se totiž počítá výška jen po hlavní římsu budovy, nikoliv výška nad. Tzn. že podkroví a ustoupená podlaží nejsou pro stanovení výškové hladiny relevantní. Co pro stanovení výškové hladiny relevantní není, je účel budov.  Pokud se tak mezi relevantní zástavbou nacházejí např. budovy se specifickým funkčním využitím, které jsou vyšší než sousedící budovy, tak i tyto budovy jsou relevantní pro stanovení správné výškové hladiny.

    Regulace výšky nových budov Pražskými stavebními předpisy bývá pro stavebníky občas matoucí, a to z důvodu, že výklad Pražských stavebních předpisů má na starosti příslušný stavební úřad, nikoliv úřad územního plánování. V řadě případů tak stavebník obdrží souhlasné závazné stanovisko orgánu územního plánování, avšak stavební záměr mu v jím zamýšlené podobě přesto není povolen. Důvodem je právě odkaz na výškovou regulaci Pražských stavebních předpisů. Toto rozdělení je však zcela logické, neboť Pražské stavební předpisy nepředstavují územně plánovací dokumentaci, ale nahrazují Vyhlášku a vyhlášku 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Ve vztahu k nim mají působnost i ve zbytku republiky právě příslušné stavební úřady. Odstranit nesoulad v umístění budovy do území z hlediska posuzování orgánu územního plánování a stavebního úřadu ve vztahu k výšce budovy lze jen tak, že územní plán bude přímo sám obsahovat výškovou regulaci území. Nedomníváme se, že by tato změna byla zapracována do současného pražského územního plánu. Nový územní plán Prahy, tzv. metropolitní plán, sice vyloženě výškovou regulaci neobsahuje, avšak obsahuje regulaci maximálního počtu podlaží v příslušném území. Od této regulace lze s užitím hodnoty průměrné výše jednoho podlaží alespoň přibližně vyhodnotit, s jakou výškovou hladinou lze orientačně počítat. Po účinnosti metropolitního plánu se tak o něco zvýší jistota stavebníků ohledně přípustnosti umístění jejich stavebního záměru, neboť si při určení správné výškové hladiny budou moci vypomoct maximálním počtem podlaží uvedeným v metropolitním plánu. Úplnou jistotu ohledně maximální výšky záměru budou mít stavebníci při umisťování staveb s výškou nad 40 metrů. Metropolitní plán totiž stanovuje pro budovy nad tuto výšku kromě regulované podlažnosti výslovně i konkrétní regulovanou výšku budovy. Důvodem je, že poslední výšková hladina upravená Pražskými stavebními předpisy je 40 a více metrů bez předem stanovené hranice.

    Závěr

    Při navrhování nové budovy v Praze je důležité splňovat výškovou regulaci pro nové stavby stanovenou Pražskými stavebními předpisy. Pro splnění této výškové regulace je podstatné správné určení výškové hladiny, která se bude na zamýšlený stavební záměr vztahovat. Tato hladina se odvozuje od již existující tzv. relevantní zástavby. Nesprávné určení výškové hladiny má za následek minimálně nutnost přepracování příslušné dokumentace, což ve svém důsledku krom zvýšených finančních nákladů vede zejména k časovému prodlení. Po účinnosti metropolitního plánu by se situace měla o něco zjednodušit, byť pořád bude nutné ohledně přípustné výšky vést relevantní úvahu.


    Mgr. Milan Prieložný,
    advokát


    Mgr. Pavel Kubíska,
    advokátní koncipient


    INVICTA, advokátní kancelář, s.r.o.

    Ostrovní 2064/5
    110 00  Praha 1

    Tel.:    +420 222 522 202
    e-mail:    recepce@invicta-law.cz

    ________________________________
    [1] § 90 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 19 odst. 1 písm. d) Stavebního zákona a § 23 odst. 3 a 4 Vyhlášky.
    [2] Jedná se např. o podmínky požární bezpečnosti či požadavku na denní osvětlení, viz § 25 Vyhlášky.
    [3] Územní plán sídelního útvaru hlavního města Prahy, schválený usnesením č. 10/05 Zastupitelstva hl. m. Prahy ze dne 9. 9. 1999, ve znění provedených změn.
    [4] Jednotlivé výškové hladiny viz § 25 odst. 2 Pražských stavebních předpisů.
    [5] Viz § 27 odst. 4 písm. b) Pražských stavebních předpisů


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Milan Prieložný, Mgr. Pavel Kubíska (INVICTA)
    10. 8. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • DEAL MONITOR
    • DEAL MONITOR
    • Kamerové systémy ve školách podle doporučení Úřadu pro ochranu osobních údajů: Jen chtít nestačí
    • Získání přechodného pobytu pro rodinného příslušníka občana EU: Kompletní průvodce procesem s praktickými radami
    • Agilní vývoj software – specifika smluvních podmínek
    • DEAL MONITOR
    • DEAL MONITOR
    • Exekuce pod taktovkou státu – znovu a hůře?
    • 10 ChatGPT promptů, které zvýší produktivitu vaší asistentky
    • K významnému životnímu jubileu prof. Petra Hajna
    • DEAL MONITOR

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Společná domácnost
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.