17. 5. 2019
ID: 109255upozornění pro uživatele

Zánik nájmu bytu v případě zamlčení existence nájemní smlouvy dlužníkem v insolvenčním řízení

K uspokojení věřitelů dlužníka, u kterého byl zjištěn úpadek, a na jeho majetek je prohlášen konkurz, dochází rozdělením výtěžku získaného zpeněžením majetkové podstaty dlužníka. Do majetkové podstaty dle ust. § 206 odst. 1 písm. b) zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, spadají kromě dalšího také nemovité věci.

Není výjimkou, že k nemovitostem, které jsou součástí majetkové podstaty, existují práva třetích osob, součástí kterých nezřídka bývá i právo nájmu.

Cílem insolvenčního řízení je dosažení rychlého, hospodárného, a co nejvyššího uspokojení věřitelů.[1] Při zpeněžování majetkové podstaty by měl insolvenční správce o dosažení takového výtěžku, aby věřitelé byli uspokojeni v nejvyšší možné míře.

Advokátní kancelář Brož & Sokol & Novák s.r.o.

Je nepochybné, že nájemní právo k nemovitosti v majetkové podstatě dlužníka může její hodnotu snižovat.  Pokud by nájemní smlouva neexistovala a vlastník tak mohl s nemovitostí nakládat dle vlastního uvážení, mohl by být výtěžek z prodeje vyšší. Insolvenčnímu správci je tak v ust. § 256 odst. 1 insolvenčního zákona dána možnost po prohlášení konkursu nájemní smlouvu vypovědět, a to i v případě, kdy je nájem sjednán na dobu určitou. Výpovědní doba v tomto případě činí tři měsíce, a nájemci je dána možnost navrhnout ve lhůtě 15 dnů od doručení výpovědi insolvenčnímu soudu její zrušení.[2]

V případě, že insolvenční správce nebude postupovat dle ust. § 256 odst. 1 insolvenčního zákona a nájemní smlouvu nevypoví, lze užít obecné pravidlo § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, a v okamžiku, kdy se změní vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nový vlastník pak může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů a za podmínek uvedených v ust. § 2288 občanského zákoníku.

Jak ale postupovat v okamžiku, kdy je existence nájemní smlouvy insolvenčnímu správci ze strany dlužníka zamlčena, a nový nabyvatel se o existenci práva nájmu dozví až poté, co je uzavřena kupní smlouva a on je jako vlastník zapsán do katastru nemovitostí?

V první řadě je nutné poukázat na povinnost dlužníka poskytnout insolvenčnímu správci veškerou součinnost při zjišťování majetkové podstaty, zakotvenou v § 210 insolvenčního zákona. Zamlčení existence nájemní smlouvy je nutné vnímat jako porušení této zákonné povinnosti.

Bylo by nespravedlivé, aby v okamžiku, kdy dlužník nesplní výše specifikovanou povinnost, bylo by kráceno vlastnické právo nového nabyvatele, který bude, v důsledku zamlčení existence práva nájmu, omezen v nakládání s předmětnou nemovitostí. To vše za situace, kdy se předpokládá, že v insolvenčním řízení budou známy veškeré závazky dlužníka, a že tedy nový věřitel bude mít o situaci ohledně právního stavu nemovitosti přehled. Nelze tak po něm spravedlivě požadovat, aby vstoupil do práv a povinností vzniklých na základě nájemní smlouvy, o jejíž existenci nebyl informován ani insolvenční správce, ani nabyvatel.

Na tuto situaci tak je přiléhající ust. § 283 odst. 5 insolvenčního zákona, podle kterého nepřecházejí zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele závazky váznoucí na věci, a ust. § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona, podle kterého zpeněžením majetkové podstaty zanikají v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, ostatní závady na zpeněžovaném majetku váznoucí.

Jako závazky dle § 283 odst. 5 insolvenčního zákona nelze vnímat pouze povinnosti dlužníka poskytnout věřiteli peněžité plnění, ale v širším smyslu jako povinnost dlužníka, na základě které má povinnost poskytnout věřiteli plnění, a to v jakékoli formě, např. ve formě poskytnutí najaté věci. Za závadu dle § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona pak lze považovat jakoukoli závadu, a to jak faktickou, tak právní. Za tuto ostatní závadu lze tedy považovat právo nájmu, které na nemovitosti vázne.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že v okamžiku, kdy bylo nájemní právo zatajeno, je vyloučena možnost použití § 2221 občanského zákoníku, a nájemní smlouva a závazky z ní vyplývající, na nového nabyvatele, nepřecházejí. Nájemní právo tak okamžikem zpeněžení majetkové podstaty, tedy konkrétně prodejem či vydražením nemovitosti, zaniklo.

Pokud je nemovitost i přes tuto skutečnost nájemcem nadále užívána, a osoba, které svědčilo právo nájmu, odmítá nemovitost vyklidit, je vlastník nemovitosti nucen podat žalobu na vyklizení, kdy pasivně legitimovanou je ta osoba, která nemovitost neoprávněně užívá.  



Sokolská třída 60
120 00  Praha 2

Tel.:       +420 224 941 946
Fax:       +420 224 941 940
e-mail:    advokati@akbsn.eu

PFR 2018
___________________
[1] § 5 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon)
[2] § 256 odst. 2 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon)


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz