Zánik nájmu bytu v případě zamlčení existence nájemní smlouvy dlužníkem v insolvenčním řízení

Není výjimkou, že k nemovitostem, které jsou součástí majetkové podstaty, existují práva třetích osob, součástí kterých nezřídka bývá i právo nájmu.

Je nepochybné, že nájemní právo k nemovitosti v majetkové podstatě dlužníka může její hodnotu snižovat.  Pokud by nájemní smlouva neexistovala a vlastník tak mohl s nemovitostí nakládat dle vlastního uvážení, mohl by být výtěžek z prodeje vyšší. Insolvenčnímu správci je tak v ust. § 256 odst. 1 insolvenčního zákona dána možnost po prohlášení konkursu nájemní smlouvu vypovědět, a to i v případě, kdy je nájem sjednán na dobu určitou. Výpovědní doba v tomto případě činí tři měsíce, a nájemci je dána možnost navrhnout ve lhůtě 15 dnů od doručení výpovědi insolvenčnímu soudu její zrušení.[2]

V případě, že insolvenční správce nebude postupovat dle ust. § 256 odst. 1 insolvenčního zákona a nájemní smlouvu nevypoví, lze užít obecné pravidlo § 2221 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, a v okamžiku, kdy se změní vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nový vlastník pak může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů a za podmínek uvedených v ust. § 2288 občanského zákoníku.

Jak ale postupovat v okamžiku, kdy je existence nájemní smlouvy insolvenčnímu správci ze strany dlužníka zamlčena, a nový nabyvatel se o existenci práva nájmu dozví až poté, co je uzavřena kupní smlouva a on je jako vlastník zapsán do katastru nemovitostí?

V první řadě je nutné poukázat na povinnost dlužníka poskytnout insolvenčnímu správci veškerou součinnost při zjišťování majetkové podstaty, zakotvenou v § 210 insolvenčního zákona. Zamlčení existence nájemní smlouvy je nutné vnímat jako porušení této zákonné povinnosti.

Bylo by nespravedlivé, aby v okamžiku, kdy dlužník nesplní výše specifikovanou povinnost, bylo by kráceno vlastnické právo nového nabyvatele, který bude, v důsledku zamlčení existence práva nájmu, omezen v nakládání s předmětnou nemovitostí. To vše za situace, kdy se předpokládá, že v insolvenčním řízení budou známy veškeré závazky dlužníka, a že tedy nový věřitel bude mít o situaci ohledně právního stavu nemovitosti přehled. Nelze tak po něm spravedlivě požadovat, aby vstoupil do práv a povinností vzniklých na základě nájemní smlouvy, o jejíž existenci nebyl informován ani insolvenční správce, ani nabyvatel.

Na tuto situaci tak je přiléhající ust. § 283 odst. 5 insolvenčního zákona, podle kterého nepřecházejí zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele závazky váznoucí na věci, a ust. § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona, podle kterého zpeněžením majetkové podstaty zanikají v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, ostatní závady na zpeněžovaném majetku váznoucí.

Jako závazky dle § 283 odst. 5 insolvenčního zákona nelze vnímat pouze povinnosti dlužníka poskytnout věřiteli peněžité plnění, ale v širším smyslu jako povinnost dlužníka, na základě které má povinnost poskytnout věřiteli plnění, a to v jakékoli formě, např. ve formě poskytnutí najaté věci. Za závadu dle § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona pak lze považovat jakoukoli závadu, a to jak faktickou, tak právní. Za tuto ostatní závadu lze tedy považovat právo nájmu, které na nemovitosti vázne.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že v okamžiku, kdy bylo nájemní právo zatajeno, je vyloučena možnost použití § 2221 občanského zákoníku, a nájemní smlouva a závazky z ní vyplývající, na nového nabyvatele, nepřecházejí. Nájemní právo tak okamžikem zpeněžení majetkové podstaty, tedy konkrétně prodejem či vydražením nemovitosti, zaniklo.

Pokud je nemovitost i přes tuto skutečnost nájemcem nadále užívána, a osoba, které svědčilo právo nájmu, odmítá nemovitost vyklidit, je vlastník nemovitosti nucen podat žalobu na vyklizení, kdy pasivně legitimovanou je ta osoba, která nemovitost neoprávněně užívá.