epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    5. 9. 2017
    ID: 106294upozornění pro uživatele

    Zástavní právo k družstevnímu bytu

    Zřídit zástavní právo ke členskému podílu v bytovém družstvu nebylo až do účinnosti zák. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), možné. Vzhledem k tomu, že se na trhu prakticky nevyskytují vhodné finanční produkty, které by nevyžadovaly zřízení zástavního práva, tak do roku 2014 prakticky nebylo možné financovat „koupi“ družstevního bytu jinak než z vlastních prostředků. Jaké jsou praktické poznatky v této oblasti po více než třech a půl letech účinnosti ZOK?

    Za staré právní úpravy

    Jak jsem již naznačil v úvodu, největším problémem při koupi družstevního bytu je jeho financování. Při koupi družstevního bytu totiž nepřevádíme nemovitou věc, ale pouze členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu bytové jednotky ve vlastnictví bytového družstva. Předmětem vlastnictví tak není nic jiného než podíl v obchodní korporaci, který je movitou věcí a zajištění hypotečního úvěru zástavním právem tak není možné. Dříve tak existovaly pouze dva způsoby jak zajistit úvěrové financování družstevního bytu.

    • Nejběžnější praxí bylo zastavení jiné nemovité věci ve vlastnictví kupujícího, případně jiné osoby, která byla ochotná řádné splacení cizího hypotečního úvěru zajistit svou nemovitou věcí.
    • V případě, že nebyla k dispozici jiná nemovitá věc k zastavení, existovala tu ještě reálná šance v případě, že v dohledném časovém horizontu (z pravidla do 1 roku) má dojít k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Pro takový případ banky poskytovaly (a stále poskytují) tzv. předhypoteční úvěr. Jeho princip spočívá v tom, že na přechodnou dobu jsou kupujícímu vyplaceny finanční prostředky bez zajištění zástavním právem, které budou po převodu bytu do osobního vlastnictví refinancovány z klasického hypotečního úvěru, zajištěného zástavním právem k nově vzniklé bytové jednotce. Toto řešení však banky vyhodnocují jako rizikové, což se promítá do výrazně vyšší úrokové sazby oproti klasickému hypotečnímu úvěru. Po dobu trvání předhypotečního úvěru navíc dlužník splácí pouze úroky, nikoli jistinu. Řada nepříjemností čeká kupujícího v případě, že převod do osobního vlastnictví ve stanovené lhůtě nestihne.
    Z popsaných hledisek se tedy obě dřívější varianty ve srovnání s klasickým zajištěním hypotečního úvěru nemovitou věcí jeví jako problematické, nevýhodné či rizikové.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Po novelizaci civilního práva

    S účinností ZOK došlo ohledně zastavitelnosti členského podílu v bytovém družstvu k zásadní změně. Podle ustanovení § 32 odst. 3 ZOK totiž lze zastavit podíl společníka v obchodní korporaci za podmínek, za nichž ho lze převést, přičemž dále dodává, že zastavení podílu v bytovém družstvu lze stanovami podmínit nebo vyloučit. Není tedy sice možné obecně konstatovat, že jsou volně zastavitelné podíly ve všech bytových družstvech, avšak v praxi se setkáváme spíše s tím, že bytová družstva ve svých stanovách zastavitelnost podílů nevylučují.

    Občanský zákoník ve svém § 1322 odst. 1 (dále jen „OZ“) dále problematiku vzniku zástavního práva k podílu rozvádí, když stanoví že zástavní právo k podílu vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ve kterém je korporace zapsána. Podle § 42 zák. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, (dále jen „VeřRej“) jsou bytová družstva jsou zapsána v obchodním rejstříku. V počátcích aplikace nové právní úpravy však vznikl praktický problém, kdy rejstříkové soudy poukazovaly na skutečnost, že na základě §§ 25 a 48 VeřRej se do obchodního rejstříku údaje o členech bytových družstev a jejich členských podílech nezapisují. Na podkladě této argumentace pak nemělo být možné ani zapsání zástavního práva k družstevnímu podílu, neboť jej zákon nedovoloval ve veřejném rejstříku vymezit. Mimoděk přitom též soudy poukazovaly na skutečnost, že k zápisu zástavního práva k movité věci existuje Rejstřík zástav vedený Notářskou komorou.

    Tyto výkladové nejasnosti (nejspíš) s konečnou platností překlenulo Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28.7.2015, sp. zn. 14 Cmo 354/2014. Stanovisko Vrchního soudu prezentované v uvedeném rozhodnutí by se dalo shrnout tak, že ustanovení § 1322 OZ stanovuje jediný přípustný způsob, jakým může zástavní právo k podílu ve veřejné korporaci vzniknout. Není tedy přípustné argumentovat tím, že pro tento zápis není opora v jiném zákoně. Rejstříkové soudy proto musí najít způsob, jak příslušný zápis provést [1]. Zákon zcela jasně odkazuje na rejstřík, ve kterém je daná obchodní korporace zapsána, Rejstřík zástav nepřipadá tedy za účelem zápisu podílu v bytovém družstvu v úvahu. Argumentace oponujícího rejstříkového soudu ve výše uvedené věci navíc nebrala v potaz skutečnost, že Rejstřík zástav je veřejným seznamem, nikoli veřejným rejstříkem a tedy nesplňuje požadavek na formální publicitu zápisu. Ve stejném rozhodnutí se navíc Vrchní soud v Praze vyjádřil též k otázce aktivní legitimace k podání návrhu na zápis zástavního práva do Obchodního rejstříku. Správně přitom dovodil, že návrh podaný pouze zástavním věřitelem je přípustný, když požadavek na souhlas bytového družstva je nadbytečný a postačí pouze souhlas zástavního dlužníka.

    Zastavení podílu v bytovém družstvu tak již sice bylo zákonem umožněno, přes to se ale banky k zajišťování úvěrů zástavním právem k podílu v bytovém družstvu staví stále spíše negativně. Důvodů může být několik, ať už se jedná o nedostatek zkušeností s novými právními instituty, nebo o rizika, která vyplývají z charakteru bytového družstva jako takového. Vlastnictví podílů v bytovém družstvu je totiž, na rozdíl od vlastnictví nemovitých věcí, evidováno pouze v neveřejném seznamu členů družstva. Taktéž převod družstevního podílu je do velké míry záležitost, která se odehrává za zavřenými dveřmi. V neposlední řadě je tu pak (za splnění zákonných podmínek) možnost vyloučení člena bytového družstva. Všechny tyto skutečnosti skýtají příležitost pro vznik situací, které v důsledku vedou banky spíše k tomu, aby podíly v bytovém družstvu do zástavy nebraly.

    Závěrem lze tedy shrnout, že ačkoli je zastavení členského podílu v bytovém družstvu obecně přípustné a též příslušné rejstříkové soudy mají nástroje a metodiku, jak s takovým zástavním právem pracovat, nevýhody a rizika s tímto druhem zajištění dluhu spojená stále způsobují to, že k výraznému posunu ohledně financování družstevního bydlení nedošlo. V nebankovním sektoru naopak mezi způsoby zajištění stále převažují nástroje jiné, především pak zajišťovací převod práva, který staví věřitele oproti dlužníkovi do výrazně silnější pozice, než v případě práva zástavního. Vzhledem k jisté netransparentnosti družstevního vlastnictví se přitom nedá předpokládat, že by na tomto poli do budoucna došlo mezi poskytovateli úvěrů k výraznějšímu posunu.
     
    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Christian Grym

    Christian Grym
    ,
    student Právnické fakulty Univerzity Karlovy

    e-mail:    christian@grym.cz

     
    _____________________________________
    [1] V současnosti se rejstříkové soudy na toto usnesení adaptovaly tak, že člena družstva spolu se zastaveným podílem zapisují do obchodního rejstříku mezi další skutečnosti


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz




    Christian Grym
    5. 9. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Neoprávněné přijímání vkladů – I. část
    • Ubytování nezletilých sportovců v hostitelských rodinách
    • Pasivní legitimace v řízeních o určení vlastnictví k obchodnímu či družstevnímu podílu
    • Nové povinnosti pro influencery a další tvůrce dle Rady pro rozhlasové a televizní vysílání
    • Problematika změny doručovací adresy osob ve výkonu trestu odnětí svobody
    • Zdvojení smluvní pokuty za porušení téže smluvní povinnosti ve smlouvě o dílo
    • Jaké právní následky zakládá skutečnost, že na zasedání nejvyššího orgánu spolku nejsou úmyslně pozváni všichni jeho členové s hlasovacím právem?
    • Styk s rodičem proti vůli nezletilého dítěte v judikatuře Ústavního soudu
    • Ochrana klimatu a výroba zboží v roce 2024: uhlíkové clo a změny v emisních povolenkách
    • Zásady pro spolupráci obcí s developery a možnost dohody na změně územního plánu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.