epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • UKRAJINA
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
5. 9. 2017
ID: 106294upozornění pro uživatele

Zástavní právo k družstevnímu bytu

Zřídit zástavní právo ke členskému podílu v bytovém družstvu nebylo až do účinnosti zák. č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), možné. Vzhledem k tomu, že se na trhu prakticky nevyskytují vhodné finanční produkty, které by nevyžadovaly zřízení zástavního práva, tak do roku 2014 prakticky nebylo možné financovat „koupi“ družstevního bytu jinak než z vlastních prostředků. Jaké jsou praktické poznatky v této oblasti po více než třech a půl letech účinnosti ZOK?

Za staré právní úpravy

Jak jsem již naznačil v úvodu, největším problémem při koupi družstevního bytu je jeho financování. Při koupi družstevního bytu totiž nepřevádíme nemovitou věc, ale pouze členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu bytové jednotky ve vlastnictví bytového družstva. Předmětem vlastnictví tak není nic jiného než podíl v obchodní korporaci, který je movitou věcí a zajištění hypotečního úvěru zástavním právem tak není možné. Dříve tak existovaly pouze dva způsoby jak zajistit úvěrové financování družstevního bytu.

  • Nejběžnější praxí bylo zastavení jiné nemovité věci ve vlastnictví kupujícího, případně jiné osoby, která byla ochotná řádné splacení cizího hypotečního úvěru zajistit svou nemovitou věcí.
  • V případě, že nebyla k dispozici jiná nemovitá věc k zastavení, existovala tu ještě reálná šance v případě, že v dohledném časovém horizontu (z pravidla do 1 roku) má dojít k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Pro takový případ banky poskytovaly (a stále poskytují) tzv. předhypoteční úvěr. Jeho princip spočívá v tom, že na přechodnou dobu jsou kupujícímu vyplaceny finanční prostředky bez zajištění zástavním právem, které budou po převodu bytu do osobního vlastnictví refinancovány z klasického hypotečního úvěru, zajištěného zástavním právem k nově vzniklé bytové jednotce. Toto řešení však banky vyhodnocují jako rizikové, což se promítá do výrazně vyšší úrokové sazby oproti klasickému hypotečnímu úvěru. Po dobu trvání předhypotečního úvěru navíc dlužník splácí pouze úroky, nikoli jistinu. Řada nepříjemností čeká kupujícího v případě, že převod do osobního vlastnictví ve stanovené lhůtě nestihne.
Z popsaných hledisek se tedy obě dřívější varianty ve srovnání s klasickým zajištěním hypotečního úvěru nemovitou věcí jeví jako problematické, nevýhodné či rizikové.

Po novelizaci civilního práva

S účinností ZOK došlo ohledně zastavitelnosti členského podílu v bytovém družstvu k zásadní změně. Podle ustanovení § 32 odst. 3 ZOK totiž lze zastavit podíl společníka v obchodní korporaci za podmínek, za nichž ho lze převést, přičemž dále dodává, že zastavení podílu v bytovém družstvu lze stanovami podmínit nebo vyloučit. Není tedy sice možné obecně konstatovat, že jsou volně zastavitelné podíly ve všech bytových družstvech, avšak v praxi se setkáváme spíše s tím, že bytová družstva ve svých stanovách zastavitelnost podílů nevylučují.

Občanský zákoník ve svém § 1322 odst. 1 (dále jen „OZ“) dále problematiku vzniku zástavního práva k podílu rozvádí, když stanoví že zástavní právo k podílu vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ve kterém je korporace zapsána. Podle § 42 zák. č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, (dále jen „VeřRej“) jsou bytová družstva jsou zapsána v obchodním rejstříku. V počátcích aplikace nové právní úpravy však vznikl praktický problém, kdy rejstříkové soudy poukazovaly na skutečnost, že na základě §§ 25 a 48 VeřRej se do obchodního rejstříku údaje o členech bytových družstev a jejich členských podílech nezapisují. Na podkladě této argumentace pak nemělo být možné ani zapsání zástavního práva k družstevnímu podílu, neboť jej zákon nedovoloval ve veřejném rejstříku vymezit. Mimoděk přitom též soudy poukazovaly na skutečnost, že k zápisu zástavního práva k movité věci existuje Rejstřík zástav vedený Notářskou komorou.

Tyto výkladové nejasnosti (nejspíš) s konečnou platností překlenulo Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28.7.2015, sp. zn. 14 Cmo 354/2014. Stanovisko Vrchního soudu prezentované v uvedeném rozhodnutí by se dalo shrnout tak, že ustanovení § 1322 OZ stanovuje jediný přípustný způsob, jakým může zástavní právo k podílu ve veřejné korporaci vzniknout. Není tedy přípustné argumentovat tím, že pro tento zápis není opora v jiném zákoně. Rejstříkové soudy proto musí najít způsob, jak příslušný zápis provést [1]. Zákon zcela jasně odkazuje na rejstřík, ve kterém je daná obchodní korporace zapsána, Rejstřík zástav nepřipadá tedy za účelem zápisu podílu v bytovém družstvu v úvahu. Argumentace oponujícího rejstříkového soudu ve výše uvedené věci navíc nebrala v potaz skutečnost, že Rejstřík zástav je veřejným seznamem, nikoli veřejným rejstříkem a tedy nesplňuje požadavek na formální publicitu zápisu. Ve stejném rozhodnutí se navíc Vrchní soud v Praze vyjádřil též k otázce aktivní legitimace k podání návrhu na zápis zástavního práva do Obchodního rejstříku. Správně přitom dovodil, že návrh podaný pouze zástavním věřitelem je přípustný, když požadavek na souhlas bytového družstva je nadbytečný a postačí pouze souhlas zástavního dlužníka.

Zastavení podílu v bytovém družstvu tak již sice bylo zákonem umožněno, přes to se ale banky k zajišťování úvěrů zástavním právem k podílu v bytovém družstvu staví stále spíše negativně. Důvodů může být několik, ať už se jedná o nedostatek zkušeností s novými právními instituty, nebo o rizika, která vyplývají z charakteru bytového družstva jako takového. Vlastnictví podílů v bytovém družstvu je totiž, na rozdíl od vlastnictví nemovitých věcí, evidováno pouze v neveřejném seznamu členů družstva. Taktéž převod družstevního podílu je do velké míry záležitost, která se odehrává za zavřenými dveřmi. V neposlední řadě je tu pak (za splnění zákonných podmínek) možnost vyloučení člena bytového družstva. Všechny tyto skutečnosti skýtají příležitost pro vznik situací, které v důsledku vedou banky spíše k tomu, aby podíly v bytovém družstvu do zástavy nebraly.

Závěrem lze tedy shrnout, že ačkoli je zastavení členského podílu v bytovém družstvu obecně přípustné a též příslušné rejstříkové soudy mají nástroje a metodiku, jak s takovým zástavním právem pracovat, nevýhody a rizika s tímto druhem zajištění dluhu spojená stále způsobují to, že k výraznému posunu ohledně financování družstevního bydlení nedošlo. V nebankovním sektoru naopak mezi způsoby zajištění stále převažují nástroje jiné, především pak zajišťovací převod práva, který staví věřitele oproti dlužníkovi do výrazně silnější pozice, než v případě práva zástavního. Vzhledem k jisté netransparentnosti družstevního vlastnictví se přitom nedá předpokládat, že by na tomto poli do budoucna došlo mezi poskytovateli úvěrů k výraznějšímu posunu.
 
Reklama
Změna poměrů a vynucené změny smluv v praxi (online - živé vysílání) - 27.5.2022
Změna poměrů a vynucené změny smluv v praxi (online - živé vysílání) - 27.5.2022
27.5.2022 09:003 025 Kč s DPH
2 500 Kč bez DPH

Koupit

Christian Grym

Christian Grym
,
student Právnické fakulty Univerzity Karlovy

e-mail:    christian@grym.cz

 
_____________________________________
[1] V současnosti se rejstříkové soudy na toto usnesení adaptovaly tak, že člena družstva spolu se zastaveným podílem zapisují do obchodního rejstříku mezi další skutečnosti


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz




Christian Grym
5. 9. 2017
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Státní stavební správa dle nového stavebního zákona
  • Práva a povinnosti od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí do rozhodnutí o návrhu
  • Okamžitá výpověď z nájmu bytu nejen pro zvlášť závažné porušení povinností, ale i pro dlouhodobé nebo opakované méně závažné porušování povinností
  • Zánik nájmu bytu v případě zamlčení existence nájemní smlouvy dlužníkem v insolvenčním řízení
  • Územní plán z pohledu vlastníka nemovité věci, jeho možnosti obrany a věcný záměr stavebního zákona
  • K vypořádání SJM k domu na pozemku jednoho z manželů
  • Když se stane věcné břemeno (služebnost) práva doživotního užívání nemovitosti přítěží
  • Škoda na nemovité věci souseda převyšující zřejmě výhodu nezbytné cesty a odůvodňující její nezřízení a zřízení takové služebnosti přes více pozemků
  • Má společenství vlastníků jednotek povinnost zpřístupnit infrastrukturu uvnitř domu pro rozvod internetu?
  • K problematice přechodu práv a povinností ze smlouvy o dodávkách energií
  • Jak rozdělit náklady na vytápění nemovitosti (bytové jednotky) mezi její spoluvlastníky

Novinky v eshopu

Online konference

  • 27.05.2022Změna poměrů a vynucené změny smluv v praxi (online - živé vysílání) - 27.5.2022
  • 03.06.2022Aktuální judikatura k rodinnému právu, zejména k otázkám péče o děti a jejich výživy (online - živé vysílání) - 3.6.2022
  • 10.06.2022Změny v úpravě ochrany spotřebitele (online - živé vysílání) - 10.6.2022
  • 14.06.2022Tax Compliance 2022 – daňová rizika pro podnikatele z pohledu soudce, advokáta a daňového poradce (online - živé vysílání) - 14.6.2022
  • 17.06.2022Aktuální otázky v zadávání veřejných zakázek (online - živé vysílání) - 17.6.2022

Online kurzy

  • Spolky pohledem daňového práva
  • Aktuality z práva veřejných zakázek (duben 2022)
  • Nová právní regulace digitálního trhu a služeb
  • Trestní odpovědnost ve zdravotnictví
  • Posuzování platnosti autorskoprávních licencí
Lektoři kurzů
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
Mgr. Marek Bednář
Mgr. Marek Bednář
Kurzy lektora
Mgr. Veronika  Pázmányová
Mgr. Veronika Pázmányová
Kurzy lektora
JUDr. Jiří Votrubec
JUDr. Jiří Votrubec
Kurzy lektora
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Filip Seifert, MBA
JUDr. Filip Seifert, MBA
Kurzy lektora
Mgr. Jiří Harnach
Mgr. Jiří Harnach
Kurzy lektora
všichni lektoři

Magazíny a služby

  • EPRAVO.CZ Magazine 2022
  • Monitoring judikatury (24 měsíců)
  • Monitoring judikatury (12 měsíců)
  • Monitoring judikatury (6 měsíců)

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Zisk z výlučného majetku a jeho vliv na rozsah SJM
  • Advokátní kancelář je potřeba řídit predikovatelně a automatizovaně
  • Přislíbené jednání ve smlouvě o smlouvě budoucí není vymahatelné, pokud nebylo převzato do hlavní realizační smlouvy
  • Distanční smlouvy a smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory s operátory – 1. díl
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Požadavek na počet členů realizačního týmu v zadávacím řízení – některé aspekty přiměřenosti pohledem rozhodovací praxe
  • Zisk z výlučného majetku a jeho vliv na rozsah SJM
  • Přislíbené jednání ve smlouvě o smlouvě budoucí není vymahatelné, pokud nebylo převzato do hlavní realizační smlouvy
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Advokátní kancelář je potřeba řídit predikovatelně a automatizovaně
  • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2021 - část 11.
  • Zákon o elektronizaci zdravotnictví
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Doručování
  • Nejvyšší soud: započtení není splněním dluhu
  • Elektronická (r)evoluce v pracovním právu?
  • Obtěžování zápachem a pronikání karcinogenních látek z tabákových výrobků do bytu
  • Je zaměstnanec povinen nahradit zákazníkovi zaměstnavatele škodu, kterou mu způsobil při výkonu práce pro zaměstnavatele?
  • Dva časté omyly ohledně minimální mzdy
  • Novela zákona o evidenci skutečných majitelů
  • Kauza Sberbank a započtení pohledávek
  • Kdy musí být půlhodina poskytnutá zaměstnanci na jídlo a oddech zaměstnavatelem proplacena?

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Neúměrné zkrácení

V poměrech současné právní úpravy, která žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic....

Bezdůvodné obohacení (exkluzivně pro předplatitele)

Obecným předpokladem bezdůvodného obohacení je získání majetkového prospěchu jedním subjektem (obohaceným), které může spočívat buď v rozmnožení majetku obohaceného (např....

Legitimní očekávání účastníků řízení (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhodne-li civilní soud o předběžné otázce jinak (opačně), než jak to dříve ve výroku pravomocného rozsudku učinil soud správní, porušuje svým rozhodnutím závisejícím na...

Osvobození od placení zbytku dluhů (exkluzivně pro předplatitele)

Osvobození podle § 414 a § 415 ins. zák. se ve smyslu § 416 odst. 1 ins. zák. nevztahuje na jednání dlužníka, jehož následkem došlo ke smrti poškozeného, jestliže toto jednání bylo...

Právo na soudní ochranu

Porušením práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod není, rozhoduje-li obecný soud jako v řízení o vypuzení z držby podle § 1007 občanského...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
AIVD 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.