epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    26. 10. 2017
    Vezměte, prosíme, na vědomí, že text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni publikace.

    Smluvní pokuty ve smlouvách o rezervaci nemovitosti kategoricky neplatné?

    Realitní zprostředkovatelská činnost je bezpochyby jedním z nejdynamičtěji rozvíjejících se odvětví služeb v České republice. Jako taková si však čím dál tím více žádá svou speciální právní úpravu, která by jasně definovala charakter vztahu vznikajícího mezi realitním zprostředkovatelem na straně jedné a zájemcem o prodej respektive koupi nemovitosti na straně druhé.

    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.

    Protože však přijetí zákona o realitním zprostředkování, jinak také nazývaného jako „realitní zákon“, je stále v nedohlednu, je třeba si při právní kvalifikaci těchto vztahů vystačit s obecnými ustanoveními zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“), případně s ustanoveními obsaženými v zákoně 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, v platném znění.

    Vztah mezi realitní kanceláří (neboli realitním zprostředkovatelem) a zájemcem o koupi nemovitosti vzniká typicky uzavřením tzv. rezervační smlouvy. Jejím základním obsahem bývá na jedné straně závazek realitního zprostředkovatele vyvíjet činnost k tomu, aby zájemce uzavřel kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, a zároveň závazek neuzavřít rezervační smlouvu s jiným zájemcem o koupi nemovitosti, a na druhé straně závazek zájemce, že bude poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy s vlastníkem nemovitosti. K těmto vzájemný povinnostem se zprostředkovatel a zájemce zavazují na určitou dobu, která je rezervační smlouvou označována jako doba rezervace. V rezervační smlouvě zpravidla není sjednána odměna zprostředkovatele za poskytování jeho služeb zájemci, neboť realitní obchody bývají v dnešní době již koncipovány tak, že odměnu zprostředkovatele hradí vlastník nemovitosti z kupní ceny za nemovitost.    

    Častým scénářem, který v rámci realitního zprostředkování nastává ve vztahu mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o koupi nemovitosti, je situace, kdy si zájemce po uzavření rezervační smlouvy celou investici rozmyslí, a nezřídka po následné poradě s právním zástupcem, jehož služby vyhledal ve snaze se koupi vyhnout bez jakékoliv sankce, zdržuje celý obchod do uplynutí doby rezervace v domnění, že smluvní pokuta, jíž byla zajištěna jeho povinnost poskytovat součinnost k uzavření kupní smlouvy, je sjednaná neplatně. Tuto svou domněnku opírá o jemu poskytnutou právní radu založenou na myšlence kategorické neplatnosti smluvních pokut v rezervačních smlouvách typicky vyvozovanou ze závěru Nejvyššího soudu v jeho rozhodnutí ze dne 24.07.2013, sp.zn. 33 Cdo 3448/2012.

    Takové zobecňování citovaného judikátu Nejvyššího soudu je však zcela zavádějící. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí totiž posuzoval nárok na zaplacení smluvní pokuty, který byl podmíněn okolností, že k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti dojde z důvodů na straně zájemce. Takto koncipovanou smluvní pokutu Nejvyšší soud skutečně označil, a to ve své rozhodovací praxi opakovaně, za neplatně sjednanou, a to za předpokladu, že zprostředkovatel nejedná jako zmocněný zástupce druhé smluvní strany kupní smlouvy, tedy nemůže projevit vůli k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy, a proto nemůže být k odpovídající povinnosti zavázán vůči zprostředkovateli ani zájemce. Logickým vyústěním pak bylo označení za neplatnou i smluvní pokutu, která takto neplatně sjednanou povinnost zajišťovala, respektive utvrzovala.

    Na tomto místě je tak třeba podotknout, že drtivá většina významnějších realitních zprostředkovatelů působících na českém trhu s nemovitostmi v dnešní době již reaguje na judikaturní závěry soudů České republiky, citované rozhodnutí nevyjímaje, když obsah právních instrumentů, včetně rezervačních smluv, těmto závěrům přizpůsobuje tak, aby své zájmy v rámci realitních obchodů měla smluvně zajištěné zcela v souladu s právním řádem, a tedy účinně vymahatelné. Proto, jak vyplývá ze shora uvedeného, není již standardně vznik nároku zprostředkovatele na zaplacení smluvní pokuty vůči zájemci vázán na „neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemce“ nebo na „odepření uzavření kupní smlouvy“, ale právě na odepření shora uvedené součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy. Takto definovaná smluvní pokuta je sjednána naprosto platně. S ohledem na skutečnost, že nárok na odměnu zprostředkovatele standardně vzniká, jak již bylo uvedeno, vůči vlastníkovi nemovitosti podmíněně za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se zájemcem, je zajištění poskytnutí součinnosti zájemce smluvní pokutou jako paušalizované náhrady škody zcela opodstatněné. Bez jejího poskytnutí by totiž nemohl zprostředkovatel splnit své povinnosti vůči vlastníkovi nemovitosti, navíc by na jeho straně došlo ke vzniku ušlého zisku ve výši nerealizované provize. Proto mu musí být právním řádem poskytnuty účinné prostředky, kterými si jím zprostředkovanou třetí osobu „pojistí“, a tedy že dojde k naplnění účelu samotného zprostředkování. Bez takové možnosti by ostatně neměl institut zprostředkování upravený v ustanovení § 2445 až 2545 OZ reálný význam pro potřeby každodenní praxe. Tuto argumentaci ostatně potvrdil sám Nejvyšší soud, a to ve svém rozhodnutí ze dne 29.10.2015, sp.zn. 33 Cdo 1272/2015, kde mimo jiné konstatoval, že vzhledem k riziku ušlého zisku na straně zprostředkovatele, je smluvní pokuta sjednaná v jeho výši, tedy ve výši provize, zcela adekvátní, právě vzhledem k jejímu charakteru paušalizované náhrady škody, a zároveň žádným způsobem nezpochybňoval z hlediska platnosti smluvní pokuty obsah pojmu „součinnost“ pro jeho případnou obecnost či neurčitost.

    S ohledem na shora uvedené tak nezbývá případným zájemcům o koupi nemovité věci přes realitní kancelář než doporučit, aby se zbytečnému sporu s realitní kanceláří o zaplacení smluvní pokuty vyhnuli již před podpisem rezervační smlouvy, a to řádným zvážením svého zájmu o koupi dané nemovitosti, a následně řádným seznámením se s obsahem svého závazku vůči realitní kanceláři, tedy s obsahem rezervační smlouvy. Podcenění jejich postoje k těmto otázkám, včetně jeho následné změny až po podpisu rezervační smlouvy, by se jim přeci jen mohlo výrazně nevyplatit.                 


    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Mgr. Michal Koutník

    Mgr. Michal Koutník
    ,
    advokátní koncipient


    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.
    OLOMOUC | PRAHA | HRADEC KRÁLOVÉ | LETOHRAD


    Palackého 75/21
    779 00  Olomouc

    Prvního pluku 347/12a
    186 00  Praha 8

    Komenského 266/3
    500 03  Hradec Králové

    Václavské náměstí 76
    561 51 Letohrad

    Tel.:    +420 587 407 086
    e-mail:    info@akdps.cz

    ______________________________
    [1] Splatnost dluhu byla dříve upravena v ustanovení § 563 OZ, dnešní úprava je uvedena v ustanovení § 1958 NOZ.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Michal Koutník (DOHNAL PERTOT SLANINA)
    26. 10. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Obchodní vedení společnosti
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Přístupnost k vybraným výrobkům a službám po implementaci Směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/882 ze dne 17. dubna 2019 o požadavcích na přístupnost u výrobků a služeb – na koho dopadne nová právní úprava?
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Předvídatelnost soudního rozhodování
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Obchodní vedení společnosti
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.