epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    26. 10. 2017
    Vezměte, prosíme, na vědomí, že text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni publikace.

    Smluvní pokuty ve smlouvách o rezervaci nemovitosti kategoricky neplatné?

    Realitní zprostředkovatelská činnost je bezpochyby jedním z nejdynamičtěji rozvíjejících se odvětví služeb v České republice. Jako taková si však čím dál tím více žádá svou speciální právní úpravu, která by jasně definovala charakter vztahu vznikajícího mezi realitním zprostředkovatelem na straně jedné a zájemcem o prodej respektive koupi nemovitosti na straně druhé.

    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.

    Protože však přijetí zákona o realitním zprostředkování, jinak také nazývaného jako „realitní zákon“, je stále v nedohlednu, je třeba si při právní kvalifikaci těchto vztahů vystačit s obecnými ustanoveními zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“), případně s ustanoveními obsaženými v zákoně 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, v platném znění.

    Vztah mezi realitní kanceláří (neboli realitním zprostředkovatelem) a zájemcem o koupi nemovitosti vzniká typicky uzavřením tzv. rezervační smlouvy. Jejím základním obsahem bývá na jedné straně závazek realitního zprostředkovatele vyvíjet činnost k tomu, aby zájemce uzavřel kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, a zároveň závazek neuzavřít rezervační smlouvu s jiným zájemcem o koupi nemovitosti, a na druhé straně závazek zájemce, že bude poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy s vlastníkem nemovitosti. K těmto vzájemný povinnostem se zprostředkovatel a zájemce zavazují na určitou dobu, která je rezervační smlouvou označována jako doba rezervace. V rezervační smlouvě zpravidla není sjednána odměna zprostředkovatele za poskytování jeho služeb zájemci, neboť realitní obchody bývají v dnešní době již koncipovány tak, že odměnu zprostředkovatele hradí vlastník nemovitosti z kupní ceny za nemovitost.    

    Častým scénářem, který v rámci realitního zprostředkování nastává ve vztahu mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o koupi nemovitosti, je situace, kdy si zájemce po uzavření rezervační smlouvy celou investici rozmyslí, a nezřídka po následné poradě s právním zástupcem, jehož služby vyhledal ve snaze se koupi vyhnout bez jakékoliv sankce, zdržuje celý obchod do uplynutí doby rezervace v domnění, že smluvní pokuta, jíž byla zajištěna jeho povinnost poskytovat součinnost k uzavření kupní smlouvy, je sjednaná neplatně. Tuto svou domněnku opírá o jemu poskytnutou právní radu založenou na myšlence kategorické neplatnosti smluvních pokut v rezervačních smlouvách typicky vyvozovanou ze závěru Nejvyššího soudu v jeho rozhodnutí ze dne 24.07.2013, sp.zn. 33 Cdo 3448/2012.

    Takové zobecňování citovaného judikátu Nejvyššího soudu je však zcela zavádějící. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí totiž posuzoval nárok na zaplacení smluvní pokuty, který byl podmíněn okolností, že k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti dojde z důvodů na straně zájemce. Takto koncipovanou smluvní pokutu Nejvyšší soud skutečně označil, a to ve své rozhodovací praxi opakovaně, za neplatně sjednanou, a to za předpokladu, že zprostředkovatel nejedná jako zmocněný zástupce druhé smluvní strany kupní smlouvy, tedy nemůže projevit vůli k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy, a proto nemůže být k odpovídající povinnosti zavázán vůči zprostředkovateli ani zájemce. Logickým vyústěním pak bylo označení za neplatnou i smluvní pokutu, která takto neplatně sjednanou povinnost zajišťovala, respektive utvrzovala.

    Na tomto místě je tak třeba podotknout, že drtivá většina významnějších realitních zprostředkovatelů působících na českém trhu s nemovitostmi v dnešní době již reaguje na judikaturní závěry soudů České republiky, citované rozhodnutí nevyjímaje, když obsah právních instrumentů, včetně rezervačních smluv, těmto závěrům přizpůsobuje tak, aby své zájmy v rámci realitních obchodů měla smluvně zajištěné zcela v souladu s právním řádem, a tedy účinně vymahatelné. Proto, jak vyplývá ze shora uvedeného, není již standardně vznik nároku zprostředkovatele na zaplacení smluvní pokuty vůči zájemci vázán na „neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemce“ nebo na „odepření uzavření kupní smlouvy“, ale právě na odepření shora uvedené součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy. Takto definovaná smluvní pokuta je sjednána naprosto platně. S ohledem na skutečnost, že nárok na odměnu zprostředkovatele standardně vzniká, jak již bylo uvedeno, vůči vlastníkovi nemovitosti podmíněně za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se zájemcem, je zajištění poskytnutí součinnosti zájemce smluvní pokutou jako paušalizované náhrady škody zcela opodstatněné. Bez jejího poskytnutí by totiž nemohl zprostředkovatel splnit své povinnosti vůči vlastníkovi nemovitosti, navíc by na jeho straně došlo ke vzniku ušlého zisku ve výši nerealizované provize. Proto mu musí být právním řádem poskytnuty účinné prostředky, kterými si jím zprostředkovanou třetí osobu „pojistí“, a tedy že dojde k naplnění účelu samotného zprostředkování. Bez takové možnosti by ostatně neměl institut zprostředkování upravený v ustanovení § 2445 až 2545 OZ reálný význam pro potřeby každodenní praxe. Tuto argumentaci ostatně potvrdil sám Nejvyšší soud, a to ve svém rozhodnutí ze dne 29.10.2015, sp.zn. 33 Cdo 1272/2015, kde mimo jiné konstatoval, že vzhledem k riziku ušlého zisku na straně zprostředkovatele, je smluvní pokuta sjednaná v jeho výši, tedy ve výši provize, zcela adekvátní, právě vzhledem k jejímu charakteru paušalizované náhrady škody, a zároveň žádným způsobem nezpochybňoval z hlediska platnosti smluvní pokuty obsah pojmu „součinnost“ pro jeho případnou obecnost či neurčitost.

    S ohledem na shora uvedené tak nezbývá případným zájemcům o koupi nemovité věci přes realitní kancelář než doporučit, aby se zbytečnému sporu s realitní kanceláří o zaplacení smluvní pokuty vyhnuli již před podpisem rezervační smlouvy, a to řádným zvážením svého zájmu o koupi dané nemovitosti, a následně řádným seznámením se s obsahem svého závazku vůči realitní kanceláři, tedy s obsahem rezervační smlouvy. Podcenění jejich postoje k těmto otázkám, včetně jeho následné změny až po podpisu rezervační smlouvy, by se jim přeci jen mohlo výrazně nevyplatit.                 


    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Mgr. Michal Koutník

    Mgr. Michal Koutník
    ,
    advokátní koncipient


    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.
    OLOMOUC | PRAHA | HRADEC KRÁLOVÉ | LETOHRAD


    Palackého 75/21
    779 00  Olomouc

    Prvního pluku 347/12a
    186 00  Praha 8

    Komenského 266/3
    500 03  Hradec Králové

    Václavské náměstí 76
    561 51 Letohrad

    Tel.:    +420 587 407 086
    e-mail:    info@akdps.cz

    ______________________________
    [1] Splatnost dluhu byla dříve upravena v ustanovení § 563 OZ, dnešní úprava je uvedena v ustanovení § 1958 NOZ.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Michal Koutník (DOHNAL PERTOT SLANINA)
    26. 10. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Byznys a paragrafy, díl 18.: Jak na inflační doložku
    • Squeeze-out a sell-out a jejich souběh
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Investiční zprostředkovatel pod dohledem: Povinnosti, rizika a regulatorní mantinely jeho činností
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 25.09.2025Digitalizace HR dokumentů po novele (online - živé vysílání) - 25.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Má i dlouhodobě nepřítomný zaměstnanec nárok na zaměstnanecké benefity?
    • Právo advokáta na odpojení od datové schránky
    • Byznys a paragrafy, díl 18.: Jak na inflační doložku
    • Insolvenční řízení
    • Squeeze-out a sell-out a jejich souběh
    • Co přinese jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele?
    • Výklad právních norem
    • Návrh na zrušení výpovědi leasingové smlouvy ve světle nálezu Ústavního soudu
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Co přinese jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Nejvyšší soud k zásadě reformationis in peius v insolvenčním řízení
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 2. díl: Oprávněný zájem jako titul pro trénink AI
    • Má i dlouhodobě nepřítomný zaměstnanec nárok na zaměstnanecké benefity?
    • Právo advokáta na odpojení od datové schránky
    • Obvyklá pochybení zadavatelů dotačních veřejných zakázek – II. část
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance

    Soudní rozhodnutí

    Insolvenční řízení

    Žalobou z lepšího práva se rozumí žaloba, kterou se třetí osoba domáhá po tom, komu byla z majetkové podstaty (výtěžku jejího zpeněžení, jímž mohou být i splátky při...

    Výklad právních norem

    Za situace, kdy jsou podle § 14 odst. 1 písm. a) zákona č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů („ZESM“) údaje o skutečných majitelích zapsané v evidenci skutečných majitelů...

    Vydání výtěžku zpeněžení

    Jestliže osoby nadané popěrným právem nepopřely pohledávku věřitele přihlášenou do insolvenčního řízení vedeného na majetek dlužníka jako pohledávku s právem na uspokojení ze...

    Soudní poplatky

    Žádosti poplatníka podle § 9 odst. 4 písm. c/ zákona o soudních poplatcích založené na tvrzení, že „nemohl poplatek dosud zaplatit“, avšak očekává, že mu jeho dlužník brzy...

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.