epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    26. 10. 2017
    Vezměte, prosíme, na vědomí, že text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni publikace.

    Smluvní pokuty ve smlouvách o rezervaci nemovitosti kategoricky neplatné?

    Realitní zprostředkovatelská činnost je bezpochyby jedním z nejdynamičtěji rozvíjejících se odvětví služeb v České republice. Jako taková si však čím dál tím více žádá svou speciální právní úpravu, která by jasně definovala charakter vztahu vznikajícího mezi realitním zprostředkovatelem na straně jedné a zájemcem o prodej respektive koupi nemovitosti na straně druhé.

    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.

    Protože však přijetí zákona o realitním zprostředkování, jinak také nazývaného jako „realitní zákon“, je stále v nedohlednu, je třeba si při právní kvalifikaci těchto vztahů vystačit s obecnými ustanoveními zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“), případně s ustanoveními obsaženými v zákoně 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, v platném znění.

    Vztah mezi realitní kanceláří (neboli realitním zprostředkovatelem) a zájemcem o koupi nemovitosti vzniká typicky uzavřením tzv. rezervační smlouvy. Jejím základním obsahem bývá na jedné straně závazek realitního zprostředkovatele vyvíjet činnost k tomu, aby zájemce uzavřel kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, a zároveň závazek neuzavřít rezervační smlouvu s jiným zájemcem o koupi nemovitosti, a na druhé straně závazek zájemce, že bude poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy s vlastníkem nemovitosti. K těmto vzájemný povinnostem se zprostředkovatel a zájemce zavazují na určitou dobu, která je rezervační smlouvou označována jako doba rezervace. V rezervační smlouvě zpravidla není sjednána odměna zprostředkovatele za poskytování jeho služeb zájemci, neboť realitní obchody bývají v dnešní době již koncipovány tak, že odměnu zprostředkovatele hradí vlastník nemovitosti z kupní ceny za nemovitost.    

    Častým scénářem, který v rámci realitního zprostředkování nastává ve vztahu mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o koupi nemovitosti, je situace, kdy si zájemce po uzavření rezervační smlouvy celou investici rozmyslí, a nezřídka po následné poradě s právním zástupcem, jehož služby vyhledal ve snaze se koupi vyhnout bez jakékoliv sankce, zdržuje celý obchod do uplynutí doby rezervace v domnění, že smluvní pokuta, jíž byla zajištěna jeho povinnost poskytovat součinnost k uzavření kupní smlouvy, je sjednaná neplatně. Tuto svou domněnku opírá o jemu poskytnutou právní radu založenou na myšlence kategorické neplatnosti smluvních pokut v rezervačních smlouvách typicky vyvozovanou ze závěru Nejvyššího soudu v jeho rozhodnutí ze dne 24.07.2013, sp.zn. 33 Cdo 3448/2012.

    Takové zobecňování citovaného judikátu Nejvyššího soudu je však zcela zavádějící. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí totiž posuzoval nárok na zaplacení smluvní pokuty, který byl podmíněn okolností, že k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti dojde z důvodů na straně zájemce. Takto koncipovanou smluvní pokutu Nejvyšší soud skutečně označil, a to ve své rozhodovací praxi opakovaně, za neplatně sjednanou, a to za předpokladu, že zprostředkovatel nejedná jako zmocněný zástupce druhé smluvní strany kupní smlouvy, tedy nemůže projevit vůli k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy, a proto nemůže být k odpovídající povinnosti zavázán vůči zprostředkovateli ani zájemce. Logickým vyústěním pak bylo označení za neplatnou i smluvní pokutu, která takto neplatně sjednanou povinnost zajišťovala, respektive utvrzovala.

    Na tomto místě je tak třeba podotknout, že drtivá většina významnějších realitních zprostředkovatelů působících na českém trhu s nemovitostmi v dnešní době již reaguje na judikaturní závěry soudů České republiky, citované rozhodnutí nevyjímaje, když obsah právních instrumentů, včetně rezervačních smluv, těmto závěrům přizpůsobuje tak, aby své zájmy v rámci realitních obchodů měla smluvně zajištěné zcela v souladu s právním řádem, a tedy účinně vymahatelné. Proto, jak vyplývá ze shora uvedeného, není již standardně vznik nároku zprostředkovatele na zaplacení smluvní pokuty vůči zájemci vázán na „neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemce“ nebo na „odepření uzavření kupní smlouvy“, ale právě na odepření shora uvedené součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy. Takto definovaná smluvní pokuta je sjednána naprosto platně. S ohledem na skutečnost, že nárok na odměnu zprostředkovatele standardně vzniká, jak již bylo uvedeno, vůči vlastníkovi nemovitosti podmíněně za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se zájemcem, je zajištění poskytnutí součinnosti zájemce smluvní pokutou jako paušalizované náhrady škody zcela opodstatněné. Bez jejího poskytnutí by totiž nemohl zprostředkovatel splnit své povinnosti vůči vlastníkovi nemovitosti, navíc by na jeho straně došlo ke vzniku ušlého zisku ve výši nerealizované provize. Proto mu musí být právním řádem poskytnuty účinné prostředky, kterými si jím zprostředkovanou třetí osobu „pojistí“, a tedy že dojde k naplnění účelu samotného zprostředkování. Bez takové možnosti by ostatně neměl institut zprostředkování upravený v ustanovení § 2445 až 2545 OZ reálný význam pro potřeby každodenní praxe. Tuto argumentaci ostatně potvrdil sám Nejvyšší soud, a to ve svém rozhodnutí ze dne 29.10.2015, sp.zn. 33 Cdo 1272/2015, kde mimo jiné konstatoval, že vzhledem k riziku ušlého zisku na straně zprostředkovatele, je smluvní pokuta sjednaná v jeho výši, tedy ve výši provize, zcela adekvátní, právě vzhledem k jejímu charakteru paušalizované náhrady škody, a zároveň žádným způsobem nezpochybňoval z hlediska platnosti smluvní pokuty obsah pojmu „součinnost“ pro jeho případnou obecnost či neurčitost.

    S ohledem na shora uvedené tak nezbývá případným zájemcům o koupi nemovité věci přes realitní kancelář než doporučit, aby se zbytečnému sporu s realitní kanceláří o zaplacení smluvní pokuty vyhnuli již před podpisem rezervační smlouvy, a to řádným zvážením svého zájmu o koupi dané nemovitosti, a následně řádným seznámením se s obsahem svého závazku vůči realitní kanceláři, tedy s obsahem rezervační smlouvy. Podcenění jejich postoje k těmto otázkám, včetně jeho následné změny až po podpisu rezervační smlouvy, by se jim přeci jen mohlo výrazně nevyplatit.                 


    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Mgr. Michal Koutník

    Mgr. Michal Koutník
    ,
    advokátní koncipient


    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.
    OLOMOUC | PRAHA | HRADEC KRÁLOVÉ | LETOHRAD


    Palackého 75/21
    779 00  Olomouc

    Prvního pluku 347/12a
    186 00  Praha 8

    Komenského 266/3
    500 03  Hradec Králové

    Václavské náměstí 76
    561 51 Letohrad

    Tel.:    +420 587 407 086
    e-mail:    info@akdps.cz

    ______________________________
    [1] Splatnost dluhu byla dříve upravena v ustanovení § 563 OZ, dnešní úprava je uvedena v ustanovení § 1958 NOZ.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Michal Koutník (DOHNAL PERTOT SLANINA)
    26. 10. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Eutanazie pohledem Ústavního soudu
    • GDPR 2.0: Jednodušší regulace pro odvážnou a konkurenceschopnou Evropu?
    • Právní aspekty přechodu z OSVČ na obchodní společnost: Strategický krok pro vaše podnikání
    • Podnikatel podle formy v aktuální judikatuře Nejvyššího soudu
    • Klamavá reklama
    • První rozsudek v hromadném řízení: Co napovídá o budoucnosti tohoto institutu?
    • Porušení akcionářské dohody může zakládat neplatnost usnesení valné hromady, musí být však dobře napsána

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Blíží se konference Next Gen Law Forum 2025
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Náklady exekuce
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • JIŘÍ HARNACH - VEŘEJNÉ ZAKÁZKY LIVE! - ÚOHS, SRPEN 2025
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Vyhoření. Z jiné perspektivy
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Objektivní odpovědnost provozovatele vozidla
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení

    Soudní rozhodnutí

    Náklady exekuce

    Soudní exekutor má nárok na náhradu nákladů exekuce, které fakticky vymohl na povinném podle pravomocných příkazů k úhradě nákladů exekuce ještě před tím, než bylo zahájeno...

    Eutanázie

    Otázka možnosti svobodného rozhodnutí o ukončení vlastního života, a to i za asistence třetí osoby, spadá do rozsahu práva na respektování tělesné a duševní integrity podle čl. 7...

    Zvýšení důchodového věku

    Povinností obecných soudů při posuzování zákonných náležitostí podání je vycházet z jejich (celého) obsahu, jak jim to v případě civilního řízení výslovně ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř.

    Konsolidace veřejných rozpočtů; legislativní přílepky (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud se opakovaně vyslovil pro ústavněprávní pravidlo (příkaz), podle kterého nemůže pozměňovací návrh směřovat k samostatné zákonodárné iniciativě, a tedy musí mít...

    Správní soud a procesní pravidla

    Procesní pravidla řízení před správními soudy nemají být labyrintem plným nejasných odboček do slepých uliček, v němž se vlastní smysl soudní ochrany ztratí, nýbrž cestou, která...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.