Jak je upraven nájem a podnájem nebytových prostor ?

Nebytovými prostory se rozumí soubory místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k jinému účelu než bydlení nebo byty, u nichž byl udělen souhlas k užívání pro jiné účely, než bydlení. Příslušenství bytu, prádelny sušárny, kočárkárny a půdy naopak se za nebytový prostor považovat nelze. Nově lze pod pojem nebytových prostor zahrnout i společné prostory domu, zřejmě z toho důvodu, aby bylo pod režim nájmu nebytových prostor možné zahrnout i veškeré prostory v objektu.

Nájem nebytových prostor vzniká smlouvou mezi nájemcem a pronajímatelem, na jejímž základě pronajímatel přenechává nájemci do užívání nebytové prostory za sjednané nájemné. Smlouva musí být uzavřena písemně, musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a vedlejších výdajů za služby spojené s užíváním předmětu nájmu, a v případě nájmu sjednaného za účelem podnikání i předmět podnikání, které bude v pronajatých nebytových prostorách provozován. Nájemní smlouvu lze sjednat na dobu určitou, případně na dobu neurčitou.

Není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak, je hlavní povinností pronajímatele odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke sjednanému účelu nájmu a v tomto stavu jej poté na své náklady  udržovat. Vedle toho je pronajimatel povinen nájemci zajistit plný a nerušený výkon práv, jakož i plnění služeb spojených s užíváním  nebytových prostor.

Povinností nájemce je především platit nájemné. Na zajištění dlužného nájemného má dle občanského zákoníku pronajímatel zástavní právo a zadržovací právo k věcem nacházejícím se v pronajatých nebytových prostorech.

Pokud není ve smlouvě sjednáno jinak, je nájemce oprávněn přenechat pronajaté nebytové prostory do podnájmu třetím osobám pouze na dobu určitou, a to jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele .

Nájem končí především uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nebo před uplynutím této doby (zejména pak v případě nájemních smluv uzavřených na neurčitou dobu) výpovědí na základě výpovědního důvodu obsaženého pro nájmy sjednané na dobu určitou v uvedeném zákoně anebo sjednaného v nájemní smlouvě.  Výčet výpovědních důvodů v zákoně uvedených, je po novele zákona možně smlouvou nejen rozšířit, ale i zúžit. Nájmy sjednané na dobu neurčitou lze nadále skončit výpovědí bez nutnosti uvádět specifický důvod. Výpovědní lhůta je, není li sjednáno jinak, vždy tříměsíční a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájem zaniká také smrtí nájemce - fyzické osoby, neprohlásí li dědici do 30 dnů po smrti zůstavitele, že nájem pokračuje a zánikem nájemce – právnické osoby bez právního nástupce.

Změna vlastnictví budovy, v němž se pronajímané nebytové prostory nacházejí,  nemá po novele zákona  o nájmu a podnájmu nebytových prostor nadále na trvání nájmu vliv. Naopak je žádoucí ve smlouvě nově dohodnout, jaký vliv na trvání nájmu bude mít zničení, popř. částečné zničení (poškození) budovy, v níž se nebytové prostory nacházejí.

JUDr.Pavel Holec
autor je společník v AK HOLEC, ZUSKA & partneři