epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    24. 11. 2023
    ID: 117176upozornění pro uživatele

    Jak na koupi nemovitosti v Itálii?

    V poslední době se koupě nemovitosti v zahraničí a zejména v Itálii stala fenoménem nejen v rámci nákupu letního sídla, ale i jako objektu pro podnikatelské účely. Vzhledem k nízkým cenám nemovitostí stále více cizinců do Itálie také natrvalo přesidluje, jelikož místní podnebí je přívětivější než to naše a vidina sídla u moře je lákavá pro většinu z nás. Výjimkou však nejsou ale ani nákupy nemovitostí v Alpách, kam spousta Čechů jezdí v zimě za možná nejlepšími lyžařskými sjezdovkami v Evropě a v létě za krásnou přírodou a horskými výhledy.

    Jak ale probíhá celý proces koupě nemovitosti v Itálii? Na co si dát pozor a jaká jsou italská specifika u kupní smlouvy na nemovitost? Na to odpoví následující článek.

    Právní rámec

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Náležitosti kupní smlouvy na nemovitost jsou v rámci italského právního řádu upraveny v ust. § 1470-1549 (italského) občanského zákoníku.

    Občané České republiky jako občané členského státu Evropské unie mají při koupi nemovitosti v Itálii stejná práva jako občané Itálie. Je ale nutné si uvědomit, že mnohé záležitosti ohledně koupě nemovitosti v Itálii fungují odlišně od České republiky. Jako příklad lze uvést to, že celý proces převodu vlastnického práva k nemovitosti se děje skrze notáře. Ten má na starosti ve spolupráci s realitní kanceláří správnost dokumentace a postupu. Dalším rozdílem je kupříkladu moment, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovitosti dojde.

    Reklama
    Rozvod s mezinárodním prvkem (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    Rozvod s mezinárodním prvkem (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    17.6.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Krom výběru nemovitosti je také stěžejní pro kupující mít své daňové číslo a korespondenční adresu v Itálii.

    Přípravná fáze

    V přípravné fázi před samotnou koupí nemovitosti v Itálii je klíčovou postavou realitní makléř. Ten se jako profesionál zavazuje pro prodejce zprostředkovat uzavření, v našem případě kupní smlouvy a umožní i kontakt stran, kterými je právě prodávající a kupující. Realitní makléř má vykonávat také vyhledávací a asistenční činnost. Veškeré tyto činnosti má vykonávat nezávisle a nestranně. Za řádné vykonání výše uvedeného mu poté náleží provize.

    Realitní makléř by měl být schopen v závislosti na právo na nárok na provizi poskytnout oběma stranám veškeré informace o nemovitosti, nejen ty, které si strany vyžádají. Jedná se kupříkladu o výpis z katastru nemovitostí, který makléř zajišťuje. Je důležité klást na tyto povinnosti makléře značný důraz, jelikož v Itálii obecně je vše méně formalistické než v České republice a mohlo by se stát, že bychom nemuseli dostat vše, za co jsme si zaplatili. Co se provize makléři týče, obvykle ji hradí kupující, ale je možné, aby ji hradily obě strany. Neexistuje ovšem obecné kritérium volby povinného subjektu a povinnost úhrady provize makléři tedy závisí výhradně na ujednání stran. 

    Co se týká vzniku makléřova nároku na provizi, občanský zákoník uvádí, že ten vznikne, jakmile je obchod uzavřen v důsledku jeho činnosti. Italský Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí Cass.civ., 30. 11. 2015 č. 24397 uvádí, že ukončením obchodu je moment, kdy je mezi stranami založen závazkový vztah.

    Návrh koupě

    Zatímco v České republice se stala v mnohých případech standardem smlouva o smlouvě budoucí nebo také rezervační smlouva, v Itálii se pro ušetření na administrativních poplatcích užívá tzv. návrh koupě. Pod návrhem koupě si můžeme představit formulář, který povětšinou připravuje realitní společnost, resp. realitní makléř. Navrhovatel, tedy prodejce navrhuje kupujícímu koupi nemovitosti za určitou cenu. S ohledem na § 1329 (italského) občanského zákoníku má takovýto návrh neodvolatelný charakter, a neodvolatelným se tedy stává ve chvíli, kdy se navrhovatel dozví o přijetí návrhu adresátem. Jakmile je návrh přijat, mají strany povinnost kupní smlouvu uzavřít za cenu, na které se shodly v návrhu koupě. Návrh koupě tedy vnímáme jako dokument zakládající právní povinnost k uzavření obchodu.

    V návrhu koupě nalezneme kromě informace o kupní ceně také termín, kdy bude uzavřena kupní smlouva, údaje z katastru nemovitostí a informaci o vlastníkovi, resp. o vlastnících. V tomto dokumentu bývá ještě zmíněná povinnost ujednané povinné strany k uhrazení provize realitnímu makléři.

    Zároveň s podpisem návrhu koupě nabyvatel uhradí závdavek na koupi nemovitosti, jeho výše bude následně odečtena z celkové kupní ceny. Závdavek můžeme chápat jako naši zálohu nebo rezervační poplatek. Závdavek také navíc podtrhuje povinnost k uzavření kupní smlouvy. V případě, že kupující vezme jím učiněný návrh zpět, prodávajícímu závdavek „propadne“. Pokud to bude strana prodávajícího, která od návrhu odstoupí, kupujícímu bude závdavek vrácen, a to ve dvojnásobné výši. Zatímco my v České republice bychom již v této chvíli možná řešili předání finančního obnosu přes úschovu, v Itálii je v tento moment stále klíčový realitní makléř. Závdavek je totiž většinou uhrazen prostřednictvím šeku, který má u sebe až do chvíle uzavření kupní smlouvy právě realitní makléř.

    Uzavření kupní smlouvy

    Po podpisu odsouhlaseného návrhu koupě se do celého procesu koupě nemovitosti vkládá notář. Kupní smlouva musí jako veřejná listina obsahovat:

    1. označení stran, datum a místo narození, trvalý pobyt a fiskální kód (neboli daňové číslo), který můžeme vnímat jako italskou obdobu rodného čísla,
    2. označení nemovitosti podle informací z katastru nemovitostí, přičemž je na notáři, aby osvědčil správnost uvedených údajů,
    3. daňový režim nemovitosti,
    4. prohlášení a záruky prodávajícího předvídané italským zákonem.

    Jak prodávající, tak kupující se mohou podílet na vytváření znění kupní smlouvy, ačkoli dle zákona je její sepsání na notáři. Tato povinnost stranám tedy nebrání, aby si do své kupní smlouvy zanesly další prohlášení či záruky.

    Kupní cena se hradí stejným způsobem jako závdavek u fáze návrhu koupě, tedy šekem. Tento šek může vystavit buďto samotný kupující nebo notář poté, co mu kupní cenu kupující zaslal do jeho úschovy.

    Uzavření kupní smlouvy probíhá následně tak, že notář přečte její znění v italštině a strany, které prohlásí, že zápisu rozuměly, jej podepíší. Zde je pak rozdíl oproti úpravě nabytí nemovitosti v České republice, kdy v Itálii dochází k převodu nemovitosti právě podpisem kupní smlouvy, nikoli zápisem do katastru nemovitostí, jak je tomu u nás. Výjimku tvoří severovýchodní část Itálie, kde dochází k převodu vlastnického práva až zápisem do katastru nemovitostí jako u nás, a to z historických důvodů, kdy tato část do 1. světové války patřila k Rakousku-Uhersku a dodnes si zachovala některé rysy právního řádu střední Evropy.

    Ačkoli nemá zápis do katastru nemovitostí účinek nabytí vlastnického práva, je samozřejmě nutné ho provést. Provádí ho notář zhruba do dvou týdnů od uzavření kupní smlouvy a následně předá veškerou dokumentaci nabyvateli.

    Odměnu notáře hradí celou strana kupujícího (pokud se strany výslovně nedohodnou jinak). Z toho důvodu si tedy strana kupujícího může vybrat notáře, s nímž bude koupi nemovitosti řešit. Kupující pak také složí do rukou notáře částku, která zahrnuje poplatky finančnímu úřadu, katastru nemovitostí a hypoteční poplatky, které jsou spojeny s převodem vlastnictví k nemovitosti. S notářským zápisem se i realitní makléř dočká zaplacení své provize, která je hrazena opět buď prostřednictvím šeku, nebo bankovním převodem. Je běžné, aby byl realitní makléř přítomen u vyhotovení notářského zápisu, aby si „pohlídal“, že k zaplacení provize dojde. Mnohdy ještě sám zasahuje do samotného znění notářského zápisu.

    Závěr

    Na závěr lze snad jen dodat, že by se celý proces koupě nemovitosti v Itálii neměl jakkoli podcenit. To znamená nevybírat nutně toho nejlevnějšího notáře jen proto, abyste ušetřili v celém procesu pár stovek euro, ale investovat do někoho, o kom víte, že celý proces povede zodpovědně a řádně. Také je důležité znát právní rámec a hlavně tu Vaši vysněnou nemovitost, abyste věděli, co kupujete, a to ideálně už při podpisu návrhu koupě. Koupě nemovitosti není jednoduchá ani v České republice, kde známe jazyk a máme přibližnou představu o právním rámci, a tím spíše bychom měli být obezřetní, když nakupujeme nemovitost v zahraničí.

    Přejeme Vám co nejhladší průběh nákupu a spoustu šťastných chvil ve Vaší cílové destinaci.


    Pierluigi Nudo,
    usazený evropský advokát


    Mgr. Lucie Špičková
    ,
    advokátka

     


     

     

    Advokátní kancelář Vych & Partners, s.r.o.

    Lazarská 11/6
    120 00  Praha 2

    Tel.:    +420 222 517 466
    Fax:    +420 222 517 478
    e-mail:    office@ak-vych.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Lucie Špičková, Pierluigi Nudo (Vych & Partners)
    24. 11. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků
    • Přinese rozsáhlá novela zákona o ochraně přírody a krajiny urychlení povolovacích procesů?
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Fungování Rady pro rozhodování sporů podle Červené knihy FIDIC
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Právní novinky v roce 2025, část čtvrtá – implementace nové definice domácího násilí

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.06.2025Rozvod s mezinárodním prvkem (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    • 17.06.2025Bitcoin jako součást finanční strategie společnosti (online - živé vysílání) - 17.6.2025
    • 20.06.2025Nový stavební zákon – aktuální judikatura (online - živé vysílání) - 20.6.2025
    • 24.06.2025Změny v aktuální rozhodovací praxi ÚOHS - pro zadavatele - PRAKTICKY! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
    • 24.06.2025Flexibilní pracovní doba – Ne vždy musí zaměstnanci pracovat ve standardních pevných či pravidelných směnách! (online - živé vysílání) - 24.6.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • 10 otázek pro ... Lukáše Vacka
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Povinnost složit jistotu na náklady řízení incidenčního sporu a její zánik v reorganizaci
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • Vyvlastnění, moderační právo soudu
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • Byznys a paragrafy, díl 11.: Pracovněprávní nástrahy (nejen) léta pro zaměstnavatele
    • Přístupnost k vybraným výrobkům a službám po implementaci Směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/882 ze dne 17. dubna 2019 o požadavcích na přístupnost u výrobků a služeb – na koho dopadne nová právní úprava?
    • „Flexinovela“ zákoníku práce: Co vše se letos mění?
    • Zákaz doložek mlčenlivosti o mzdě, zrušení povinných vstupní lékařských prohlídek u nerizikových prací a navýšení podpory v nezaměstnanosti aneb flexinovela zákoníku práce není jen o změnách ve zkušební či výpovědní době
    • Výpověď z pracovního poměru z důvodu neomluveného zameškání jedné směny
    • Provozovatel e-shopu Rohlik.cz uspěl u NSS: Případ údajného švarcsystému musí soud posoudit znovu!
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Posouzení intenzity porušení pracovních povinností zaměstnance – komentář k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky
    • Vexatorní podání jako neodvratitelný důsledek rozvoje AI
    • Právní novinky v roce 2025, část třetí – změny v oblasti veřejných zakázek a v trestním právu

    Soudní rozhodnutí

    Vyvlastnění, moderační právo soudu

    Moderační právo soudu nebude mít místa tam, kde nebyly zjištěny (a dokonce ani tvrzeny) žádné mimořádné okolnosti případu týkající se vyvlastňované věci. Účelem...

    Majetková podstata

    V řízení o určení neúčinnosti smlouvy, kterou dlužník uzavřel s dalšími osobami, není insolvenční správce oprávněn ani povinen podat odpůrčí žalobu proti těmto osobám jen...

    Osvobození od placení zbytku dluhů (exkluzivně pro předplatitele)

    Pohledávka věřitele vůči (insolvenčnímu) dlužníku, na kterou se vztahuje rozhodnutí insolvenčního soudu o přiznání osvobození od placení zbytku pohledávek, vydané podle § 414...

    Ověření podpisu advokátem (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li prohlášení o pravosti podpisu jiné osoby učiněno advokátem a má-li všechny náležitosti stanovené § 25a odst. 2 zákona o advokacii, nahrazuje takové prohlášení úřední...

    Pohledávka vyloučená z uspokojení (exkluzivně pro předplatitele)

    Příspěvek do garančního fondu dle § 4 odst. 1 zákona  č. 168/1999 Sb. nemá charakter mimosmluvní sankce postihující majetek dlužníka (ve smyslu § 170 písm. d/ insolvenčního...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.