Nájem bytu v novém občanském zákoníku

Obecně pak lze konstatovat, že návrh zákona obsahuje mnohem podrobnější, a tím tedy i mnohem složitější právní úpravu nájemních vztahů, která se ještě více blíží "advokátnímu" zákonu, tedy zákonu, ve kterém se laik vyzná jen obtížně. Obsahuje  totiž - na rozdíl od dosavadní právní úpravy - celou řadu termínů vyžadujících výklad a znalost judikatury - dobrá víra, rodinná domácnost, rozhodnutí soudu podle okolností případu, úplata srovnatelná s nájemným v místě bydliště, bydlení přiměřené poměrům manžela, náhrada za ztrátu práva,  spravedlivě žádat, aby bývalý manžel byt opustil, námitky proti výpovědi apod. -  které  jen obtížně bude ve sporu efektivně užívat ten, kdo se této oblasti práva nevěnuje…

Návrh předpokládá existenci obvyklého nájemného (Neujednají-li si strany výši nájemného, má pronajímatel právo žádat nájemné v takové výši, jaká je obvyklá    v den uzavření nájemní smlouvy…) ,i když způsob, jakým se takové nájemné stanoví, není v zákoně a dosud ani v jiném právním předpise, uveden. Návrh zákona, žel, se neubírá směrem k německé zákonné úpravě, podle které pronajímatel nesmí požadovat jiné nájemné, než je v místě obvyklé, jinak se dopouští trestného činu lichvy a nájemní smlouva může být soudem zrušena.

Pokud jde o členy domácnosti nájemce, pak návrh zákona obsahuje  ustanovení, podle kterého by, kromě manželky a nezletilých dětí, mohl nájemce přizvat ke společnému bydlení další členy své rodiny ( zletilé děti, rodiče, sourozence apod.)  pouze se souhlasem pronajímatele! Nepochopitelné: souhlas panstva    s přistěhováním byl zapotřebí naposledy někdy ve středověku… Po smrti nájemce by  mohl  nájem bytu  přejít na manželku a děti nájemce, na další příbuzné, pokud  s ním žili alespoň šest měsíců před jeho smrtí a u jiných osob pak má být zapotřebí společné hospodaření alespoň po dobu dvou let.

Změna se týká  výpovědi z nájmu bytu. Oproti dnešním osmi výpovědním důvodům  počítá návrh zákona pouze se čtyřmi. Půjde o potřebu majitele, nezbytnost vyklizení bytu z veřejného zájmu, hrubé porušení povinnosti nájemce a obecný objektivní důvod pro vypovězení nájemce. Písemná výpověď bude muset být nájemci doručena a ten bude mít možnost vznést proti ní námitky, čímž  výpověď zanikne, ledaže pronajímatel v tříměsíční lhůtě navrhne, aby o oprávněnosti výpovědi rozhodl soud. Kromě výpovědi v dnes obvyklé tříměsíční výpovědní lhůtě zavádí návrh zákona nově  i výpověď  bez výpovědní lhůty s povinností byt vyklidit  byt bez zbytečného odkladu, poruší-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost.

Zásadní změnou je skutečnost, že návrh zcela vypouští povinnost pronajímatele plynoucí z dnešního § 712 obč. zák.,  totiž povinnost pronajímatele za určitých okolností opatřit nájemci  náhradní byt. S náhradními byty se prostě nepočítá a má být zřejmě věcí každého občana, jak si, v případě výpovědi, jiný byt  opatří. Jak by taková zákonná úprava odpovídala dnešnímu  rozsahu finančně dostupné nabídky a zda taková úprava spíše nepředznamenává dosud jen v optimistických snech existující stav, kdy  finačně dostupných bytů bude dostatek,  ponechávám na  posouzení čtenáře…

Podstatné zhoršení podmínek nájmu předpokládá návrh zákona u služebních bytů. Zde končí nájem spolu s výkonem práce a nájemce musí byt vyklidit   v tříměsíční výpovědní lhůtě - samozřejmě bez jakékoliv náhrady. Jen pokud nájemce takového bytu ukončí práci pro pronajímatele "ze zdravotních důvodů nebo proto, že nájemce odchází do důchodu", pamatuje zákon na takový případ významným "dobrodiním": v takovém případě musí důchodce nebo nemocný člověk vyklidit byt  nejdéle do šesti měsíců !

Návrh zákona ovšem není ani zdaleka hotov a konečný návrh je teprve zpracováván. O definitivní podobě tohoto zákona, jako o mnohém jiném, pak budou rozhodovat výsledky voleb v příštím roce…

(autor je poslancem za ČSSD a předsedou Sdružení nájemníků)