epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    15. 9. 2003
    ID: 22009upozornění pro uživatele

    Nástin základních principů ovládajících katastr nemovitostí s ohledem na jejich historii resp. na příčiny dnešních problémů ve sféře věcných práv k nemovitostem

    Tímto článkem chci nastínit zásady, na kterých spočívá dnešní katastr nemovitostí se zohledněním jeho právní historie, čímž zamýšlím poukázat na dnešní neblahé důsledky principů katastru zakotvených v minulosti. Upozorňuji na to, že minulá právní regulace byla, co se týče druhů vlastnictví a legálních vymezení institutů, složitá. Terminologie používaná v tomto článku není kvůli potřebnému zobecnění zcela přesná a může být tím pádem i lehce zavádějící. Pro demonstraci; používám termín věcná práva, přestože český právní řád např. v letech 1964 až 1983 vůbec neupravoval a tedy vylučoval vydržení a věcná břemena.

    Tímto článkem chci nastínit zásady, na kterých spočívá dnešní katastr nemovitostí se zohledněním jeho právní historie, čímž zamýšlím poukázat na dnešní neblahé důsledky principů katastru zakotvených v minulosti. Upozorňuji na to, že minulá právní regulace byla, co se týče druhů vlastnictví a legálních vymezení institutů, složitá. Terminologie používaná v tomto článku není kvůli potřebnému zobecnění zcela přesná a může být tím pádem i lehce zavádějící. Pro demonstraci; používám termín věcná práva, přestože český právní řád např. v letech 1964 až 1983 vůbec neupravoval a tedy vylučoval vydržení a věcná břemena. Dále je nutné připomenout, že v osobním vlastnictví mohly být jen specifikované nemovitosti. U pozemků byla situace vůbec složitá, neboť ty nemohly být občany vlastněny vůbec, mohly být pouze osobně užívány.

    Z pohledu efektivnosti zápisů práv v katastru nemovitostí byla situace ideální v době pozemkových knih, tedy za první republiky (pozemkové knihy se opírají o ABGB (1811) a zákon z roku 1871).

    Zápis do pozemkové knihy byl konstitutivní, to znamená, že věcné právo pro určitý subjekt vzniklo až zápisem do pozemkové knihy. Platil princip materiální publicity vyjádřený takto: „kdo se řídí při nabývání nemovitostí nebo jiných věcných práv k nim zápisem v pozemkové knize, je chráněn, i kdyby stav zápisu neodpovídal skutečnostem. To neplatí pro toho, kdo věděl nebo mohl vědět o tomto nesouladu“. Relevantní byl tedy zápis do pozemkové knihy. (To však nevylučovalo vydržení contra tabulas.) Při dispozicích s nemovitostmi nebylo nutno zkoumat předchozí titul nabytí dotčené nemovitosti. Pozemkové knihy byly vedeny okresními soudy, takže soulad titulů s právním řádem, na základě kterých byly prováděny zápisy do pozemkových knih, byla ověřována právě soudy.

    V roce 1927 byl vydán nový zákon o pozemkovém katastru. Pozemkový katastr vedly nyní finanční úřady, na rozdíl od pozemkových knih, které vedly okresní soudy. Zásady, na kterých spočíval, byly totožné se zásadami ovládajícími pozemkové knihy.

    V roce 1951 nabyl účinnosti nový občanský zákoník, který do sféry nemovitostí zavedl zcela novou koncepci. Ustanovením § 111 byl zakotven konsensuální princip, který znamená, že k nabytí věcného práva dochází již samotnou účinností právního titulu nabytí. Ke vzniku věcného práva k nemovitosti již nebylo nadále třeba zápisu do pozemkového katastru. Od tohoto okamžiku tedy pro nového potencionálního vlastníka nebo pro jakékoliv převody nemovitostí již nebyl důležitý zápis do pozemkové knihy či do pozemkového katastru, ale bylo vždy nutné individuálně zkoumat předchozí právní důvod vzniku věcného práva. (V roce 1956 byl do právního řádu zaveden institut tzv. jednotné evidence půdy, která přinesla odlišný způsob mapového zobrazení pozemků, když jediným kritériem nového mapového znázornění se nově stala hranice faktického užívání pozemků a nikoli již vlastnické právo. Toto je další příčinou dnešních stále přetrvávajících problémů spojených s katastrem nemovitostí.)

    V roce 1964 došlo k dalším rozsáhlým změnám v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku a nového zákona o evidenci nemovitostí. Evidenci nemovitostí nyní vedly orgány geodézie a kartografie a jednalo se již jen o pouhou evidenci nemovitostí. Zápisy do evidence nemovitostí již neměly konstitutivní povahu, ale toliko evidenční. Nadále platil konsensuální princip zavedený již v roce 1950. Přezkoumávání souladu smluv o dispozici s nemovitostmi s právním řádem bylo zabezpečeno institutem povinné registrace takových smluv státním notářstvím. Smluvní věcné právo k nemovitosti vzniklo až touto registrací. Právě uvedené platilo jen u nemovitostí v osobním vlastnictví. Dispozice s nemovitostmi v socialistickém společenském vlastnictví vyžadovaly jen účinnost smlouvy, žádné podobné registraci nepodléhaly. (Pro úplnost nutno dodat, že věcné právo vzniká i z jiných skutečností stanovených zákonem než je smlouva, jedná se např. o rozhodnutí státních orgánů.)

    Podle hospodářského zákoníku z roku 1964 nemuselo být vlastnické právo socialistických organizací v katastru nemovitostí evidováno. Socialistická organizace tak mohla být sice vlastníkem, ale nemusela být v katastru nemovitostí vůbec uvedena. Smlouva o převodu nemovitostí nabývala účinnosti pouhým převzetím věci nebo pouhou účinností této smlouvy.

    Vzhledem k tomu, že nemovitosti v tomto období byly pouze evidovány, byl zakotven institut ohlašovací povinnosti. Vlastníci či oprávnění z věcných práv byli povinni evidenci nemovitostí oznámit právní titul, na základě kterého nebo který vedl ke změně subjektu věcného práva. To samozřejmě vedlo k tomu, že evidence nemovitostí nebyla vůbec způsobilým nosičem k tomu, aby podávala věrohodné informace o skutečných právních vztazích co se týče nemovitostí.

    V roce 1992 byl přijat nový katastrální zákon, který zavedl katastr nemovitostí (platí dodnes). Novela občanského zákoníku účinná od 1.1.1993 odstranila konsensuální princip smluvního nabývání věcných práv k nemovitostem a zavedla tzv. dvoufázovost nabývání věcného práva. Dvoufázovost nabývání věcného práva znamená, že nabytí věcného práva vyžaduje za prvé uzavření smlouvy; za druhé vklad do katastru nemovitostí. (Konsensuální princip nabývání věcného práva byl u movitých věcí odstraněn již v roce 1964.) Dvoufázovost nabývání věcného práva se neuplatní u nemovitostí, které se neevidují v katastru nemovitostí. Zde stále stačí jen účinnost smlouvy o dispozici s věcným právem.

    V roce 1992 byl přijat zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (265/1992 Sb.).

    Katastr nemovitostí je v současné době ovládán těmito zásadami:

    §         zásada formální publicity – každý je oprávněn nahlédnout do katastru nemovitostí a činit si o právních vztazích opisy a výpisy;

    §         zásada priority – pořadí zápisu v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které došel katastrálnímu úřadu návrh na vklad nebo listina jako podklad záznamu nebo poznámky;

    §         zásada legality / zásada oficiality:

    U vkladu do katastru se uplatňuje princip legality. Katastrální úřad je u vkladu věcného práva do katastru nemovitostí povinen přezkoumávat soulad listin, na základě kterých má dojít k zápisu věcného práva do katastru, s právním řádem. U záznamu se naopak uplatňuje princip oficiality. Uplatňuje se zde povinnost ohlášení, která musí být následována listinou, která osvědčuje právní skutečnost, která má být zapsána záznamem. Katastrální úřad takové listiny z úřední povinnosti přezkoumávat nesmí.

    §     neúplná zásada materiální publicity:

    Současný účinný a platný zákon o zápisech věcných práv do katastru nemovitostí zakotvuje zásadu materiální publicity, tato však je jen polovičatá. (úplná zní takto (viz pozemkové knihy): kdo se řídí při nabývání nemovitostí nebo jiných věcných práv k nim zápisem v pozemkové knize, je chráněn, i kdyby stav zápisu neodpovídal skutečnostem. To neplatí pro toho, kdo věděl nebo mohl vědět o tomto nesouladu.) Současná zásada platí jen tak, že ten, kdo se řídí stavem zápisu v katastru, má pouze dobrou víru. Ustanovení § 11 zákona zní: „ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti“. Ustanovení § 16 odst. 1 tohoto zákona pak dále stanoví, že zápisy právních vztahů v evidenci nemovitostí provedené podle dosavadních předpisů prokazují pravdivost skutečností v nich uvedených, pokud není prokázán jejich opak.

    §         zásada intabulační / evidenční:

    Intabulační zásada se uplatní pouze při zápisu věcných práv vkladem. Věcná práva tak vznikají, mění se a zanikají dnem vkladu do katastru. Zásada evidenční se uplatní při zápisu věcných práv záznamem. Zápis do katastru je v takovém případě deklaratorní. U věcných práv, které se evidují v katastru nemovitostí záznamem, platí institut ohlašovací povinnosti. Tento institut však nemá účinnou sankci a tudíž zakládá nejistotu o skutečném právním stavu nemovitostí.

    §         princip postupného přezkoumávání opodstatněnosti zápisů převzatých do katastru z bývalé evidence nemovitostí:

    Zákon o zápisech věcných práv k nemovitostem zakotvuje princip postupného přezkoumávání opodstatněnosti zápisů převzatých do katastru z bývalé evidence nemovitostí. To se projevuje tak, že ten, kdo podává návrh na vklad věcného práva do katastru, je povinen katastrálnímu úřadu předložit nabývací titul (před rokem 1993).

    §     zásada materiální pravdy:

    Katastr nemovitostí je založen na zásadě úplné materiální pravdy. To má ten důsledek, že každý je povinen vědět, co je v katastru zapsáno, ale i to, co tam zapsáno není; a přitom nemá možnost se o tom z katastru nemovitostí dozvědět. Pokud existuje rozpor mezi stavem zapsaným a stavem skutečným, má přednost skutečný stav.

    Výše uvedeným jsem se snažila vyjádřit, jaké strašáky ve sféře zápisů právních vztahů k nemovitostem nám zanechala naše minulá právní regulace. Přestože od poslední velké koncepční úpravy uplynulo 10 let a zdálo by se, že negativa minulých regulací odstraní institut vydržení, není tomu tak (institut vydržení je velmi složitý a sám o sobě by stačil na celou monografii a nikoli na kusý článek). Zejména nedotažená zásada materiální publicity bude i nadále ztěžovat spolehlivost zápisů právních vztahů k nemovitostem do katastru.



    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Hedvika Slavíková
    15. 9. 2003

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků
    • Outsourcing ICT služeb dle nařízení DORA
    • Zápis zániku vozidla bez doložení ekologické likvidace prostřednictvím řízení o přestupku
    • Kombinovaná stavba opěrné zdi a oplocení bez povolení stavebního úřadu
    • Bezdlužnost poskytovatele sociálních služeb po 1. 3. 2025
    • Veřejné právo a obecní zřízení: Výbory zastupitelstva obce a jejich „funkční období“
    • Správní právo: Vznik a zánik mandátu člena zastupitelstva kraje
    • K (ne)použitelnosti kamerového záznamu pořízeného policejním orgánem v trestním řízení jako důkazu v řízení správním
    • Pochybení NSS – zásadní precedens v oblasti elektronické komunikace
    • Rozvod manželství a úprava poměrů nezletilého dítěte pro dobu rozvodu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Soukromá vysoká škola

    Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.