Nevlastník jednotky členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků

V souvislosti s povinností společenství vlastníků přizpůsobit obsah stanov novému občanskému zákoníku řada společenství řeší i otázku možnosti obsazení statutárního orgánu profesionálním správcem, tedy osobou, která není vlastníkem jednotky a členem společenství.

Stav podle zákona o vlastnictví bytů

Podle judikatury Nejvyššího soudu předchozí právní úprava neumožňovala, aby se členem výboru společenství vlastníků stala osoba, která nevlastní v domě žádnou jednotku. Nejvyšší soud dospěl k tomuto závěru na základě jazykového výkladu zákona o vlastnictví bytů, podle kterého byl statutárním orgánem společenství buď výbor, nebo ten vlastník jednotky, kterého shromáždění pověřilo výkonem funkce výboru (pověřený vlastník). Z citovaného ustanovení zákona o vlastnictví bytů Nejvyšší soud dovodil, že podmínka vlastnictví jednotky se týká nejen pověřeného vlastníka, nýbrž i všech členů výboru. Svůj názor odůvodnil Nejvyšší soud tím, že výbor i pověřený vlastník jsou orgány se stejnou působností a tudíž není důvod činit mezi nimi rozdíly, pokud jde o podmínku vlastnictví jednotky.

Stav podle nového občanského zákoníku

S novým občanským zákoníkem se situace změnila. Podle ustanovení § 1205 odst. 1 občanského zákoníku je statutárním orgánem společenství výbor, ledaže stanovy určí, že statutárním orgánem je předseda společenství vlastníků. Ze žádného ustanovení nového občanského zákoníku přitom nevyplývá podmínka, že by se členem výboru nebo předsedou společenství mohla stát pouze osoba, která je vlastníkem jednotky v daném domě.

Od 1.1.2014 se tedy členem výboru společenství vlastníků nebo předsedou společenství může stát i osoba, která není vlastníkem jednotky v domě, samozřejmě v případě, že to u konkrétního společenství vlastníků jeho stanovy výslovně nevylučují (což v praxi bývá poměrně časté).

Uvedený závěr vyplývá i z důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku, která k § 1205 uvádí, že mlčení zákona nevylučuje, aby stanovy určily i další podmínky způsobilosti, např. že členem statutárního orgánu může být jen vlastník jednotky. A contrario tedy pokud stanovy takovou další omezující podmínku nestanoví, může se členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků stát i osoba, která žádnou jednotku v domě nevlastní.

Bytová družstva

Pro bytová družstva však možnost, aby se členem jeho statutárního orgánu stala osoba, která není zároveň členem družstva, neplatí. Zákon o obchodních korporacích (stejně jako dříve obchodní zákoník) výslovně stanoví, že členem orgánu družstva může být pouze člen družstva. Tato podmínka platí pro družstva obecně, bytová družstva nevyjímaje. Podmínkou členství ve statutárním orgánu bytového družstva však není uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu nebo nebytovému prostoru. Členem představenstva nebo předsedou bytového družstva (ale i členem jiného orgánu bytového družstva) se tak může stát i člen bytového družstva, který nemá v nájmu žádný družstevní byt nebo nebytový prostor (tzv. nebydlící člen).