epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    22. 4. 2020
    ID: 111000upozornění pro uživatele

    Nová právní úprava smluvní pokuty u nájmu bytu a domu

    Dne 15. 4. 2020 vstoupil v platnost a dne 1. 7. 2020 vstoupí v účinnost zákon 163/2020 Sb., který rozsáhle novelizuje občanský zákoník (zákon. 89/2012 Sb., dále též „obč. zák.“). Pomineme-li zásadní novelu bytového spoluvlastnictví (SVJ) a opětovnou úpravu zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí, tento zákon poněkud plíživě a nenápadně mění jedno z nejzásadnějších ustanovení nájmu bytu a domu, konkrétně § 2239 obč. zák. upravující tzv. zakázaná ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem.

    Je všeobecně známo (a právní úprava na to dbá), že nájemce bytu či domu je ve vztahu k pronajímateli slabší smluvní stranou. Z tohoto důvodu zákonodárce v minulosti zakázal sjednat smluvní pokutu tížící nájemce za případné porušení jeho povinností z nájmu vyplývajících. Tento zákaz pak podpořily i soudy, dokonce jej rozšířily i na smluvní úrok z prodlení (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019).

    K nelibosti mnoha pronajímatelů tak jediným zajišťujícím, resp. utvrzujícím institutem v těchto nájemních vztazích zůstala jistota (nesprávně často nazývaná „kauce“), která však mířila jen na taková porušení povinností nájemce, která působila vznik škody. Abychom však nepředběhli dobu, zmiňme, že tak je tomu samozřejmě i dnes, ke dni vydání tohoto článku. Sjednají-li si tedy dnes strany nájmu bytu a domu smluvní pokutu, pak se k ní ze zákona vůbec nepřihlíží.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Zmíněná novela občanského zákoníku toto zásadně mění. Jednak zákaz ujednat smluvní pokutu ze zákona zcela vypouští. Smluvní pokuta tak od 1. 7. 2020 již nebude zakázaným ujednáním. To jistě leckteré pronajímatele potěší. Nájemci však nemusí zoufat, zákonodárce ponechal v zákoně zákaz smluvního ujednání ukládajícího nájemci povinnost zjevně nepřiměřenou a současně upravil i meze, ve kterých se smluvní pokuta bude moci pohybovat. Pojďme se tedy na smluvní pokutu podívat blíže:

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    S ohledem na to, že smluvní pokuta je institut podobný výše zmíněné jistotě („kauci“), je jejich sjednání od 1. 7. 2020 vzájemně provázáno. Lze si tedy nadále sjednat jistotu, lze si nově sjednat smluvní pokutu, lze si dokonce sjednat i obojí současně. Ale pozor, jistota a smluvní pokuta nebudou moci ve svém souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

    Pojďme si uvést praktický příklad: Pronajímatel si s nájemcem sjedná měsíční nájemné ve výši 20.000 Kč. K tomu si ujednají jistotu („kauci“) ve výši dvou měsíčních nájmů, tedy 40.000 Kč. Jistota a smluvní pokuta dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, tj. 60.000 Kč. Maximální výše smluvní pokuty (resp. limit, kterého může smluvní pokuta dosáhnout) tak činí 20.000 Kč (trojnásobek měsíčního nájemného mínus výše jistoty). Při vyšším ujednání půjde o zdánlivé právní jednání a vyšší smluvní pokuta nebude soudem přiznána. Tento příklad je vzorový, lze si samozřejmě představit i jiné smluvní uspořádání jistoty a smluvní pokuty.

    Na okraj je třeba snad jen dodat, že smluvní pokuta utvrzuje nejen finanční povinnosti nájemce, ale i veškeré jeho jiné povinnosti. Bude-li nájemce mít smluvní povinnost například dodržovat noční klid a bude-li tuto povinnost porušovat a zároveň tato povinnost bude utvrzena smluvní pokutou, pak bude pronajímatel moci přistoupit k jejímu uplatnění (na rozdíl od sjednané jistoty („kauce“), která se v tomto konkrétním případě využít nedá).

    Na závěr se tak nabízí záludná, nicméně podstatná právní otázka: Jistě existují nájemní smlouvy, které v současnosti smluvní pokutu i přes zákaz obsahují. Co se stane s takovými ujednáními, která jsou dle současné úpravy zdánlivá, nicméně ve smlouvě uzavřené po 1. 7. 2020 by byla platná? Zůstanou taková ujednání z minulosti zdánlivá i nadále? Nebo se tato ujednání dne 1. 7. 2020 stanou ex lege platnými v rozsahu, v němž to zákon připouští? Podat na tuto otázku jasnou odpověď zatím nelze. Její zodpovězení bude spočívat ve výkladu právního institutu konvalidace zdánlivých právních jednání za současného zkoumání existence vůle smluvních stran k takové konvalidaci.


    JUDr. Daniel Urban
    ,
    advokát

    JUDr. Daniel Urban, advokát

    Uruguayská 416/11
    120 00 Praha 2

    Tel.:   +420 774 940 307
    e-mail: urban@akdu.cz

     


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Daniel Urban
    22. 4. 2020

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Dobrá víra třetích osob
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Odmítnutí dovolání

    Jestliže Nejvyšší soud při zkoumání přípustnosti dovolání zcela pominul svoji dosavadní judikaturu, nijak se vůči této judikatuře (a také obdobným závěrům právní vědy)...

    Dobrá víra třetích osob

    Právní úprava obsažená v § 444 občanského zákoníku slouží k ochraně dobré víry třetích osob, které jednají v domněnce, že existuje zastoupení za situace, kdy na této domněnce...

    Soukromá vysoká škola

    Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.