Obrana proti pozbytí práva k nemovitosti na základě nepoctivé smlouvy
Nejeden advokát zabývající se občanským právem se setkal se situací, kdy se na něj obrátil klient s tím, že pod nátlakem či za jinak komplikovaných okolností převedl druhé osobě vlastnické právo k nemovitosti, aniž by za to získal odpovídající protiplnění. Obvykle jsou tyto situace řešeny ve chvíli, kdy katastrální úřad již povolil vklad vlastnického práva ve prospěch nabyvatele a ochuzený vlastník tedy vlastnické právo pozbyl. Poté řešení tkví v podání žaloby buď dle ust. § 985 občanského zákoníku nebo dle ust. § 986 téhož předpisu, a to v závislosti na druhu neplatnosti vkladové listiny, pochopitelně ve spojení s podáním žádosti o zápis poznámky spornosti zápisu[1] adresované příslušnému katastrálnímu úřadu.
Vyhledá-li však klient advokáta ještě před tím, než dojde k povolení vkladu, není třeba s obranou čekat až na dobu po rozhodnutí katastrálního úřadu, nýbrž je možné, jakož i nanejvýš vhodné, se efektivně bránit ještě před tím, než je proces převodu vlastnického práva dokončen. Tím dojde k odvrácení nepříznivých dopadů spojených s pozbytím vlastnického práva.
Leckoho možná napadne, že řešení by mohlo spočívat v podání návrhu na vydání předběžného opatření, nicméně předběžným opatřením lze uložit povinnost pouze účastníkům řízení[2], kterými jsou navrhovatel a ti, kteří by jimi byli, kdyby šlo o věc samu[3], případně i někomu jinému než účastníkovi, ovšem pod podmínkou, že to na něm lze spravedlivě žádat.[4] Předběžným opatřením však nelze uložit povinnost katastrálnímu úřadu jakožto správnímu orgánu. Řešení je tedy třeba hledat jinde.
Dle ust. § 1796 občanského zákoníku o lichvě je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Nejvyšší soud pak ve svém nedávném rozhodnutí dovodil, že k neplatnosti lichevní smlouvy musí soud přihlédnout i bez návrhu a jedná se tedy o neplatnost absolutní.[5]
Došlo-li tak k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva za okolností specifikovaných v prvním odstavci tohoto článku, je taková smlouva jakožto lichevní absolutně neplatná. Lze tedy podat žalobu o určení neplatnosti smlouvy dle ust. § 80 občanského soudního řádu, kdy naplnění podmínky naléhavého právního zájmu bude dáno tím, že bez tohoto určení by bylo ohroženo právo žalobce.
V návaznosti na to lze k příslušnému katastrálnímu úřadu podat návrh na přerušení vkladového řízení, a to s odkazem na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 94/99 ze dne 25. 1. 2000, v němž bylo konstatováno následující:
„V případě, že správní orgán má pochybnosti o platnosti předmětných smluv z důvodu podané určovací žaloby s tím, že na posouzení předběžné otázky o vlastnictví k předmětným nemovitostem závisí i správné rozhodnutí o vkladu práv do katastru nemovitostí, je tento katastrální úřad povinen řízení přerušit až do doby rozhodnutí soudu o vlastnických vztazích. Tuto možnost mu dává správní řád ve smyslu ustanovení § 40 odst. 1, který při řešení předběžné otázky umožňuje správnímu orgánu ve smyslu § 29 odst. 1 zák. 71/1967 Sb. správní řízení přerušit, bylo-li u soudu, a to i po podání návrhu na vklad, zahájeno řízení o předběžné otázce jejíž vyřešení má nebo může mít vliv na rozhodnutí katastrálního úřadu.“
Jediný problém může nastat v souvislosti s tím, že uvedený nález byl vydán za účinnosti starého správního řádu[6], jehož ust. § 29 odst. 1 stanovovalo, že správní orgán přeruší řízení, bylo-li zahájeno řízení o předběžné otázce. Jinými slovy, dle starého správního řádu byl správní orgán povinen v takové situaci řízení přerušit. Současný správní řád[7] naproti tomu stanoví, že správní orgán v případě probíhajícího řízení o předběžné otázce může řízení přerušit.[8] Autor tohoto článku se však domnívá, že katastrální úřad je v takovém případě s ohledem na závěry ve shora uvedeném nálezu Ústavního soudu nikoliv pouze oprávněn, nýbrž povinen vkladové řízení přerušit, a to do pravomocného skončení řízení o určení neplatnosti smlouvy.
Pomocí výše nastíněného postupu tak lze zamezit tomu, aby na základě nepoctivé smlouvy došlo k povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch nabyvatele, tedy k pozbytí vlastnického práva ochuzeným vlastníkem, což je z hlediska klienta z mnoha důvodů optimální řešení.
Mgr. Aleš Vyhnánek,
advokát
Valíček & Valíčková, advokátní kancelář
Kanceláře Brno: Nám. Svobody 18, Brno
Kancelář Praha: The Flow Building, Václavské nám. 47, Praha
Kancelář Vyškov: Dukelská 12, Vyškov
Kancelář Ivančice: Petra Bezruče 2, Ivančice
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
