Ochrana podnájemce při podnájmu bytu a domu

Při prvotním „nakouknutí“ očima laika do této problematiky by se mohlo zdát, že odpověď je jasně negativní. V celé řadě dostupných článků totiž jejich autoři uvádějí bez jakéhokoliv dalšího vysvětlení a s neochvějnou jistotou, že se v případě uzavření podnájemní smlouvy (resp. smlouvy formálně označené za podnájemní – viz níže) na podnájemce vůbec nevztahuje ochrana nájemce ve smyslu zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „občanský zákoník“), a že tak bezvýjimečně platí, že podnájemce má významně zhoršené postavení oproti nájemci a je zcela vyloučen z ochrany, která je občanským zákoníkem poskytována nájemci ve vztahu k pronajímateli. Je ale situace opravdu takto jednoznačná a jednoduchá? Odpověď zní samozřejmě ne. Jak samotný smluvní typ, tak i vzájemná práva a povinnosti ze smluvního vztahu vyplývající, je vždy před učiněním závěrů třeba důkladně zanalyzovat.

V první řadě je ještě před samotným zhodnocením postavení podnájemce vždy třeba zamyslet se nad tím, zda se v konkrétním případě opravdu vůbec jedná o podnájemní vztah se všemu důsledky z toho vyplývajícími, protože ne vždy se bude smlouva, formálně označena jako podnájemní, jako smlouva podnájemní dát také posuzovat.

Obecně se dá říci, že o podnájem se jedná, pokud nájemce (tedy osoba, která má na základě nájemní smlouvy úplatné užívací právo k předmětu nájmu – v tomto případě bytu nebo domu) sám dále uzavře smlouvu, kterou přenechá třetí osobě (podnájemci) právo k užívání předmětu nájmu nebo jeho části. Jak tomu však v na poli práva bývá, situace není tak jednoduchá a jednoznačná, a výjimky potvrzují pravidlo. Může totiž nastat situace, kdy sice bude uzavřena smlouva, formálně označená jako podnájemní, mezi nájemcem a třetí osobou – podnájemcem, avšak i přesto se na tento smluvní vztah nebude nahlížet jako na podnájem.

K těmto situacím může docházet zejména tehdy, budou-li podnájem poskytovat osoby – nejčastěji se jedná o právnické osoby – které uzavírají nájemní smlouvy s vlastníky bytů nebo domů pouze proto, aby jej dále pronajaly třetí osobě jakožto podnájemci. Jedná se tak o situace, kdy nájemní smlouva již na první pohled a zcela evidentně není uzavírána za účelem uspokojování bytové potřeby nájemce, ale pouze za účelem uzavření dalšího (pod)nájemního vztahu s třetí osobou.

Reklama

Prokazování původu majetku (online - živé vysílání) - 25.9.2026

25.9.2026 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Časté (avšak nikoli výlučné) jsou pak případy, kdy je vlastník předmětu nájmu propojen s osobou nájemce, který pak fakticky funguje jen jako „mezičlánek“ mezi vlastníkem nemovitosti a podnájemcem, a to právě ať už prostřednictvím právnické osoby, nebo fyzické osoby – např. osobou z řad kamarádů, rodiny, apod.

Na tyto případy pak lze pohlížet jako na téměř ukázkové případy obcházení zákona, které je jednou z forem zneužití práva tak, jak je v soukromém právu chápáno, jelikož hlavním účelem celé této konstrukce „podnájmu“ bývá nejčastěji přesvědčení vlastníka a nájemce, že v těchto případech se na podnájemce neaplikují kogentní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu a ochraně nájemníka. Podnájemní smlouvy uzavírané za těchto okolností pak obvykle v návaznosti na toto přesvědčení obsahují celou řadu ustanovení, která jsou ve zjevném rozporu s ochrannými ustanoveními, stanovenými občanským zákoníkem na ochranu nájemce, a která tak podstatným způsobem mohou krátit práva podnájemce.

V návaznosti na výše uvedené je však třeba pamatovat na ustanovení § 555 občanského zákoníku, které obsahuje základní výkladové pravidlo právního jednání. Dle odstavce prvního tohoto ustanovení platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu – nezáleží tedy na tom, jak je právní jednání formálně označeno. Dále dle odstavce druhého ustanovení § 555 občanského zákoníku platí následující: „Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.“ S ohledem  na toto pravidlo je tak zřejmě třeba ve výše popsaných případech pohlížet na takovéto „podnájemní“ smlouvy jako na smlouvy nájemní, a v návaznosti na to zcela aplikovat úpravu občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu a domu, a to samozřejmě včetně ustanovení, která zaručující určitou míru ochrany nájemce. V důsledku toho by pak měla být neplatná nebo nicotná ta ustanovení „podnájemní“ smlouvy, která jsou v rozporu s kogentními ustanoveními občanského zákoníku, upravujícími nájem bytu a domu a ochranu nájemníka.

Lze tak shrnout, že vždy je nejprve třeba posoudit především to, zda se v posuzovaném případě vůbec jedná o podnájemní smluvní vztah, nebo zda se jedná o vztah nájemní, byť je smlouva formálně označena jako podnájemní, a podle toho aplikovat příslušnou právní úpravu.

Pokud je však výsledek posouzení takový, že se opravdu jedná o podnájemní vztah, znamená to, že podnájemce nemá nárok na žádnou ochranu podle ustanovení stanovujících ochranu nájemce vůči pronajímateli?

Byť si spousta nájemců, ale i podnájemců, může myslet, že tomu tak opravdu je, a že podnájemce tedy nemá občanským zákoníkem zaručenou žádnou ochranu obdobné té sloužící k ochraně nájemce, není tomu tak.

Přestože, nebo spíše právě proto, že občanský zákoník neobsahuje podrobnou úpravu podnájmu tak, jako je tomu u nájmu, je třeba vždy použít právní úpravu užití věci, která je nejbližší obsahu podnájmu. Jelikož v případech, které jsou předmětem tohoto článku, se jedná o (úplatný) podnájem bytů a domů, bude se v souladu s tímto pravidlem aplikovat právní úprava nájmu, resp. speciální úprava nájmu bytu a domu.[1]  V rámci této úpravy se tak i v rámci vztahu nájemce-podnájemce uplatní k ochraně podnájemce i právní úprava určená k ochraně nájemce ve vztahu pronajímatel-nájemce.  V návaznosti na to se při posuzování vzájemných práv a povinností nájemce a podnájemce nebude přihlížet k ustanovením podnájemní smlouvy, které jsou v rozporu s touto úpravou.

Závěr

V návaznosti na výše uvedené je tak možné shrnout a zároveň zdůraznit, že posouzení smluvního vztahu, vznikajícího na základě smlouvy, označené za podnájemní, není vždy jednoduché, a nelze tak činit zkratkovité právní závěry pouze na základě formálního označení smlouvy za podnájemní. Stejně tak nelze (skutečný) podnájemní vztah a vzájemná práva a povinnosti nájemce a podnájemce posuzovat optikou toho, že jelikož občanský zákoník v rámci ochranných ustanovení, vztahujících se k právní úpravě nájmu bytu a domu, hovoří pouze o vztahu pronajímatel-nájemce, nelze tato ustanovení aplikovat na vztah nájemce-podnájemce, byť je k tomuto závěru bohužel často docházeno v rámci článků, veřejně dostupných na internetu.

Vždy je tak nutno v první řadě posoudit, o jaký smluvní vztah se jedná, a až teprve poté, jaké důsledky z toho vyplývají. Na základě tohoto posouzení je pak třeba vyhodnotit, jaká práva a povinnosti mezi smluvními stranami vznikají, a jaká ustanovení občanského zákoníku lze na jejich vzájemný vztah aplikovat. Zároveň lze uzavřít, že v případě uzavření platné a účinné podnájemní smlouvy ve vztahu k bytu nebo domu (nebo jeho části) má dokonce i podnájemce občanským zákoníkem zaručený určitý stupeň ochrany, na jehož základě je třeba podnájemní smlouvu a práva a povinnosti z ní vyplývající vykládat.

Mgr. Alice Dajčarová, LL.M.
advokátní koncipientka

Vídeňská 14,
779 00 Olomouc

Tel.:    +420 910 058 058
e-mail:   dajcarova@arws.cz