epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    24. 3. 2022
    ID: 114435upozornění pro uživatele

    Ochrana podnájemce při podnájmu bytu a domu

    Občanský zákoník obsahuje v rámci úpravy nájmu bytu a domu celou řadu ustanovení, sloužících k ochraně nájemce vůči pronajímateli. Jak je to ale se vztahy podnájemními? Vztahují se ustanovení sloužící k ochraně nájemce vůči pronajímateli analogicky také na podnájemce ve vztahu k nájemci?

    Při prvotním „nakouknutí“ očima laika do této problematiky by se mohlo zdát, že odpověď je jasně negativní. V celé řadě dostupných článků totiž jejich autoři uvádějí bez jakéhokoliv dalšího vysvětlení a s neochvějnou jistotou, že se v případě uzavření podnájemní smlouvy (resp. smlouvy formálně označené za podnájemní – viz níže) na podnájemce vůbec nevztahuje ochrana nájemce ve smyslu zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „občanský zákoník“), a že tak bezvýjimečně platí, že podnájemce má významně zhoršené postavení oproti nájemci a je zcela vyloučen z ochrany, která je občanským zákoníkem poskytována nájemci ve vztahu k pronajímateli. Je ale situace opravdu takto jednoznačná a jednoduchá? Odpověď zní samozřejmě ne. Jak samotný smluvní typ, tak i vzájemná práva a povinnosti ze smluvního vztahu vyplývající, je vždy před učiněním závěrů třeba důkladně zanalyzovat.

    V první řadě je ještě před samotným zhodnocením postavení podnájemce vždy třeba zamyslet se nad tím, zda se v konkrétním případě opravdu vůbec jedná o podnájemní vztah se všemu důsledky z toho vyplývajícími, protože ne vždy se bude smlouva, formálně označena jako podnájemní, jako smlouva podnájemní dát také posuzovat.

    Obecně se dá říci, že o podnájem se jedná, pokud nájemce (tedy osoba, která má na základě nájemní smlouvy úplatné užívací právo k předmětu nájmu – v tomto případě bytu nebo domu) sám dále uzavře smlouvu, kterou přenechá třetí osobě (podnájemci) právo k užívání předmětu nájmu nebo jeho části. Jak tomu však v na poli práva bývá, situace není tak jednoduchá a jednoznačná, a výjimky potvrzují pravidlo. Může totiž nastat situace, kdy sice bude uzavřena smlouva, formálně označená jako podnájemní, mezi nájemcem a třetí osobou – podnájemcem, avšak i přesto se na tento smluvní vztah nebude nahlížet jako na podnájem.

    K těmto situacím může docházet zejména tehdy, budou-li podnájem poskytovat osoby – nejčastěji se jedná o právnické osoby – které uzavírají nájemní smlouvy s vlastníky bytů nebo domů pouze proto, aby jej dále pronajaly třetí osobě jakožto podnájemci. Jedná se tak o situace, kdy nájemní smlouva již na první pohled a zcela evidentně není uzavírána za účelem uspokojování bytové potřeby nájemce, ale pouze za účelem uzavření dalšího (pod)nájemního vztahu s třetí osobou.

    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Časté (avšak nikoli výlučné) jsou pak případy, kdy je vlastník předmětu nájmu propojen s osobou nájemce, který pak fakticky funguje jen jako „mezičlánek“ mezi vlastníkem nemovitosti a podnájemcem, a to právě ať už prostřednictvím právnické osoby, nebo fyzické osoby – např. osobou z řad kamarádů, rodiny, apod.

    Na tyto případy pak lze pohlížet jako na téměř ukázkové případy obcházení zákona, které je jednou z forem zneužití práva tak, jak je v soukromém právu chápáno, jelikož hlavním účelem celé této konstrukce „podnájmu“ bývá nejčastěji přesvědčení vlastníka a nájemce, že v těchto případech se na podnájemce neaplikují kogentní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu a ochraně nájemníka. Podnájemní smlouvy uzavírané za těchto okolností pak obvykle v návaznosti na toto přesvědčení obsahují celou řadu ustanovení, která jsou ve zjevném rozporu s ochrannými ustanoveními, stanovenými občanským zákoníkem na ochranu nájemce, a která tak podstatným způsobem mohou krátit práva podnájemce.

    V návaznosti na výše uvedené je však třeba pamatovat na ustanovení § 555 občanského zákoníku, které obsahuje základní výkladové pravidlo právního jednání. Dle odstavce prvního tohoto ustanovení platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu – nezáleží tedy na tom, jak je právní jednání formálně označeno. Dále dle odstavce druhého ustanovení § 555 občanského zákoníku platí následující: „Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.“ S ohledem  na toto pravidlo je tak zřejmě třeba ve výše popsaných případech pohlížet na takovéto „podnájemní“ smlouvy jako na smlouvy nájemní, a v návaznosti na to zcela aplikovat úpravu občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu a domu, a to samozřejmě včetně ustanovení, která zaručující určitou míru ochrany nájemce. V důsledku toho by pak měla být neplatná nebo nicotná ta ustanovení „podnájemní“ smlouvy, která jsou v rozporu s kogentními ustanoveními občanského zákoníku, upravujícími nájem bytu a domu a ochranu nájemníka.

    Lze tak shrnout, že vždy je nejprve třeba posoudit především to, zda se v posuzovaném případě vůbec jedná o podnájemní smluvní vztah, nebo zda se jedná o vztah nájemní, byť je smlouva formálně označena jako podnájemní, a podle toho aplikovat příslušnou právní úpravu.

    Pokud je však výsledek posouzení takový, že se opravdu jedná o podnájemní vztah, znamená to, že podnájemce nemá nárok na žádnou ochranu podle ustanovení stanovujících ochranu nájemce vůči pronajímateli?

    Byť si spousta nájemců, ale i podnájemců, může myslet, že tomu tak opravdu je, a že podnájemce tedy nemá občanským zákoníkem zaručenou žádnou ochranu obdobné té sloužící k ochraně nájemce, není tomu tak.

    Přestože, nebo spíše právě proto, že občanský zákoník neobsahuje podrobnou úpravu podnájmu tak, jako je tomu u nájmu, je třeba vždy použít právní úpravu užití věci, která je nejbližší obsahu podnájmu. Jelikož v případech, které jsou předmětem tohoto článku, se jedná o (úplatný) podnájem bytů a domů, bude se v souladu s tímto pravidlem aplikovat právní úprava nájmu, resp. speciální úprava nájmu bytu a domu.[1]  V rámci této úpravy se tak i v rámci vztahu nájemce-podnájemce uplatní k ochraně podnájemce i právní úprava určená k ochraně nájemce ve vztahu pronajímatel-nájemce.  V návaznosti na to se při posuzování vzájemných práv a povinností nájemce a podnájemce nebude přihlížet k ustanovením podnájemní smlouvy, které jsou v rozporu s touto úpravou.

    Závěr

    V návaznosti na výše uvedené je tak možné shrnout a zároveň zdůraznit, že posouzení smluvního vztahu, vznikajícího na základě smlouvy, označené za podnájemní, není vždy jednoduché, a nelze tak činit zkratkovité právní závěry pouze na základě formálního označení smlouvy za podnájemní. Stejně tak nelze (skutečný) podnájemní vztah a vzájemná práva a povinnosti nájemce a podnájemce posuzovat optikou toho, že jelikož občanský zákoník v rámci ochranných ustanovení, vztahujících se k právní úpravě nájmu bytu a domu, hovoří pouze o vztahu pronajímatel-nájemce, nelze tato ustanovení aplikovat na vztah nájemce-podnájemce, byť je k tomuto závěru bohužel často docházeno v rámci článků, veřejně dostupných na internetu.

    Vždy je tak nutno v první řadě posoudit, o jaký smluvní vztah se jedná, a až teprve poté, jaké důsledky z toho vyplývají. Na základě tohoto posouzení je pak třeba vyhodnotit, jaká práva a povinnosti mezi smluvními stranami vznikají, a jaká ustanovení občanského zákoníku lze na jejich vzájemný vztah aplikovat. Zároveň lze uzavřít, že v případě uzavření platné a účinné podnájemní smlouvy ve vztahu k bytu nebo domu (nebo jeho části) má dokonce i podnájemce občanským zákoníkem zaručený určitý stupeň ochrany, na jehož základě je třeba podnájemní smlouvu a práva a povinnosti z ní vyplývající vykládat.

    Mgr. Alice Dajčarová, LL.M.
    advokátní koncipientka

     


    ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.
     

    Vídeňská 14,
    779 00 Olomouc

    Tel.:    +420 910 058 058
    e-mail:   dajcarova@arws.cz

     

    [1] Shodně viz např. HULMÁK, Milan. § 2215 [Užívací právo třetí osoby]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, marg. č. 18


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Alice Dajčarová, LL.M. (ARROWS)
    24. 3. 2022
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • K možnosti pozastavit výkon hlasovacích práv společníka z důvodu porušení povinností při výkonu funkce člena voleného orgánu
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Americké jezero žaluje developera
    • Vliv správní sankce na trestněprávní odpovědnost za pracovní úraz
    • Připravovaný zákon o preventivní restrukturalizaci – nový institut nebo jen imitace insolvenčního procesu před úpadkem?

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • Praktické postřehy ohledně autorskoprávních licenčních doložek ve smlouvách o dílo
    • Práce z domova: Musí vám zaměstnavatel přispívat na náklady?
    • K možnosti pozastavit výkon hlasovacích práv společníka z důvodu porušení povinností při výkonu funkce člena voleného orgánu
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Smlouva o převodu obchodního podílu
    • Novinky z oblasti české a evropské regulace finančních institucí za měsíc červenec 2022
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Výšková regulace budov na území hl. města Prahy
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Stavební deník
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Smlouva o převodu obchodního podílu

    Zákon o obchodních korporacích klade na smlouvu o převodu podílu nevtěleného do kmenového listu požadavek na písemnou formu s úředně ověřenými podpisy (§ 209 odst. 2 z. o. k.)....

    Diskriminace

    Oddělení či oddělování příslušníků určité skupiny charakterizované rasovými či etnickými hledisky je nepřípustnou segregací, a to i tehdy, není-li odůvodněno ani motivováno...

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)

    Usnesení, jímž soudní exekutor k návrhu oprávněné podle § 268 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pravomocně zastavil exekuci po jejím skončení vymožením, nezakládá překážku věci...

    Podněcování k trestnému činu (exkluzivně pro předplatitele)

    Závěr, že jde o trestný čin, který, s ohledem na zásadu subsidiarity trestní represe, není trestným činem z důvodu nedostatečné společenské škodlivosti případu se uplatní jen za...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.