epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    24. 3. 2022
    ID: 114435upozornění pro uživatele

    Ochrana podnájemce při podnájmu bytu a domu

    Občanský zákoník obsahuje v rámci úpravy nájmu bytu a domu celou řadu ustanovení, sloužících k ochraně nájemce vůči pronajímateli. Jak je to ale se vztahy podnájemními? Vztahují se ustanovení sloužící k ochraně nájemce vůči pronajímateli analogicky také na podnájemce ve vztahu k nájemci?

    Při prvotním „nakouknutí“ očima laika do této problematiky by se mohlo zdát, že odpověď je jasně negativní. V celé řadě dostupných článků totiž jejich autoři uvádějí bez jakéhokoliv dalšího vysvětlení a s neochvějnou jistotou, že se v případě uzavření podnájemní smlouvy (resp. smlouvy formálně označené za podnájemní – viz níže) na podnájemce vůbec nevztahuje ochrana nájemce ve smyslu zák. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „občanský zákoník“), a že tak bezvýjimečně platí, že podnájemce má významně zhoršené postavení oproti nájemci a je zcela vyloučen z ochrany, která je občanským zákoníkem poskytována nájemci ve vztahu k pronajímateli. Je ale situace opravdu takto jednoznačná a jednoduchá? Odpověď zní samozřejmě ne. Jak samotný smluvní typ, tak i vzájemná práva a povinnosti ze smluvního vztahu vyplývající, je vždy před učiněním závěrů třeba důkladně zanalyzovat.

    V první řadě je ještě před samotným zhodnocením postavení podnájemce vždy třeba zamyslet se nad tím, zda se v konkrétním případě opravdu vůbec jedná o podnájemní vztah se všemu důsledky z toho vyplývajícími, protože ne vždy se bude smlouva, formálně označena jako podnájemní, jako smlouva podnájemní dát také posuzovat.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Obecně se dá říci, že o podnájem se jedná, pokud nájemce (tedy osoba, která má na základě nájemní smlouvy úplatné užívací právo k předmětu nájmu – v tomto případě bytu nebo domu) sám dále uzavře smlouvu, kterou přenechá třetí osobě (podnájemci) právo k užívání předmětu nájmu nebo jeho části. Jak tomu však v na poli práva bývá, situace není tak jednoduchá a jednoznačná, a výjimky potvrzují pravidlo. Může totiž nastat situace, kdy sice bude uzavřena smlouva, formálně označená jako podnájemní, mezi nájemcem a třetí osobou – podnájemcem, avšak i přesto se na tento smluvní vztah nebude nahlížet jako na podnájem.

    K těmto situacím může docházet zejména tehdy, budou-li podnájem poskytovat osoby – nejčastěji se jedná o právnické osoby – které uzavírají nájemní smlouvy s vlastníky bytů nebo domů pouze proto, aby jej dále pronajaly třetí osobě jakožto podnájemci. Jedná se tak o situace, kdy nájemní smlouva již na první pohled a zcela evidentně není uzavírána za účelem uspokojování bytové potřeby nájemce, ale pouze za účelem uzavření dalšího (pod)nájemního vztahu s třetí osobou.

    Reklama
    Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    9.9.2025 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Časté (avšak nikoli výlučné) jsou pak případy, kdy je vlastník předmětu nájmu propojen s osobou nájemce, který pak fakticky funguje jen jako „mezičlánek“ mezi vlastníkem nemovitosti a podnájemcem, a to právě ať už prostřednictvím právnické osoby, nebo fyzické osoby – např. osobou z řad kamarádů, rodiny, apod.

    Na tyto případy pak lze pohlížet jako na téměř ukázkové případy obcházení zákona, které je jednou z forem zneužití práva tak, jak je v soukromém právu chápáno, jelikož hlavním účelem celé této konstrukce „podnájmu“ bývá nejčastěji přesvědčení vlastníka a nájemce, že v těchto případech se na podnájemce neaplikují kogentní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu a ochraně nájemníka. Podnájemní smlouvy uzavírané za těchto okolností pak obvykle v návaznosti na toto přesvědčení obsahují celou řadu ustanovení, která jsou ve zjevném rozporu s ochrannými ustanoveními, stanovenými občanským zákoníkem na ochranu nájemce, a která tak podstatným způsobem mohou krátit práva podnájemce.

    V návaznosti na výše uvedené je však třeba pamatovat na ustanovení § 555 občanského zákoníku, které obsahuje základní výkladové pravidlo právního jednání. Dle odstavce prvního tohoto ustanovení platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu – nezáleží tedy na tom, jak je právní jednání formálně označeno. Dále dle odstavce druhého ustanovení § 555 občanského zákoníku platí následující: „Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.“ S ohledem  na toto pravidlo je tak zřejmě třeba ve výše popsaných případech pohlížet na takovéto „podnájemní“ smlouvy jako na smlouvy nájemní, a v návaznosti na to zcela aplikovat úpravu občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu a domu, a to samozřejmě včetně ustanovení, která zaručující určitou míru ochrany nájemce. V důsledku toho by pak měla být neplatná nebo nicotná ta ustanovení „podnájemní“ smlouvy, která jsou v rozporu s kogentními ustanoveními občanského zákoníku, upravujícími nájem bytu a domu a ochranu nájemníka.

    Lze tak shrnout, že vždy je nejprve třeba posoudit především to, zda se v posuzovaném případě vůbec jedná o podnájemní smluvní vztah, nebo zda se jedná o vztah nájemní, byť je smlouva formálně označena jako podnájemní, a podle toho aplikovat příslušnou právní úpravu.

    Pokud je však výsledek posouzení takový, že se opravdu jedná o podnájemní vztah, znamená to, že podnájemce nemá nárok na žádnou ochranu podle ustanovení stanovujících ochranu nájemce vůči pronajímateli?

    Byť si spousta nájemců, ale i podnájemců, může myslet, že tomu tak opravdu je, a že podnájemce tedy nemá občanským zákoníkem zaručenou žádnou ochranu obdobné té sloužící k ochraně nájemce, není tomu tak.

    Přestože, nebo spíše právě proto, že občanský zákoník neobsahuje podrobnou úpravu podnájmu tak, jako je tomu u nájmu, je třeba vždy použít právní úpravu užití věci, která je nejbližší obsahu podnájmu. Jelikož v případech, které jsou předmětem tohoto článku, se jedná o (úplatný) podnájem bytů a domů, bude se v souladu s tímto pravidlem aplikovat právní úprava nájmu, resp. speciální úprava nájmu bytu a domu.[1]  V rámci této úpravy se tak i v rámci vztahu nájemce-podnájemce uplatní k ochraně podnájemce i právní úprava určená k ochraně nájemce ve vztahu pronajímatel-nájemce.  V návaznosti na to se při posuzování vzájemných práv a povinností nájemce a podnájemce nebude přihlížet k ustanovením podnájemní smlouvy, které jsou v rozporu s touto úpravou.

    Závěr

    V návaznosti na výše uvedené je tak možné shrnout a zároveň zdůraznit, že posouzení smluvního vztahu, vznikajícího na základě smlouvy, označené za podnájemní, není vždy jednoduché, a nelze tak činit zkratkovité právní závěry pouze na základě formálního označení smlouvy za podnájemní. Stejně tak nelze (skutečný) podnájemní vztah a vzájemná práva a povinnosti nájemce a podnájemce posuzovat optikou toho, že jelikož občanský zákoník v rámci ochranných ustanovení, vztahujících se k právní úpravě nájmu bytu a domu, hovoří pouze o vztahu pronajímatel-nájemce, nelze tato ustanovení aplikovat na vztah nájemce-podnájemce, byť je k tomuto závěru bohužel často docházeno v rámci článků, veřejně dostupných na internetu.

    Vždy je tak nutno v první řadě posoudit, o jaký smluvní vztah se jedná, a až teprve poté, jaké důsledky z toho vyplývají. Na základě tohoto posouzení je pak třeba vyhodnotit, jaká práva a povinnosti mezi smluvními stranami vznikají, a jaká ustanovení občanského zákoníku lze na jejich vzájemný vztah aplikovat. Zároveň lze uzavřít, že v případě uzavření platné a účinné podnájemní smlouvy ve vztahu k bytu nebo domu (nebo jeho části) má dokonce i podnájemce občanským zákoníkem zaručený určitý stupeň ochrany, na jehož základě je třeba podnájemní smlouvu a práva a povinnosti z ní vyplývající vykládat.

    Mgr. Alice Dajčarová, LL.M.
    advokátní koncipientka

     


    ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.
     

    Vídeňská 14,
    779 00 Olomouc

    Tel.:    +420 910 058 058
    e-mail:   dajcarova@arws.cz

     

    [1] Shodně viz např. HULMÁK, Milan. § 2215 [Užívací právo třetí osoby]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, marg. č. 18


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Alice Dajčarová, LL.M. (ARROWS)
    24. 3. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Pokračování ságy Semenya: Podle ESLP Švýcarsko porušilo právo sportovkyně na spravedlivý proces
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • GDPR 2.0: Jednodušší regulace pro odvážnou a konkurenceschopnou Evropu?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Odměna advokáta
    • Odměna obhájce
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Nárok na pobídkovou složku mzdy podmíněný dodržováním pracovních povinností a její krácení za jejich nedodržování
    • 10 otázek pro ... Moniku Novotnou
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby

    Soudní rozhodnutí

    Odměna obhájce

    Ustanovení § 151 odst. 2 trestního řádu nezakládá bez dalšího nárok obhájce na odměnu a náhradu hotových výdajů za jakýkoli úkon právní služby poskytnutý obviněnému v...

    Podmíněné propuštění (exkluzivně pro předplatitele)

    Pokud se obecné soudy při posuzování podmínek pro podmíněné propuštění omezí na pouhé matematické sečtení kázeňských odměn a počtu trestních odsouzení a z možnosti...

    Poučovací povinnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Pokud by odvolací soud založil svůj procesní postup pouze na nesprávném právním posouzení závěrů plynoucích z právně závazného názoru v rozhodnutí dovolacího soudu bez toho, aby...

    Právo na informace (exkluzivně pro předplatitele)

    Právo stěžovatele na informace podle čl. 17 odst. 1 a 5 Listiny je porušeno, jestliže povinný subjekt podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím neposkytl...

    Smluvní pokuta (exkluzivně pro předplatitele)

    Procesní úkon (námitku), jímž se dovolává nepřiměřenosti nároku na smluvní pokutu, může dlužník vznést v řízení kdykoliv, a to až do okamžiku rozhodnutí odvolacího soudu. Je...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.