epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    24. 3. 2022
    ID: 114435upozornění pro uživatele

    Ochrana podnájemce při podnájmu bytu a domu

    Občanský zákoník obsahuje v rámci úpravy nájmu bytu a domu celou řadu ustanovení, sloužících k ochraně nájemce vůči pronajímateli. Jak je to ale se vztahy podnájemními? Vztahují se ustanovení sloužící k ochraně nájemce vůči pronajímateli analogicky také na podnájemce ve vztahu k nájemci?

    Při prvotním „nakouknutí“ očima laika do této problematiky by se mohlo zdát, že odpověď je jasně negativní. V celé řadě dostupných článků totiž jejich autoři uvádějí bez jakéhokoliv dalšího vysvětlení a s neochvějnou jistotou, že se v případě uzavření podnájemní smlouvy (resp. smlouvy formálně označené za podnájemní – viz níže) na podnájemce vůbec nevztahuje ochrana nájemce ve smyslu zák. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „občanský zákoník“), a že tak bezvýjimečně platí, že podnájemce má významně zhoršené postavení oproti nájemci a je zcela vyloučen z ochrany, která je občanským zákoníkem poskytována nájemci ve vztahu k pronajímateli. Je ale situace opravdu takto jednoznačná a jednoduchá? Odpověď zní samozřejmě ne. Jak samotný smluvní typ, tak i vzájemná práva a povinnosti ze smluvního vztahu vyplývající, je vždy před učiněním závěrů třeba důkladně zanalyzovat.

    V první řadě je ještě před samotným zhodnocením postavení podnájemce vždy třeba zamyslet se nad tím, zda se v konkrétním případě opravdu vůbec jedná o podnájemní vztah se všemu důsledky z toho vyplývajícími, protože ne vždy se bude smlouva, formálně označena jako podnájemní, jako smlouva podnájemní dát také posuzovat.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Obecně se dá říci, že o podnájem se jedná, pokud nájemce (tedy osoba, která má na základě nájemní smlouvy úplatné užívací právo k předmětu nájmu – v tomto případě bytu nebo domu) sám dále uzavře smlouvu, kterou přenechá třetí osobě (podnájemci) právo k užívání předmětu nájmu nebo jeho části. Jak tomu však v na poli práva bývá, situace není tak jednoduchá a jednoznačná, a výjimky potvrzují pravidlo. Může totiž nastat situace, kdy sice bude uzavřena smlouva, formálně označená jako podnájemní, mezi nájemcem a třetí osobou – podnájemcem, avšak i přesto se na tento smluvní vztah nebude nahlížet jako na podnájem.

    K těmto situacím může docházet zejména tehdy, budou-li podnájem poskytovat osoby – nejčastěji se jedná o právnické osoby – které uzavírají nájemní smlouvy s vlastníky bytů nebo domů pouze proto, aby jej dále pronajaly třetí osobě jakožto podnájemci. Jedná se tak o situace, kdy nájemní smlouva již na první pohled a zcela evidentně není uzavírána za účelem uspokojování bytové potřeby nájemce, ale pouze za účelem uzavření dalšího (pod)nájemního vztahu s třetí osobou.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Časté (avšak nikoli výlučné) jsou pak případy, kdy je vlastník předmětu nájmu propojen s osobou nájemce, který pak fakticky funguje jen jako „mezičlánek“ mezi vlastníkem nemovitosti a podnájemcem, a to právě ať už prostřednictvím právnické osoby, nebo fyzické osoby – např. osobou z řad kamarádů, rodiny, apod.

    Na tyto případy pak lze pohlížet jako na téměř ukázkové případy obcházení zákona, které je jednou z forem zneužití práva tak, jak je v soukromém právu chápáno, jelikož hlavním účelem celé této konstrukce „podnájmu“ bývá nejčastěji přesvědčení vlastníka a nájemce, že v těchto případech se na podnájemce neaplikují kogentní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu a ochraně nájemníka. Podnájemní smlouvy uzavírané za těchto okolností pak obvykle v návaznosti na toto přesvědčení obsahují celou řadu ustanovení, která jsou ve zjevném rozporu s ochrannými ustanoveními, stanovenými občanským zákoníkem na ochranu nájemce, a která tak podstatným způsobem mohou krátit práva podnájemce.

    V návaznosti na výše uvedené je však třeba pamatovat na ustanovení § 555 občanského zákoníku, které obsahuje základní výkladové pravidlo právního jednání. Dle odstavce prvního tohoto ustanovení platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu – nezáleží tedy na tom, jak je právní jednání formálně označeno. Dále dle odstavce druhého ustanovení § 555 občanského zákoníku platí následující: „Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.“ S ohledem  na toto pravidlo je tak zřejmě třeba ve výše popsaných případech pohlížet na takovéto „podnájemní“ smlouvy jako na smlouvy nájemní, a v návaznosti na to zcela aplikovat úpravu občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu a domu, a to samozřejmě včetně ustanovení, která zaručující určitou míru ochrany nájemce. V důsledku toho by pak měla být neplatná nebo nicotná ta ustanovení „podnájemní“ smlouvy, která jsou v rozporu s kogentními ustanoveními občanského zákoníku, upravujícími nájem bytu a domu a ochranu nájemníka.

    Lze tak shrnout, že vždy je nejprve třeba posoudit především to, zda se v posuzovaném případě vůbec jedná o podnájemní smluvní vztah, nebo zda se jedná o vztah nájemní, byť je smlouva formálně označena jako podnájemní, a podle toho aplikovat příslušnou právní úpravu.

    Pokud je však výsledek posouzení takový, že se opravdu jedná o podnájemní vztah, znamená to, že podnájemce nemá nárok na žádnou ochranu podle ustanovení stanovujících ochranu nájemce vůči pronajímateli?

    Byť si spousta nájemců, ale i podnájemců, může myslet, že tomu tak opravdu je, a že podnájemce tedy nemá občanským zákoníkem zaručenou žádnou ochranu obdobné té sloužící k ochraně nájemce, není tomu tak.

    Přestože, nebo spíše právě proto, že občanský zákoník neobsahuje podrobnou úpravu podnájmu tak, jako je tomu u nájmu, je třeba vždy použít právní úpravu užití věci, která je nejbližší obsahu podnájmu. Jelikož v případech, které jsou předmětem tohoto článku, se jedná o (úplatný) podnájem bytů a domů, bude se v souladu s tímto pravidlem aplikovat právní úprava nájmu, resp. speciální úprava nájmu bytu a domu.[1]  V rámci této úpravy se tak i v rámci vztahu nájemce-podnájemce uplatní k ochraně podnájemce i právní úprava určená k ochraně nájemce ve vztahu pronajímatel-nájemce.  V návaznosti na to se při posuzování vzájemných práv a povinností nájemce a podnájemce nebude přihlížet k ustanovením podnájemní smlouvy, které jsou v rozporu s touto úpravou.

    Závěr

    V návaznosti na výše uvedené je tak možné shrnout a zároveň zdůraznit, že posouzení smluvního vztahu, vznikajícího na základě smlouvy, označené za podnájemní, není vždy jednoduché, a nelze tak činit zkratkovité právní závěry pouze na základě formálního označení smlouvy za podnájemní. Stejně tak nelze (skutečný) podnájemní vztah a vzájemná práva a povinnosti nájemce a podnájemce posuzovat optikou toho, že jelikož občanský zákoník v rámci ochranných ustanovení, vztahujících se k právní úpravě nájmu bytu a domu, hovoří pouze o vztahu pronajímatel-nájemce, nelze tato ustanovení aplikovat na vztah nájemce-podnájemce, byť je k tomuto závěru bohužel často docházeno v rámci článků, veřejně dostupných na internetu.

    Vždy je tak nutno v první řadě posoudit, o jaký smluvní vztah se jedná, a až teprve poté, jaké důsledky z toho vyplývají. Na základě tohoto posouzení je pak třeba vyhodnotit, jaká práva a povinnosti mezi smluvními stranami vznikají, a jaká ustanovení občanského zákoníku lze na jejich vzájemný vztah aplikovat. Zároveň lze uzavřít, že v případě uzavření platné a účinné podnájemní smlouvy ve vztahu k bytu nebo domu (nebo jeho části) má dokonce i podnájemce občanským zákoníkem zaručený určitý stupeň ochrany, na jehož základě je třeba podnájemní smlouvu a práva a povinnosti z ní vyplývající vykládat.

    Mgr. Alice Dajčarová, LL.M.
    advokátní koncipientka

     


    ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.
     

    Vídeňská 14,
    779 00 Olomouc

    Tel.:    +420 910 058 058
    e-mail:   dajcarova@arws.cz

     

    [1] Shodně viz např. HULMÁK, Milan. § 2215 [Užívací právo třetí osoby]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, marg. č. 18


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Alice Dajčarová, LL.M. (ARROWS)
    24. 3. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Předvídatelnost soudního rozhodování
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • LL.M. kurzy na Právnické fakultě Univerzity Karlovy
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.