Přiměřenost zajišťovacích instrumentů v rámci veřejných zakázek na stavební práce

Tato skutečnost vede k tomu, že zadavatelé (ve snaze dosáhnout maximální ochrany svých práv jako objednatelů stavebních prací) požadují takový rozsah zajištění splnění smluvních a zákonných povinností, že se zadávací podmínky mohou pohybovat na hranici souladu se zásadami zadávání veřejných zakázek vymezenými v § 6 zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů, nebo se dokonce (v krajním případě) ocitají v kolizi s těmito zásadami, především pak zásadou přiměřenosti a zákazu diskriminace.

Tento příspěvek se zaměřuje na posouzení problematiky využití zajišťovacích instrumentů či jiných zvláštních smluvních ujednání posilujících pozici zadavatele primárně z pohledu práva veřejných zakázek a související rozhodovací praxe Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (dále jen „UOHS“). Záměrně (až na výjimku v podobě délky záruční doby a splatnosti) je ponechána stranou otázka přiměřenosti či platnosti smluvních ujednání z pohledu práva občanského (tedy např. z hlediska úpravy ochrany slabší strany, úpravy adhezních smluv atp.), neboť se jedná o problematiku specifickou, která není v kompetenci UOHS[1] a která si jistě zaslouží zvláštní pozornost v některém z dalších příspěvků k otázce vyváženosti smluv v oblasti veřejných zakázek.

Jaké jsou tedy limity zajišťovacích instrumentů u veřejných zakázek na stavební práce a čím se lze při vymezení zadávacích podmínek v tomto ohledu řídit?

Podpůrné materiály v oblasti stavebnictví

Reklama

AI-bezpečné právní psaní 2.0 (online - živé vysílání) - 16.7.2026

16.7.2026 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Určitým vodítkem při vymezení rozsahu zajištění, jehož podpůrné použití v rámci své rozhodovací praxe potvrdil i Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (dále jen „UOHS“)[2], mohou být zejména následující materiály v oblasti stavebnictví:

1. Všeobecné obchodní podmínky pro zhotovení stavby (dále jen „VOP“), které vydala v r. 2007 S.I.A. ČR – Rada výstavby ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchodu, Ministerstvem pro místní rozvoj a Hospodářskou komorou ČR,[3]
2. Metodický pokyn pro oblast zadávání zakázek pro programové období 2014-2020, který vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen „Metodický pokyn“),[4]
3. Metodické doporučení pro sjednocení kvalifikačních a hodnotících kritérií pro veřejné zakázky na stavební práce, jež na objednávku Jihomoravského kraje vypracovalo Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, dne 31. 1. 2011.[5]

Dalším významným pomocníkem, jak správně nastavit smluvní podmínky ve veřejných zakázkách na stavební práce, mohou být i mezinárodní standardní podmínky FIDIC, které již jsou některými zadavateli v praxi využívány, které však dosud nebyly zavedeny jako standard do českého prostředí veřejných zakázek, tedy i UOHS se s nimi v rámci své rozhodovací praxe doposud zabýval spíše okrajově.

Zajímavé bude rovněž sledovat vývoj a případné uvádění do praxe Českého smluvního standardu vytvořeného v rámci odboru Koncepce BIM České agentury pro standardizaci na konci roku 2020, který již byl projednán s odbornou veřejností a schválen Ministerstvem pro místní rozvoj a Svazem podnikatelů ve stavebnictví.[6]

Do doby než se FIDIC či České smluvní standardy stanou v praxi běžně používaným standardem, je však z mého pohledu zejména VOP (i přes jejich určitou zastaralost) a Metodický pokyn nutno považovat za dokumenty, s nimiž je třeba počítat a jimž především UOHS při posuzování přiměřenosti zadávacích podmínek přiznává relevanci.

Nejčastěji používané zajišťovací instrumenty či specifické smluvní podmínky a jejich mantinely

Zádržné (pozastávka) a bankovní (resp. finanční) záruka

V praxi často užívaným nástrojem, jak zajistit řádné dokončení díla a plnění povinností ze záruky po dobu záruční doby, bývá zádržné a/nebo bankovní záruka.

VOP pracují se zádržným ve výši 10 % z ceny díla, z čehož polovina (tedy 5% ceny díla) by měla být uvolněna po předání a převzetí řádně dokončeného díla, druhá polovina pak postupně v ročních splátkách vždy po uplynutí každého roku záruční doby.[7]

Metodický pokyn uvádí, že zádržné za realizaci díla nesmí být vyšší než 10 % ze sjednané ceny díla a objednatel je povinen uhradit zadrženou část v termínu bezodkladně (do 15 dnů) po předání a převzetí díla, případně prodlouženém do doby odstranění vad a nedodělků uvedených v protokolu o předání a převzetí díla. Zádržné za řádné plnění záručních podmínek dle Metodického pokynu nesmí být vyšší než 5 % ze sjednané ceny díla a objednatel je povinen uhradit zadrženou část v termínu bezodkladně (do 15 dnů) po uplynutí záruční lhůty. Dále Metodický pokyn zdůrazňuje, že zhotoviteli musí být umožněno nahradit zádržné bankovní zárukou.[8]

Odborná literatura, z níž UOHS v rámci své rozhodovací praxe podpůrně vychází, ve shodě s VOP a Metodickým pokynem, dospívá k závěru, že záruka za realizaci díla by měla činit obvykle 5-10% ze smluvní ceny, záruka za záruční opravy pak taktéž 5-10% ze smluvní ceny.[9]

S odkazem na výše uvedené a závěry formulované ze strany UOHS lze zadavatelům ve vztahu k bankovní záruce a zádržnému podle mého názoru doporučit tento postup:

1. Zadavatel by měl k zajištění svých práv požadovat buď bankovní záruku nebo zádržné, popř. by měl dodavateli umožnit nahrazení zádržného bankovní zárukou. Souběh obou zajišťovacích instrumentů v totožném čase není vhodný a mohl by být vyhodnocen jako nepřiměřený. V krajním případě si lze představit souběh obou institutů po velmi krátkou dobu (např. v období krátce před převzetím díla).
2. Výše bankovní záruky nebo zádržného za řádné dokončení díla by neměla překračovat 10% ceny díla.
3. Výše bankovní záruky nebo zádržného po dobu záruční doby by neměla být vyšší než 5 až 10% z ceny díla. Z opatrnosti lze obecně spíše doporučit limit 5% ceny díla (vždy však samozřejmě záleží na povaze a významu dané veřejné zakázky).

Smluvní pokuty

Nastavit obecný rozsah výše smluvní pokuty, která by byla považována za přiměřenou, ve složitých a různorodých stavebních projektech je značně složité, dost možná i nereálné.

Stěžejním dokumentem pro inspiraci však v této souvislosti může být zejména Metodický pokyn, který stanoví určité limity smluvních pokut pro případ porušení povinností zhotovitelem. Metodický pokyn uvádí:

1. za prodlení se splněním termínu dokončení díla smluvní pokutu, která nesmí být vyšší než 0,2 % z ceny díla za každý i započatý den prodlení,
2. za prodlení s odstraněním vad smluvní pokutu, která nesmí být stanovena vyšší než 1000,- Kč, případně v jiné výši, za každou neodstraněnou vadu a každý započatý den prodlení.
3. za nevyklizení staveniště ve sjednaném termínu smluvní pokutu, která nesmí být vyšší než 0,05% ze sjednané ceny díla za každý i započatý den prodlení zhotovitele, nejvýše však 50.000,- Kč za den.
4. za prodlení zhotovitele s odstraněním vad reklamovaných v období záruční lhůty smluvní pokutu až do výše 10.000,- Kč za každou reklamovanou vadu, u níž je zhotovitel v prodlení a za každý den prodlení.

Vodítkem pro určení, v jakém rozsahu je smluvní pokuta považována za přiměřenou, je dále i rozhodovací praxe UOHS. V rozhodnutí č. j.: ÚOHS-S0591/2016/VZ-24075/2017/521/Mži ze dne 18.8.2017, UOHS dospěl k následujícímu závěru: „Smluvní pokuta a její přiměřenost musí být zadavatelem stanovena tak, aby plnila zadavatelem požadovanou funkci (funkce) a přitom nepředstavovala excesivní, tj. diskriminační překážku řádnému soutěžnímu prostředí. Uvedené ostatně vyplývá i z druhostupňového rozhodnutí, ve kterém předseda Úřadu uvádí, že „případnou excesivnost nebo naopak přiměřenost výše smluvní pokuty je nutno zkoumat zejména ve vztahu k celkovým okolnostem právního úkonu smluvních stran, pohnutkám zadavatele, účelu, který zadavatel ukotvením smluvní pokuty do návrhu smlouvy sledoval, případně k charakteru smluvní pokuty a k hodnotě a významu zajišťované povinnosti.“

Pojištění

V případě požadavku zadavatele na pojištění dodavatele může být k diskusi zejména přiměřenost výše pojistné částky. V případě stavebně montážního pojištění lze říci, že obecně přijímaným standardem je pojištění ve výši ceny díla.[10]

Délka záruční doby

Délka záruční doby u zakázek na stavební práce vychází z ustanovení § 2629 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“), které má kogentní povahu.

S úpravou obsaženou v Občanském zákoníku pak korespondují i VOP, které stanoví délku záruční doby na „nové stavby “ na 60 měsíců, na ostatní stavby 36 měsíců. Dle VOP záruční doba na dodávky strojů a technologického zařízení, na něž výrobce těchto zařízení vystavuje samostatný záruční list, se sjednává v délce lhůty poskytnuté výrobcem, nejméně však v délce 24 měsíců. Pro ty části díla, které byly v důsledku oprávněné reklamace objednatele zhotovitelem opraveny, běží záruční lhůta opětovně od počátku ode dne provedení reklamační opravy, nejdéle však do doby uplynutí 12 měsíců od skončení záruky za celé dílo.[11]

Metodický pokyn uvádí, že záruční doba nesmí být delší než 60 měsíců. Obchodní podmínky mohou u speciálních stavebních konstrukcí a prací, případně u dodávek strojů nebo technologických zařízení stanovit délku záruční doby jinak, je však nutné ji řádně odůvodnit.[12]

Lze shrnout, že délka záruční doby u stavebních zakázek by neměla překračovat 5 let, pro některé části stavby lze v odůvodněných případech záruční dobu zkrátit až na 2 roky.

Splatnost faktur

Obecně je splatnost upravena v § 1963 Občanského zákoníku tak, že základní lhůta splatnosti činí 30 dnů od doručení faktury. Tato lhůta je dispozitivní. Z odstavce druhého § 1963 Občanského zákoníku však plynou určité kogentní limity.

Lhůtu splatnosti tedy lze stanovit delší než 30 dnů, delší než 60 dnů však pouze tehdy, není-li to hrubě nespravedlivé vůči zhotoviteli. V případě, že je objednatelem veřejnoprávní korporace (což zadavatel zpravidla je), je možné stanovení lhůty delší než 30 dnů pouze, pokud je to odůvodněno povahou závazku a doba splatnosti nesmí přesáhnout 60 dnů.

Limity nastavené v Občanském zákoníku pak respektují i VOP a Metodický pokyn.[13]

Závěr

Instrumenty k posílení pozice zadavatele jako objednatele stavby je třeba vždy volit a posuzovat optikou zásady přiměřenosti. Při formulaci zadávacích podmínek je vhodné inspirovat se podpůrnými materiály a standardy užívanými ve stavebnictví, zejména těmi, na něž odkazuje UOHS při odůvodňování svých rozhodnutí. Lze doporučit i sledování mezinárodních standardů či vývoje Českého smluvního standardu v této oblasti. Přiměřené nastavení zadávacích podmínek pak může zadavatele jako objednatele stavby dostatečně ochránit, a přitom současně omezit úspěšné namítání nevyváženosti smluvních podmínek ze strany dodavatelů, což ve svém důsledku může přispět i k urychlení průběhu zadávacích řízení jako takových.